一，首先要了解拆迁谈判的特征，一般来说拆迁谈判具有如下特点：1.拆迁谈判贯穿于整个拆迁过程，包括裁决受理后乃至诉讼程序中，均存在拆迁协商可能性，无论是城管、税务等方面对拆迁户的调查还是拆迁公司的威逼利诱，其目的都是为了在谈判上掌握主动权，让拆迁户作出让步，属于拆迁实施的核心部分。2、谈判双方的不对等性，一方是平民百姓，一方是行政机关或拆迁公司。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，周密部署，甚至采取非正常手段向被拆迁人施加压力，如动用城管、国土、税务等各部门查个人信息，更有甚者黑社会性质的人员也会介入拆迁，拆迁公司雇佣社会人员逼迁比比皆是。二，知己知彼方能百战不殆，故要进行谈判必须要对自己对地方政府、拆迁公司进行了解：1、一些地方政府为了向拆迁户施加压力，会采取一定的手段，主要包括调查你的社会关系，启动你在政府、国有企事业单的工作的近亲属和你谈判，谈不好不能上班；利用国土、规划、城管执法等部门调查你的房子是否有违章、你是否有其他违法行为，如果你不配合拆迁则将你的存在违章的建筑物作出行政强制拆除决定、或对你行政处罚；拆迁公司实施死缠烂打、恐吓、骚扰等方式逼迁，甚至部分政府工作人员也会趁拆迁已经签协议的拆迁人房屋时将你的电线、燃气、自来水等断掉，这种行为都是具有明显的逼迁色彩，是不正当的方式，但是足以对你产生强大的压...
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2018年2月，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》(以下简称《行诉解释》)应运而生，该解释的许多规定，对处理和化解征收拆迁等纠纷提供了针对性、操作性更强的依据，为法官正确适用法律提供了系统化指南。鉴于《行诉解释》体系庞杂，涉及问题点众多，本文重点结合征收拆迁案件，就该解释一些新规定的适用问题提出一孔之见，旨在突出和强调在审理征收拆迁案件时对该解释的关注点，为相关司法实践提供参考和建议。主要围绕立案和受理、审理和判决、证据规则、执行四大问题展开。现行《行政诉讼法》第12条第5、7、11项分别将“征收、征用决定及其补偿决定”“侵犯农村土地承包权、农村土地经营权”以及“土地房屋征收补偿协议”明确规定为行政诉讼受案范围，凸显了征收拆迁活动所涉及的最广泛的行政活动形态或权利影响状态，较之于1989年行政诉讼法是一大突破。同时，该条其它项所列举的行政处罚、行政强制、行政许可、行政确权、履行法定职责(行政不作为)等情形，在征收拆迁活动中都能找出相应的表现形式，如责令限期拆除处罚决定、不动产权属争议及颁证行为、强制拆除行为，等等。此外，行政诉讼法还将规范性文件一并审查、相关民事争议一并审理纳入行政诉讼受案范围，且保护领域扩大至人身权、财产权以外的“等合法权益”(如知情权)。但是，这种扩大受案范围的趋势并非漫无边际。从立法科学性、诉讼经济等角度考量，并非所有行政行为均需由法院...
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一、审查征收决定以及补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定；第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。根据以上规定可知，如果当地政府没有做出征收决定并公告征收补偿方案，而直接就对被征收人下发了一份征收房屋通知书的，该行为一定是违法的，法院会因为征收行为没有相关依据、不符合相关程序而判决征收部门败诉。二、审查征收的目的和程序：《宪法》第十条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。其中，公共利益一般是指国家的、社会的、集体的利益，比如《补偿条例》中规定的国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要以及由政府组织实施的科、教、文、卫、体、环境和资源保护等公共事业的需要等。因此，要征收国有土地上面的房屋的，必须要出于公共利益的需要，如果征收人不是出于公共利益的需要，则法院可以以此判决被告败诉。其次，被告是否完整履行了《补偿条例》中规定的一系列征收程序，比如说提前公告、征收补偿方案是否听取民众的意见、征收补偿费用是否专款专用等；如果征收方在征收中程序有轻微瑕疵的话，则法院可能判决征收方补正相应的程序，并不必然导致征...
