在征收与拆迁过程中，重要的书证、物证，主要有三大类：一、征收方发布的公告、通知等：此类材料，一般是由征收方下发，在当地张贴，而且会在当地的国土资源网上进行公开，被拆迁人可以拍照保留证据。同时，被征收拆迁人，要特别关注公告、通知中重要的信息，包括，征收公告中，对被征收拆迁人所享有的法律救济，常会表述为“对征收决定不服，可以在60天内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼”。若被征收拆迁人，对征收决定不服，可及时启动维权程序。二、被征收土地或房屋的，一切相关证件原件：房产证、土地证，作为产权证，其原件，是维护被征收拆迁人、合法权益的根源。若原件的缺失，则在复议、诉讼等阶段，可能会受到影响。所以，在未签订《拆迁补偿协议》前，不要上交自己的原件。若征收拆迁方确实需要，被征收拆迁人可提供复印件。其它证件原件，还包括：宅基地证、土地承包合同、营业执照、分户评估报告、房屋测量登记表等。这些文字证据，直接证明被征收拆迁人，对土地、房屋享受合法权益。三、征收补偿决定、限期拆除通知书、责令交出土地决定等：在征收过程中，被征收方，若无法判定征收方的强制征收行为，是否合法，则在签收任何决定书之后，都应保留好相关的法律文书，以备后期维护合法权益的需要。（采晴）
更新时间:
2018
-
08
-
30
农村的宅基地以及其上的房屋和村里人的生活息息相关。它们与村委会、村集体之间存在着怎样的法律关系？是不是自家的宅基地和房就完全归个人随意处置呢？农村的宅基地和房归谁处置：一、案例回顾：村民老张是盲人，父母早年双亡，也没有配偶及子女。2012年3月15日，老张所在村的村委会和他签订了一份危房改造协议书，内容大意是：若老张病亡，该房屋所有权即归村委会所有。老张当时在该协议书落款处捺印，村委会加盖村委会公章。没过几年，双方对协议的效力发生争议。协商不成，老张把村委会告上了法庭。老张诉称，他是盲人，而村委会没有就协议书的内容对老张进行告知，当时的村委会负责人以欺瞒手段，致使其在违背真实意思的情况下和村委会签订了该协议，涉案协议显然有失公平且存在重大误解，应予依法撤销。村委会答辩说，涉案协议签订时向老张本人宣读过，并有支部大会会议纪要予以证实，并且老张在该协议书上已经捺印，该协议是老张的真实意思，所以涉案协议书合法有效。二、律师解答：（一）老张与村委会签订的协议，事后能撤销吗？本案中，老张是双目失明的视力残疾人，同一般人相比，他对书证的认知能力具有明显的局限性。因此，村委会在与老张签订协议时，应当让老张充分知晓协议的全部内容，详细解释协议书可能导致的法律后果。如果老张并不知晓协议的具体内容，仅出于对村委会干部的信任而在协议上签字或捺印，对视力残疾人来说显然不公平。村委会主张，涉案协议签订时村委...
更新时间:
2018
-
08
-
30
一、征地补偿标准：（一）土地征收的安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=按照被征收的耕地数量➗征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。（二）青苗补偿标准：1、刚刚播种的农作物：按季产值的三分之一补偿工本费。2、成长期的农作物：最高按一季度产值补偿。3、粮食、油料和蔬菜青苗：能得到收获的，不予补偿。4、多年生的经济林木：要尽量移植，由用地单位付给移植费;不能移植、须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。5、成材树木：由树木所有者自行砍伐，不予补偿。（三）其他附着物的补偿标准：1、征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要视具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。2、拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。（四）补偿计算公式：1、土地补偿费计算公式：被征地亩数*年产值*补偿倍数2、安置补助费计算公式：需要安置的人数*年产值*补偿倍数。需要安置的人数=被征地数+征地前人均分配跟耕地数3、青苗补偿费计算公式：青苗补偿费=年产值+耕种季数二、房屋征收补偿标准：（一）房屋拆迁补偿价：由宅基地区位补...
