根据相关法律的规定，征收土地的具体实施主体只能是国土局，乡政府并没有实施征收土地的权限，如果乡政府对土地进行征收，属于违法行为。依据《土地管理法》《土地管理实施条例》的规定，征收土地的具体实施主体分为两级主体两级部门，一是设区的市政府及其国土局，二是县(县级市)政府及其国土局。征收土地时经常出现违法实施主体的情况，为鉴别征收土地实施主体的合法性，明确如下：1、乡镇政府不是实施征收土地的主体，发布安置方案、公告;签订补偿协议均无法律依据，属于超权越职的违法行为或非法实施征收土地行为，最常见的是“以租代征”2、区政府及其国土分局不是实施征收土地的主体，理由是：(1)土地征收伴随着土地供应即出让或划拨;(2)国有土地所有权的行使法律授权给市县政府;(3)区政府虽然属于县级政府但不是属于独立的财政体系的政府无法支付土地补偿和收取土地出让金。《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。”3、开发区管委会是否属于实施主体，目前尚无法律依据，部分省政府颁布了开发区管理办法，授予实施土地征收权。我的看法是没有法律依据就属于违法行政，开发区不是行政管理应是开发区内的业务管理，不具备政...
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2019
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征地拆迁维权--你需要知道一份完整的补偿协议长什么样!补偿协议是房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿数额、支付期限、停产停业损失、搬迁期限等 补偿安置事项达成一致意见后签订的书面协议，是双方意思表示一致的产物。补偿协议内容一定要完整，不要在内容模糊、关键内容缺失的协议上签字。一般而言，补偿协议应该包括如下内容:（一）首先，补偿协议应该对补偿方式进行约定，明确是货币补偿还是产权置换;（二）如果被征收人选择货币补偿的，应该明确货币补偿金额及其支付期限;（三）如果被征收人选择产权调换的，应该明确产权调换房屋的地点、面积，被征收房屋与产权调换房屋的差价结算等内容;（四）对搬迁费、临时安置费或周转用房进行约定;（五）如果被征收房屋是经营性用房的，还要对停业停产损失补偿作出约定;（六）对搬迁期限、过渡方式、过渡期限等作出约定;（七）对补助与奖励、违约责任以及争议解决方式作出约定;（八）双方认可的其他事项。以上都是补偿协议应包括的基本内容，被征收人在签字之前一定要仔细阅读，对于说法模糊、有歧义的条款，一定要及时和征收方明确并标注在协议上。最后还要再次强调:在签订协议后，一定要注意保留双方签字盖章的协议原件，千万不要将所有原件都交给征收部门，自己只保留复印件。（采晴整理）
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一、确定自己是否是能够获得补偿的承租人？首先，如果商铺是在城市里的话，它们的补偿标准不同于正常情况下国有土地上房屋征收的补偿标准，且一般会高于普通房屋征收的标准。所以在实践中，就会存在一些房东为了能够独自领取商铺安置的补偿金，会故意隐瞒房屋要被拆迁的事实，在房子被征收之前将承租人赶走，这对承租人来说是非常不利的。所以，商铺的承租人如果想要获得合理的安置征收补偿，一定要密切关切商铺所在地的政策变化，在签订合同时不要大意，要续签的时候一定要及时续签，以防止后期征收政策出来后，因没有续签合同而影响获得补偿款的权利。其次，商铺承租人还要保证自己有合法的经营证件，比如说营业执照、税务缴纳的凭证等。同时，实践中也出现过营业执照是合法的，但是营业执照登记的地址跟实际经营地址不同，导致补偿的获取出现问题的，承租人要尽量避免这种现象。二、有哪些征收补偿金额？（一）房屋自身价格的补偿一般归房屋所有人所有，但是因为合同未到期给承租人造成损失的，房屋所有人需要给予承租人一定的补偿。（二）商铺的设备需要搬迁的，当地政府需要给予一定的补偿，以弥补因拆迁而造成的损失，即搬迁费。（三）装饰装修的补偿金额，一般由评估机构依法进行评估确认。（四）停产停业损失，主要参考商铺或个体工商户平均的营业额，根据营业情况进行确定。（采晴整理）
