行政告知与行政决定，系两种性质、程序、效力存在显著差异的具体行政行为。（一）从性质上看，行政告知本质上是一种通知，是行政机关在实施效力性行政行为前，应当作出的程序性声明，其目的是提醒行政相对人可能需要面对的行政行为；行政决定则是行政机关公权力的外化，其直接设定了行政相对人的权利义务，满足可诉行政行为的要求。（二）从程序上看，行政告知一般为行政决定的前置程序，但这并不意味着行政告知是可有可无的。例如，《行政处罚法》第四十二条规定：“行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利……”即说明行政处罚机关在作出相关行政处罚决定之前，必须履行告知义务。笔者以为，此处“告知”应为书面告知，即以行政处罚告知书的形式，对行政相对人所要面临的行政处罚类型、原因、处罚措施、听证权利等内容进行说明。（三）从效力上看，行政告知并无行政法上的效力，而行政决定具有行政法上的效力：行政告知的内容可能发生变化和取消而无确定力，行政告知对行政相对人不产生实质性影响而无拘束力，行政告知行为理论上不产生需要遵守或服从的有效行政行为而无公定力，亦并不使行政主体产生行使行政手段的权力而无执行力。综上所述，行政告知与行政决定存在实质上的不同。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
14
一、棚户区的范围：主要包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类。有相当一部分即人们常说的“城中村”。棚户区改造既改善了居民的生活条件及质量，也有效的带动了投资消费和去库存。一直以来棚户区改造是非常受关注的，各个地区大力推进棚改事变，累计下来已经有1亿多棚户区住民“出棚进楼”了。二、棚户区改造补偿标准：棚户区内集体土地上房屋征收的补偿标准：（一）货币补偿。被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。简单来讲就是要参照就近区位商品房的价格。（二）产权置换。选择房产置换的，必须是相同地最低按一平米安置一平米。棚户区内集体土地上房屋征收补偿，这种多发生于城中村、城乡结合，已经被纳入城市规划区内的，可参照国有土地上房屋拆迁补偿标准进行补偿。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
14
（一）未经登记的建筑及空地也要补偿：房屋和土地居住使用了多年却由于各种原因没有办理权利证书的，这种情况在拆迁时被拆迁人有获得合理补偿的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，而房屋土地没有权利证书并不说明其就是违法建筑，所以不能不给补偿。（二）参与制定征收补偿方案制定：在拆迁过程中，大多数拆迁纠纷是因为补偿少或是因房子质量有问题而产生的。补偿标准是由房屋征收部门拟定的。对征收补偿方案，根据相关法律法规被征收人是有权参与到其中的，根据法律规定，补偿安置方案拟定好后，要广泛征求公众意见，多数被征收人对该方案存在异议的，市、县级政府应该组织听证，及时修改补偿方案。参与权是受法律保护的，所以拆迁方未履行论证、听证的义务，被拆迁人提起行政复议或者行政诉讼，启动法律追责程序。（三）注意安置房的质量：有些房地产公司只把功夫放在商品房上，而安置房的利润往往是被套死的。商品房不仅优先建设，优先出售，先行入住；而且设计优、质量好。而那些回迁房却数量不足，质量差、配套更差。国此，被拆迁人遇到安置房有问题的要及时的提出。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
14
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。因此，对于房屋的价值可以采取市场法、收益法、成本法、假设开发、基准地价修正法等方法。下面小编带大家简要了解这些方法。市场法：市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。值得注意的是，采用这一方法的前提条件是有同类房屋的交易可以参考。实践中尤其是集体土地上的房屋缺乏同类房屋的交易，也就缺少了参考标准。这时候可以采取和同一个项目中其他被拆迁戶进行比较等方法来确定补偿价格是否偏低。收益法：也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当采取这种方法。成本法：是指预计估价对象重置或者重建的价格扣除折旧的一种计算方法。假设开发法：指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和...
