相信大家都知道，征地拆迁是一项大工程，其中除了所涉及到的范围比较广之外，所涉及到的人群也非常的多，其拆迁程序更为复杂。作为被征迁人，只要遇上拆迁就会断断续续的收到拆迁方给的各种文件，其中绝大部分的文件都需要被征收人也就是相关权利人确认无异后签字。那么这么多的文件中，哪些文件被征收人是可以签字的呢？一、征地公告——无需签字在征地之前，相关部门就会将拟征地的用途以及位置、相关征地补偿标准等以书面的形式告知大家，这也是依法征收的第一步，对于这种文件就不需要签字。拆迁律师提醒大家，在相关部门贴出征地公告以后，切忌在拟征土地上面抢栽、抢盖、抢建等，如果那么做了，在征地时将一律不会给予补偿的。二、征询意见表——无异议时可签字征询意见表就是寻求被征收人的意见，而且也要将被征收人知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。遇到征地时就必须要履行程序，对拟征土地的补偿标准、安置途径被征收人是有权申请听证的。对于这份文件，被征收人在无异议的时候可以选择签字。三、土地调查表——无异议时可签字土地调查表是当地相关部门对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、数量等现状进行调查，调查的结果应当与被征收人共同确认。对此，被征收人在进行确认时，一定要核对详细，这也是之后要求补偿或是拿到合理补偿的依据。被征收人如果发现，相关部门误登、少登时可不签字。四、征地批文及征地公告——无需签字可拍照征地审批权和农用地...
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2019
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对没有证的房屋应该这样算：无证房屋在现实生活中是非常的多的，大多数都是农村宅基地地段，当然也有不少城市老旧房屋也没有房产证，其数量也是数不甚数。这也是由于很多被征迁人不知道怎么办房屋权属证明，产权登记制度没有规范落实、因历史原因等造成的。对于这类房子，在拆迁时经常被拆迁方当成违法建筑给拆了，且不给予被征收人补偿，变相的剥夺被征收人的合法权益。那么对于这类房屋我们应该怎么算面积呢？1、以当地所批准的文件记载面积为准由于以前我国房屋登记制度的不健全，不少房屋都会有这种未登记的情况。以上海为例，对于未登记的房屋，应当以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。2、如果没有房产证，没有相关批准文件或是批准文件未记载建筑面积该怎么办呢？各地规定不尽相同同样以上海为例来说，相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。对此，如果被征收人在征地拆迁中遇到了比较棘手的问题，可通过咨询专业拆迁律师，让拆迁律师早点介入到案件当中。（采晴整理）
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2019
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根据征收条例，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，房地产价格评估机构由房地产估价师组成。我国的房地产估价师执业资格制度始于1993年，建设部、人事部借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，共同建立了房地产估价师执业资格制度。制度运行两年后，建设部、人事部于1995年3月22日联合发出《关于印发（房地产估价师执业资格制度暂行规定和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知）（建房[1995]147号）确立了房地产估价师执业资格统一考试制度，自此，房地产价格评估制度正式确立了严格的准入制度。经过二十多年的发展，我国的房地产价格评估制度已经形成比较科学完善的体系，在房屋拆迁体系中占有重要地位。但因房屋拆迁时代房地产价格评估机构具有房地产管理部门内设机构的时代背景，即使房地产价格评估机构已经建设部的要求改制为独立的责任公司，但在征收制度的今天，评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系，因此，房屋拆迁实务中，对房地产价格评估机构的选定、评估方法、评估原则等都有着更加专业、科学、严格的要求。（采晴整理）
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2019
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（采晴整理）