更新时间:
2018
-
08
-
29
被征收人在房屋征收中应当注意的事项有哪些？ 答：在北京万典律师事务所办理的拆迁案件中，很多当事人在委托之前已经被拘留或者被逮捕，盲目采取自力救济不经不能解决问题，反而不知不觉中违反了法律，对此，我们建议大家要依法维护自己的权益，并总结了依法维权的注意事项如下：1.证据线索要保留政府决定房屋征收一般都会发布《房屋征收决定公告》《补偿安置方案》以及各类的通知文件，一些被征收人的第一反应是把公告撕掉，这种做法是完全错误的，因为撕掉公告并不能改变政府发布公告的法律后果，而且造成以后起诉维权缺乏证据线索的的问题，这个时间应当采取拍照、录像等方式保留证据。2.学习法律有必要 维护权益必须要学习法律、维护权益是在合法的范围内进行，必须拿起法律的武器，学法、懂法，提出一条有利的法规远胜于无休止的呼吁和争辩。3.咨询律师收益多 虽然法律条文在网络和其他媒体上可以轻易获得，但并不是手持法条就能维护权益的，因为单从法条文字上无法判断出哪一条适用征收的实际情况、无法掌握什么因素影响自己的合法权益，“台上十分钟，台下十年功”，专业律师通过实践、研究等长年累月积累的经验、技巧等方面的素质绝非看看法条就能代替的，要读懂文字背后的“文字”一定要咨询专业律师。4.法律程序要提起 在政府发布征收公告后，如果您认为侵犯您的合法权益，应当在法定期限内提...
更新时间:
2018
-
08
-
28
在城市快速发展的过程中，客观存在着，一些简易房屋的集中区。其因缺少规划，导致居住条件极差，被划为“棚户区”。棚户区改造的房屋，不能随意进行扩大。但实际中，有些房屋虽处于老城区，但是修建时间不长，并不破旧，交通便利，基础设施和生活环境尚可，也被划为棚户区改造项目范围，即“被棚户”。而，一些地方，也将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等，带来的房屋拆迁改造项目，也纳入到了城市棚户区改造范围内。更有甚者，将一些房地产开发项目，也纳入到“棚户区改造”名下等。“被棚户”，是严重违法的征地拆迁行为。同时，在棚改项目的实务中，也常会出现极不正常的情况：征收方，常会给被征收房屋的评估价值，设定一个上限。而此上限，却明显低于市场价格。评估价明显低于市场价，以评估价格，买不到同等面积的新房，未能实现不低于1:1的补偿比例。所以，怎样才能不“被棚户”？被拆迁人，怎样在正常的“棚户区改造”中，维护自己的法定权益呢？一、属于棚户区范畴的房屋，有哪些？（一）棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。具体包括：1、城市棚户区。2、国有工矿棚户区。3、国有林区棚户区。4、国有垦区棚户区。（二）棚户区改造，是指对城镇危旧住房、环境条件差、房屋质量不合格等，进行的征收拆迁。具体包括：1、城市棚户区改造：包含集中成片、非集中成片棚户区、城镇危旧住宅区综合整治、城中...
更新时间:
2018
-
08
-
27
合同关系，是契约关系。在征收、拆迁中，征收人、被征收人，二者的关系，在很大程度上，应是合同关系。在生活中，“一朝被蛇咬，十年想吃蛇”，可以。但合同关系中，很多是错不得的。若错了，结果将是“南辕北辙”，良好的远景，只能“水中花、镜中月”的，想想而已。所以，签订《拆迁协议》时，被拆迁人，应留意、留意、再留意的，是什么呢？一、征收人与被征收人，基本情况，是否准确、详细？在征收、拆迁中：征收人，一般是房屋征收管理部门，或开发商；被征收人，一般是房屋所有者。双方的信息，须记载详细、准确，避免出现致命的错误。二、被征收房屋的基本情况，应包含哪些？产权情况、房屋位置、建筑面积、结构楼层、装修及周边环境等。三、如何评估，被征收房屋的价值？通常是由专业的评估机构，依照同地方、相似房屋的市场价，进行计算。四、补偿方式，有哪些？主要为：货币补偿和产权调换。（一）选择货币补偿的：应注意补偿金额、支付方式、支付期限等。（二）选择产权调换的：应留意调换房屋的地点、面积、交房时间等。五、补偿费用，有哪些？包括搬迁补偿费、过渡期限内的临时安置补助费、停产停业期间的补偿费。六、搬迁期限（或过渡期限），是否明确？被拆迁人，需注意这个临时居住问题。避免出现，房屋要拆了，自己还不知会住哪里的情况出现。七、违约责任，是否明确约定？在征收、拆迁过程中，很多征收人，为避免承担责任，常会回避或将违约责任写得很含糊。对此，被拆迁人...
