拆迁律师提醒被拆迁人：阴阳合同不要签。拆迁方有时候会强调“大家都是这样签的，所以这么签没问题，所以你也必须这么签”，安抚被拆迁人的疑虑并引起被拆迁人的从众心理；或给出高于“表面协议”中约定的补偿标准的附加条件，迎合被拆迁人多拿补偿的心理，以此说服被拆迁人签阴阳合同。但被拆迁人要明白的是，天下没有免费的午餐。阴阳合同毕竟是违法的，如果拆迁方真的是好心好意维护被拆迁人的权利、希望被拆迁人拿到更多补偿，那只要严格根据法律规定进行征收拆迁就可以了，完全没必要通过违法方式来达到这个目的。拆迁律师提醒被拆迁人：不要配合拆迁方虚增虚报征地面积。虚增面积获得的补偿，拆迁方拿一部分“辛苦费”，被拆迁人自己拿一部分贴补偏低的补偿，看起来似乎是两全其美、皆大欢喜。但事实上出具虚假评估报告、签订虚假拆迁协议、虚增虚报征收面积骗取国家拆迁拨款是违反犯罪行为，一旦被发现，虚增部分一定会被追回，还要承担相应的法律责任。更何况，被拆迁人如果只有通过配合拆迁方虚增虚报征收面积才能获得看起来比较合理的拆迁补偿，那就说明被拆迁人原本得到的补偿是严重低于法律规定要求的，是不合理的。被拆迁人只有通过合法方式维权，才能得到真正留得住的补偿。拆迁律师提醒被拆迁人：空白协议不要签。这一点拆迁律师已经提醒过无数次，但仍旧有很多被拆迁人留言表示自己签的协议根本没有写明征地面积等重要信息，有很多地方都是留白的。有些被拆迁人为了一时的安...
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问题一：自己不同意征地补偿条件，村委会是否有权代村民直接签订拆迁补偿协议？答案显然是没有的。村委会虽然是村民意见的收集箱和集体意见的出口，但它并不能自行代表所有村民的个人意见。根据《土地管理法》的规定，征地补偿中的安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费两部分都是归于或用于被征地农民（或承包经营权人）的，而土地补偿费部分也需要根据相关法律规定经村民会议讨论决定分配方案并予以实施。所以说，征地补偿和每一位被征地拆迁农民个人的权利都是息息相关的，村委会无权越过村民本人直接代为签订拆迁协议。问题二：村委会能否自行征收土地《土地管理法》中明确规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。而如我们前文所说的，村委会并不是政府，更不是县级以上地方政府，它并没有组织实施征地的权限。但拆迁律师需要特别说明的一点是，根据《土地管理法》第六十五条的相关规定，当满足为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；不按照批准的用途使用土地的；因撤销、迁移等原因而停止使用土地的法定情形时，村集体经济组织可以报经原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权。这与我们所说的土地征收有所不同，但仍需严格按照相应的法律规定进行，且为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地而收回集体土地使用权的，依法应当对被收回土地的农民进行补偿。问题三：村委会是否有权制定发布征地补偿方案？...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。实际拆迁过程中，很多被拆迁人却没有体会到“先补后征”带来的安全感和踏实感。有很多被拆迁人在给拆迁律师的留言中提到，签订拆迁协议后拆迁方一直不给付补偿款，自己去要对方一直说尽快。但直到自己完成搬迁、腾空了房屋、厂房，拆迁方也没有按照拆迁协议约定支付补偿款。更有甚者，不但没有进行“先补偿”的动作，连与被拆迁人达成一致意见、签订拆迁补偿协议的程序都被跳过，直接以偷拆、“误拆”等方式对被拆迁人的房屋实施了强拆。拆迁律师今天就来和被拆迁人说说，如何尽量避免违法“先拆后补”的情况出现，以及如果发生了违法强拆，被拆迁人该如何维权。关于先拆后补的案例拆迁律师也分享过不少。有这类遭遇的被拆迁人往往有一些共同点，拆迁律师通过这些错误示范，来告诉大家该如何尽可能地防患于未然：1、家中无人被偷拆。由于种种原因，有很多被拆迁人是一家人都在外打工生活的，家中房子在被纳入拆迁范围后也常常是空置的。老百姓土话常说，空房易引贼。被拆迁人家中无人，就容易给无良拆迁方留下动歪心思进行偷拆强拆...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。也就是说，一般情况下，我们说到的被征收人/被拆迁人，实际上指的是被征收房屋的所有权人。即使户口不未落在被拆迁的房子下，只要是产权人，就应得到补偿安置。反过来，即使户口落在被拆迁的房子下，只要不是房屋产权人，也就不是《条例》中明确的补偿对象。按照本文的假设前提，房屋登记在父母名下，房屋拆迁时有权接受补偿安置、有权在拆迁协议上签字的就是父母，此时儿女无权私自代父母做出签字与否的决定。不管是子女出于私心私自签字也好，还是受到无良拆迁方鼓动签字也好，根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。此时子女作为被拆迁房屋的无处分权人签订的拆迁协议必须经过父母的追认，或者取得处分权，拆迁协议才有效。如果父母未对处分行为进行追认，且子女也未在签订协议后取得被拆迁房屋的处分权，那么拆迁协议的效力在得到父母追认前就是待定的，父母作为处分权人可以撤销合同。（采晴整理）
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所谓回迁房，实际上指的是被拆迁人房屋被征收后，由拆迁方直接向被拆迁人提供的供产权调换的期房，或对被拆迁人以货币方式进行补偿后，由被拆迁人折价向拆迁方购买的原址开发的房屋。在本文中，我们将回迁房作为一个更广义的概念理解，将被拆迁人与拆迁方在拆迁协议中约定的安置房统一称为“回迁房”。一、资格审查问题：如果被拆迁人选择产权调换的拆迁补偿方式，则一定要注意回迁房承诺是否能够实现的问题。一方面要考察与自己签订拆迁补偿协议，作出回迁房补偿承诺的签约主体是否有相应的权限资格；另一方面则要考察回迁房开发商的资质实力，是否能够在约定期限内建成交付回迁房。律师提醒被拆迁人，在签订拆迁补偿协议时，一定要注意自己是在和谁签协议，注意审查对方的主体资格，确认对方是否有对补偿安置条件作出许诺的资格权限，以确保协议约定能够得到实现。二、协议内容问题：谈到回迁房，签订协议时要注意的细节比起货币补偿方式来说就要繁杂的多。回迁房的位置、面积、公摊、产权性质、交付时间、质量等等都是被拆迁人要注意在拆迁补偿协议中明确的。另外，关于违约责任部分，是很多拆迁方刻意省略而被拆迁人容易忽略的，但对拆迁方履约不能时被拆迁人主张相应的赔偿却很重要。很多回迁户遇到过诸如约定期限已至回迁房还没建好、回迁房交房但不能如期办理产权登记、回迁房面积不符存在质量问题等情况，假如协议中没有约定，那么后续维权的难度就会更高，被拆迁人一定要提起重视。...
