一、强拆主体的确定：根据最高法“许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿案”等一系列案例所确立的裁判标准，若被征收人能够提供强拆现场的照片、视频、录音，与强拆相关的手机短信、微信聊天记录的截图等基础性证据，证明强拆行为系由征收方实施。且涉案房屋确实位于某一征收项目的范围内，再结合当地相关新闻报道等其他证据，在当地政府拿不出证据证明强拆系他人所为的情况下，法院可以直接推定强拆行为系区、县政府或者街道办事处所为。自2018年以来，“强拆主体不明，推定政府担责”已成为征收维权领域的普遍司法裁判共识。二、赔偿方式和赔偿标准：《国家赔偿法》中已经规定，国家赔偿的形式有支付赔偿金、返还财产、恢复原状。后两种在房屋被非法强拆情况下在实践中已无法适用（因牵涉重大公共利益问题），所以应当适用支付赔偿款的方式，当然也可以根据情况适用国有土地上房屋征收领域的产权调换。行政机关应当遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，根据赔偿决定作出时或者强拆行为被确认违法时有效的房地产市场评估价格为基准计付赔偿款，或是提供用于产权调换的房屋。此时被征收人仍然对补偿方式具有选择权，即既可以选择要钱，也可以选择要房。（采晴整理）
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2019
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第一，可以与原户主分户，申请新的宅基地建房。比如村民的成年子女年满18周岁，或者嫁娶后可以另行分户，只要符合当地分户建房条件但尚未分户另行建房的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，且经本村农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；如果分户后尚未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。第二，与原户主存在继承关系。虽然《土地管理法》明确规定作为集体所有的宅基地使用权是无法继承的。但是，在宅基地上所建盖的房屋作为农户的私产是可以继承的。此时我们可以主张“地随房走”，随之也就把宅基地加以确权。因此，因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅的情况，是可以进行土地确权的，并不能因此认定为违法建筑。第三，“多宅”之面积未超过本村宅基地面积标准。由于历史遗留和自然环境等原因，一些农村并不能划定整块大面积的宅基地，譬如在“蓑衣盖过田”的山区梯田周边的村落。因此对宅基地进行小面积分割导致的“一户多宅”情况，也就是说一户村民在本村有两处以上宅基地，但是加起来的面积总和并没有超过本地明文规定的宅基地面积标准，此时就可以按一宅予以确权，而不能认定为违法。第四，宅基地上房屋同村流转买卖。有很多当事人都有这种疑虑，我的土地是买来的，然而国家好像规定农村土地不能买卖，这可怎么办？这种情况下，必须要符合一个条件，即是本村的村...
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已经有了宅基地，就不能再申请新的了吗？答案当然是否定的，那么符合什么条件可以再申请呢？三个条件：其一，农村危房改造。这是一种新型的在农村新建房屋的方式，目前国家也正在积极推动农村危房改造工作的展开，因为它和整村脱贫的“硬杠杠”直接相关——如果一些土坯房屋始终处于危房状态，建档立卡户脱贫就无法实现。危房改造主要有两种方式：第一种是在原址重新修建房屋，也就是在原有的宅基地上翻盖和新建，另一种则是由于原有宅基地处于地质灾害高发区等问题，比如由于地质变化、河道拓宽、处于采煤沉陷区等等情况，需要重新选择宅基地修建新房，此类情况农民朋友可以重新申请宅基地修建新房，但在新房修建好之后，也必须要将老房屋拆除，并且将原有宅基地进行复垦！其二，农村分户。主要是由于家庭人口增多，原有的宅基地面积修建的房屋已不能够满足家庭人口使用的需要，在此种情况之下，农民朋友可以选择通过分户的方式来重新申请宅基地修建新房。其三，拆旧建新。随着生活水平的不断提高，不仅城市化的脚步在加快，农村的更新换代也随之加快，所居住的房屋也是越盖越高，越来越好。因此，房屋升级换代也成为了常事儿。许多农民都抛弃了原有的土房，修建起了一幢幢几层高的小别墅，相比于城市的房屋一点也不逊色。有的农户是在原有宅基地的基础上修建新房，但还有很大一部分则是在新的宅基地上修建新的房屋。这也是有一定的限制条件，就是农民在新的宅基地上将房屋修建好之后，需要...