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2019
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07
时至今日，被拆迁人应该早就抛弃了“律师就是打官司的”这样的老旧错误认识。事实上在拆迁维权过程中，律师除了审时度势地帮助被拆迁人适时启动诉讼程序外，还会通过律师函与拆迁方（本文中泛指拆迁及拆迁维权过程中被拆迁人可能或需要接触到的一切部门）建立交涉平台，通过申请信息公开帮助被拆迁人进一步了解案件具体情况、获取更多有力证据，通过依法进行合理举报投诉向拆迁方适度施压，通过启动复议程序等帮助被拆迁人争取更多维权的时间和空间，通过与拆迁方的谈判帮助被拆迁人争取“兵不血刃”的维权胜利，等等。更重要的是，拆迁律师可以帮助被拆迁人尽可能地回避维权过程中的弯路，防止被拆迁人因为错误甚至违法、犯罪的“维权”方式陷入更深的泥淖。可以说，拆迁律师在维权过程中能够向被拆迁人提供的帮助是方方面面的。诉讼在维权过程中并不一定“占大头儿”，拆迁律师承办的不少案件是在诉讼开始前或诉讼开始后不久即帮助被拆迁人争取到满意的补偿的。至于某个拆迁维权案件中究竟应该以诉讼为主、其他手段为辅，还是不需要启动诉讼程序，仅在谈判阶段就可以解决战斗，这是需要具体案情具体分析的。拆迁律师要强调的是，这并不是说诉讼程序不重要，只是拆迁律师在接手案件后会帮助被拆迁人确立最便捷有效、最节省时间的综合维权方案。在此基础上，被拆迁人应该能够意识到，简单的“依法维权”四个字，扩展开来的内容是非常丰富的，相关的可行措施是多种多样的，依法维权也绝不仅仅...
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2019
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拆迁房评估价值与房屋实际价值之间差距过大的可能原因：可能性一：评估机构“受意”压低价格《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。也就是说，对被拆迁人进行房屋价值评估的（有相应资质的）房地产评估机构是被拆迁人选定的，对政府征收部门来说是“随机”的，而不是政府指定的，更不能与政府之间有任何交易或连带关系。假如被拆迁人根本就没有经历过这一步，或者被拆迁人是在政府圈定的部分评估机构中“自主”选定的某一评估机构，那么很难说是不是这些评估机构与征收方之间是有合作关系的。除了机构的选定之外，被拆迁人还要注意评估方法，如成本法、市场法、收益法、基准地价法等，拆迁评估中可以同时选用两种或以上的方法进行评估作业，以确保最终作出的评估结果的准确性。被拆迁人要注意的是，假如拆迁方给你的评估结果仅是一个价格数字，那么很可能评估是存在问题的，被拆迁人不要仅仅拘泥于对价格结果的质疑，要主动去探究结果是如何作出的，问题出现在哪里。可能性二：评估程序存在问题根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等的相关法律规定，评估工作应当在拆迁协议签订前进行，且房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。实践中不少征收项目省略了评估师弟勘察程序，未进行实际的...
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2019
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关于抢种抢建有没有补偿，拆迁律师此前也曾经提到过很多次。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。另国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定中也明确，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由此可以明确的是，不管是国有土地上房屋征收拆迁，还是集体土地征收，一旦征收范围确定、公告后，征地范围内的被拆迁人就不得再进行房屋新建、改建、扩建或抢种各种作物的行为了。即使被拆迁人“暗度陈仓”抢建抢种成功，正式进行房屋土地征收时，抢建抢种的部分也得不到补偿。与此同时，抢建的房屋建筑除了在时间点上存在违法问题之外，往往还都是未获相关部门审批许可的“无证黑户”，也就是实打实的“违建”，不在征收补偿范围内。这类违建与拆迁律师此前提到过的历史原因、政策变动原因、主管部门工作交接原因等等一系列非被拆迁人主管错误造成的可获拆迁补偿的违建不同，它是法律法规反复强调和明确的没有拆迁补偿的违建。总而言之，凡是在征收范围确定公告后，在法律明确的时间点后抢种的作物、抢建的房屋建筑，依法...
