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“以租代征”已成为一种非常普遍的征收方式，不少地方打着“以租代征”好处多的名义征收土地。对于这种情况，其实是违背了相关法律规定，是很多当地政府为了规避土地征收程序，而以租的形式占用土地。一、“以租代征”常见的形式：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；2、基层政府直接租赁农村集体土地；3、基层政府转租农村集体土地；4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；5、村自行出租自己的承包地；6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。二、以租代征时的救济途径：如果在生活当中遭遇了”以租代征“的情况，与当地拆迁方签下了土地租赁合同，大家先不用担心，因为该合同违背了法律法规的强制性规定，应属无效合同。可以起诉确认该租赁合同无效后，要求相关部门返还土地。（采晴整理）
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2018
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1、以租代征不是出于公共利益。根据相关法律规定，征收集体土地的前提条件是为了公共利益的需要，因此，如果只是为了商业开发，那么则是不能满足征收集体土地的前提条件的。2、没有相关“用地手续”，规避法定征收程序。 根据《土地管理法》中的相关规定，任何单位和个人进行建设时，必须依法申请使用国有土地涉及集体土地的，必须要向国务院或是省、自治区、直辖市政府办理农用地转用审批手续及征收集体土地手续。3、逃避法律规定的补偿标准。这在实践中是非常常见的。根据《土地管理法》第四十七条的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。因此，当征收方看到要支付被征收人这么多的费用时便打起了征地补偿的主意，然后通过“以租代征”的方式，征收老百姓土地，这时候补偿就大大折扣了。除此以外以租代征还侵害了老百姓知情权、财产权、生存权以及发展救济权。根据《土地管理法》第四十六条和四十八条分别规定了土地征收公告和安置补偿方案公告。从法律方面来看，不管是内容还是方式都充分体现国家对被征收人知情权的保护。不过“以租代征”的形式，其实是相关部门为了隐藏其行为的违法性，或是为了获得非法利益，减少老百姓补偿。但无论结果怎样，目的怎样都侵犯了老百姓的知情权。在《土地管理法》中规定，征收农村集体土地的，按照土地的原用途给予补偿，补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补偿费。各项费用的确定...
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一、征收补偿原则：1、谁收益，谁补偿原则；2、区别对待不同补偿原则。二、征收补偿范围:（一）征收集体所有土地：1、应当依法足额支付费用：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费等费用。2、安排被征地农民的社会保障费用。3、承包地被征收：土地承包经营权人有权获得相应补偿。（二）征收单位、个人的房屋及其他不动产：1、应当依法给予拆迁补偿，维护被拆迁人的合法权益；2、征收个人住宅，还应当保障被征收人的居住条件。三、征收补偿的严禁条款：1、任何单位和个人，不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。2、不得违反法律规定的权限和程序，征收集体所有的土地。（采晴整理）
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2018
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在我们的认知里，似乎只要是涉及到土地征收就会有相应的征地补偿，那么国有土地使用权在征收中是否应当获得补偿？有哪些政策依据？一、一般的国有土地使用权可以获得征地补偿：（一）政策依据——《土地管理法》：《土地管理法》第五十八条明确规定了，为了公共利益需要使用土地的和为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能继续使用土地，因而应当对土地使用者给予适当补偿。（二）政策依据——《国有土地上房屋征收评估办法》《国有土地上房屋征收评估办法》十一条也有明确的规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。”也就是说，房屋价值包含地上建筑物也就是房屋的价值和土地使用权价值两个部分，且这两部分的价值应当参考同等条件下的市场成交价格，也可以通俗地理解为：为了购置同等条件的土地使用权及房屋所需要支出的成本。二、划拨国有土地使用权征收的补偿规定：划拨的国有土地使用权都是无偿取得的，原土地使用权人没有向国家支付土地使用费用。国家为公共利益所需，要收回该土地时，也无需向原土地使用权人支付补偿费。换句话就是说，国家支付土地补偿费的前提是土地使用权人取得土地时支付了土地使用费，在国家因为公共利益的需要征收土地时，国家才给予返还。如果原划拨的国有土地上建造有房屋，那么在国家征...
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2018
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农村宅基地是一种特殊性质的土地，该土地的拥有者只享有对该宅基地的使用权，如果遇到征地拆迁该如何补偿呢？一、农村宅基地拆迁如何补偿？1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。现行第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。上述三条规定在修正案草案中均作出修改。2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。修正案草案规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。3、在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿；城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。二、农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿？1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因...
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拆迁补偿不一定以房子实际面积为标准进行补偿，要看以下具体情况：一、有产权登记证，实际测量的面积登记面积→以实际测量的面积为准由于登记机关的工作人员工作不认真或测量不准确，可能导致房屋权属证明记载的面积与实际面积不一致。如果出现产权证记载的四至与被征收人所认为的四至相同，但被征收人认为记载的面积小于实际面积的，法院可以组织双方当事人实地测量，如果实际测量的面积大于或者小于产权证记载的面积的，应当以实际测量面积为准。二、有产权证，但有证据证明可以推翻登记面积→以证据证明的面积为准房屋产权证是房屋登记机关依职权颁发的权属证书，具有很强的证明效力，但也不是不可动摇的，实事求是才是最高准则。如果我们可以提供充分的房屋产权产籍资料或者其他有效证据，足以推翻房屋产权证记载的面积的，就应以证据证明的面积为准。三、没有证的房子，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积由于我国房屋登记制度不完善，不少房屋未登记，对此类房屋，应以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。四、没有证的房子、没有批准文件记载，各地不同，一般以实际丈量的面积为准没有房产证，没有批准文件或者批准文件未记载建筑面积的如何处理?各地的规定不尽相同。比如上海市规定，相关批准文件未记载建筑面积或者虽无批准文件，但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋...
