《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。也就是说，当被征收人由于对补偿方式和金额、安置用房面积和地点、搬迁期限和过渡方式等事项持有不同看法，从而导致补偿协议在一定期限内无法达成。为避免双方各执己见、相互扯皮、久拖不决，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了这一由市、县级政府通过行使行政机关所享有的行政权力来对补偿安置事宜作出决定的内容，从而确保征收项目继续向前推进。补偿决定，除了决定征收补偿的最终数额、内容外，还是司法强拆的前提条件，这在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条中有明文规定。故此，对于这一对被征收人切身利益关系重大的行政决定，被征收人是无论如何都要提程序的，切不可因各种原因、理由而错过权利救济的期限，造成难以挽回的结局。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条明文规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。根据《行政复议法》第九条之规定，申请复议的期限一般为自知道该具体行政行为之日起60日内。根据《行政诉讼法》第46条之规定，提起行政诉讼的期限一般为自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内。简言...
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一、警惕被忽悠：在征地拆迁的实际操作中，相信很多被拆迁人都遇到过这样几种情况：（1）被要求签“空白协议”、被村委会代签协议、协议签后协议原件被拆迁方拿走只留复印件；（2）奖励搬迁、早搬迁早奖励、越早搬迁奖励越高；（3）房屋的作价评估由拆迁方一手包办；（4）到手的安置房与原先合同协议签订上的房屋的面积、位置、质量等严重不符。上述种种情况都实实在在的出现在很多被拆迁人身上，让被拆迁人遭受很大损失。这些情况的一个共同点都是被拆迁人禁不住拆迁方的“忽悠”。比如“空白协议”：拆迁方的套路是：“现在因为某种情况，还不能填写内容。但你放心，只要你签了协议，我们会给你多少套房、多少安置费”，一些被拆迁人就很天真的相信了拆迁方的话，签了“空白协议”，殊不知在签了字的空白协议上，拆迁方想怎么写就怎么写了，但肯定不会按照“说好的”来写了。所以，对于这些情况，律师要告诉的是：对于拆迁方的任何一句话，被拆迁人不要轻易的相信。一切的行为操作都要严格根据白纸黑字的协议来进行，每一步征收操作也要严格按照法律规定进行，切不可只听拆迁方的“片面之词”就作出任何决定。二、要学会正确维权：正确维权，主要是指运用法律诉讼途径进行维权。因为对于有强大公权力支撑的拆迁方来说，只有法律是唯一能抗衡拆迁方的武器。而在征地拆迁中，被拆迁人处于绝对的弱势地位。被拆迁人想要争得合理补偿，必须依靠法律来维权。还有更为重要的一点是，避免采用...
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对于这类型的纠纷而言，2011年是一个重要的分水岭。在此之前的《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，通常是某个房地产开发公司。拆迁补偿协议也是被拆迁人与拆迁人签订的民事合同，从法律性质上即不是行政协议，即不直接与政府产生法律关系。一旦在履行中发生纠纷，被拆迁人只能依法提起民事诉讼要求其履行义务，而最终很有可能面临久拖不决甚至无法安置的情形。一方面，拆迁方自身很可能出现问题，甚至面临破产倒闭的危局，补偿合同将可能面临难以落实的窘境。另一方面，因规划发生变化调整等因素，也可能导致安置房的位置、交付期限发生很大改变。在这种情况下，追究拆迁方的违约责任比较容易，只需依约走即可，但填补被拆迁人的损失则是比较困难的事情。（采晴整理）
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》）第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。简单的六个关键字，意思却不像所想的那么简单。何为法律意义上的“先补偿”呢？这绝不是说要把安置房建好了，发了钥匙实现了拎包入住才能要求被征收人搬迁，而是说“产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确”，就叫“先补偿”。也就是说，被征收人的安置房在实践中很多都是期房，你所能看到的仅仅是各种图纸、沙盘，征收方可以在补偿协议中确定安置房源后就要求被征收人搬迁，到外面去自行过渡，待安置房竣工后再按约定交付房屋。时间一拖长，风险也就跟着产生了，而由于被征收人此时已处于过渡阶段，这种风险所带来的负面影响自然是首当其冲。就此想提示广大被征收人的是，对安置房的选择，本身就是一个需要慎重仔细考虑的事情。纯货币补偿一次性结清，再购房的主动权也掌握在自己手里。安置房如果是现房那也无所谓太大风险，直接上眼看看房屋质量、配套条件再做决定不迟。唯独这个期房，确实有些风险在签约时是不可控的，待发生后又可能对被征收人的居住生活产生较大的影响。而如果您选择了期房安置，则一定要确保协议的严谨、全面，并在发生逾期交房情形时及时咨询专业律师，考虑通过落实补偿安置职责等其他途径将政府拉入到问题解决的谈判桌前，从而为问题的解决创造有利条件。（采晴整理）
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一、要房还是要钱，坚持自己选。如果被征收人在当地另有住房而倾向于选择矛盾纠纷更少、更为直截了当的纯货币补偿，那么就踏踏实实选择即可。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及自2009年棚户区改造工作全面铺开以来的若干政策性文件均明确赋予了被征收人补偿安置方式的选择权，这是任何引导、刺激政策所不能剥夺的。事实上，选择安置房也绝非毫无风险、弊端，纯货币补偿的优势反而是更为明显的。二、关注实物安置的种种弊端，做到心中有数。从以往的实践情况看，选择安置房存在这样几个问题：一是房屋的设计、质量、周边配套、物业管理等方面可能与一般商品房存在差距；二是交付在建期房的时间可能因各种客观原因而延后，老百姓可能由于他人的一些做法、选择而“躺枪”面临长期在外过渡的情形。三、谨慎选择购房券这一补偿安置方式。一般认为，购房券的性质更接近于实物安置，即它只能用来买房，而很难再兑换成现金。而在实际使用中，购房券所面临的种种限制、附加义务已广为被征收人所诟病，由“券”到“房”这个过程也绝非顺顺当当就能完事儿的。（采晴整理）
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宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。那么，农村宅基地可以转让吗？一、农村宅基地可以转让吗？宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件1、履行相关审批手续《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。2、受让人主体资格应受限制宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让...