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（一）协商。如果商铺、个体工商户认为房屋征收主管部门给的补偿价格不合理的，可以跟该部门进行协商，要求提高补偿标准。（二）申请对房屋评估报告进行复核。承租人可以在收到征收方的房屋评估结果之后的10日内，向房屋评估机构申请复核评估结果，收到复核结果仍然不满意的，还可以申请评估专家委员会进行鉴定。（三）遇到征收部门以税务不合法进行税务处罚而间接要求搬迁的，要区分是不是真的属于税务问题，如果确实有税务问题的还需要判断属不属于税务前置，属于税务前置的需要先缴纳税务罚款，才能提起复议或诉讼；如果不属于税务前置的，则不需要先缴纳补偿款。（四）如果协商不成的，评估经复核、鉴定之后仍认为不合理的，承租人还可以提起行政复议和行政诉讼。（采晴整理）
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2019
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1、判断房屋所在地是否属于城市规划区域的范围。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，如果房屋所在地已被划入了城市规划区范围内，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但是应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说，如果房屋在城市规划区范围内，是有权按照周边相同地段房屋的市场价格进行补偿的。2、判断房屋是否在城中村。因为城中村房屋地理位置的特殊性，其既具有集体土地的性质，又位于房价较高的区域内，如果只按照集体土地房屋价格进行补偿的话，对被拆迁人来说是不公平的。因此，被拆迁人可以争取以不低于周边同地段的类似房屋的市场价格进行补偿。3、利用法律程序、找到征拆过程中的违法行为，要求征收方或者拆迁方进行赔偿，进而重新协商补偿费用，提高补偿金额，因为征拆是需要履行严格的手续的，征拆人未履行或者违法履行的都可能涉嫌违法;又或者通过一系列的法律手段，如申请听证、复议、提起诉讼等，拖延征拆进程，以此维护自身权利，因为征拆方在项目开始后就希望能够尽快完成，所以这些法律程序在一定程度上影响了他们的原定计划，征拆方可能就会妥协，提高房屋的补偿价格。（采晴整理）
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1、偷盖的房屋能否拿到补偿款?偷盖的房屋能否拿到补偿款，这需要依具体情况来分析。一般情况下，如果在盖房子的时候，没有获得相应的审批手续，且已经超过了户主前期所申报文件的面积数，则其加盖的房屋很可能被认定是违法建筑，将很难拿到补偿款，这样的话，前期为了加盖房屋所花费的各种原材料的费用也就等于白投入了。2、为拿到高额补偿费“假结婚”的行为可取吗?在一些农村地区，有些人为了拿到高额的拆迁补偿款采取了“假结婚”的方式。比如，前期男方跟女方签好协议，规定若拿到钱后，男方支付女方一定费用并离婚，但是未考虑到一旦结婚，双方就是合法夫妻，那么一些婚内的半强迫式性行为能否受到保护在理论上是有争议的。况且，其为了拿到补偿款而签订的“婚前协议”在法律上也是难以认可的，因而这可能带来不必要的麻烦和风险，甚至涉嫌违法犯罪。（采晴整理）
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2019
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我们认为退城搬迁企业应当将补偿过程当中的评估问题放在我们这次搬迁过程当中，或者说补偿过程当中一个重要的节点上，绝对不能把他轻视了，为什么？因为这里面涉及到你的基本利益，如果我们在补偿这一块重视起来应该从哪些方面来做？第一，我首先告诉大家你把它重视起来是有依据的，根据我们国家国有土地上的企业评估来说，有这么一句话叫做房地产估价机构应该是由双方协商，协商不成的再由多数或者是随机来决定。那么这里面涉及到一个问题，首先就是说你这个补偿价钱应该是由房地产评估公司来做，他来告诉你你这个东西值多少钱。第二，既然是第三方的评估机构，我们就可以要求他独立客观公正，当然这也是法律上对于第三方评估公司的要求。这里面如果有政府机构政府人员去干涉他怎么办呢？在法律上严格禁止任何单位和个人对评估机构进行干预。当然了，我们不能天天跟在人家后面，万一有人去影响怎么办？那么这个时候我们可以看他的评估报告，评估报告在法律上有严格的要求，房地产估价机构或者是房地产估价师出现了虚假或者是重大的差错的评估报告是由发证机关责令去改正，并给予警告，甚至处以罚款，严重的个人或单位将构成刑事犯罪。这是退城搬迁的国有企业上的土地，我们可以参照这个国有土地上房屋征收补偿条例当中关于评估的规定，那么如果说我们是集体土地上怎么办呢？其实集体土地上有这么几个，一个叫做《土地管理法》，一个叫做《物权法》，还有一个《中小企业促进法》这是三个法律...
