什么是小产权房？小产权房能买卖吗？这是一个长期困扰购房着的问题。一些人因为小产权房价格便宜而将购房目光投向了这一区域，要知道，国家相关部门一再发文告知，不得将农村集体土地上建设的房屋私自转卖给不属于此地的居民。随着各种楼市调控政策的实施，让原本疯狂的楼市回归到理性，但依然有很多购房者对商品房的房价望而却步，将目光投向了城镇近郊的“小产权房”，低成本实现住房梦对购房者充满了诱惑。然而，小产权房的弊端，你真的知道吗？一、“小产权”：是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。二、小产权房的类型：1、集体建设土地上建造的房屋：此类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。2、宅基地上建成的房子：此类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员不能够购买。3、农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。三、小产权房的弊端：一些购房者将目光投向了城...
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2018
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一、征收土地的具体实施主体，是谁？在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中，规定了，征收土地的具体实施主体，分为两级主体、两级部门：（一）设区的市政府及其国土局。（二）县（县级市）政府及其国土局。二、征收土地，实施主体的合法性：（一）乡（镇）政府征收土地，是否合法？否。法律规定，征收土地的具体实施主体，只能是国土局。而乡（镇）政府，并不具有实施征收土地的权限。因此，若其对土地进行征收，则属于违法行为。乡（镇）政府，不是实施征地的主体，其若发布安置方案、公告、签订补偿协议，均无法律依据。在《土地管理法实施条例》第二十五条中，规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”在征收实务中，常见的“以租代征”，即是属于，乡（镇）政府超越职权的违法行为、或非法实施征地的行为。（二）区政府及其国土分局，是否为实施征地的主体？否。1、土地征收，伴随着土地供应即出让或划拨。2、国有土地所有权的行使，法律授权给市、县级政府。3、区政府，其虽属于县级政府，但其不是属于独立的财政体系的政府，无法支付土地补偿和收取土地出让金。（三）一些存在着的“开发区管委会”，是否属于实施征地的主体？开发区管委会，是否可以成为实施征地的...
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我国的土地性质，分为集体土地和国有土地两种。其也分别对应着，两种拆迁补偿标准。一、集体土地上的拆迁补偿：（一）法律依据：在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条中，规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。（二）补偿方式：1、补偿货币：在实际拆迁中，一些城市周边的集体土地，常是不属于农村土地性质。但，若是以农村土地性质的标准赔偿，则大部分被拆迁人，都将不愿拆迁。所以，集体土地性质的补偿标准，也是参照国有土地性质的征收赔偿标准，即依据周边房地产市场的价格来定。包括：被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等。2、产权置换：产权置换：以赔偿房屋的形式，对被拆迁人进行补偿。如：安置房，回迁房等。有专业人士认为，当前棚改的整体方向，仍然还是货币安置居多。但是，在今年国开行收回棚改审批后，估计产权置换的比例将会增加。但是，不管怎么说，拆迁，应是实实在在的、改善被拆迁人生活水平，即使集体土地，也都是按照国有土地的统一标准。一般是“拆一赔一”，即：拆一平米，就最少补偿一平米。对于棚户区改造，一般，首先考虑的，应是原地回迁。所以，被拆迁...
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小产权房，并不是法律概念，是人们在社会实践中，形成的一种约定俗成的称谓。一、小产权房，也叫“乡产权房”，是指：一些村集体组织（或开发商），建筑在集体土地上的房屋；或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府或村委会、而不是国家，颁发产权证的房产。小产权房，常是一些城中村村集体组织或开发商，打着城中村改造、新农村建设等名义，建造并出售的，集体土地上的房屋。但集体土地，只能用于农业生产、或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让（租）、转让用于非农业建设。其没有产权，没有国有土地使用证和预售许可证。因此，小产权房产，实质是没有真正的产权。二、拆除能否获得赔偿？小产权房，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。其没有国家颁发的，土地使用证和预售许可证。购房合同，国土房管局不予备案。其产权证，不是真正合法有效的产权证。这也说明，小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。三、拆除后，能否获得赔偿？但是不是，一定得不到赔偿呢？不一定。能否获得赔偿，以及如何赔偿，要视情况而定。对此，专业人士给出的建议是：应分为两种情况：（一）小产权房的性质，是属于履行了审批手续的房屋，但是，集体经济组织，在安置本集体村民过程中，擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋...