更新时间:
2018
-
12
-
13
自建房是我国传统房屋建造的主流方式，尤其是在我国农村地区，村民几乎都是通过自建房方式，来满足各自的居住需求。近年来，随着征地拆迁范围的不断扩大，很多农村自建房在拆迁时被认定成为了违法建筑，补偿给的很少，甚至是没有补偿。万典律师就经常接到这样的咨询，说自己家建的房屋居住了几十年都没事，怎么拆迁时就莫名其妙的成了违法建筑？而且还不给合理的补偿。自建房是否违法？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。如果农村自建房没有经过审批，没有获得相关的手续，严格来讲就属于违法建筑，这样的房屋在拆迁时是没有补偿的，即便有，也仅仅是给予建设房屋本身的材料钱。当然，针对年代久远的房屋，即使没有取得相关的手续，在拆迁时也不能一律按照违建不予补偿的。如果你的自建房时间较早，一般在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前建造的房屋，应该按合法建筑补偿标准进行。关键是需要保留好建房时的贷款票据、施工方发票、采购材料的收据等等，来证明这个房子的建造时间，建造规模，单位批准等。如果有这些材料的话，即使自建房没有办理手续也等同于合法建筑。自建房如何办理手续？现在的农村居民如果想要...
更新时间:
2018
-
12
-
13
协议签字后拆迁方想赖账，不按协议走怎么办？想必各位被征收人都应该见过补偿安置协议，有的人满意之后签字等待补偿款的发放，或者等着住进安置房中。被征收人一旦在补偿安置协议上签字后，这份协议就立即生效，具有相应的法律效力。但很多情况是这样的，被征收人签字之后，拆迁方将协议原件全部带走，并且等被征收人房屋被拆除，搬离之后，迟迟不发放相应的补偿款，安置房也多年没有着落。那么面对在协议签订后拆迁方的“赖账”行为，被征收人该如何维权，才能拿到属于自己的补偿和房屋呢？《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。也就是说，如果拆迁方不履行补偿协议时，被拆迁人可直接拿着协议原件通过法律途径起诉对方，要求其履行协议相关内容或是支付违约金来赔偿相应的损失。如果与拆迁方签订了补偿协议，但是拆迁方却拿走了协议原件，被拆迁人手里没有原件只有一份复印件，对于这种情况，绝大多数情况下这都是拆迁方的套路或是一种...
更新时间:
2018
-
12
-
13
根据《婚姻法》第十三条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。因此可以推断出，在夫妻双方没有特别约定的情况下，夫妻一方在婚前所得的财产，不属于夫妻共同财产，应属于一方婚前财产，他人无权对其占有、使用、收益或处分。因而明确离婚时的拆迁房屋产权状况对于获取拆迁补偿尤为重要，根据实践总结，将被拆迁房屋产权归属认定方式主要分为四种情况：若房屋属于夫妻双方婚前一方的财产，双方婚后没有对房屋进行扩建或者添附，且在拆迁时房屋没有补偿差价的，此时获得的房屋拆迁补偿属于产权证上一方所有。房屋属于夫妻一方婚前个人财产，夫妻双方在婚后对房屋进行修缮或者扩建添附，使得房屋价值增高。根据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（三），第五条的相关规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。该部分增值内容在夫妻关系存续期间属于夫妻双方的共同财产，双方依法对其享有平等的处置权，对于增值部分，双方一人一半。对于房屋修缮、扩建或添附之前的原拆迁房屋面积置换成安置面积或安置房的，该部分补偿属于婚前个人财产，为夫妻一方所有。若房屋属于夫妻双方婚前一方的财产，双方婚后没有对房屋进行扩建或者添附，由于拆迁时取得的拆迁安置补偿具有差价，房屋虽仍属于一方的个人财产，但需区分差价是由夫妻共同财产还是一方个人财产补足的，对于使用夫妻共同财产补足的数额及财产增值部分，应当由产...
