一、未及时进行征收公告《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条前两款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。《土地管理法》规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。《实施条例》第二十五条中也有规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。另外包括补偿方案（房屋征收补偿方案、征地补偿安置方案）也应依法在被征收房屋/土地所在地进行公告。以上公告工作是法律规定必须严格遵守的程序要求，并不是地方政府或征收部门选择性进行的工作，只要征收方未依法进行相关信息公告，就说明征收程序是存在问题的。对此，被拆迁人可以多关注村组/街道的公告栏和地方信息门户网站，确认征收方是否在法定时间按照规定的形式对应当公告的内容进行了公告。二、未进行实地调查《条例》规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当...
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协议拆迁是不具有与政府征收同等的强制力的。拆迁方想要拆房子拿地，就必须“师出有名”，这个名义就来自双方签订的那份协议，没有协议，拆迁方就无权对被拆迁人的房子“出手”。因此，如果被拆迁人对拆迁补偿价格不满，可以拒绝在拆迁方拿来的文件、协议上签字，先谈妥条件并将约定的条款都逐一落实到纸面上再签字。除非拆迁方连表面功夫都不想做直接暴力强拆，否则只要没有被拆迁人的签字认可，他们就必须拿出诚意来和被拆迁人谈价格，双方达成一致意见了再进行下一步。拆迁律师要提醒被拆迁人的是，协议拆迁虽然不具有法律资格上的强制性，但拆迁方一定还是会明里暗里给被拆迁人施加压力，被拆迁人在争取合理补偿价格时一定要灵活应对，一方面不要抓住似是而非的法条胡乱应付，尽可能有理有据地与对方谈判；另一方面心理价一定更要明确，尽可能减少拆迁方“狗急跳墙”时给被拆迁人带来的伤害。当然，如果被拆迁人不在乎补偿价有多少，单纯不想动迁，那么被拆迁人也可以在相关法律依据的支持下主张自己的权利，拒绝签字搬迁。但由于大家都心照不宣的原因，被拆迁人如果有这个打算，最好还是在专业拆迁律师的帮助下完成维权工作，降低风险，适时转变思路，最大程度上为自己争取更多权益。（采晴整理）
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针对可能发生以及已经发生的强拆侵权问题，拆迁律师建议被拆迁人先考虑从以下三点入手维权：第一点，在强拆发生前，被拆迁人要提高警惕。一方面做好守房护房的准备工作，另一方面也要为房屋被拆后进行维权留好“退路”。这就要求被拆迁人做到家中留人，时刻把握被纳入拆迁范围的房屋的实际动态，而不是空着房子等拆迁方人员跨过最重要的房子来找你商量补偿搬迁问题。另外，被拆迁人要先将房屋的产权证书原件和房屋及其他财产的实拍、实录视像资料收集、保存好，避免拆迁方反咬一口拒不承担责任。第二点，强拆发生时，被拆迁人要尽量收集、固定证据。很多被拆迁人向拆迁律师反应，强拆人员根本不会给我们安安静静拍照、录像取证的机会，拿出手机录像会被没收甚至被殴打。对于相关的取证技巧，拆迁律师此前已经分享过不少，有需要的朋友可以通过历史推送查看，本文就不再赘述了，仅在此强调一点：拆迁方违法侵权是事实，他们不对也是事实，但是这并不代表着被拆迁人就可以放松等待“天降正义”消灭这些“坏人”。被拆迁人要记住，维权是我们自己的事，再辛苦、再困难也要咬牙坚持，该学习法律知识就学，该付出时间精力和汗水就去付出。因为在这个只看结果的世界，除了维权胜利之外，没有什么能够证明我们是对的。第三点，强拆发生后，及时带着证据启动维权法律程序。（采晴整理）
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拆迁如今只能是出于公共利益的需要，且必须由政府主导。关于这些规定，被拆迁人可能对此都有所耳闻。这就意味着开发商不再有那么多机会出于商业利益考虑而过度参与到拆迁项目中。但棚改的特殊之处就在于，它允许并适度鼓励社会资本参与到项目中来。关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中明确，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见(国发〔2015〕37号)》中也指出，要“构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务...可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等政府与社会资本合作合同进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件的实施主体发放贷款。”这就意味着更多企业能够从中分得经济或其他方面的利益，社会资本在其中会更加活跃。但值得思考的是，多元化资金的投入能够进一步保障项目得到充足的资金支持，但另一方面就意味着被拆迁人要面对的主体更加驳杂。当政府在其中的参与力度被削弱时，拆迁侵权乱象发生的可能性会更大。此时被拆迁必须明确的就是，无论参与到棚改拆迁项目中的资金流有多少种，都不影响被拆迁人的相关权利的正常实现，同时，项目的主导方仍旧是政府而非企业或个人。同样的，拆迁房的合理评估价值是多...
