正常情况下，签订拆迁协议相对安全的方式应当是，拆迁双方（实践中有可能涉及第三方）将协商约定的所有条件落实到协议纸面上，由各方当场签字盖章，并各自保留（至少）一份有各方签章的协议原件。这样是为了保证被拆迁人手中留有在法律上能够得到认可的拆迁协议文本原件，避免协议在被拿走后被拆迁方单方擅自修改，也避免被拆迁人想要围绕拆迁协议展开权利救济时缺乏证据支持。但在实际拆迁过程中，拆迁方会将被拆迁人签字后的协议全部带走，甚至要求被拆迁人签订“空白协议”，事后再根据拆迁方的单方需要修改填充内容。在这种情况下，最终形成的拆迁协议文本很可能与当初拆迁双方“协商一致”的拆迁补偿条件等约定内容相去很远，无法保障被拆迁人的权益，并会对被拆迁人后续的维权工作造成阻碍。因此，拆迁律师再次强调，被拆迁人尽量不要让拆迁方将已经签字的全部的拆迁协议带走，起码要保留一份协议原件，以确保协议内容与双方协商约定的内容一致，并为被拆迁人事后要求拆迁方履约留下充分的证据支持。（采晴整理）
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2019
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法律规定，农村集体经济组织内，一户村民只能申请一处宅基地，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。1、如果是集体组织内的成员，即根据上文分出来的三种情况，在第一种和第二种情况下，该成员通过申请宅基地的方式一般是不会被允许的，因为这违反了一户一处宅基地的规定;而对于第三种情况，则通过法定的程序可以依法申请得到一处宅基地。2、如果是村民集体组织外部成员申请购买宅基地建房，则是不允许的。众所周知，我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。根据法律规定，国有土地可以上市自由交易，而集体土地则只能是组织内部成员所有。集体组织外部成员是不允许购买农村宅基地的。即便已经购买，一旦将来农民反悔，起诉到法院要求返还房屋，根据我国目前的法律法规，法院是肯定会作出买卖合同无效的判决的。综上所述，宅基地是否可以买卖，需要分情况而定。对于集体经济组织内部成员，一般是可以转让买卖的，而对于集体组...
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2019
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在农村，土地使用人或者实际使用人没有土地权属证书的情况非常普遍。在现有法律制度下，无证房屋在面临拆迁时是否获得补偿，以及如何获得有效合理的拆迁补偿是大家共同关注的话题。而在实际拆迁中，拆迁方经常替换概念，将无证房屋认定为违章建筑进行非法强拆。无证建筑是否就是违章建筑，无证建筑进行拆迁时是否可以获得补偿？一、什么是无证房屋？无证房屋是日常民众常用的一个词语，一般指没有房屋所有权证的房屋。无证房并非法律概念，其本身含义不明，外延比较模糊，究竟什么是无证房并没有标准答案。二、无证建筑就一定是违法建筑吗?答案是，不一定。在我国，房屋整体无证或者部分无证是个很常见的现象，如果均认定为违建，短期内损害了被征收人的合法权益，长期内更是会引起社会的动荡。许多无证建筑都是由历史原因造成的，太多的被征收人在维权过程中因得不到补偿采取了自焚、跳楼甚至自爆的过激方式来表达自己的不满，因此，无证建筑决不能等同于违法建筑。说起无证建筑的来源，最常见的就是历史和政策原因。众所周知，上世纪80年代以后，我国农村经济开始高速发展，政府为了改善人民的居住环境，对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续，往往宅基地划定的地块通过审批后，农民们都只会拿到一张纸，上面写着审批的内容，同时盖有政府的公章。但是随着我国社会的进步和法制的不断完善，尤其是2008年《土地管理法》出台以后，现在农村里一个合法的房屋必然通过了县级人民...