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2019
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在实施征地拆迁之前，征地审批手续是必须要走的一项程序。但实践过程中，拆迁方为了追求拆迁效率，为了达到拆迁的目的，经常是在没有办理任何手续或是手续还没下来的情况下就实施征迁活动，这种行为严重违反了相关法律法规，侵害了被征收人的合法权益。对用地审批，根据《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。根据第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。根据第四十五条规定，征收基本农田；基本农田以外的耕地超过三十...
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（一）征地告知书根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。同时，在被拆迁人要求听证时，相关部门应当要根据相关法律法规组织听证。在此提醒广大被征收人，在告知之后，凡是在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿，所以被征收人要格外的注意。（二）一书四方案"一书四方案"是合法征地不可缺少的一部分。是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批。该文件主动公开的前提是人民政府已作出征地批复，"一书四方案"已属于确定的实施阶段。（三）国务院或省级政府的批文征地批文是征地过程中最为核心的文件，它表现为承上启下的作用。在征地实践中，因征地公告是由县级人民政府盖章发布的，导致很多被征收人误以为征地是由县政府说了算。对此律师要提醒被征收人，征地必须要有国务院或省级人民政府批文，否则就是违法征收，在违法征收时，被征收人是有权拒绝的。其次按照《土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地时都要使用国有土地。在土地征收过程中改变土地性质，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是"征地批文"，实践中一般是有权政...
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2019
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从大部分的水源保护区关停判例来看，行政机关主要依据《水污染防治法》进行处罚。《水污染防治法》第65、66条规定，饮用水源地一级保护区、二级保护区内禁止建设新、改、扩项目，对于已建成的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。其中，一级水源保护区内要求不得存在与保护水源无关的企业，而二级水源保护区内则不得建设排放污染物的建设项目。由此可见，上述法条直接明确了水源区内关停企业的具体情形，所以该法条的适用将直接决定企业的利益走向。上述法条虽然规定的县级以上政府具有拆除或关闭的职权，但是执行该职权是具有前置条件的。只有企业位于水源保护范围，且属于新改扩，或已建成的排污企业才能由县级以上政府拆除或关停。所以，企业要考虑自身是否合法，是否可以不被关停:企业是否位于水源保护区内？企业如果不位于保护范围，就不能被处罚。我国水源保护区依据为对取水水源水质影响程度大小，将水源保护区划分为水源一级、二级保护区，按功能不同划分生活饮用水水源地、风景名胜区水体、重要渔业水体等水源保护区。所以不同的性质、级别的水源保护区所确定水源保护范围亦会不同，即便是同一水源保护范围内因各水域流域面积不同也会有所不同。所以，行政机关依上述法条对企业做出处罚时，必须提供准确的水域保护范围，以此确定企业确实位于保护范围。实践当中，很多行政机关和企业对保护范围认定问题都存在依据生活经验做法律判断的情形，但邻近不等于位于，只有...
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