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征兆一：只见协议不见权利很多被拆迁人直到搬迁完成都还不清楚，签订拆迁协议前拆迁按法律规定应该经过多少道程序，自己签协议前实际经历了哪些程序，自己都享有哪些权利。如征补方案的拟定、意见收集、修改以及组织参与听证过程中，被拆迁人享有知情权、意见权、申诉权以及听证权利；又如评估过程中，被拆迁人有投票选择评估机构的权利，且评估机构作出分户评估报告后，房屋征收部门应对分户评估结果进行公示，此时被拆迁人有提出异议的权利。诸如此类的程序设计就是为了尽量避免征拆过程中出现(有意或无意的)失误，为被拆迁人提供更公平合理的拆迁补偿。但这些繁杂程序既容易拖缓征收拆迁速度，又会给拆迁方压低拆迁补偿增添难度，因而部分无良拆迁方会“大刀阔斧”地砍减程序，让被拆迁人在权利被架空的情况下“被签字”、“被搬迁”。拆迁律师提醒被拆迁人，如果你遇到的拆迁“删繁就简”到了一定程度，你除了签字之外没有行使过任何权利，那就说明你遇到的拆迁很可能是违反法律规定程序进行的，此时你一定要提高警惕，这种违法违规拆迁中发生强拆的几率非常大，不管拆迁工作进行到了哪一步，你一定要第一时间确认自己有哪些权利被放空了，并立即开始维权。征兆二：谈判陷僵局开始冷暴力谈判谈判，有的谈才能有的判，这是一个必须有双方互动的事件，没有经过协商谈判也没有签订拆迁协议，那么拆迁方想完成拆迁工作就只有两条路，一是干脆利落地违法强拆，二是在被拆迁人消极维权的情况...
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违建仍有权获得拆迁补偿：尽管法规中明确规定“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”，但由于实践中违建的形成原因非常复杂，部分房子是“违建”的被拆迁人确实存在居住或经济困难，此时出于人道主义考虑，地方政府也应对被拆迁人进行适当的补偿和安置。另外，对于享有土地权利的被拆迁人来说，即使不对违建进行补偿，也必须对因拆迁给被拆迁人造成的土地使用收益损失进行适当补偿。说到底，拆迁实践中确实存在各种各样的“违建”，但不管被拆迁人的“违建”是何种情况，都不代表着被拆迁人一定得不到任何补偿。京尚拆迁律师建议各位被拆迁人在充分利用自己的土地权益的同时，也要注意相关的法律规章规定，尽量不要让房子成为“黑户”。比如，尽快为“违建”补证：通常情况下我们所说的违建指的是未经主管部门批准许可，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的建筑物。通常就是老百姓没有去主管部门办理相关手续就自行盖建的建筑物。这些违建通常分为两种情况，一种是既未经批准登记，又不符合城市总体规划，按照要求应予拆除的违建；一种是未经主管部门审批，但本身不违反城市总体规划的“黑户”建筑，这种情况下被拆迁人可以向有关部门缴纳罚款，补办相关手续，取得产权证，将违建变为合法建筑，然后正常享受拆迁补偿安。（采晴整理）
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“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确提出的对于拆迁房补偿定价最基本的原则性要求。当被拆迁人认为拆迁方给出的补偿价格太低时，能够提出的依据和理由千万不要只是“觉得太低了”，被拆迁人要学会给自己的房子“定价”，弄清楚自己的房子的拆迁补偿价格合理区间到底是多少，只有这样才能在与拆迁方的谈判和博弈过程中做到心中有数。拆迁律师特别要说的是，对于某一类房子的拆迁补偿价格，国家并没有给出过统一的定价标准，这个补偿价与被拆迁人自己的房子有关，与所在地区的实际情况有关，与当地的补偿政策等也有关系，因此如果被拆迁人需要专业人士帮助自己明确可以争取的拆迁补偿，一定要一对一地就具体情况进行沟通，提问越具体，得到的答案的参考价值才越高。（采晴整理）
