一、案例判决：（一）判决一（代理律师为，北京万典律师事务所陈海峰、夏涛律师）：2017年9月25日，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，判决书：“……本院认为，……综上，被告安龙县人民政府作出的强制拆除行为，认定事实不清，程序违法。鉴于原告的部分厂房设施已被强制拆除，本案已不具有可撤销的内容，应当确认被告作出的强制拆除行为违法。原告要求确认被告作出的被诉强制拆除行为违法的理由成立，应予支持。……判决如下：确认被告安龙县人民政府强制拆除原告XX砖厂部分厂房设施的行为违法。……”（二）判决二（代理律师为，北京万典律师事务所张沙、陈海峰律师）：2017年12月14日，广东省江门市江海区人民法院，判决书：“……本院认为，……本案中，龙口镇政府虽向XX养殖场发出了涉案《限期拆除通知书》告知相关事项，但其未能提供证据证明其在实施强制拆除行为前已履行法律规定的催告、听取当事人陈述和申辩、作出强制执行决定、公告等法定程序义务，强制拆除程序未能体现行政程序的正当性原则，属程序违法，依法应予撤销。但鉴于涉案养殖场已被强制拆除，涉案强制拆除行为实质上已不具有可撤销内容，因此，XX养殖场起诉要求确认龙口镇政府强制拆除涉案养殖场的行为违法，理由成立，本案予以支持。……判决如下：确认被告鹤山市龙口镇人民政府于2017年7月20日对原告鹤山市龙口镇XX养殖场位于广东省鹤山市龙口镇XX管区XX村XXX的涉案...
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众所周知，在农村建房得先申请宅基地，报批审核通过之后才可以动工建房。目前，农村存在这样的一个想象，农民会先把宅基地申请下来了，类似于占一个坑，然后再考虑建房的事情。但是由于各种各样的原因，迟迟没有动工。大家知道2018年宅基地批下来多久要建房吗?在这期间内没有建房会怎么处理，有什么相关规定?一、宅基地批下来多久要建房?农民想在农村建房，必须申请宅基地，但是并不是宅基地申请下来之后就万事大吉了，宅基地批下来之后是有时间限制的。农民通过报建，申请下来宅基地之后，必须在规定的时间内动工建房，否则就会失效。因为农村建房不仅涉及到宅基地还有规划审批和建设工程审批，分别要取得规划许可证，建设工程许可证，而规划许可证和建设工程许可证是有具体的有效期的，一般有效期为从核发该许可证之日起两年内。也就是说，宅基地批下来之后，农民朋友要在两年内动工建房才可以，要不然证件就会失效，要建房必须得重新报建审批。二、宅基地批下来到期后如何延期?虽然说按照规定，要在宅基地批下来后两年内动工建房，但是有时候有些特殊的原因导致农民朋友没有按期动工建房，可以可以在到期的前一两个月内申请延期的，不过这个延期也不是无限制的，有规定农民最多只能申请一次延期，且只能延期一年。也就是说不管是什么原因导致没有按时动工，最多都只能往后延期一年。算上延期的时间，农民朋友需要在宅基地批下来之后三年内建房。三、宅基地使用有哪些政策规定？现...
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宅基地作为农村最为重要的资产，却从未得到较好的价值体现，一直以来农村的宅基地仅仅是用于住房建设，其价值变现能力非常弱，虽然国家一直在强调要提高农村宅基地的价值，但农民朋友却难以享受到宅基地升值带来的实际效益，这也成为宅基地改革工作中最让人头疼的问题，所以近几年国家正不断提高宅基地的使用效率和盘活宅基地使用方式，提高农村宅基地的价值，从而让农民朋友可以享受到宅基地升值带来的实际经济收入！目前国家正在积极推动宅基地“三权分置”改革工作的开展，通过“三权分置”来将农村宅基地的各项权益进行明细，保障宅基地集体所有权制度不变的情况之下，赋予农民朋友宅基地的使用权、资格权，让农民朋友能够更加灵活的使用宅基地，同时国家在推动农村发展过程之中，也充分考虑到农民朋友的宅基地使用现状，正在通过招商引资、乡村旅游、民宿等方式来提高宅基地的使用，随着这些工作的开展，未来农村宅基地将会有三大还钱方式，最高每亩能够获得过百万的收入！1、宅基地出租、入股：随着乡村旅游、乡村民宿等新型农村产业的发展，农民朋友也将可以将宅基地进行出租或者以宅基地入股等方式来开展农村新型产业的发展，将宅基地出租给其他人员可以获得一定的租金回报，或者以宅基地入股的方式开展乡村旅游等新型产业的发展，也可以获得年终分红，这样就能够有效的将闲置宅基地进行合理使用，也可以促进宅基地的升值和变现！2、宅基地转让、流转：随着“三权分置”工作的开展...