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2018年之前，村委会无法成为行政诉讼的被告，这也就意味这在征地拆迁中，即便村委会有违法行为，我们也不能对其行为提起行政诉讼。以征地补偿费用的使用、分配为例，根据相关法律规定，村委会应当公开征地补偿费用的使用、分配，若其不公开的，村民可以申请村务公开。若村民申请公开后，村委会不公开的，村民只能向乡镇政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，而不能直接起诉村委会。2018年2月8日施行的《最高人民法院关于适用的解释》第二十四条第一款明确规定：“ 当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的，以村民委员会或者居民委员会为被告。”上述规定，将村委会纳入了行政诉讼的被告范畴，可以说是一个壮举。但我们同时也看到并非任何行为，村委会都可以成为行政诉讼的被告。一般来说：以下几种情况，村委会可以成为行政诉讼的被告：一、村委会依法行使的带有强制性的行为。如村委会对村民责任田的分配不平等引起纠纷时，村委会作为行政诉讼案件的被告。二、法律、法规、规章或者明确授权村委会行使的行政管理职责行为。如对村委会未依法管理本村土地和其他财产的行为，将村委会作为被告。三、村委会非法行使行政管理职责导致村民权利义务发生变化产生纠纷的，村民可以起诉村委会。四、村委会超越行政机关委托权限实施的行政管理职责行为，如如乡（镇）人民政府委托村委会按规定数额代收该村村民的乡统筹费，...
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一、拆迁补偿协议（或裁决），内容应包含哪些？（一）拆迁主体。（二）被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。（三）补偿安置方式。（四）货币补偿金额。（五）搬迁期限。（六）法律责任。（七）救济途径等内容。二、法定的房屋征收补偿程序：（一）预公告和公告。（二）相关行政机关协助配合。（三）征求公众和专家意见。（四）征收部门，组织对被征收房屋及相关国有土地使用权等财产损失，进行评估。（五）向被征收人送达评估报告，并发出补偿价金的要约邀请，被征收人提出反要约。（六）被征收人对政府的征收提出质疑，可以申请行政复议，也可以提出行政诉讼，畅通监督救济渠道，监督纠正政府错误的征收决定。（七）征收部门和被征收人在补偿数额上，无法达成协议，征收部门申请政府作出补偿决定。为了不影响公益，房屋征收部门可先行给付补偿，然后政府申请人民法院强制执行。（八）达成协议后反悔的，征收部门向法院提起诉讼，将由法院按照“公平、合理、等价有偿”的原则进行判决。（九）判决生效后，法院依法强制执行生效判决。三、已纳入城市规划区的农村房，应参考国有土地上房屋补偿：在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。四、房屋拆迁，如何判断...
