其一，对于历史性的违建，由于厂房建设年代久远，企业不具备其后施行的相关法律法规规定要求的证件并不能成为拆迁方认定厂房属于违法建筑不予补偿的充分理由。对于这类情况，我们建议企业主从证明厂房建设年代，以及企业厂房来源的合理性和合法性角度入手，争取与正常合法建筑同等的拆迁补偿。其二，对于政策性的违建，企业是被地方政府福利性待遇吸引投资建厂并因此在程序或者手续上存在瑕疵的，但企业建设和投产都是得到了地方政府和相关部门的首肯的，由此造成的许可证和审批手续缺失不应由企业买单。对于这类情况，我们建议企业主做好未雨绸缪的准备，在拆迁和拆违发生前就取得并妥善保存政府和有关部门出具的书面证明，明确企业是在符合相关法律规定和政策的前提下进行建设和生产经营的，并与拆迁方做好相应的谈判工作，为企业争取完全的补偿。其三，对于补正性的违建，我们在此前分析相关维权案例时做过具体解析，本文中不再赘述。需要向各位企业主强调的是，对于这类已经进行补正的违建，企业要积极完成证件补办，避免承担“一事多罚”的风险或不利后果。其四，对于事实上的违建，不管是企业偷建或抢建产生的，由于企业厂房本身在历史上、政策上和相关法律规定方面都没有任何豁免事由，是纯粹的违法建筑，因而这类厂房被无偿拆违或者在拆迁中不予补偿或只有极低补偿的可能性很大。对于这种情况，如果建筑于法没有补正机会，那么即使是律师也不能帮助被拆迁企业在明确违背相关法律规定...
更新时间:
2019
-
01
-
08
拆违式拆迁在企业征收拆迁中非常多见。一方面，由于企业受地域因素和地方政策影响较大，许多企业是在地方政府的招商引资鼓励机制下设立的，企业用地和建厂审批方面本身可能存在瑕疵；另一方面，现行的《城乡规划法》是于2008年以后开始施行的，对于《城乡规划法》颁布以前没有取得建设工程规划许可证的厂房，实践中地方拆迁认定适用也有差别。除了以上两种情况之外，实践中也有部分企业出于种种原因，确实存在超越许可证审批范围多建或拆迁前突击改建扩建厂房的情况。在这些不同情境下，当企业遭遇违建查拆或拆违式拆迁时，为了能够在合法范围内争取最多的权益性补偿，企业要做的就是理清自己所处的具体情境，有针对性地通过诉讼和谈判等多种途径综合实现维权目的。如何判断自己的“违建”状况：如我们在上文中提到的，实际情况中存在较多的拆违式强拆的情形主要有四种：第一种是企业厂房建成年代较早，由于历史原因造成企业不具备现行相关法律法规规定要求的许可证件，但不违反企业厂房建成时的相关规定和政策，这类“历史性违建”实际上并不是现在严格法定意义上的违法建筑。第二种是企业因地方政府招商引资入驻建厂，因政府的福利性待遇，建厂时受到了政策性的审批手续简化优待，企业得以更快建成并投入生产经营，为地方经济和产业发展作出了很大贡献，但也因这些福利优待，导致企业缺少部分审批手续和证件，形成表象上的违建结果。第三种是企业出于自身需要等，在审批许可证的批准范...
更新时间:
2019
-
01
-
08
在征收类案件中，对企业权益产生直接影响的往往是那些具有决定性的行政行为，而这些行政决定作出之前，行政机关通常会作出多个的内部行政行为。因征收案件本身具有涉及部门多、阶段性强等特点，所以在此类案件决定作出前，通常会存在同一行政机关内部多次不同阶段的行为，上下级机关之间的请示、批复行为，平级机关之间的建议、同意等诸多内部行为，这些“内部行为”理论上是不会对企业的权利义务进行直接处分的，也不属于法院的受案范围。但随着近年征收所涉利益的不断增大，一些地方恶意利用“内部行为不可诉”的观点，表面虽然作出内部行为，实际却起到实施着具体决定性行为的作用，以此逃避司法审查。那么作为企业主，我们该如何在众多的行政行为中区分呢？什么是内部行政行为？如何区分内部行为的外部化？简单来说，内部行政行为就是只对行政机关内部发生效力，与普通公民无关的行为。它不直接对外发生效力，制定不须法律授权，不需要经过发布程序，不必公告。依照我国《行政诉讼法》第12条第(三)项规定,内部行政行为产生的纠纷只能通过行政体系内部解决,不能进入司法审查的范畴。而所谓“外部化”，指的是内部行为向行政行为转变的过程。“外部化”的过程是否可以完成，取决于原本意义上的内部行为是否满足涉权性，具体的权利义务影响，相对人知悉这三要素。如果一个内部行为突破了原有限制而影响公民的实际权益，那么我们就认为此行为的原有效力就已外部化。对于如何区分内部行...