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什么是小产权房？小产权房能买卖吗？这是一个长期困扰购房着的问题。一些人因为小产权房价格便宜而将购房目光投向了这一区域，要知道，国家相关部门一再发文告知，不得将农村集体土地上建设的房屋私自转卖给不属于此地的居民。随着各种楼市调控政策的实施，让原本疯狂的楼市回归到理性，但依然有很多购房者对商品房的房价望而却步，将目光投向了城镇近郊的“小产权房”，低成本实现住房梦对购房者充满了诱惑。然而，小产权房的弊端，你真的知道吗？一、“小产权”：是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。二、小产权房的类型：1、集体建设土地上建造的房屋：此类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。2、宅基地上建成的房子：此类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员不能够购买。3、农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。三、小产权房的弊端：一些购房者将目光投向了城...
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一、征收土地的具体实施主体，是谁？在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中，规定了，征收土地的具体实施主体，分为两级主体、两级部门：（一）设区的市政府及其国土局。（二）县（县级市）政府及其国土局。二、征收土地，实施主体的合法性：（一）乡（镇）政府征收土地，是否合法？否。法律规定，征收土地的具体实施主体，只能是国土局。而乡（镇）政府，并不具有实施征收土地的权限。因此，若其对土地进行征收，则属于违法行为。乡（镇）政府，不是实施征地的主体，其若发布安置方案、公告、签订补偿协议，均无法律依据。在《土地管理法实施条例》第二十五条中，规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”在征收实务中，常见的“以租代征”，即是属于，乡（镇）政府超越职权的违法行为、或非法实施征地的行为。（二）区政府及其国土分局，是否为实施征地的主体？否。1、土地征收，伴随着土地供应即出让或划拨。2、国有土地所有权的行使，法律授权给市、县级政府。3、区政府，其虽属于县级政府，但其不是属于独立的财政体系的政府，无法支付土地补偿和收取土地出让金。（三）一些存在着的“开发区管委会”，是否属于实施征地的主体？开发区管委会，是否可以成为实施征地的...
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我国的土地性质，分为集体土地和国有土地两种。其也分别对应着，两种拆迁补偿标准。一、集体土地上的拆迁补偿：（一）法律依据：在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条中，规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。（二）补偿方式：1、补偿货币：在实际拆迁中，一些城市周边的集体土地，常是不属于农村土地性质。但，若是以农村土地性质的标准赔偿，则大部分被拆迁人，都将不愿拆迁。所以，集体土地性质的补偿标准，也是参照国有土地性质的征收赔偿标准，即依据周边房地产市场的价格来定。包括：被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等。2、产权置换：产权置换：以赔偿房屋的形式，对被拆迁人进行补偿。如：安置房，回迁房等。有专业人士认为，当前棚改的整体方向，仍然还是货币安置居多。但是，在今年国开行收回棚改审批后，估计产权置换的比例将会增加。但是，不管怎么说，拆迁，应是实实在在的、改善被拆迁人生活水平，即使集体土地，也都是按照国有土地的统一标准。一般是“拆一赔一”，即：拆一平米，就最少补偿一平米。对于棚户区改造，一般，首先考虑的，应是原地回迁。所以，被拆迁...
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小产权房，并不是法律概念，是人们在社会实践中，形成的一种约定俗成的称谓。一、小产权房，也叫“乡产权房”，是指：一些村集体组织（或开发商），建筑在集体土地上的房屋；或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府或村委会、而不是国家，颁发产权证的房产。小产权房，常是一些城中村村集体组织或开发商，打着城中村改造、新农村建设等名义，建造并出售的，集体土地上的房屋。但集体土地，只能用于农业生产、或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让（租）、转让用于非农业建设。其没有产权，没有国有土地使用证和预售许可证。因此，小产权房产，实质是没有真正的产权。二、拆除能否获得赔偿？小产权房，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。其没有国家颁发的，土地使用证和预售许可证。购房合同，国土房管局不予备案。其产权证，不是真正合法有效的产权证。这也说明，小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。三、拆除后，能否获得赔偿？但是不是，一定得不到赔偿呢？不一定。能否获得赔偿，以及如何赔偿，要视情况而定。对此，专业人士给出的建议是：应分为两种情况：（一）小产权房的性质，是属于履行了审批手续的房屋，但是，集体经济组织，在安置本集体村民过程中，擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋...