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甲方：身份证：乙方：身份证：甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转让之宅基地的土地使用权(长期使用)及上盖有一层的房产所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。一、甲方同意将位于面积平方米的土地使用权及上盖有一层房产有偿转让给乙方。二、该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________、北邻：_________。三、双方责任。1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。2、如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。四、转让价格为人民币12万元(大写：壹拾贰万元整)。五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为120万元整。六、未尽事宜，由双方协商解除，所签订的补充和修改与本协议不可分割，具有同等的法律效力。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：身份证：签订日期：乙方：身...
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现在有些农村发展的比较好，农户就会用宅基地建起6层的房屋，做一些买卖，比如租给城里人或者卖给城里人居住。这种被称为宅基地房，如果说宅基地房不是很容易懂的话，一说小产权房很多人就会知道，那么农村的宅基地房是具体是什么意思？城里人可以购买吗？具体详情如下：一、宅基地房（小产权房）是什么意思？我们都知道要想知道一件事情的原委，必须要知道它的意思，以下就是为大家带来宅基地房的具体解析。1.宅基地房就是农村的农户或者村民个人使用农村集体的宅基地建成的房屋，我们都知道宅基地农户只有使用权和占有权，是没有所有权的，但农村宅基地建房的时候各地是有具体限制的，宅基地房是属于特殊的存在。2.宅基地房的用地性质可以分为以下三种：（1）集体建设用地，集体建设用地一般指的是农村可以用来建房的土地，和宅基地的性质有所区别，集体建设用地是可以用来进行一些商业活动的，比如常见的农贸市场等，但是大多集中在镇上。（2）宅基地，宅基地是农村用来建房居住的土地，但是有的农村挨着城市，有的农户申请到宅基地之后就开始休假3层以上的房屋来卖或者出租给其他人，这样性质的也属于宅基地房。（3）集体农用地，有的镇上发展的比较好的，会开发集体农用地来建房卖，比如小编所在的一个镇上，为了搞开发，镇上的农田都用来建房子，但都是经过政府同意的，如果没经过政府同意建房的是违法的。用集体农用地建的房屋也称为宅基地房。3.宅基地房的价格为什么比商...
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1、宅基地和房屋应分别补偿：农民的宅基地在土地属性上属于农村集体土地，产权应当归村集体所有，之后由村集体分配给本村村民使用，而村民在所分配得来的宅基地上自建住房，这里住房的所有权就应当归于村民所有。在遇到农村房屋被征收时，有两种补偿。一是对宅基地的补偿，二是对房屋的补偿。村民的宅基地被征收后，如果被征地的村民没有其他宅基地，那么村集体就要给村民分配新的宅基地，否则应当将土地的补偿款归于被征地农民。而针对房屋的补偿，因为房屋的产权属于村民私有，因此房屋的补偿款应当归村民所有。2、宅基地及房屋补偿方式：对宅基地补偿的标的是集体土地的使用权，因此针对土地使用权的补偿形式一般分为两种：一是以置换的形式，二是以货币的形式。置换补偿就是指，在规划的安置区内按照不同地价折换不同大小的面积进行安置；货币补偿就是指，根据相关补偿标准对宅基地按照平米价格进行货币补偿。接下来就是对房屋及地上附着物的补偿，因这部分是对物品所有权的补偿，所以针对这部分的补偿方式就只能是货币补偿。其中包含被征收人所建设的房屋、建筑物、构筑物、作物树木等，具体的标准由政府制定，下级政府所制定的标准必须高于上级政府制定的安置标准。3、宅基地及房屋补偿标准及计算公式：房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价注解：宅基地区位补偿...
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房屋拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。一、房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征：(1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。(2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。(3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。(4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。(5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。(6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。二、房屋拆迁补偿安置协议主要内容有：(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;(2)安置用房面积、标准和地点;(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6)违约责任和争议解决的方式;(7)当事人约定的其他条款。三、房屋拆迁冻结：拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了。（采晴整理）
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