一、被拆迁房屋的区位、面积等信息实践中很多被拆迁人会忽略对这部分内容的确认，最终签订的拆迁协议上记载的被拆迁房屋建筑位置、面积等信息存在错误或空白，面积数与补偿数存在出入，产生“阴阳合同”，影响被拆迁人顺利取得补偿。拆迁律师建议被拆迁人，在签订拆迁协议前先注意被拆迁房屋（被征收土地）的位置、面积等是否有误，以避免拆迁面积与拆迁补偿对不上号的情况出现。二、补偿方式和支付（交付）期限根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和集体土地房屋拆迁补偿安置相关法律规定可以明确，被拆迁人有自主选择补偿方式的权利（货币补偿方式或产权调换方式）。因此，在拆迁协议中必须明确双方协商约定的补偿方式是什么，如果是货币补偿，则要明确支付的方式和支付的时间；如果是产权调换，则要明确产权调换房屋的具体信息以及交付期限。三、补偿总额及分项明细如果被拆迁人选择的是货币补偿方式，或在选择产权置换之余仍有部分货币补偿的，拆迁协议中一定要载明货币补偿的具体数额，以及各项补偿内容的具体明细，如搬迁奖励费、住房困难补助费、新生儿补助安置费、停产停业损失补偿等，具体根据法律规定、补偿安置方案和双方协商的内容确定。四、安置房（土地）的位置、面积等实践中有些拆迁补偿协议中对安置房的具体信息描述非常“简洁”，很多只是写一个小区项目名称及大概的户型（如90平一套、130平一套，等），对置换房的地理位置、产权性质等缄口不提。拆迁律师提醒被拆...
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2019
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07
这几年农村土地确权、宅基地审批都严格遵循“一户一宅”的原则。“一户多宅”不仅不被允许，还可能受到处罚。因此有的农民朋友就担心，如果在县城买了房，同时在农村也有宅基地，这会不会也属于“一宅多户”呢？首先可以明确的回答，这种情况不属于“一户多宅”。因为县城里买的房子属于商品房，房下土地归国家所有，而“一户多宅”对应的是在农村的一种特殊性集体建设用地——宅基地上修建的宅子，性质完全不一样。而且，下面5种情况下，“一户多宅”也是属于合法的：合法性“一户多宅”1、几处宅子的面积加起来符合一户宅基地申请面积；2、在“一户一宅”政策没有出台前就存在的“多宅”；3、由于宅基地管理部门工作失误造成的“多宅”；4、合法继承而来的宅基地和农房；5、未分户前通过村内宅基地流转来的宅子。非法性“一户多宅”1、因多余的宅基地申请不到，私自动用承包地修建的宅子；2、城镇户口非法买卖获得的宅基地及农房；3、其他不符合正常宅基地申请流程获得的超过一处的宅子。（采晴整理）
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2019
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07
征迁实践中，常见拆迁协议已经签了，但是房子里面的东西还没搬走，补偿也还没给。拆迁方就直接拆了被征迁人的房屋，说是协议签了房子就归政府了。这样做是否合法？损失怎么办？对此，建议被征迁人：协议中要明确被拆迁人完成搬迁的期限，被拆迁人须在该约定期限前完成搬迁，在此之前拆迁方无权任意拆毁房屋。另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。也就是说，政府拆除房屋需要满足两个前提：其一是双方通过协商签订了拆迁补偿协议并约定了搬迁期限，或依法按程序由市、县级人民政府作出了补偿决定确定了搬迁期限，且该期限业已到期，被拆迁人并未启动行政复议或行政诉讼等相关法律程序；其二是政府已经按照拆迁协议或补偿决定确定的补偿条件对被拆迁人进行了补偿安置。如果政府在拆迁协议约定的搬迁期限到期前就组织强拆，这样显然是违反了合同约定的；而如果被拆迁人在约定的搬迁期限到期后仍未完成搬迁，又未通过法律途径启动相关法律程序的，政府可以申请人民法院强制执行。自《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效开始，拆迁过程中的行政强拆已被废止，在此类情况下政府直接实施强拆并无法律依据。在此基础上，如果拆迁方尚未按照拆迁协议约定给付拆迁补偿即对房屋实施拆除，显然是不符合相关法律规定的，同时...