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随着城镇化的发展，越来越多的，原本远离市区的农村地区，也都被划入了征地拆迁区域。这些地区的集体土地、宅基地房屋，也都面临着征收拆迁。被征收人，都是很关注，自己的合法权益，是否得到了保障。那么，对宅基地房屋强拆，需要具备的条件，是什么呢？对宅基地房屋，进行合法的强拆，需要具备四个条件，否则，就是违法：第一、主体，要有职权：强拆的机关，需要具有法定职权。对宅基地房屋，具有强拆权力的机关：只有国土部门，作出强制交出土地决定，申请法院做出执行裁定后，才可由法院组织强拆。镇当地等其他机关，是不具备强拆职权的。第二、有征地批文：须取得省级以上政府的征地批文。任何建设项目（如：修建公路），使用集体土地，都需省级以上政府批准、征收为国有后，地方政府才可实施征地拆迁。否则，地方政府实施的征地拆迁，是属于越权实施，即违法的。第三、要依法公告实施：征地、拆迁，在取得征地批文后，还须依法进行公告，尊重被征收人的知情权、异议权。否则，被征收人，有权不配合征收。第四、补偿安置到位：征地、拆迁，须对被征收人，妥善进行补偿安置。保证被征收人，生产、生活水平不下降，以及长远生计有保障。否则，不准强拆，被征收人，也有权阻止违法用地与施工行为。（采晴）
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2018
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房屋拆迁过程中，难免会有这种情况，房子是租赁来的，在房子拆迁的时候给承租人带来一定的损失，那么这种情况承租人是否可以要求拆迁补偿呢？具体要怎么补偿呢？今天简单说一下流程，具体的补偿还需要根据实际情况来定。一、解除租赁合同的：房子拆迁过程中，你和房东达成一致，解除了租赁合同，或者说房东已经给你进行其它安置的，在房屋拆迁后拆迁方给被拆迁人补偿后，将不需要再给你进行任何补偿，其中的道理很简单，在这期间房东已经对你进行了新的住处安置，这也就不算有损失了，房东也就没有其它理由再进行货币或其它方式的补偿。二、没有解除租赁合同的：在拆迁方提供新的房屋置换情况下，房东需要重新跟你签订租赁合同，也就是跟你签订新提供的住所的租赁合同，其中可以要求获得相应的搬迁费、停产或停业等相关损失费。三、如果承租人对房东的补偿并不是很满意，也可以在一定时间内申请行政复议，要是确定申请复议的你需要按照以下步骤进行：（一）首先要看一下申请复议是否有足够的条件：1、要知道明确的拆迁人信息；2、有详细的复议请求和事实依据；3、你必须是合法权益的相对人；4、在依法申请复议的范围内；5、提出的复议申请应该在受理机关的管辖内；6、应符合相关法律的其它条件。（二）还需要看一下申请是否在期限内：一般情况申请行政复议的，应该在被申请人行政行为作出之日起60日以内提出是最好的，除特殊情况规定的。（三）可以选择多种申请方式：按照相关规定，...
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2018
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国有土地不存在土地征收的问题，因为国有土地就是属于国家的。但是国家在征收的时候会对于土地上的附着物进行补偿。那么，国有土地征收与补偿包括什么呢？下面就来给大家介绍一下被征收人可获四个方面补偿有哪些，供大家参考。一、国有土地征收与补偿包括什么？（一）被征收房屋价值的补偿。（二）因为征收造成的搬迁以及临时安置的补偿。（三）因为征收房屋造成的停业停产补偿。二、被征收人可获四个方面补偿。（一）房屋价值补偿是所有补偿中最重要的，被征收的房屋价值要由又资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估方式来评估确定。对于被征收的房屋价值补偿不能低于房屋征收决定日被征收范围内商品房的市场平均价。对于和房屋主体建筑有关的附属建筑或是构筑物，都要一并进行评估。（二）因为征收房屋造成居民搬迁的，应该向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，要向被征收人支付临时安置费用或是提供周转用房。如果提供了周转用房就不用支付临时安置补偿了。周转用房超过约定的过渡期限的，就要向被征收人支付双倍的临时安置费用，或是延长周转用房的使用期限，并赔付一倍的临时安置费用。（三）因征收房屋造成停业停产的补偿，要根据房屋被征收钱的效益以及停产停业期限等因素，来决定补偿多少。具体办法要由省、自治区、直辖市来指定。停产停业的利润损失是指企业主营业务的利润损失，不包括投资利润损失。（四）对于按期搬迁的征收人，市、县政府会给与奖励，如果没有按期...
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一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对补偿数额的确定，有两大核心要点：（一）明确评估价“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。（二）强调评估机构的中立性。二、补偿方式：（一）货币补偿：是通过不同的法定依据，由专业的评估机构，对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的补偿金额。三种法定评估依据（三者都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用）：1、市场评估价：被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、商品房交易均价：指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总、测定并公布。3、重置价：指由估价机构，采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出，重新建造与估价对象具有同等功效的全新状态的建筑物的正常价格。（二）产权置换（也称产权调换）：1、根据评估方法不同，有两种置换方式：（1）价值标准产权置换：指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。（2）面积标准产权置换：指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。2、产权置换的两种形式：（1）异地安...
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