首先，协议是否满足基本的有效条件。提醒被拆迁人，在签订拆迁协议进行搬迁前，一定要确认与自己协商约定拆迁补偿条件并签订拆迁协议的对象是否有相应的主体资格，是否存在越权代理的情形；确认对方允诺的回迁安置房（项目）是否真的存在。实践中有拆迁方会要求被拆迁人签订“阴阳合同”，真正注明了双方约定好的拆迁补偿条件的那份“协议”有时甚至连拆迁方的签章都没有，仅在落款打印了无法确认签约主体资格的签约人（单位）的名称；也有拆迁方为了加快征收拆迁速度与被拆迁房屋的部分产权人签订拆迁协议，等等情形，此时拆迁协议的效力显然也是存疑的。其次，约定条件是否写进了拆迁协议。很多被拆迁人在拆迁方违约拒不履行协补偿义务时有苦难言的原因是，拆迁方在签订拆迁协议时会刻意回避将全部允诺的补偿条件都写入拆迁协议中，而是仅仅给出口头承诺，又或者在被拆迁人签字后将全部协议原件带走，不给被拆迁人留下凭证。此时看起来被拆迁人向拆迁方主张权利的依据就只有记忆中拆迁方给出的补偿承诺，显然是缺乏法律依据和证据支撑的。鉴于此，拆迁律师提醒被拆迁人，一定要在拆迁协议中明确约定双方协商好的全部补偿条件内容，并在签约后即保留起码一份协议原件，以保证后续拆迁方拒不履行补偿义务时，被拆迁人能够有理有据地提出自己的维权诉求。如果有被拆迁人签订了内容不完整或不明确的拆迁协议，那么在后续主张自己的权利时就需要收集和保留更多的其他证据。例如拆迁方曾口头向被...
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一、看谈吐好的律师没有模板化的标准，但在业内已经取得一致认可的最低门槛是，负责任的专业律师一定不能“信口开河”。在没有把握整个案情脉络的情况下就盲目向被拆迁人打包票“一定能如何如何”的律师，实际靠谱程度可能与他拍胸脯的力度和速度成反比。被拆迁人一定要了解，专业能力过硬的律师并不一定要口若悬河滔滔不绝，有耐心和责任心的律师也并不一定每时每刻都像弥勒佛一样笑成一朵花。所有基于性格外显的表现，都不该成为绝对性的判断标准。被拆迁人要寻找的，一定是一位能够在被拆迁人不知道该如何说明案情时循循善诱地引导被拆迁人给出有用信息的律师；一定是一位言谈自信、厚积薄发，寥寥数语就能抓住案情要害的律师；一定是会谨慎斟酌自己的一言一语，永远以事实为根据、以法律为准绳对案情进行分析，给出经得起推敲的专业建议的律师。二、问时间很多被拆迁人喜欢问律师，自己的案子要多久才能出结果，多久才能“赢”。经验较为丰富的律师，会从程序角度出发，告诉被拆迁人，某个法律程序如诉讼前后可能经历的最长与最短期限是多少，但这实际上并不是被拆迁人最需要了解的信息。我们所说的“问时间”，指的是被拆迁人一定要向律师了解，自己正处于征收拆迁的哪个时间节点，现在能够着手进行的维权工作有哪些。对被拆迁人来说，拆迁维权永远是“赶早不赶晚”的。三、问经验拆迁律师曾经说过，拆迁维权是个案性极强的，即使是两个表面看起来情节非常相似的案件，真正开始维权后，...
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根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的相关规定，公摊建筑面积，即我们平时所说的公摊，指的是包括电梯井、管道井、楼梯间、警卫室、分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半等在内的，为整幢楼房提供公共服务和管理用房总面积依法分摊到每套商品房的面积。户主购买房屋时需要支付对价的房产面积，也就是户主进行产权登记时证载的“建筑面积”，主要就由房屋套内面积和分摊面积两部分组成。所谓的房屋套内面积，则是房屋套内使用面积与阳台建筑面积、套内墙体面积的总和。也就是说，在户主支付对价购买的商品房总面积中，仅有套内使用面积和阳台是可以直接作为生产生活使用面积的，与之相对的最让商品房购买者感到“心痛”的就是“公摊面积”了。综上来看，户主购买商品房时，是已经为公摊面积花过钱的，这部分公摊面积在房屋产权证书中也有所体现。当这些房产被纳入拆迁范围时，公摊部分是否能够获得相应的拆迁补偿，以及用于以产权调换方式对被拆迁人进行补偿的安置房的公摊面积问题引发了不少争议。争议之一主要在于公摊部分是否能够正常获得拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等请款组织调查登记，被征收人应当予以配合。其中对被征收房屋的面积问题表述为“建筑面积”，应当包含公摊面积。又《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款的规定，对于已经...