更新时间:
2018
-
12
-
13
很多被征收人最终会委托律师维权，前期经过委托程序、收集证据和大量的调查后，法院通知开庭，被征收人就要出庭了，出庭需要知道的一些事。一、以何种身份出庭：被征收人要么作为原告要么作为原告的代理人，或者是旁听，但是无论哪种身份，法庭都有相应的规定，出庭要遵守法庭的规定。二、出庭带什么：无论您作为哪种身份出庭，都要带着身份证，所有进入法庭的人员都要进行身份验证，没有身份证不能够进入法庭。其次，如果您是原告或代理人要带着所需要的材料，比如土地权属证书，房产证等原件，如果没有远见可能会影响庭审的顺利进行，如果发生休庭再次开庭的时间不能尽快确定，会直接影响到当事人的利益。三、出庭不能带什么：出庭时把法律明文规定不能携带的东西有:(1)枪支、弹药、管制刀具以及其他具有杀伤力的器具;(2)易燃易爆物、疑似爆炸物;(3)放射性、毒害性、腐蚀性、强气味性物质以及传染病病原体;(4)液体及胶状、粉末状物品;(5)标语、条幅、传单;(6)其他可能危害法庭安全或妨害法庭秩序的物品。四、要守时：不管作为何种身份，开庭之前一定要进入法庭，律师建议您在开庭前半个小时内来到法院，因为安检和进入法庭后身份验证都需要一定的时间。说了早到还得强调一下不要早退，因为如果一个个早退，进进出出会影响法官，全力做好每一件小事为法官留下好印象。五、遵守庭审中的纪律：开庭后，法官会宣读法庭纪律，对于法官强调的要严格遵守。法庭纪律包括庭...
更新时间:
2018
-
12
-
13
一、不要说：“爱咋咋，我就是不搬，说破天也没用”：这句话是很多“钉子户”爱说的，如果我们说了这句话，给对方的感觉就是这家伙无理取闹、油盐不进，导致的结果就是双方僵持不下。拆迁户要明白无论我们说什么做什么均是为了得到一个更好的结果，因此律师建议您说了无益甚至有害的话就不要说了，双方在进行谈判时，首要的是让对方明白自己想要的是什么，为了自己想要的积极配合拆迁方推进谈判进程，因为只要是合法合理的政府征收拆迁最终会推行下去的，不会因为你不主动搬迁就搁置。二、不要说：“要想我搬家，必须拿出xxx万”：拆迁户切记不要冲动，冲动是魔鬼。如果你漫天要价狮子大开口也会使得对方变得不耐心，感觉不是真心想要配合是做无赖；如果你只是对补偿方案中的补偿额不满而报了一个自己认为合理的价格，但是可能因为对方的报价过低你的报价虽然高于对方但由于没有进行更加专业权威的评估导致你的报价也不是很合理，可能仍在对方的可接受区间内，这样会暴露你的底线不利于后面争取更多的利益。因此，在刚开始的谈判中要做的是多听多看，尽量少说话尤其是对没有事实根据的话。如若对自己的谈判水平不放心，您可以选择委托专业的律师助力谈判。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
13
实践中，这种拆违式拆迁十分常见，具体分为两种：一种是非违建以违建的形式拆除；另一种是拆除违建。前者显然是违法的；后者的拆除也应当履行法定程序，没有履行法定程序的拆除亦违法，需要承担相应的法律责任。具体来说拆除违建的损失主要包括被拆除的房屋建筑本身、建筑材料、屋内财产等等。非违建的拆违式拆迁：这种情况下，被拆迁人主张赔偿损失的可以参照合法建筑拆除应当获得的补偿，合法建筑的拆除补偿主要包括以下几个方面：一、被征收房屋价值的补偿；二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三、因征收房屋造成的停产停业损失；四、奖励和补助。届时，被拆迁人可以依法申请确认强拆行为违法，确认违法后可主张行政赔偿。提示您：如果您的房子已经被认定为违建或者已经接到了限期拆除通知书（决定书）等，一定要及时启动法律程序，避免强拆的发生。对于不能确定房子是否是违建的，一定要及时咨询专业人士。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
12