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2018
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一、首先要明确概念：小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，未经国家房管部门颁发产权证。小产权房并非法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。我国是二元制土地所有权结构，即国有土地所有制与集体土地所有制，其中国有土地的使用有划拨和出让两种方式，房屋开发商取得国有土地使用权后，办理相关许可证件进行房屋建设并可以出售，房屋所有权人经房屋登记单位办理产权登记并颁发产权证书，该房屋还可以再次流转交易。而集体土地上的房屋，是村集体基于村民身份而分配土地使用权益，进行住宅房屋建设，不同于大产权房可以自由上市交易，该类房屋的交易受严格限制。二、拆迁中的区别：1、征收拆迁流程：小产权房主要是集体土地上的房屋，无论是村民自己居住使用还是出卖给非集体成员使用，在拆迁时都要按照集体土地征收程序进行，主要有以下几步：（1）当地市、县级政府发布拟征地公告、征询意见、实地调查与登记、拟定一书四方案，上述材料组卷向省政府或者国务院报批;（2）省政府或国务院审批后作出批准文件下发当地，当地国土部门组织公告;（3）市、县级国土部门拟定补偿安置方案并予以公告、征求意见，之后由市县级政府批准实施。大产权房一般是国有土地上的房屋，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收，主要程序是：（1）由征收部门组织相关部门确定征收范围、拟定征收补偿方案并论证、听证;（2）征集意...
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确认拆迁性质与土地性质：面临拆迁，首先要弄清楚是谁主导的，谁要拆你。如果是政府为了公共利益而征地拆迁，具有强制性，尽力争取合理的拆迁补偿;如果是商业行为，不具有强制性，双方可以协商，协商不成，可以不同意拆迁。我国土地性质分为国有土地与集体土地，不同土地性质，拆迁时所适用的法律依据、征收流程不同，参照的征收补偿标准也不同。因此，需要了解房屋所在地块目前是属于国有土地还是集体土地。明确拆迁补偿方式与标准：房屋拆迁补偿方式包括房屋安置与货币补偿，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。国有土地上的房屋货币补偿不能低于类似房地产的市场价格。产权调换，则需要市、县级人民政府提供用于产权调换的房屋与被拆迁房屋按照面积最低1:1调换。集体土地上房屋货币补偿以重置成新价为原则，包括房屋的重建成新价和宅基地地价;划入城市规划区的集体土地上房屋可主张参照周边类似房地产市场价进行补偿。产权调换相同地段按合法面积最低拆一还一，确保不能降低被拆迁人的原有生活居住水平。核查房屋权属信息、关注张贴的各类公告：实践中，被拆迁人的房屋权属可能存在瑕疵，比如房屋用地面积、建筑面积与权属证书上不一致，老房拆除翻建、加建加盖部分未进行审批等，面对这种情况，相关权利人一定要趁尚未拆迁前，提前去补办相应的审批手续或者开具相应的证明。房屋和土地相关的权利证书，一定要保存好，如发现丢失，尽快去相应的部门查询档案登记补办。拆迁前和拆迁时，所...
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“小产权房”是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。对于小产权房屋，各个地区都有，可小产权房属于集体产权，有的是违法占地建设的；有的是在划拨土地上建的。那么，本村村民与非本村村民或是城市居民所签订的小产权房买卖合同有效吗？我国法律法规及国土资源部的政策都禁止城镇居民在农村购置宅基地以获取集体土地使用权。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的第二条规定：严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《土地管理法》规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此根据以上条例可以看出，非本集体经济组织的成员，是不得购买在集体所有的土地上建设的房屋的，否则买卖合同归于无效。（采晴整理）
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2018
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农村修路占地是有补偿的。1、主干公路占地要依法征收。我们这里所说的主干公路，指的是高速公路、国道、省道、县道等纳入国家公路规划的公路，这些公路的权属为国有，道路修建如果占用农村土地，那必须按照《土地管理法》等法规对农村土地征收的相关要求进行征收补偿，由县以上政府组织实施，并就补偿安置问题，与被征土地的农村集体和农户进行充分协商并达成一致，确保农民群众的利益不受损。2、乡村道路占地要合理补偿。乡村道路是乡村为改善出行条件而修建的道路，这些道路有时有一部分上级拨款，有的是靠乡村镇或受益村筹资或集资，这类道路应属于乡镇公益性建设，可以占用农村集体土地，不涉及土地征收，但如果占用农户土地，也要进行合理补偿，一般都是参加土地征收的数额进行补偿的，也可以以土地调整的方式弥补一些农户所受到的损失。3、田间小路占地要相互平衡。我们所说的田间小路，指的农村田地之间，为方便农民农业生产，方便农业机械、各类农产品、化肥农药等进出田地而修建的道路，这实际上是属于土地整理的范畴，如果扩建或新建田间道路，对各家各户的占地应达到一个平衡，如果确实占用某一户的土地较多，也应进行适当的补偿或调整土地来补充。（采晴整理）
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