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一、案例简介：Y嫁给她老公时将户口迁到了男方的家里，后来因为与丈夫有矛盾，夫妻感情破裂，并有离婚的打算。结果，两人还没离婚之前，他们村正好要征地，村里按照人口数给补偿，每个人给20万补偿款。但是征地款的80万直接打给了婆婆账户，然后定期存入了她丈夫的户头，一分也没有给Y。Y能要回属于自己的20万吗？二、案例分析：《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。实践中，村集体经济组织成员权的取得有两种方式，一种是原始取得，既出生时，父母一方或双方具有本集体经济组织成员资格；第二种是加入取得，既原非本集体经济组织成员，但基于一定法律关系嗣后取得本集体经济组织成员资格，比如婚姻、收养和政策性迁移。其次，《婚姻法》第8条规定：“要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记，符合本法规定的，予以登记，发给结婚证，取得结婚证，即确立夫妻关系”。即男女双方自在登记部门进行结婚登记时即取得夫妻关系。本案中，Y因为结婚将户口迁入该村，则以加入取得的方式成为本集体经济组织的成员，享有获得土地补偿费的权利；其次Y在村部进行土地征收并未与丈夫离婚，也就是说Y仍属于丈夫家的一份子，村部按照人口进行安置补偿款分发时，也将Y算入了被安置人口，因而Y有权获得20万的安置补偿款。但是如果后期两个提出离婚，就需要按照《婚姻法》的规定...
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一、出现突击建房的原因突击建房的现象层出不穷，主要是因为对于被拆迁方而言，拆迁一事已经是在计划之中，无法更改的事实。但补偿款的数额却是可以博弈争取的内容。被征收方在利益的驱动下常会想方设法选择通过额外建房的方式，增加房屋面积，意图提高补偿款。随后，在同一环境内的其他被征收方会相互比较、相互影响，看见别人这么干，自己也这么干，大家争先恐后的陷入疯狂建房模式。同时，由于大部分的被征收方由于缺乏系统的法律知识，并不了解此类行为是违法行为，投机取巧且抱有“法不责众”的心态。二、突击建造房屋不予补偿的法律依据政府在征地拆迁过程中，想要的其实是土地而不是房屋，房屋在征收过程中，只是作为地上附着物进行补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条的相关规定可知，在征收调查公告预定了房屋征收范围后，被征收方不得为了增加补偿费，在房屋征收范围内扩建、新建、改建房屋以及改变房屋用途等；对于违反相关规定实施的，征收方不予补偿。同时，在征收调查公告发布的同时，房屋征收部门书面通知相关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过1年。三、处理突击建造的房屋的方式由上可知，突击建房并不合法，行为人需要承担相应的法律责任。根据《城乡规划法》第六十五条的相关规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以...
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农村里的房子基本上都是由村民自己建造的，有的人就去房屋登记机关进行登记，领取了房屋产权证书，但也有些农民朋友意识淡薄，虽然房子建成以后一直住着，却始终没有去领取房产权属证书。在征地拆迁过程中，一般来说，有证书的情况下，肯定会按照规定给予房屋产权人相应的补偿，但是，对于没有房屋权属证书的人来说，在征地拆迁时能够获得补偿吗？这个需要区分不同的情况来看待：农村的房子，好多都是祖辈们建造的老房子，由于时代背景，那个时候建造的房子根本没有办理相关手续，同时，也没有房屋权属证书。国家规定，像这种老房子，虽然没有房产证，但也不能被算做是违章建筑，当这种祖辈们建造的老房子被拆迁时，屋主即使拿不出房产证等相关证件，农民朋友依然有权拿到法律规定的相应的征地拆迁补偿款。如果在房屋进行建造时，房子是符合当地建房政策和相关规定，只是由于某些原因没有取得权属证书，只要房屋是在依法获得的宅基地上依法修建的，在征地拆迁过程中都应当获得相应的补偿。实践中，有一些村民在政府发布征地公告之后，得知自家房屋属于征地拆迁范围内，为了多获征地拆迁补偿款而抢修抢盖房屋。对于这样的房屋是没办法获得征地拆迁补偿款的。这类房子没有房屋产权证书，不能获得补偿。即便是原先有房屋产权证书，在征地公告发布以后抢建的房屋，也是没办法登记在房屋权属证书上，同样是没办法获得补偿款的。《土地管理法》第四十五条规定：农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗...
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第一，审查征地批文是否过期失效。被征收人应当主动审查征地批文的批准日期。根据《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第十四条的相关规定，农用地转用和土地征收批准文件的有效期为两年，文件经批准后，市县政府两年内未用地或实施征收补偿方案的，有关批准文件自动失效。同时，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的相关规定可知，批准转用农用地后，满两年没有实施具体征地或用地行为的，该批准文件失效。第二，查看批准征地的行政单位。根据土地的用途不同，农用地转用审批的主体不同。被征收人在征收过程中，应当严格审查征地批文的批准主体是否匹配，是否超越了法定权限。对于道路、管线工程以及大型基础设施建设项目等涉及基本农田、基本农田以外耕地超过三十五公顷、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。对于大部分的一般项目，则由省级人民政府批准。市县人民政府只是征地行为的实施单位，对征地行为并没有审批权限。第三，谨防“未批先占”或“少批多占”。被征收人应当审查审批的征地面积和实际的征地面积是否相吻合。《土地管理法》第七十六条详细规定了对于“未批先占”或“少批多占”的法律责任，对于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原...