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对于国有土地上房屋征收的相关法律规定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。另《条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。又《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。由上可以明确的是，《条例》所指被征收人，通常是指被征收拆迁房屋的所有权人，补偿对象根据补偿项目的不同分别为对应的权利人。对于集体土地上房屋拆迁的相关规定：除《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关原则性规定外，集体土地上房屋拆迁的主要法律依据散见于各地地方政府制定的地方性法规，在此我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例进行说明。《办法》第三条第二款规定，本办法所称被拆迁人是指对被...
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如果说之前的两份公告都是在为征收补偿安置程序打基础，那么这份公告内容对被征收人接受补偿安置的权利的影响无疑更加具体和深远。根据《征用土地公告办法》第七条之规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。此次公告将对被征收土地所在村集体经济组织的具体征地位置、地类、面积、地上附着物和青苗种类、数量以及需要安置的农业人口的数量做具体列明，对征地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式以及对农业人员的具体安置途径等都将细致说明。简而言之，本次公告的主要内容全部是关乎被征地农民因此次征地能够获得怎样的补偿安置的“干货”，被征收人应能从该公告内容中具体了解到自己能够获得的补偿安置条件是否合理，能否达到不使自己的原有生活水平降低的法定最低标准。如果被征收人或其他相关权利人对征地补偿安置方案和公告内容有异议的，可以在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内向有关市县人民政府土地行政主管部门提出，也可以申请组织听证会，按照相关法律规定对征收土地方案进行修改。拆迁律师提醒被征收人，在这一步公告过程中，农民朋友们一定要积极把握和行使自己的意见权力和申请参与听证会的权利，充分表达自己对征地补偿安置方案的意见和建议。因为这次公告的内容将直接影响被征收人能否获得多少补偿安置。（采晴整理）
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随着时代的变化和经济的发展，不少村民为了讨生活离开了农民老家来到城市，其中有相当一部分户口也因工作等原因迁出，但其原有的宅基地房屋仍在，此时宅基地遭遇拆迁时，“进城者”能否得到宅基地拆迁补偿是实践中常常会出现争议的一类典型案例。对于农民进城后宅基地拆迁补偿问题，一般可以分为两种情况考虑：其一，如果农民进城仅为务工，户口仍在原集体经济组织未迁出，且并未享受城镇居民社保的，仍旧保留原有集体经济组织成员身份，正常享有原宅基地权利，宅基地被征收时无论其本人是否在村内，都应得到正常的拆迁安置补偿；其二，如果农户全家户口从原集体经济组织迁出，转为非农业户口，纳入城镇居民社保体系的，原集体经济组织成员资格已发生变化，此时与我们上文所说的继承问题类似的，被拆迁人依法享有宅基地上房屋产权，可以依法得到该部分拆迁补偿。拆迁律师要特别提醒农民朋友注意的是，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的相关规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地如经集体报经县级人民政府批准将注销其土地登记，宅基地将由集体收回。（采晴整理）
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由于缺乏对相关法律知识的了解，且法律意识相对淡薄，很多被拆迁人直到和律师初步进行接触和沟通时才发现，征地拆迁中必经的那些程序自己几乎毫不知晓；有些需要被拆迁人亲自参与、表达意见的重要环节，被拆迁人根本没有经历过。拆迁律师今天就来为被拆迁人总结一些重要的、被拆迁人应当积极参与到其中的征地拆迁程序，不管征地拆迁进行到了哪一步，我们都建议被拆迁人从当下入手，及时行使自己的相关权利，监督并拨正拆迁方在征收拆迁过程中的不当行为，保护好自己的人身财产权利及依法接受拆迁安置补偿的权利。一 、积极通过各渠道查证拆迁项目合法性自征收公告发布开始，征地拆迁项目就正式启动了，然而实践中被“广而告之”的拆迁项目，有时候其实并没有齐全的审批手续，合法性存在严重瑕疵；征收方动员、逼迁的对象有时还会超出征地红线范围，实际上属于“未批先占”或者“少批多占”。除此之外，还有一类很典型的侵权案例中，拆迁方向被拆迁人允诺的回迁房建设项目自始就是不存在的，只是为了诱骗被拆迁人签字搬迁的“空头支票”；或者相关开发商根本没有开发相应规模建设项目的能力和资质。为了避免以上情况的发生，也为了能够及早通盘了解和参与到征地拆迁项目中去，拆迁律师建议被拆迁人在专业人士的帮助下通过申请政府信息公开等渠道对相关项目、单位的资质和项目审批情况等一系列合法性问题进行审查确认。这样一方面可以帮助被拆迁人避免被拆迁方的“一面之词”欺骗，另一方面也...