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2018年之前，村委会无法成为行政诉讼的被告，这也就意味这在征地拆迁中，即便村委会有违法行为，我们也不能对其行为提起行政诉讼。以征地补偿费用的使用、分配为例，根据相关法律规定，村委会应当公开征地补偿费用的使用、分配，若其不公开的，村民可以申请村务公开。若村民申请公开后，村委会不公开的，村民只能向乡镇政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，而不能直接起诉村委会。2018年2月8日施行的《最高人民法院关于适用的解释》第二十四条第一款明确规定：“ 当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的，以村民委员会或者居民委员会为被告。”上述规定，将村委会纳入了行政诉讼的被告范畴，可以说是一个壮举。但我们同时也看到并非任何行为，村委会都可以成为行政诉讼的被告。一般来说：以下几种情况，村委会可以成为行政诉讼的被告：一、村委会依法行使的带有强制性的行为。如村委会对村民责任田的分配不平等引起纠纷时，村委会作为行政诉讼案件的被告。二、法律、法规、规章或者明确授权村委会行使的行政管理职责行为。如对村委会未依法管理本村土地和其他财产的行为，将村委会作为被告。三、村委会非法行使行政管理职责导致村民权利义务发生变化产生纠纷的，村民可以起诉村委会。四、村委会超越行政机关委托权限实施的行政管理职责行为，如如乡（镇）人民政府委托村委会按规定数额代收该村村民的乡统筹费，...
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一、拆迁补偿协议（或裁决），内容应包含哪些？（一）拆迁主体。（二）被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。（三）补偿安置方式。（四）货币补偿金额。（五）搬迁期限。（六）法律责任。（七）救济途径等内容。二、法定的房屋征收补偿程序：（一）预公告和公告。（二）相关行政机关协助配合。（三）征求公众和专家意见。（四）征收部门，组织对被征收房屋及相关国有土地使用权等财产损失，进行评估。（五）向被征收人送达评估报告，并发出补偿价金的要约邀请，被征收人提出反要约。（六）被征收人对政府的征收提出质疑，可以申请行政复议，也可以提出行政诉讼，畅通监督救济渠道，监督纠正政府错误的征收决定。（七）征收部门和被征收人在补偿数额上，无法达成协议，征收部门申请政府作出补偿决定。为了不影响公益，房屋征收部门可先行给付补偿，然后政府申请人民法院强制执行。（八）达成协议后反悔的，征收部门向法院提起诉讼，将由法院按照“公平、合理、等价有偿”的原则进行判决。（九）判决生效后，法院依法强制执行生效判决。三、已纳入城市规划区的农村房，应参考国有土地上房屋补偿：在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。四、房屋拆迁，如何判断...
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随着城镇化的发展，越来越多的，原本远离市区的农村地区，也都被划入了征地拆迁区域。这些地区的集体土地、宅基地房屋，也都面临着征收拆迁。被征收人，都是很关注，自己的合法权益，是否得到了保障。那么，对宅基地房屋强拆，需要具备的条件，是什么呢？对宅基地房屋，进行合法的强拆，需要具备四个条件，否则，就是违法：第一、主体，要有职权：强拆的机关，需要具有法定职权。对宅基地房屋，具有强拆权力的机关：只有国土部门，作出强制交出土地决定，申请法院做出执行裁定后，才可由法院组织强拆。镇当地等其他机关，是不具备强拆职权的。第二、有征地批文：须取得省级以上政府的征地批文。任何建设项目（如：修建公路），使用集体土地，都需省级以上政府批准、征收为国有后，地方政府才可实施征地拆迁。否则，地方政府实施的征地拆迁，是属于越权实施，即违法的。第三、要依法公告实施：征地、拆迁，在取得征地批文后，还须依法进行公告，尊重被征收人的知情权、异议权。否则，被征收人，有权不配合征收。第四、补偿安置到位：征地、拆迁，须对被征收人，妥善进行补偿安置。保证被征收人，生产、生活水平不下降，以及长远生计有保障。否则，不准强拆，被征收人，也有权阻止违法用地与施工行为。（采晴）
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