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法律规定征地拆迁补偿的方式主要有货币补偿、产权调换以及二者结合这三种方式。然而选择产权调换或者二者结合的被征收人却常常面临以下的担忧点：担忧点一：安置房遥遥无期，不知何处是我家李女士是X省某县的普通村民，在三年前房屋被征收拆迁时，由于种种原因选择了产权调换的补偿安置方案，当时征收方就说要在三年内交房，同时也给了三年的安置补助费，然而，这都快到三年了，还是没有要交房的任何动向，心里特别不踏实。律师意见：如果您是在征收拆迁过程中，还未签订补偿协议，则应当仔细审阅拆迁补偿协议书。如果对方给的是回迁安置房，审查征收方对安置房的位置或证件办理等基本情况未表述清楚，则不要随意签字，及时咨询相关律。若协议中有相关约定，且您已经签字，拆迁方却未履行相关约定，则您需要拿着补偿协议到法院起诉对方违约，通过法律手段捍卫自身权益，迫使对方履行相关义务。担忧点二：房屋质量无保障，住起房来心慌慌天气预报称，假期黄金周有连续大风降雨，请尽量避免外出。这几天由于大雨，孔先生一家决定放假在家好好休息一阵。然而这个假期却过得不是那么舒心，原本刚住了没多久的安置房墙体就出现了轻微裂缝，最近大雨发现房子竟然开始漏雨了，真的是体会到杜甫先生“屋漏偏逢连夜雨”时的心境啊。律师说法：若您入住的房屋存在质量问题，您可以聘请专门的鉴定机构对房屋进行质量鉴定，对于鉴定结果不合格的房屋，拒绝入住。并根据鉴定结果和政府进行协商，要求其给...
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首先，当事人向人民法院提起诉讼，人民法院应当根据《行政诉讼法》第五十一条的相关规定处理当事人的起诉状，判定其是否符合起诉条件，即当事人是否具有适格原告的资格、是否拥有明确的被告以及是否有具体的诉讼请求和事实依据。然后对于符合起诉条件的当事人，则应当登记立案;对于不能当场判定是否符合本法规定起诉条件的，人民法院应当接受起诉状，并出具收到起诉状日期的相关凭证，并在七日内决定是否立案;人民法院认为当事人不符合起诉条件的，则作出不予立案的裁定，并注明理由。当事人若被拒绝立案，且法院不出具不予立案、不予受理的相关裁定的，当事人可以选择和原法院立案庭进行沟通，要求法院或立案或给予书面裁定或出具接收材料书面回执。其次，当事人在沟通协商后无果，人民法院还是选择不作为，则当事人可以选择投诉或者申请检察院监督。根据《行政诉讼法》的第五十一条的相关规定，当事人在遇到没有正当理由法院不予立案的情况下，可以选择向上级人民法院投诉，上级人民法院应当责令其改正，并对直接负责的主管人员或其他直接负责人员予以处分。同时，由于我国人民检察院是我国行政机关的监督机构，需要对立案中的违法问题进行监督，因而，当事人也可以选择申请检察院监督。除此之外，对于人民法院既不立案，也不作出不予立案裁定的，当事人可以选择向上一级人民法院起诉。根据《行政诉讼法》第五十二条的相关规定可知，上一级人民法院认为符合起诉条件的，应当立案、审理，...
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一、申请政府信息公开的要求《政府信息公开条例》第二十条的相关内容对申请政府信息的申请人进行了相关要求，申请人需要以书面形式向政府递交相关的信息公开申请书，申请书中应包括：（1）申请人的姓名或者名称、联系方式；（2）申请公开的政府信息的形式要求；（3）申请公开的政府信息的内容描述。对于申请人采用书面形式确实存在困难的，可以口头提出申请，由受理该申请的行政机关代为填写政府信息公开申请。二、申请信息公开的对象政府信息，指的是行政机关在履行自身职责时，制作或获取的相关信息，且该类信息需要以一定的形式进行记录或保存。根据《政府信息公开条例》第十三条的相关规定，公民、法人或其他组织，由于自身生产、生活或科研的需要，可以向国务院部门、地方各级人民政府以及县级以上人民政府部门申请获取相关的政府信息。由此可见申请人可向国务院部门、地方各级人民政府以及县级以上人民政府部门申请信息公开。同时，根据该条例第十七条可知，行政部门遵守“谁制作谁公开、谁保存谁公开”的原则开展政府信息公开工作。因而申请人在申请信息公开时，应当向作出该行政行为或保存该信息的行政机关申请公开。三、行政机关拒绝信息公开，申请人的救济方式在实践中，经常有征收方和被申请的行政机关联手阻挠信息公开，申请人的申请被各种理由拒绝的情形出现。此时申请人应当及时拿起法律武器进行维权。根据《政府信息公开条例》第三十三条的相关规定，若申请人认为应当进行...
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