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行政法本身就是为控制行政权力、保障公民权利而存在的，是被拆迁人在面对公权力倾轧时应当妥善利用的一面坚实“护盾”。在与拆迁方进行谈判时，被拆迁人也要随时将自己置于法律保护的“金钟罩”中，主动将双方的争议和矛盾拉入法律框架内讨论。换句话说，被拆迁人不要因为对方是“官”自己是“民”，就盲目认为对方一定是金口玉言，自己无从辩驳。被拆迁人依法获得合理拆迁补偿的权利是法律赋予的，不是拆迁方可以任意剥夺的。如果对方强行要求你接受明显不合理的补偿安置条件，被拆迁人是可以拒绝并通过合法途径表达自己的异议、提出自己的合理诉求的。如果在谈判中对方用公权力、政府政策等“压人”，被拆迁人完全可以根据征收拆迁相关法律法规有理有据地反驳。同时，为了在谈判中尽量争取主动地位，被拆迁人可以主动向对方询问征收拆迁项目的合法性信息，如是否具备征地审批、农用地转用审批文件；相应的公告和听证工作是否有依法开展等。说到底，拆迁谈判也是一场没有硝烟的“战争”，在博弈拉扯过程中，被拆迁人要让拆迁方意识到，自己是知法懂法并一定会依法争取和维护自己的权益的，这样对方在给出拆迁补偿条件时，自然也会谨慎斟酌，不敢轻视被拆迁人。当然，拆迁律师必须要提醒被拆迁人的是，我们所说的争夺谈判主动权，并不意味着被拆迁人要和拆迁方抢夺话语权，一味滔滔不绝地将自己的想法都和盘告诉拆迁方，拆迁谈判中，话不在多，在于抓住重点，巧妙将话题引向有利于被拆迁人了...
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根据《土地管理法》、《征用土地公告办法》及《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等的相关规定，拟征地公告系由市、县级国土资源部门在拟征收土地所在集体经济组织（乡、镇、村、组）范围内发布的公告。该份公告中应以书面形式告知被征地农民拟征收土地的四至范围、位置、补偿标准、安置途径和征地用途等，并告知被征地农民其对拟征土地的补偿标准、安置途径存在异议时有申请听证的权利。对被征收人来说，见到这份公告后应注意以下三点：第一，被征地农民要注意，自该份公告发布起，拟征地范围内就不得再进行抢建、抢种、房屋改建扩建等禁止行为了，因以上法律禁止行为新增的地上附着物等在正式征地时将得不到相应补偿，被征收人因此投入的时间金钱等承受的亏损将由被征收人自己承担。简而言之，在看到拟征地公告发布后，被征收人就不能通过抢种抢建等行为试图提高征地拆迁补偿了；第二，被征地农民要注意公告发布的主体和内容。如我们上文所说，该份拟征地公告的发布主体是市县国土资源部门，如果公告是由村委会等以自己名义发出的，被征收人就要提起警惕，确认土地征收行为是由谁主导的，是否属于违法征地。公告中是否明确列明拟征收土地的相关情况、被征收人的权利义务和可选择的救济途径，也影响着被征收人权利的充分行使；第三，被征地农民要注意公告发布的时间。拟征地公告属于征地报批前置程序，它的发布应当是在依法进行征地报批前进行的，否则就有可能存在征地程序违法问题。拟...
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根据现行土地管理相关法律法条规定，宅基地不能作为遗产直接继承。但宅基地上房屋可以被继承。又根据“地随房走”的原则，被拆迁人因继承取得宅基地上房屋的，在房屋灭失前可以继续使用宅基地，且在征地拆迁过程中依法应取得相应的拆迁补偿。拆迁律师要特别指明的是，因继承取得宅基地上房屋所有权的，不能基于原有宅基地使用权在该块宅基地上进行房屋的翻建、改建、扩建，只能对房屋进行修缮。当宅基地上原有房屋物权因物的倒塌毁损失去经济价值和居住功能归于灭失，宅基地所属集体经济组织有权依法按照法定程序收回该块宅基地，此时房屋已经不存在，征地拆迁时自然也就没有相应的补偿了。当然，因拆迁方违法强拆行为导致房屋倒塌毁损的不在此列。拆迁律师需要说明的另外一类特殊情况是，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条中的规定，继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权。如继承人属于宅基地所在集体经济组织成员，且符合申请取得宅基地的条件，可以依法申请经批准取得被继承房屋宅基地所有权，正常享有相应的宅基地权利。（采晴整理）
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