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根据《村民委员会组织法》第二条规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。也就是说，村委会并不是基层政府，也没有行政管理权力。村委会只是村民选举出的代表，在村民自治范围内组织带领村民进行自治活动、处理自治事项、完成服务和调解工作、推进本集体经济组织的生产经济建设、管理本村集团以经济组织集体所有的土地财产、协助人民政府开展工作、依法组织村民会议制定自治章程，并向村民公开涉及村民利益的各项村务管理事项等。反过来说，村委会的权力实际上更是直接来自于村民的权利让渡，它的权力更多地体现在协调工作和整合村民集体意见上，它的管理属性不应强于服务属性，拆迁征地过程中更没有权力不经村民会议或村民代表会议就直接代表村民自行作出各项决定。（采晴整理）
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征收制度随着2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布至今，总体而言，房屋拆迁制度已经完成了初步转型，从一开始的如履薄冰到现在的逐步完善，是全社会征收人、被征收人、法官、律师共同努力的结果。但不能否认的是，即使有《国有土地上房屋征收与补偿条例》的提纲挈领，房屋拆迁制度仍存在或多或少的问题，在房屋拆迁实务中，诸如主体不合法、程序不规范、房屋拆迁补偿不合理等问题加剧，已经造成了不可调和的社会矛盾，尤其是由补偿不合理引起的强拆、血拆，更是征收矛盾突出的根本原因。房屋拆迁补偿安置是房屋征收中的核心内容，房屋拆迁所涉及的财产性法律关系主要表现为补偿安置，房屋拆迁补偿安置的基础和依据是对被征收房屋价格的评估。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”，评估价值是货币补偿标准的依据，也是产权条换进行差价结算的依据，更是补偿决定的依据，可以说评估价值是否合理与征收补偿是否合理具有直接关联。依法评估与依法补偿具有相辅相成的密切联系。（采晴整理）
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即哪些情形下可以认定为棚户区改造，哪些情形下不能认定为棚户区改造。1可以做为棚户区改造的情形《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中关于城市棚户区改造部分中提到，棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。根据前述规定，棚户区的认定需要综合多方面的因素进行确认。包括房屋建筑本身，周边配套等多方面因素进行认定，不能简单的进行确认。现在，有的地方将建造年代不长，配套相对较好的区域，作为棚户区改造，与前述规定不符。2不能做为棚户区改造的情形《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中指出，市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。根据前述规定，棚户区改造的范围也是有相应的限制的。即前述的相关项目不能冠以棚户区改造的名义进行。即棚户区改造的房屋不能随意进行扩大。3棚户区改造应当以公共利益为目的按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的规定，棚户区改造是指让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。现在各地一般都纳入了当地的保障性安居工程建设。这一点与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条中规定的由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要基本相同。即棚户...
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根据《民法总则》规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。也就是说，如果子女是得到父母授权，作为委托代理人替父母办理拆迁协议签订等相关民事行为的，则在父母授权范围内，子女与拆迁方签订的拆迁补偿协议是有效的。另外，如果在子女与拆迁方签订了拆迁协议后，在追认期得到了父母的追认；或父母将房屋过户给了子女，使子女成为处分权人的，拆迁协议当然也能生效。面对拆迁大事，家庭内部产生矛盾争议的事例并不少见。除了父母子女间无处分权人签字的情况之外，夫妻一方瞒着对方签字的情况也时有发生。从法律角度来说，拆迁律师为大家分析了签字的效力问题，并在此建议各位遭遇类似情况的被拆迁人及时通过法律途径主张和维护自己的权利，避免拆迁方借这份不符合被拆迁人真实意思表示的协议实施强拆行为。（采晴整理）
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一、何谓以租代征?所谓“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。而根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”。也就是只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定'承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。“以租代征”的实质就是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。”而在现实生活中“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。二、以租代征的形式：1、用地...
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