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拆迁律师：能。关于能否拒绝土地房屋征收拆迁这个问题，拆迁律师在很早之前就为被拆迁人做过分析讲解，笼统来说，政府依法开展房屋土地征收活动时，被拆迁人只能在法律允许的范围内与征收方谈条件，而不能从根本上拒绝被征收。但正如上文所说的，协议拆迁并不是通常意义上的政府征收拆迁，而是民事主体之间在平等、自愿的前提下，基于协议建立的民事合同关系，被拆迁人如果不愿意与对方建立这种民事合同关系，从法律角度来说完全是可以拒绝的。但是在实践中，所谓的协议拆迁往往是“挂羊头卖狗肉”，打着协议拆迁、平等自愿的幌子，实际上只是省去了法律规定的必要征收程序，还是强权压人、仗势欺人那一套，并不是被拆迁人说一声“不”就能拒绝得了的，因此被拆迁人在应对时千万不要掉以轻心。（采晴整理）
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最近有被拆迁人向拆迁律师咨询，他听说法律中有一条规定，说因不动产提起行政诉讼的，自行政行为发生起最长期限是20年。那是不是就意味着20年内他可以先尝试上访等方式，只要不超过20年最长期限，都可以再通过起诉维权？拆迁律师相信，对于这个问题，还有很多被拆迁人存在困惑，想知道是不是原本的6个月期限真的能够直接“延长”到20年。今天拆迁律师就结合最高院发布的一则再审裁判案例，来为大家解开这个困惑。该案例中的五名被拆迁人(以下简称被拆迁人)的房屋于2011年底被纳入拆迁范围，2012年初，地方政府张贴了未载明征补方案的征收公告，且作出征收决定前也未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对征收范围内未经登记的建筑进行调查认定和处理，未对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。不仅如此，征收方在未向被拆迁人送达分户评估报告也未进行补偿的情况下就组织被拆迁人进行搬迁，违背了“先补偿后搬迁”的原则性规定。而对于暂时未能达成协议进行搬迁的被拆迁人，征收方违法违规进行了株连式逼迁，对被拆迁人的亲戚家人的正常生活造成了恶劣影响。种种恶劣行径都昭示着这场拆迁中的违法违规之处数不胜数，在事实清楚、证据确凿的情况下，被拆迁人的维权胜利似乎就在眼前。然而，该案被拆迁人于2015年才第一次向一审法院提起了行政诉讼。审判过程中，关于起诉期限的问题，被拆迁人主张，根据《行政诉讼法》第四十六条第...
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首先，应当明确法律对于保护被征收方设定的法律条款，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”该法条的设定并不是空穴来风，是为了更好的保护被征收方的权益不受侵害。由于被征收方的法律意识淡薄，对于征地拆迁事项的规定知道的少之又少，所以法律设定了此项条款保护被征收方。然而在实践中，仍然存在征收方在与被征收方的协商的过程中，通过威逼利诱使得被征收方在没有签订补偿协议的情况下直接搬迁的情况。一旦被征收方搬迁，房屋就会被拆除，被征收方如果没有征地拆迁补偿协议就会导致其自身丧失谈判的筹码。那么“先补偿、后搬迁”应当如何定义？“先补偿”不仅指的是补偿的时间早于搬迁发生的时间，同时也必须做到全部补偿、实际补偿、补偿到位。在实践操作中，征收方通常会以自己已经支付了部分补偿款为由认定自己已经履行了“先补偿”的义务，这样的行为是错误的。市县级人民政府在作出房屋征收决定前，就需要保证被征收方的征收补偿款已经足额到位、专户储存、专款专用。如果被征收方选择货币补偿，则征收方需要将货币补偿款专户储存，被征收方可以随时支取时，才可认定征收方实施了“先补偿”义务。被征收方选择产权调换，如果征收方仅仅指明了用于产权调换房屋和周转用房的位置、面积、环境等，但未能实际交付房屋的，不能认为其履行了“先补偿”的义务。征收方可以在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交...
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