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一、私自翻建宅基地上房屋。这种是最为普遍的违法情况，许多农户知道自己的房屋将要征收，就在自己的房屋周围大面积圈地，觊觎领取补偿款。但是宅基地的使用范围和位置，在农村每家每户都是划定好了的，是不能私自选址另外翻建的，比如在耕地或农用地上建房子，如果发生这样的情况是绝对不允许的。二、户口迁出后仍然占有宅基地。有些农户在城里打工赚钱买了房子，或者子女已经在城市扎稳脚跟，就把一家人的户口也迁到了城里。这种情况下也就不属于原村集体的成员了，那么这个时候原有的宅基地应当依法予以收回，如果将来还想回老家翻建原来的房屋也是不可以的，因为已经没有宅基地的使用权限了。三、宅基地上房屋楼层超高或私挖地下室。现在农村楼房越来越多，很多农户都想把自家的房屋改成楼房。一些人觉得房子建的越高，越能够显示身份和地位，但是很多地方对农村建设楼房是有楼层规定的。如果超出了楼层规定要求，一定要向村集体直至乡镇、县级政府报批，否则遇征收时超高部分无从获取补偿。同理，地下室也不能私自开挖，否则涉嫌违法建设也将无权获取征收补偿。（采晴整理）
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先行搬迁拆除协议或遭否定：先行搬迁拆除协议无疑是令老百姓深恶痛绝的拆迁发明之一：在房屋征收决定尚未作出之前就一户一户上门催着签协议，实质上是以协议替代征收决定，是不折不扣的“协议征收”，无任何法律依据。律师代理的在最高法赢得胜诉的许水云案件中就出现了这样的闹剧。然而情况已经在发生转变。《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条明确指出，因旧城区改建（含棚户区改造）需要征收房屋，区人民政府决定采用征询方式的，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到签约比例的，补偿协议生效；未达到签约比例的，补偿协议不生效，区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告，自公告之日起房屋征收决定终止执行。签约比例不得低于80%。据此，所谓“预签补偿协议”必须在房屋征收决定作出的基础上实施，而不得出现一些地方常见的“以协议替代决定”的违法情形。事实上，上海市早在2011年就有类似的规定。目前来看，各地相继出台的同类规定事实上构成了对先行搬迁拆除协议合理性的否定，有利于维护被征收人的合法权益。简单地讲，无征收决定，拒签任何协议。（采晴整理）
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一、张贴公告不能贴上拍完照立马撕下来：这种近乎于演戏的公告方式着实令基层群众深感愤慨，是赤裸裸的欺骗被征收人的做法。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第51条明文规定，本条例规定在拟征收范围内或者征收范围内公布、公告、公示相关事项的，采用张贴方式的，张贴期限不得少于5日。据此，那种贴上后只为拍照，拍完照立马就撕下来的不当做法已被否定。二、征收房屋不造成被征收人生活权益受损：以往，一些老百姓之所以反对搬迁，原因之一是为了子女上学问题和其他看似鸡毛蒜皮实则对其权利影响巨大的“琐事”。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第39条规定，被征收人、直管公房承租人因房屋征收需要办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续的，有关单位应当提供便利。在征收范围内的义务教育阶段学生，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得以非本学区学生为由收取其他费用。（采晴整理）
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一、“公房承租”与“公租房”不是一回事儿：在这一问题上一些人的认识混淆，分不清这两个截然不同的概念。大约是这二者在简称上太容易弄混了，《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第43条干脆作了个专门的区分：本规定所称公有房屋，是指执行市人民政府批准的租金标准的直管公产房屋和单位产房屋，不包括公共租赁住房等保障性住房。即除了房屋所有权人，可能在补偿款上分得一杯羹的就只有三种情形：其一，直管公房的承租人；其二，单位自管公房的承租人；其三，房屋承租人的停产停业损失。这些显然都与公租房这一较新的事物八竿子打不着，大家可千万别再弄混了。二、“切割式”“围挡式”逼迁遭禁止：有律师曾在一次所内业务培训中提到，“解危排险”的确是当下比较令人头疼的一种拆除房屋方式。人为地将不危的楼房切成“危险”的，实属恶劣。而这类做法竟在法治的首善之区也不能完全杜绝，足可见其危害之严重。现在，我们看到了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第38条规定，征收期间，房屋征收部门……不得拆除影响被征收人、房屋承租人房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。据此，“切割式”和“挖沟式”逼迁被明令禁止，老百姓或许可以在维权的同时睡个相对安稳的觉了。同样被禁止的还有更为普遍的“高墙围困”式逼迁：该条规定，征收期间，房屋征收部门不得改变尚未搬迁的被征收人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件。“不得改变”这个提法...