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2019
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违法建筑的认定主体、认定程序都有严格的要求：从主体到程序，再到认定的法律依据都是需要进行严格适用的。从主体方面讲，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门才有对违章建筑认定和处罚权。其次，拆除违章建筑也是要有严格的程序的，但是不少被拆迁人越过了法定程序，未经通知直接进行拆除明显是违法的。违章建筑的确认标准并不是由任意机关和个人确认，而是由法律明文规定的，即：（一）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（二）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（三）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（四）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（五）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。在律师以往代理的案件中可以发现，存在法院将行政诉讼视为“烫手山芋”，但凡能够不进行实体审查就一律从程序上驳回。在此，律师提醒广大被拆迁人：若想争取合理补偿，就不能单靠行政诉讼这种方式，而应该通过律师协助申请政府信息公开或者一系列的行政复议、行政诉讼程序，找到案件涉及部门的违法点，争取到与拆迁人公平谈判的机会。（采晴整理）
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2019
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土地补偿费的分配，实践中常见的侵权情形主要有以下几种：其一，集体经济组织截留超过规定最高比例的征地补偿款，仅将极少的补偿款用于分配支付给被征地农民，该类案例中常伴随着贪腐等犯罪行为；其二，村委会未按照相关规定组织村民会议，伪造村民意见和签名，私定分配方案，最终出现补偿款分配不均的情况；其三，拒绝部分依法享有征地补偿分配资格的村民参与征地补偿款的分配。拆迁律师要提醒被征收人注意的是，不论被征收人遇到的是以上哪种情形的侵权问题，都离不开依法由村民会议讨论决定产生的“征地补偿分配方案”。不管该方案是自始不存在还是并非依法产生又或是方案内容存在违法侵权，都影响着被征收人的下一步维权行动。也就是说，农民朋友们如果认为自己未分配到公平合理数额的补偿款，应当第一时间将目光转向这份《分配方案》，从分配方案的产生（程序）和内容两个角度入手查找可能存在的违法点。有诸多案例反映，当维权进行到这一步，被征地农民遇到的第一道阻碍就是能否见到这份《方案》，以及如何确认《方案》的产生过程和方案本身是否存在作假、违法违规问题。根据《村民委员会组织法》的相关规定，对于涉及村民利益等依法应当及时向村民公布的事项，村民委员会施行村务公开制度，接受村民的监督，保证所公布事项的真实性，接受村民的查询。如果有农民朋友对我们提到的这份分配方案不了解甚至没有听说过也没有见过的，可以依法向村委会申请公开，村委会应当向申请人提供相关...
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2019
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首先，协议是否满足基本的有效条件。提醒被拆迁人，在签订拆迁协议进行搬迁前，一定要确认与自己协商约定拆迁补偿条件并签订拆迁协议的对象是否有相应的主体资格，是否存在越权代理的情形；确认对方允诺的回迁安置房（项目）是否真的存在。实践中有拆迁方会要求被拆迁人签订“阴阳合同”，真正注明了双方约定好的拆迁补偿条件的那份“协议”有时甚至连拆迁方的签章都没有，仅在落款打印了无法确认签约主体资格的签约人（单位）的名称；也有拆迁方为了加快征收拆迁速度与被拆迁房屋的部分产权人签订拆迁协议，等等情形，此时拆迁协议的效力显然也是存疑的。其次，约定条件是否写进了拆迁协议。很多被拆迁人在拆迁方违约拒不履行协补偿义务时有苦难言的原因是，拆迁方在签订拆迁协议时会刻意回避将全部允诺的补偿条件都写入拆迁协议中，而是仅仅给出口头承诺，又或者在被拆迁人签字后将全部协议原件带走，不给被拆迁人留下凭证。此时看起来被拆迁人向拆迁方主张权利的依据就只有记忆中拆迁方给出的补偿承诺，显然是缺乏法律依据和证据支撑的。鉴于此，拆迁律师提醒被拆迁人，一定要在拆迁协议中明确约定双方协商好的全部补偿条件内容，并在签约后即保留起码一份协议原件，以保证后续拆迁方拒不履行补偿义务时，被拆迁人能够有理有据地提出自己的维权诉求。如果有被拆迁人签订了内容不完整或不明确的拆迁协议，那么在后续主张自己的权利时就需要收集和保留更多的其他证据。例如拆迁方曾口头向被...
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一、看谈吐好的律师没有模板化的标准，但在业内已经取得一致认可的最低门槛是，负责任的专业律师一定不能“信口开河”。在没有把握整个案情脉络的情况下就盲目向被拆迁人打包票“一定能如何如何”的律师，实际靠谱程度可能与他拍胸脯的力度和速度成反比。被拆迁人一定要了解，专业能力过硬的律师并不一定要口若悬河滔滔不绝，有耐心和责任心的律师也并不一定每时每刻都像弥勒佛一样笑成一朵花。所有基于性格外显的表现，都不该成为绝对性的判断标准。被拆迁人要寻找的，一定是一位能够在被拆迁人不知道该如何说明案情时循循善诱地引导被拆迁人给出有用信息的律师；一定是一位言谈自信、厚积薄发，寥寥数语就能抓住案情要害的律师；一定是会谨慎斟酌自己的一言一语，永远以事实为根据、以法律为准绳对案情进行分析，给出经得起推敲的专业建议的律师。二、问时间很多被拆迁人喜欢问律师，自己的案子要多久才能出结果，多久才能“赢”。经验较为丰富的律师，会从程序角度出发，告诉被拆迁人，某个法律程序如诉讼前后可能经历的最长与最短期限是多少，但这实际上并不是被拆迁人最需要了解的信息。我们所说的“问时间”，指的是被拆迁人一定要向律师了解，自己正处于征收拆迁的哪个时间节点，现在能够着手进行的维权工作有哪些。对被拆迁人来说，拆迁维权永远是“赶早不赶晚”的。三、问经验拆迁律师曾经说过，拆迁维权是个案性极强的，即使是两个表面看起来情节非常相似的案件，真正开始维权后，...