更新时间:
2018
-
08
-
23
《房屋拆迁补偿安置协议》，在拆迁过程中，常被称为《拆迁协议》。一、《协议》的法律效力：《协议》，是具有法律效力的文件。一方面，其权利依法产生后，受到法律的保护；同时，其义务依法产生后，则受到法律的强制。《协议》一旦签订，则任何一方当事人，均无权擅自变更或解除。《协议》的重要性，是不言而喻的。若在履行过程中发生纠纷，则协议条款，就是解决纠纷的主要依据。二、《协议》的生效条件：首先，在《协议》中，必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名。其次，《协议》必须经当事人双方签名、盖章后，才具有法律效力。第三，拆迁非出租房屋，拆迁人应与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。三、被拆迁人，签订《协议》时，需特别注意的事项：（一）主体是否相符？不符不签。拆迁指挥部，无行政主体资格，不能独立承担责任，不能成为合法的拆迁人。因此，被拆迁人，与拆迁指挥部签订《协议》后，就为回迁安置带来潜在的风险。被拆迁人，应清晰“谁是拆迁人”，可核对与被拆迁人签订《协议》的，是否为征收文件上的拆迁人或建设单位。对于两者不一致的，不应与其签订《协议》。（二）内容是否合理？不合理不签。拆迁方，常为节省拆迁成本、获得更大的利益，压低补偿款。并以各种方式与被拆迁人，签订不合理的《协议》。（三）内容是否确定？不确定慎签。在签订《协议》时，被拆迁人，需要确定三个关键方面：第一，房屋回迁时间，是否确...
更新时间:
2018
-
08
-
22
最近有人咨询：“征地到现在已经一年了，但还没有拿到征地补偿款，这合理吗，征地补偿费用应当什么时候支付啊？”根据相关法律规定，征地费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。征收土地的各项费用应当自征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付。但村民真正拿到补偿款的时间，因补偿款用途不同，而有所差异。具体如下：一、土地补偿费的支付时间。土地所有权在村集体，因此土地补偿费也是直接支付给村集体。土地补偿费的分配属于村集体经济所得收益的一种，对土地补偿费的分配应当经村民会议讨论决定。因此，土地补偿费支付给村民需要满足两个条件：一，村集体已经拿到了土地补偿费；二，集体经济组织经过民主议定程序，讨论决定了分配土地补偿费的方案。满足了前述两个条件，村集体不支付土地补偿费的，村民可以向法院起诉要求其支付。二、安置补助费的支付时间。安置补助费是向失地的农村支付的一种补助，根据情况不同，安置补助费支付也不同。需要统一安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织或者安置单位，不需要统一安置的，安置补助费直接发放给被安置人员或者经其同意后，用于支付被安置人员的保险费用。三、地上附着物和青苗补偿费的支付时间。根据相关法律规定，地上附着物和青苗补助费可以直接支付给地上附着物或者青苗的所有权人。实践中，有时地上附着物和青苗的补偿费没有直接支付给所有权人，而是和土地补偿款一起支付给了村集体。这时候，地上附...
更新时间:
2018
-
08
-
22
对于公摊面积的处理，目前，尚无明确法律法规出台。因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中，争论的焦点。从1998年，进入商品房时代始，由购房者，分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题，一直被诟病。2018年8月，因房屋公摊面积，再一次将房地产问题显现了出来。一、什么是公摊面积？（一）房屋公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称：指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。（二）可分摊的公用建筑面积（即公摊面积），有哪些？根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。（三）计算公摊的公式：公摊面积＝商品房建筑面积－套内建筑面积。二、几个有关公摊面积的问题：（一）只有过道和电梯是公摊的？不是。在《房产测量规范》中，上文已经列出了分摊的公用建筑面积。（二）公摊越小越好？不一定。公摊面积太小，则公共空间也是相应的小。会对美观、居住舒适度上，有着影响。所以，公摊不是越小越好。（三）高得房率，就是公摊面积少？不是。高得房率，并非是公摊面积...
更新时间:
2018
-
08
-
21
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》及其他法律法规，被征收人享有如下十二项权利： 1、 土地使用权和房屋所有权在政府组织实施过程中，您的房屋所有权和土地使用权并不是直接随着征收决定作出而转移，在您签订协议并获取补偿安置或被人民法院强制执行之前，土地使用权和房屋所有权一直属于您自己。2、知情权政府实施房屋征收中，应当将被征收房屋调查登记结果、未经登记建筑物认定处理结果、征收补偿方案、房屋征收决定、房屋征收补偿决定等等内容在被征收范围内公布，保障被征收人知情权。3、申请政府信息公开的权利对于政府作出房屋征收决定及补偿决定所依据的规划、计划、立项等文件如果需要了解的，可以向相关机关或保存机关申请信息公开。4、确认权在房屋征收中，对被征收房屋调查登记、对未经登记建筑物的调查、房屋征收评估丈量结果应当经被征收人签字确认。5、参与和发表意见权房屋征收部门应当将拟定的《房屋征收补偿安置方案》在征收范围内公布，征求公正意见，征求公众意见的时间不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。6、申请对未经登记建筑物认定权和提出异议的权利未经登记建筑即无证房，并不是一律不予以补偿，市、县级政府应当组织有关部门依法对...
更新时间:
2018
-
08
-
13