违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取或临时，擅自建筑的建筑物和构筑物。包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。（采晴整理）
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2018年2月8日起实施的新修订的《最高人民法院关于适用的解释》第一条对不可诉的行政行为进行更具体的列举。与征地拆迁密切相关的不可诉行为包括：（一）行政指导行为和行政机关作出的不产生外部法律效力的行为——不可诉。解析：征地拆迁，是一个综合性的过程，包括诸多程序。在各种程序行为中，行政指导行为和不产生外部法律效力的行为，如拆迁指导意见、拆迁宣传手册等，对被拆迁户的实际权利义务未造成实质性影响。但是，如果有实施单位用该类文件，强制要求被拆迁户作出某些让步，针对此类“拿鸡毛当令箭”的行为要果断拒绝，坚守维权原则。（二）行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为——不可诉。解析：政府在征地拆迁过程中，会有很多过程性行为与被拆迁户息息相关。如社会稳定风险评估、项目可行性研究报告、拟定编制草案、调查丈量土地和房屋信息等行为，属于过程性行为，不可单独起诉。那么，这类过程性行为如果存在违法违规情况怎么办?被拆迁户不要慌，虽然这些过程性行为不可诉，但是在起诉征收决定或补偿决定时,这些过程性行为也属于行政行为合法性审查的范围，因此可通过抓住过程性行为中的违法点来主张确认征收决定或补偿决定违法或应当予以撤销。（三）行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为——不可诉。解析：说到信访，有些被拆迁户必定不陌生，在征收拆迁中，受到不公正待遇，上访似乎是被...
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在征地拆迁过程中，和被征收人利益最密切相关的是征地拆迁补偿安置方案。征地拆迁方案的制定，谁说了算？能村里说了算吗？现实当中，很多地方征地拆迁根本就没有征地批文。征地公告遮遮掩掩，就连事关老百姓切身利益的征地补偿安置方案，往往也没有书面文件。用一张征地拆迁明白纸来代替拆迁补偿安置方案，又抑或靠村干部口头传达。所以，很多被征收人给我们打来电话，常常问的第一句话就是：我们这里征地拆迁，什么文件都没看到，补偿多少钱就是村干部一句话，这样做合法吗？提醒您：这样做不但不合法，而且是从根本上违反国家法律和征地程序的，可能会严重损害您的合法利益。接下来，我们就一起来了解一下征地拆迁相关的法律知识。读法律规定：征地补偿、安置方案谁来拟定？《土地管理法实施条例》第二十五条规定：市、县政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案。从以上规定我们可以看出，征地补偿、安置方案是由市、县国土资源局会同有关部门来拟定的。“有关部门”一般是指社会保障局、民政局等，因为，征地补偿安置方案涉及到失地农民的社会保障问题。征地补偿、安置方案应当公告吗？根据《征用土地公告办法》的规定，征地补偿、安置方案应当在征地公告发布之日起45日内拟定，并在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。由此可见，征地补偿、安置方案绝不是一张征地拆迁明白纸就可以替...
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一、旅馆、饭店、超市都有一种门面性质、商铺的性质、门市的性质。在遇到拆迁的时候，如果是自有而不是租赁房的话，需要按照商业的价值来补偿的。二、将住宅改为营业性质的房屋，也就是我们常说的”“住改非”是指国有或是集体所有的土地上的住宅因其地理位置优越，虽然房屋所有权证上标明的用途是为住宅，但依法取得了营业执照等相关经营手续以及税务登记并有缴纳的记录，改变自己的住宅为商铺进行经营，法律并没有规定住改非是违法行为。如果在拆迁时遇到拆迁方说是违法的，那么可能就是为了降低拆迁成本的一个理由。说遇到这种情况切忌不要轻信对方的话，否则可能就会损失应有的合理补偿。那么对于这种房屋应该怎么补偿呢？在《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定了，对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。关于评估，可根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。因此来看，这种住改非的房子，不但不违法而且在拆迁时补偿还要比普通住宅的补偿高，不过具体的补偿标准并没有统一，在拆迁时应当结合实际经营的情况给予相应的收益补偿，具体的由地方进行规定。（采晴整理）
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住改非房子在拆迁时各地的补偿政策都不一样，有的是按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定的，只要在拆迁通告发布前的几年以上依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。一按照混合标准：以吉林省吉安市为例，根据《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。营业用房进行评估时主要运用市场比较法、成本法、假设开发法综合估价以达到合理评估的标准。二、以分类补偿型：江苏省宿迁市在《宿迁市人民政府办公室关于印发宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）的通知》中规定，住改非房屋评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行补偿：一种是对沿街的住改非房屋，其估计是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。还有一种是对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。提醒大家...