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一、居民委员会在征收中到底能干嘛？城市中的居委会虽然和农村的村委会基本“平级”，但在权力上可是相去十万八千里。毕竟后者能管“地”，而前者则几乎啥实权都没有。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，房屋征收范围内的社区居民委员会可以组织被征收人、公有房屋承租人代表组成房屋征收监督组织，向房屋征收部门反映有关房屋征收的意见、建议，监督房屋征收活动。这项规定无疑是比较有新意的，也终于给居委会找了一个比较实际的活儿。二、院落、空地应予补偿：《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第45条规定，被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的，征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。据此，合法的院落、空地面积是应当给予补偿的，这一点得到了明确。值得一提的是，该条第一款还明确了市场比较法的适用，这对于老百姓审查房屋评估报告也是很有帮助的。市场比较法必有的东西就是比照对象的选择和描述，被征收人一定要仔细审查评估报告中是否有这些内容，据以对补偿数额的公平合理与否作出判断。（采晴整理）
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原则之一：“直接损失”不应理解为只赔房屋的重置成新价《国家赔偿法》所确立的针对财产权遭受行政行为侵害的赔偿原则似乎一直都是“直接损失赔，间接损失不赔”，而这也成为了被征收人的农村房屋遭违法强拆后只能获得可怜兮兮的一点点赔偿的根本原因之一。究竟何为“直接损失”？直接损失就仅仅是指涉案房屋的重置成新损失吗？将《国家赔偿法》规定的直接损失仅仅解释为房屋被拆除后的重置损失，而将被征收人应当享有的农房拆迁安置补偿权益排除在外，有失偏颇。据此可知，农村房屋遭违法强拆后的“直接损失”，应理解为包括被拆建筑物重置成本、农房拆迁补偿安置权益和对室内物品造成的损失。这类案件今后的司法裁判，应综合考虑这几个方面的问题，而不可只判遭拆除房屋的“砖头瓦块儿”钱，其他的任由被征收人去与征收方继续协商谈判解决。协商谈判是必要的，但要先由法院通过司法裁判给出一个相对明确的赔偿范围、方式和标准原则。（采晴整理）
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原则之二：被拆除房屋重置价的确定不应简单参照原有项目的补偿安置标准。被强拆农村房屋的价值如何确定无疑是赔偿环节的一个大问题。以往的许多案件中，回头参照涉案旧村改造项目的补偿安置方案被一些裁判所适用，但这无疑是不利于被征收人的损失填补的。因为自违法强拆发生后至行政赔偿判决作出时已经经过了相当长的一段时间（就该案而言已过去了6年），涉案房屋周边土地的价值已发生根本性变化。仍按老的方案、标准去计算，可能会导致被征收人拿到赔偿后仍然生活水平降低的后果发生，这显然是不公平不合理的。故此，从“有利于被征收人利益”的原则出发，参照当地市区国有土地上房屋征收评估标准对涉案建筑的材质等级及成新率进行确定原则之三：历史遗留原因导致的农房权属“瑕疵”不影响涉案房屋的合法性。因历史遗留原因导致的农村房屋“缺证”“面积超标”“一户多宅”等现象不应简单粗暴地认定为违法建筑进而不予补偿。对于上世纪80年代及以前建造的农村房屋，适用今天的法律法规来苛责无疑是不恰当的。（采晴整理）
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