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2019
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征迁中，“征地补偿安置方案”本身无法直接起诉，但农民个人有权针对“征地补偿安置方案公告”这一行政行为直接提起诉讼。但在实践中，不少被征收人在针对征地补偿安置方案公告提起诉讼的过程中被以“个人名义起诉未超过所述集体经济组织村民半数，提起诉讼不符合法律规定，不具备诉讼主体资格”为由驳回起诉。那么，农民个人真的有资格起诉补偿安置方案公告吗？被指没有诉讼主体资格时，被征收人又该如何反驳呢？农民究竟“凭何”，能以个人名义针对征补方案公告提起诉讼。是否具有厉害关系。如我们前文所说的，征补方案公告这一行政行为影响着被征地农民个人对征补方案内容的知情权和意见权的实现。又根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。故征地补偿安置方案公告不仅仅针对集体经济组织（村集体）单位，也针对农民个人。也就是说，被征地农民以个人为单位成为公告行政行为的对象。同时，根据《土地管理法》的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。也就是说，征地补偿安置方案公告的内容中既涉及村集体经济组织的补偿安置权益，也涉及农民个人接受补偿安置的权益。由此来看，可以明确农民个人也是征地补偿安置方案公告的利害关系人，满足了针对征地补偿安置方案公告这一行政行为提起行政诉讼的基本条件。最后，我们来看农...
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为了避免类似情况发生时被拆迁人弄不清自己的处境，以及不知该从何入手维权，拆迁律师在此为大家总结几个维权关键点:首先，在协议上签字前一定要把好关。关于搬迁期限，一定要在协议中明确约定清楚，不放心的被拆迁人可以赘述一句到期前不得对被拆迁人进行催迁强拆等；关于补偿支付方式和日期，尽管法律明确规定必须要先补偿再搬迁，但为了能够及时拿到补偿，避免更多争议，被拆迁人还是要坚持在协议中明确约定“某年某月某日前以现金/转账（等）方式支付”等相关信息。其次，被拆迁人在完成搬迁前要留意政府是否有进行相关的拆除通知、催告、强制执行公告或申请法院强制执行相关的意见征集和调查工作等。如果有相关动作的，被拆迁人要及时取证和应对；如果没有任何相关动作，直接实施强拆的，被拆迁人要尽量做好强拆取证工作。最后，协议已经签订并不代表政府可以无条件任意拆毁被拆迁人房屋，已经遭遇强拆的被拆迁人也可以通过申请行政复议或提起行政诉讼的方式确认政府强拆行为违法，并要求对方依法进行补偿或赔偿。被拆迁人要明白，并不是在协议上签了字就代表被拆迁人没有资格进行维权了。当然，必须要说明的是，拆迁维权案件没有百分之百一样的情况，每个案子都有自己的独特性，被拆迁人千万不要盲目“套模板”耽误了维权时机，弄不懂的地方还是要结合具体情况与律师进行沟通。（采晴整理）
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2019
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不能享受房屋拆迁的补贴，具体如下：（1）占用耕地又重新翻建废宅在农村每个人都有自己的宅基地，国家补贴的政策是原本自家的废宅重新翻建或是将其拆除的给予补贴，像原先在耕地上建房的农民，原本占有的土地都属于集体的，现在将其拆除想得到国家的补贴，那是不允许的。（2）没有人继承的你知道吗？农村拆迁无证房屋全额赔偿？虽然一个农村家庭子女众多，但是也有小部分家庭因为各种各样的原因，没有孩子。他们这些人老了以后，由国家来照顾，但是他们的房屋却无人继承，皆由于此，国家将他们房屋收回或者拆除，不会给予补助。（3）非农村户口这个就很好理解了，不是农村户口的不允许在农村建房。在过去，很多人一直非常嫌弃自己是农村户口，花了很大力气成了城市人口。现如今城市的房价飞快上涨，一些人想要将农村以前的老房子拆迁后，可以得到国家补贴，殊不知，这样是行不通的。（来源：吾谷网）（采晴整理）
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目前各地纷纷开始了对城中村的改造和拆迁，那么城中村拆迁有没有什么特殊的补偿标准？究竟是按城市标准还是农村标准补偿计算呢？一、城中村拆迁与一般拆迁的区别城中村拆迁相较于一般的征收拆迁来说，不论是从土地性质还是房屋类型，都更为复杂，所以其补偿标准也不同于一般的征收拆迁，城中村土地性质有国有土地和集体土地两种。目前现存的城中村土地性质分为三种类型。1、已经全部被征用为国有土地；2、虽已列入城市框架，但土地性质仍旧为集体土地；3、部分为国有土地，部分为集体土地。房屋类型也包括宅基地房屋、临时用地房屋、无证房屋、小产权房、门面房等多种。由于其特殊性，2011年，最高院出台《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，其中第12条第2款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说，由于法律已经做了特殊规定，城中村原则上是应当按照国有土地上房屋的标准和流程进行补偿的。但是具体实施过程中还是要依据土地性质、房屋类型等具体情况进行区分。二、补偿方式有两种根据国有土地上房屋征收与补偿条例，城中村拆迁补偿方式包括货币补偿和调换房屋，村民可以自由选择。如果选择货币补偿，补偿标准不得低于房屋征收决定...