更新时间:
2019
-
01
-
08
征收案件中对企业切实利益能产生影响的“外化内部行为”主要有以下两种类型：1、对外产生效力的会议纪要可诉。会议纪要是否具有可诉性，我们认为应当根据具体的条款内容做分析。实践中主要有两种典型的可诉会议纪要。第一种，直接依据会议纪要作出具体行为。实践中有的机关在作出会议纪要以后，不再作出将会议纪要外部化的行为，而是依据会议纪要直接实施。对于这种情况，我们认为会议纪要已由内部行为转为具体的外部行为，当事人对此不服的可直接对作出会议纪要的部门提起诉讼。第二种，下级机关根据会议纪要作出决定。对于实践中下级部门依据会议纪要的要求，以自身名义作出书面决定并送达的情形，我们认为也可直接以下级机关作为被告提起诉讼。2、公告的土地征收批复可诉。我国现行的土地征收流程主要包括申请征收的地方政府报批、农用地转建设用地审批、土地征收审批、土地征收公告等程序。其中，土地征收审批是国务院或省政府对下级机关是否同意其用地申请的批复行为，一直被视为内部行政行为，而土地征收公告则一直被视为申请征收土地的政府作出的直接面向公民的外部行为。但我们认为，上级机关的土地征收审批决定一旦作出，就已经意味着土地权属的变化，此时公民的权利义务已受到影响，而后续的土地征收公告行为，仅是在征收决定的内容范围内进行的公示，并不会产生超出原有征收审批范围对被征收人产生新的权利义务，其公告行为可以视为将土地征收决定送达给当事人的一种方式，而对...
更新时间:
2019
-
01
-
08
内部行政行为外化分为内容上和形式上的两种，哪种具有可诉性呢？我们认为内部行政行为，一般是不可诉的，但当内部行政行为被公民所知悉，并被行政机关付诸实施以后，对公民的权利义务又产生了直接影响，那此时其就具有可诉性。也就是说形式的外化不具有可诉性，实质内容的外化才可诉。《行政诉讼法司法解释》（2000年）第一条第二款第（六）项规定“对公民、法人或者其他组织的权利义务不产生实际影响”的行为不属于法院的受案范围。普遍观点认为该条所规定的“不产生实际影响”的行为主要包括“没有成立的行为”“还在行政机关内部运作”两种情形，之所以这样理解，是因为行政诉讼本是为了消除非法行政行为所产生的不利影响，如果行为没有对产生任何影响，提起行政诉讼就没有实际意义，所以对于未成立的或还在内部的行为都不可诉。该条规定也是我国行政诉讼制度中判断行政机关作出的行为是否可诉的重要标准。但现在征收案件中一些以内部行为为幌子，实际已经付诸实施，对公民权利义务也产生了实际影响的行为，就不再属于上述法条所规定的情形。虽然内部行政行为不可诉，但该司法解释的本意是将不产生实际影响的行政行为排除在外，如果对行政相对人权利义务产生了实际影响，那么该内部行政行为就具有了可诉性，这样的立法本意也完全可以从该规定推论得出。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
08
一般来说，申请行政赔偿途径分为四种：第一种，在提起行政复议中一并提出赔偿请求；第二种，在提起行政诉讼中一并提出赔偿请求；第三种，先经过行政复议或行政诉讼确认行政行为违法后，再向行政机关提出赔偿请求；第四种，直接向行政机关提出确认行政行为违法及赔偿请求。针对前两种申请途径，申请期限无需赘述，同行政复议或行政诉讼时效。第三种，先经过行政复议或行政诉讼确认行政行为违法的，《国家赔偿法》第三十九条明确规定，赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算。虽然2010年修改《国家赔偿法》时，将原来的“自国家机关及其工作人员行使职权的行为被依法确认为违法之日起计算”改成“自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身、财产权之日起计算”。但只有在经过依法确认行政行为违法时，才算是知道行政行为侵犯当事人权益之日，因此，新行政诉讼法司法解释修改后的一年保护期，会对当事人申请行政赔偿产生影响。未告知起诉期限的，当事人应当在知道行政行为内容之日起一年内提起行政诉讼，在确认该行政行为违法之日起两年内，当事人都可以向行政机关申请赔偿。第四种，直接向行政机关提出确认行政行为违法及赔偿请求的。应当从当事人知道或者应当知道行政行为侵犯当事人权益之日起计算，两年申请期限。此时，即便过了六十日行政复议期限、六个月的行政诉...