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2019
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拆迁律师提醒被拆迁人：阴阳合同不要签。拆迁方有时候会强调“大家都是这样签的，所以这么签没问题，所以你也必须这么签”，安抚被拆迁人的疑虑并引起被拆迁人的从众心理；或给出高于“表面协议”中约定的补偿标准的附加条件，迎合被拆迁人多拿补偿的心理，以此说服被拆迁人签阴阳合同。但被拆迁人要明白的是，天下没有免费的午餐。阴阳合同毕竟是违法的，如果拆迁方真的是好心好意维护被拆迁人的权利、希望被拆迁人拿到更多补偿，那只要严格根据法律规定进行征收拆迁就可以了，完全没必要通过违法方式来达到这个目的。拆迁律师提醒被拆迁人：不要配合拆迁方虚增虚报征地面积。虚增面积获得的补偿，拆迁方拿一部分“辛苦费”，被拆迁人自己拿一部分贴补偏低的补偿，看起来似乎是两全其美、皆大欢喜。但事实上出具虚假评估报告、签订虚假拆迁协议、虚增虚报征收面积骗取国家拆迁拨款是违反犯罪行为，一旦被发现，虚增部分一定会被追回，还要承担相应的法律责任。更何况，被拆迁人如果只有通过配合拆迁方虚增虚报征收面积才能获得看起来比较合理的拆迁补偿，那就说明被拆迁人原本得到的补偿是严重低于法律规定要求的，是不合理的。被拆迁人只有通过合法方式维权，才能得到真正留得住的补偿。拆迁律师提醒被拆迁人：空白协议不要签。这一点拆迁律师已经提醒过无数次，但仍旧有很多被拆迁人留言表示自己签的协议根本没有写明征地面积等重要信息，有很多地方都是留白的。有些被拆迁人为了一时的安...
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2019
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。实际拆迁过程中，很多被拆迁人却没有体会到“先补后征”带来的安全感和踏实感。有很多被拆迁人在给拆迁律师的留言中提到，签订拆迁协议后拆迁方一直不给付补偿款，自己去要对方一直说尽快。但直到自己完成搬迁、腾空了房屋、厂房，拆迁方也没有按照拆迁协议约定支付补偿款。更有甚者，不但没有进行“先补偿”的动作，连与被拆迁人达成一致意见、签订拆迁补偿协议的程序都被跳过，直接以偷拆、“误拆”等方式对被拆迁人的房屋实施了强拆。拆迁律师今天就来和被拆迁人说说，如何尽量避免违法“先拆后补”的情况出现，以及如果发生了违法强拆，被拆迁人该如何维权。关于先拆后补的案例拆迁律师也分享过不少。有这类遭遇的被拆迁人往往有一些共同点，拆迁律师通过这些错误示范，来告诉大家该如何尽可能地防患于未然：1、家中无人被偷拆。由于种种原因，有很多被拆迁人是一家人都在外打工生活的，家中房子在被纳入拆迁范围后也常常是空置的。老百姓土话常说，空房易引贼。被拆迁人家中无人，就容易给无良拆迁方留下动歪心思进行偷拆强拆...
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2019
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。也就是说，一般情况下，我们说到的被征收人/被拆迁人，实际上指的是被征收房屋的所有权人。即使户口不未落在被拆迁的房子下，只要是产权人，就应得到补偿安置。反过来，即使户口落在被拆迁的房子下，只要不是房屋产权人，也就不是《条例》中明确的补偿对象。按照本文的假设前提，房屋登记在父母名下，房屋拆迁时有权接受补偿安置、有权在拆迁协议上签字的就是父母，此时儿女无权私自代父母做出签字与否的决定。不管是子女出于私心私自签字也好，还是受到无良拆迁方鼓动签字也好，根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。此时子女作为被拆迁房屋的无处分权人签订的拆迁协议必须经过父母的追认，或者取得处分权，拆迁协议才有效。如果父母未对处分行为进行追认，且子女也未在签订协议后取得被拆迁房屋的处分权，那么拆迁协议的效力在得到父母追认前就是待定的，父母作为处分权人可以撤销合同。（采晴整理）
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