征地中的房屋拆迁是一种专门针对农村集体土地上的房屋进行的项目，具体是指因公共利益的需要，经批准将集体所有的土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予一定补偿的行为。“征地”仅仅是针对的集体土地，这个时候就需要被征收人先明确自己的土地性质。我国土地的分类只有两大类，即国有土地和集体土地，国有土地归全体人民共同所有，集体土地归村集体全体村民所有。具体来说征地首先是把集体土地转为国有土地，然后收归国有，顺便拆除地上建筑物、构筑物。这类房屋拆迁一般补偿数额较低（因宅基地上房屋不能自由买卖，没有“市场价”，计算补偿数额多采取重置成新价加区位补偿价，结果通常会低于城市中使用的市场比较法）。强拆实施前的标志性文书名为“责令交出土地决定”，即通过交地来拆房。无疑，这份文书也是被征收人一定要第一时间予以救济的，否则将会招致地方土地行政主管部门申请法院强制执行。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
11
-
28
“小产权房”是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。对于小产权房屋，各个地区都有，可小产权房属于集体产权，有的是违法占地建设的；有的是在划拨土地上建的。那么，本集体组织成员之间买卖小产权房的合同有效吗？《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。根据以上法律规定来看，目前农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，且不能出售给城市居民不过并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要是同一集体成员也就是本村村民之间是具有相应的民事权利能力和民事行为能力，所签订的小产权房买卖合同在法律许可的范围之类，也就是说认定该小产权房买卖合同有效。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
11
-
28
“小产权房”是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。对于小产权房屋，各个地区都有，可小产权房属于集体产权，有的是违法占地建设的；有的是在划拨土地上建的。那么，小产权房屋拆迁时能否获得补偿呢？有两种情况：1、小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。2、小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。无论是宅基地转让或是小产权房交易都存在较大的法律风险，我们务必要慎重对待，避免因拆迁或是别的情况导致自己遭受经济损失。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
11
-
28
一、签订拆迁补偿协议的主体：在征地拆迁中，拆迁实施的主体是县级以上人民政府，但是在实践拆迁过程中，通常都会成立拆迁办、拆迁指挥中心等机构来负责拆迁补偿事宜，有的甚至是由村委会、乡镇府或是开发商直接负责与被拆迁人谈补偿或是签订补偿协议。被拆迁人在签订补偿协议时一定要清楚的知道，补偿安置协议上面的盖章必须是经过授权的行政机关或是专门机构，如果发现不是这两种现象的，那么很有可能就存在违法行为，而所签订的这份补偿协议也就存在一定的法律风险，因此被征收人要格外的注意补偿安置协议上面的所有内容以及印章。二、拆迁补偿协议的内容是否合法，约定是否清晰：补偿安置协议作为征地拆迁过程中最为重要的一环，关系到被征收人最后能在此次征收过程中获取多少补偿款，实践过程中，一些被征收人在征收部门的“糖衣炮弹”下签订了补偿安置协议，有的抵不住征收部门的威胁草草签署了补偿安置协议，更有甚者对补偿安置协议的签订也“随波逐流”，同征收部门签订了不平等的补偿协议或者签订了空白协议。因此，律师提醒您，在协议双方未达成一致意见时，不要贸然的签订补偿安置协议，一旦签订的补偿协议，则代表着你同意了征收部门提出的要求，日后再发现协议中存在不平等的条款，也无法有效的对被征收人的权益进行救济。其次，补偿协议是在平等自愿的基础上订立的，如果存在欺诈和胁迫的情形，协议是会无效的。在签订补偿协议时，也要注意补偿面积、补偿标准、补偿金额、补偿...
更新时间:
2018
-
11
-
28
征收时是否有发布征收土地公告：征用土地公告是征用土地的必经程序，征用土地公告分为两种，一是征用土地公告，二是征地补偿、安置方案公告。国土资源部发布的《征用土地公告办法》第四条规定：被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。其公告内容必须包含：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。安置补偿公告内容包含：本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。律师提醒被征收人，村委会、乡镇政府、拆迁办等都是我们在拆迁过程中最常见的主体，但他们都无权作出征收决定公告，也无权作出征地批复，更无权作出补偿安置方案。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
11
-
28
第一、政策风险。根据相关法规及政策规定，拆迁定向安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房[与市场价比较而言]。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被定向安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。第二、价格风险。目前拆迁定向安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。第三、人的风险。“共有人”是拆迁定向安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由...
更新时间:
2018
-
11
-
28
如果拆迁安置的房屋是经验收合格的，并且符合拆迁补偿协议中的约定时，被拆迁人是不能拒绝接收房屋的，如果是房屋质量不合格的，可以拒收。所以，这就要求被拆迁人在对征收方的补偿方案不满意时一定不要随意签订协议，不然，就算是再专业的拆迁律师也是无力挽救的！《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（来源：华律网）（采晴整理）
更新时间:
2018
-
11
-
28
征地批文在征地拆迁中起着绝对性的作用，也是拆迁中的核心文件。虽然当下的征地拆迁经常是在没有征地批文的情况下就进行征收，但也有的是获得了批准但在两年内并没有用地。那么对于这种情况该如何处理呢？此前，国土资源部发布了《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》，其中明确提出，农用地转用或者土地征收经依法批准后，两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效；对于企业原因造成的闲置土地，要依法依规收缴土地闲置费或者收回。在《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》中还要求到，各级自然资源主管部门分解下达新增建设用地计划，逐年减少“批而未供、闲置土地多和处置不力”地区的新增建设用地指标。同时制定对批而未供和闲置土地的相应任务和奖惩制度：对于两项均完成的省份，国家安排下一年度计划时，再奖励10%新增建设用地计划指标;对于任一任务未完成的，核减20%新增建设用地计划指标。征地批文时效的法律法规根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的相关规定，“严禁闲置土地。农用地专用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查批报工作的意见》：“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市县两年未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效...”同时在土地管理法中也有相关规定，禁止...
更新时间:
2018
-
11
-
28
如何获得“一书四方案”？在征地项目进入实施阶段后，根据我国《政府信息公开条例》的相关规定，我国国土资源部门在2014年下发了《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》其中明确规定了“一书四方案”助于政府主动公开的信息。不过，我们应当注意，要想获得“一书四方案”应当是在征地项目进入实施阶段后才能申请公开，项目刚刚开始申报或者在审批过程中，此类文件并没有确定实施前，不能申请公开。“一书四方案”公开责任主体是谁？《建设用地审查报批管理办法》第7条规定，“在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。”“一书四方案”的公开时间是什么时候？“一书四方案”的公开时间应在用地批复之后，主动公开的前提是人民政府已作出征地批复，“一书四方案”已属于确定的实施阶段。否则，“一书四方案”依旧是过程性信息，一般不公开。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
11
-
27
一、在拆迁补偿过程中，公房与私房，有什么区别？公房，顾名思义就是公有住宅、公产住房、国有住宅，是指国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公产房不同于私房在于其是中国特殊体制下遗留下来的产物，是一种公有住房，即相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。二、公房以产权人为标准，可分为以下三种类别：第一种，是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。第二种，是单位自管产。指全民所有制和集体所有制单位所有的住房，俗称企业产。第三种。是指行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
11
-
27