更新时间:
2019
-
01
-
08
和一般商品房相比，拆迁安置房因其价格优势更受消费者青睐，但其又有特殊性，和一般商品房不同。具体来说，拆迁安置房不仅受法律、法规的规范，还受当地政府政策的约束。因此，在拆迁安置房交易的过程中，我们也不禁疑问“拆迁安置房能买卖吗？”“买了之后能办理房产证吗？”一、安置房的性质：拆迁安置房是政府进行城市道路建设或者其他为了公共利益的需要实施项目建设时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。根据相关的法律法规和政策，拆迁安置房一般分为两种：1、一类是为安置重大市政工程动迁建设居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。一般来说，这类安置房房屋产权属于个人所有，但在取得所有权五年之内不能上市交易。2、另一类是因房地产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径购买的中低价位的商品房（此处的中低价位是和市场价相比较而言）。二、安置房能否买卖？根据《城市房地产管理法》等法律法规的相关规定，房屋进行上市交易需要具备完全产权。所谓完全产权也就是具备“两证”，即房产证和土地证。房产证表示房子的所有权归属，土地表示土地使用权或者所有权的归属，只有在这两证齐全的情况下，安置房才可以上市交易。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
08
1、因合同效力和产权区分而引发的问题。根据《物权法》的相关规定，不动产权属登记以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律另有规定外，不具备物权法上的产权效力。因此，安置房在没有取得房产证的情况下，即便签订有效的房屋买卖合同，其产权也没有发生变化。2、一房多卖。在办理安置房房产证期间房价上涨，出让方为了获取更多的利益，将其进行二次甚至多次出卖。届时，购买方也难以获得安置房的所有权。3、共有因素引发的问题。一些情况下，安置房的所有权不只在一个人，还有其他人，对安置房享有所有权的其他人称为“共有人”。共有人可依据《城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定，以该安置房未经其书面同意为由，请求确认房屋买卖合同无效。4、政策因素引发的问题。如前所述，安置房分为上述两种。第一种安置房在一定期限内不得进行上市交易，因此在期限范围之内交易的此类商品房也存在法律上的风险。提示您：在购买安置房之前一定要充分了解安置房的性质，对于已经竣工的安置房可以查询房屋的产权、土地情况。在签订房屋买卖协议时，要出售方全体签名，以减少法律风险。在买卖安置房的过程中出现了问题的，也不要着急，尽快咨询专业人士。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
08
一、选择评估机构：目前拆迁的评估机构多是由拆迁人选定，这样的评估机构一般难以作出公正的价格评估。而被拆迁人因为法律知识淡薄，不知其中的违法点。小编在此提示大家，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。二、审查评估报告：1、评估时点：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定，评估时点为房屋征收决定公告之日。2、被征收房屋的装饰装修费用、搬迁费用以及停产停业损失由当事人进行协商，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构进行评估。3、整体评估报告和分户评估报告应当加盖房地产价格评估机构的公章，并由两名以上进行评估的注册房地产估价师进行签字确认。注意：房地产估价师不得以印章代替签字。4、及时进行救济。对评估有疑问的，及时进行询问。对评估结构有异议的，应当字收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
08
现代社会，水和电是生活必需，没有水、电，根本无法正常生活，拆迁方恰恰也是抓住了这点。于是，逼迁的手段千千万，断水、断电是常态。那又如何应当这种局面呢？首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚”之规定，违规断水、断电是违法的。对此，小编给大家支两招。一、被拆迁人可以申请主管部门查处违法行为，虽然供水、供电方是奉命行事，但违规断水、断电毕竟还是一个违法行为。二、向法院起诉供水、供电方。供水、供电方和被拆迁人存在合同关系，针对其违反合同约定的行为提起民事诉讼，也可以很好的进行维权。同时因供水、供电方违约还可以追究其违约责任。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
08