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这六种情况下禁止建房：1、变更农地用途：一般来说，在农村中，耕地与宅基地是不允许擅自变更用途的，也就是说耕地不能用来盖房，宅基地也不能用来当做耕地。所以，农民朋友只能在宅基地划分的范围内盖房，如果没有宅基地，则需要通过正规流程来申请宅基地，只有这这样才能正常盖房。2、家中存在一户多宅：目前，我国农村实行“一户一宅”的政策，如果家中存在一户多宅的情况，且不符合规定，那么将禁止再盖新房。对于那些多出来的宅基地，不仅不能确权，还将会被无偿收回。3、面临拆迁：随着城镇化的加速推进，不少农村都面临着房屋拆迁，如果想要在这些地方盖房，那么必须取得村委会及相关部门同意才行。4、未划分的集体用地：在农村中，有一部分土地既不属于宅基地也不是耕地，这些土地属于未划分的集体用地，农民朋友是不能在这块地上盖房的。5、未按照规划盖房：现在农村盖房都需要先取得相关建房手续，而在建房审批的证件中会明确规定农房面积，如果农民朋友在实际盖房过程中，超出了规划面积，那么将被禁止盖房。6、房子层数与高度超标：有的地方除了对农房面积有要求外，还限制了房子的层数与高度，一般来说层数不能超过4层，如果所建房子层数与高度超标，那么也将被禁止盖房。（采晴整理）
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根据《房地产估价规范》，估价报告应当包括以下八个部分：l、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件;6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。具体而言，一份合法完备的评估报告应记载下列事项：1、估价项目名称；2、委托方名称或姓名和往所；3、估价方（房地产估价机构）名称和住所；4、估价对象；5、估价目的；6、估价时点；7、价值定义；8、估价依据；9、估价原则；10、估价技术路线、方法和测算过程；11、估价结果及其确定的理由；12、估价作业日期；13、估价报告应用的有效期；14、估价人员；15、注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16、估价的假设和限制条件；17、附件，附件中通常应包括估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，估价对象产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。另外，估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：1、对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。2、对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配...
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答案是不一定。规范的产权证应当载明房屋的结构以及层数、建筑面积和批准使用的土地面积。可是实践过程中却存在很多的问题，如因历史原因造成的产权证明材遭损坏，无法精准的证明其房屋的面积或是面积计算错的等等，导致房产证上的面积错误而引起矛盾。对此应该如何算出我们的房屋面积呢？一、以实际测量的面积为准：现实生活中可能存在着因登记机关人员的大意或是测量不准，可能会导致房屋权属证明上的面积与实际面积不一致。因此当被征收人认为记载的面积小于实际面积时，法院可组织当事人进行实地测量，如果实际测量的面积大于记载的面积，就应当以实际测量的面积予以补偿。二、以证据证明的面积为准：在遇到面积不一致时，如果可以提供充分的房屋产权产籍资料或是其他资料，能够有效的推翻房屋产权证上面的面积时，就应当以证据证明的面积给予被征收人补偿。（采晴整理）
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