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2019
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根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的相关规定，公摊建筑面积，即我们平时所说的公摊，指的是包括电梯井、管道井、楼梯间、警卫室、分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半等在内的，为整幢楼房提供公共服务和管理用房总面积依法分摊到每套商品房的面积。户主购买房屋时需要支付对价的房产面积，也就是户主进行产权登记时证载的“建筑面积”，主要就由房屋套内面积和分摊面积两部分组成。所谓的房屋套内面积，则是房屋套内使用面积与阳台建筑面积、套内墙体面积的总和。也就是说，在户主支付对价购买的商品房总面积中，仅有套内使用面积和阳台是可以直接作为生产生活使用面积的，与之相对的最让商品房购买者感到“心痛”的就是“公摊面积”了。综上来看，户主购买商品房时，是已经为公摊面积花过钱的，这部分公摊面积在房屋产权证书中也有所体现。当这些房产被纳入拆迁范围时，公摊部分是否能够获得相应的拆迁补偿，以及用于以产权调换方式对被拆迁人进行补偿的安置房的公摊面积问题引发了不少争议。争议之一主要在于公摊部分是否能够正常获得拆迁补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等请款组织调查登记，被征收人应当予以配合。其中对被征收房屋的面积问题表述为“建筑面积”，应当包含公摊面积。又《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款的规定，对于已经...
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2019
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随着时代的变化和经济的发展，不少村民为了讨生活离开了农民老家来到城市，其中有相当一部分户口也因工作等原因迁出，但其原有的宅基地房屋仍在，此时宅基地遭遇拆迁时，“进城者”能否得到宅基地拆迁补偿是实践中常常会出现争议的一类典型案例。对于农民进城后宅基地拆迁补偿问题，一般可以分为两种情况考虑：其一，如果农民进城仅为务工，户口仍在原集体经济组织未迁出，且并未享受城镇居民社保的，仍旧保留原有集体经济组织成员身份，正常享有原宅基地权利，宅基地被征收时无论其本人是否在村内，都应得到正常的拆迁安置补偿；其二，如果农户全家户口从原集体经济组织迁出，转为非农业户口，纳入城镇居民社保体系的，原集体经济组织成员资格已发生变化，此时与我们上文所说的继承问题类似的，被拆迁人依法享有宅基地上房屋产权，可以依法得到该部分拆迁补偿。拆迁律师要特别提醒农民朋友注意的是，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的相关规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地如经集体报经县级人民政府批准将注销其土地登记，宅基地将由集体收回。（采晴整理）
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由于缺乏对相关法律知识的了解，且法律意识相对淡薄，很多被拆迁人直到和律师初步进行接触和沟通时才发现，征地拆迁中必经的那些程序自己几乎毫不知晓；有些需要被拆迁人亲自参与、表达意见的重要环节，被拆迁人根本没有经历过。拆迁律师今天就来为被拆迁人总结一些重要的、被拆迁人应当积极参与到其中的征地拆迁程序，不管征地拆迁进行到了哪一步，我们都建议被拆迁人从当下入手，及时行使自己的相关权利，监督并拨正拆迁方在征收拆迁过程中的不当行为，保护好自己的人身财产权利及依法接受拆迁安置补偿的权利。一 、积极通过各渠道查证拆迁项目合法性自征收公告发布开始，征地拆迁项目就正式启动了，然而实践中被“广而告之”的拆迁项目，有时候其实并没有齐全的审批手续，合法性存在严重瑕疵；征收方动员、逼迁的对象有时还会超出征地红线范围，实际上属于“未批先占”或者“少批多占”。除此之外，还有一类很典型的侵权案例中，拆迁方向被拆迁人允诺的回迁房建设项目自始就是不存在的，只是为了诱骗被拆迁人签字搬迁的“空头支票”；或者相关开发商根本没有开发相应规模建设项目的能力和资质。为了避免以上情况的发生，也为了能够及早通盘了解和参与到征地拆迁项目中去，拆迁律师建议被拆迁人在专业人士的帮助下通过申请政府信息公开等渠道对相关项目、单位的资质和项目审批情况等一系列合法性问题进行审查确认。这样一方面可以帮助被拆迁人避免被拆迁方的“一面之词”欺骗，另一方面也...
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