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一、被征收房屋价值的补偿；二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。且《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。同时根据相关规定，拆迁补偿标准不得低于拆迁之前的生活水平，要拆一还一，要补偿后拆迁，不得强行拆迁，不得断水断电等。即便是公租房，也要给予合理补偿。不过对公房拆迁补偿并没有一个统一的标准，大多都是依据各地的相关规定。但要明确一点，公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。提醒被拆迁人，在遇到拆迁时，一定要知道拆迁补偿标准必须是拆一还一，补偿不能低于拆迁之前的原有生活水平。选择产权置换的，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿，对集体土地上的房屋进行评估时，应征求农户意见，提供由三家具有省级以上建设行政主管部门核发的，三级以上的房地产评估资质机构进行评估，由被拆迁人优先选择评估机构，对收征地上的被拆迁房进行市场评估。（采晴整理）
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土地征收的对象包括土地所有权、各种建筑物、构筑物的所有权、附着物及青苗的所有权、土地承包权、经营权、宅基地使用权及集体建设用地使用权等。《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋和不动产。该法规定的征收对象为集体所有的土地、单位或者个人所有的房屋和不动产。属于农民集体所有的土地包括耕地、荒地、荒坡、荒沟、滩涂、宅基地、自留地、自留山、集体经营性建设用地等。针对房屋所有权的征收，一直以来是把房屋作为地上附着物来进行征收。但《土地管理法征求意见稿》第十七规定：将第四十七条修改为“征收土地的，按照被征收土地的原用途，兼顾国家、集体、个人合理分享土地增值收益，给予公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”因此，房屋不再作为地上附着物来进行征收，而是作为一个独立的被征收对象予以征收和补偿。1、土地承包经营权《物权法》第一百三十二条规定：承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应的补偿。《农村土地承包法》第十六条规定：承包地被依法征收的，承包人有权依法获得相应的补偿。所以，承包地被征收，相应的承包经营权应当获得相应的补偿。2、宅基地使用权《物权法》第一百二十一条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四...
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随着城镇化的快速发展，越来越多的农村土地被征收了，而农村土地都是集体的，所以在补偿时，不会直接发放到农民手里，补偿的分配方式会根据土地性质的不同而不同。1、补偿给股东已经实行农村土地股份合作制的，可以分配的土地补偿费分配对象为该土地股份合作制组织的全体股东。2、补偿给集体经济组织（1）征收、征用集体经济组织采取其他方式承包的果园等土地，可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织。（2）实行统一安置的，土地征收补偿标准归该集体经济组织。3、补偿给农民（1）放弃统一安置的，实行安置补助费支付给被征地农民，可以分配的土地补偿费分配对象为被征地农民；实行平均分配，分配对象为该集体经济组织全体成员。（2）农村土地没有实行家庭承包经营，仍然实行统一经营的，其分配对象为该集体经济组织的全体成员。（3）征收、征用集体经济组织的机动地，可以分配的土地补偿费分配对象为该集体经济组织具有土地承包经营权的新增人口。（采晴整理）
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1、征收土地预公告：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。这个公告是大家得知征地征收消息的第一步，征收不征收？征收范围在哪里？...都会详细的以文件形式展现给大家看，但创为律师需要提示的是在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。2、征地批文和征地公告：征地审批权和农用地转用审批权由国务院和省两级政府审批。征收土地公告应当包括下列内容：(一) 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二) 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三) 征地补偿标准和农业人员安置途径;(四) 办理征地补偿登记的期限、地点。无论是因为公益项目或者是商业项目，征收土地都应当按照法律流程，缺一不可，征地批文是土地征收的合法依据，在创为律师维权的实际过程中曾出现征地批文过期、少批多占、不按照批准用途用地等多种情况需要大家谨慎，所以拍照是最好的固定证据方式。3、征地补偿安置方案：这个是大家较为关心的问题，所谓补偿多少钱就要看当地这个补偿方案是如何规定的，如果不合理或者不合法就及时提出异议。征地补偿安置方案公告应当包括下列内容：(一) 本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;(二) 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三) 安...
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一、仔细审核无异议后，可签字的文件：1、征询意见表：寻求被征地农民的意见，并要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。这个环节是征地意见咨询，如果征地就必须要履行程序，对拟征土地的补偿标准、安置途径被征收人有申请听证的权利。2、土地登记调查表：当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。财产确认环节，一定要核对详细，是之后要求补偿的依据，误登、少登可以不签字。3、安置补偿协议：最为核心的法律文件，需将双方自愿平等的前提下，将承诺、允诺的条件约定在协议中，签字确认的协议。这个是重中之重的环节，所有的维权努力都是为了安置补偿协议的公平公正，而最后补偿款和置换房屋的取得也都要依赖安置补偿协议要求履行法律义务，所以签字一定要慎重，补偿款不满意？不签！内容不清楚？不签！约定不明确？不签！违约条款没有约定？不签！......防止签订空白协议和逼签手段，一定要保证协议内容明确具体。二、需要送达签收的文件：1、限期拆除通知书和限期拆除决定书：征收方对本区域的违建进行排查，尤其是针对非法占地修建的房屋或者未取得建设工程规划许可证的房屋。2、限期腾地决定书或责令交出土地决定书：针对合法建筑，被征收方不签字的情况，征收方可以用相应的程序来责令被征收方交出土地，该文件生效后征...
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