最近有人咨询：“征地到现在已经一年了，但还没有拿到征地补偿款，这合理吗，征地补偿费用应当什么时候支付啊？”根据相关法律规定，征地费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。征收土地的各项费用应当自征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付。但村民真正拿到补偿款的时间，因补偿款用途不同，而有所差异。具体如下：一、土地补偿费的支付时间。土地所有权在村集体，因此土地补偿费也是直接支付给村集体。土地补偿费的分配属于村集体经济所得收益的一种，对土地补偿费的分配应当经村民会议讨论决定。因此，土地补偿费支付给村民需要满足两个条件：一，村集体已经拿到了土地补偿费；二，集体经济组织经过民主议定程序，讨论决定了分配土地补偿费的方案。满足了前述两个条件，村集体不支付土地补偿费的，村民可以向法院起诉要求其支付。二、安置补助费的支付时间。安置补助费是向失地的农村支付的一种补助，根据情况不同，安置补助费支付也不同。需要统一安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织或者安置单位，不需要统一安置的，安置补助费直接发放给被安置人员或者经其同意后，用于支付被安置人员的保险费用。三、地上附着物和青苗补偿费的支付时间。根据相关法律规定，地上附着物和青苗补助费可以直接支付给地上附着物或者青苗的所有权人。实践中，有时地上附着物和青苗的补偿费没有直接支付给所有权人，而是和土地补偿款一起支付给了村集体。这时候，地上附...
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对于公摊面积的处理，目前，尚无明确法律法规出台。因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中，争论的焦点。从1998年，进入商品房时代始，由购房者，分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题，一直被诟病。2018年8月，因房屋公摊面积，再一次将房地产问题显现了出来。一、什么是公摊面积？（一）房屋公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称：指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。（二）可分摊的公用建筑面积（即公摊面积），有哪些？根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。（三）计算公摊的公式：公摊面积＝商品房建筑面积－套内建筑面积。二、几个有关公摊面积的问题：（一）只有过道和电梯是公摊的？不是。在《房产测量规范》中，上文已经列出了分摊的公用建筑面积。（二）公摊越小越好？不一定。公摊面积太小，则公共空间也是相应的小。会对美观、居住舒适度上，有着影响。所以，公摊不是越小越好。（三）高得房率，就是公摊面积少？不是。高得房率，并非是公摊面积...
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》及其他法律法规，被征收人享有如下十二项权利： 1、 土地使用权和房屋所有权在政府组织实施过程中，您的房屋所有权和土地使用权并不是直接随着征收决定作出而转移，在您签订协议并获取补偿安置或被人民法院强制执行之前，土地使用权和房屋所有权一直属于您自己。2、知情权政府实施房屋征收中，应当将被征收房屋调查登记结果、未经登记建筑物认定处理结果、征收补偿方案、房屋征收决定、房屋征收补偿决定等等内容在被征收范围内公布，保障被征收人知情权。3、申请政府信息公开的权利对于政府作出房屋征收决定及补偿决定所依据的规划、计划、立项等文件如果需要了解的，可以向相关机关或保存机关申请信息公开。4、确认权在房屋征收中，对被征收房屋调查登记、对未经登记建筑物的调查、房屋征收评估丈量结果应当经被征收人签字确认。5、参与和发表意见权房屋征收部门应当将拟定的《房屋征收补偿安置方案》在征收范围内公布，征求公正意见，征求公众意见的时间不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。6、申请对未经登记建筑物认定权和提出异议的权利未经登记建筑即无证房，并不是一律不予以补偿，市、县级政府应当组织有关部门依法对...
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一、什么是“非法拆迁”？非法拆迁，是指拆迁人，在无合法手续的情况下，将被拆迁人的房屋拆迁。二、被拆迁人，遭遇非法强拆后，可获得的赔偿，包括：（一）房屋价值的损失：房屋征收部门，应在评估前，对被征收房屋进行调查。这是确定了，应以房屋实际面积为准，进行补偿。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定；《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定。（二）被埋物品及房屋装修的损失：在行政赔偿、补偿案件中，原告，应当对行政行为造成的损害，提供证据。因被告的原因，导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。若被征收人，未对屋内的物品进行清点、登记、造册，就应当承担“举证不能”的不利后果。法律依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第三款规定。（三）搬迁、临时安置补偿等损失：征收房屋的补偿，除房屋价值外，还包括搬迁、临时安置、对被征收人的补助、奖励等。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定。上述费用，都属于强拆造成的直接损失，被拆迁人，可向拆迁方，主张赔偿上述费用。（采晴）
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一、“程序正当”原则，其是行政程序法的基本原则、核心原则。拆迁时，这些房屋拆迁的程序，被拆迁人应关注：（一）调查核实：拆迁方，在收到征地批文后，应先要到相关部门（如派出所、房管站），抄录征地范围内的常住人口、全部房产情况，按表格逐一登记，并入户核实。（二）逐户走访：拆迁方，应成立拆迁小组，对所有的被拆迁人进行逐户走访，全面进行宣传接触，了解被拆迁人的拆迁安置愿望。（三）编制拆迁计划：依据调查核实的情况、国家及地方拆迁法律规定，及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、步骤、形式。（四）申请拆迁：拆迁方，持有关的国家批文、拆迁计划、拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。只有当申查批准，并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁行为。（五）发出拆迁公告：拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关，应以公告（或其他形式）公布：拆迁方、拆迁范围、拆迁期限等。同时，应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。六、签订协议：在公告规定的时限内，拆迁方与被拆迁人，应按国家和当地关于安置、补偿的有关规定，在自愿、有偿的基础上，签订协议书。协议应明确补偿办法、补偿数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限、以及违约责任等。协议经双方同意，可送拆迁主管机关备案和公证机关公证。（七）实施拆迁：被拆迁人搬迁后，拆迁方，应及时在批准的拆迁范围与期限内，实施拆迁。二、被拆迁人的权利：（一）依法获得安置和补偿的权利：被拆迁人可与拆迁方自由协...
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征收拆迁中，只有被征收人的定义，得到明确，才能理清，房屋征收与法律关系。通常，合法的被征收人，是房屋的所有权人。而对实践中，存在着的房屋承租人、实际使用人的情形，法律上，应如何处理？（一）对于因征收房屋，而导致被承租人的租赁关系被解除的： 被征收人，应当对房屋承租人予以安置或补偿。被征收人与房屋承租人，若对解除租赁关系，未能达成协议的，则征收人，应对被征收人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，应由原房屋承租人承租。而被征收人应当与原房屋承租人，重新签订《房屋租赁合同》。（二）补偿对象，应如何界定？在征收时，对于被征收人房屋所有人与实际使用人不一致的，原则上，补偿对象，应为房屋产权证上实际产权人。对于有证据能证明，房屋实际产权人即是房屋实际使用人的，其是因合法事由，而非即时办理房屋产权变更的，补偿对象，应为房屋实际使用人。（采晴）
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2018
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一、决策民主原则：房屋征收、补偿中，对是否要进行房屋征收、征收事项是否符合公益、征收范围的确定、房屋评估机构的确定、如何进行补偿安置等，都要依法保障被征收人的参与度，应听取与尊重多数人的意见、建议。法律条文中的相关规定，包括：（一）政府要就征收补偿方案进行论证并征求公众意见。（二）旧城区改建特定情形下需要举行听证会。（三）房屋征收评估办法的制定要向社会公众征求意见。（四）评估机构的确定尊重被征收人的意愿等。二、程序正当原则：房屋征收、补偿的程序，应合法、合理、正当。征收方在房屋征收中，对法定程序，须严格遵循，对行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权、救济权，须依法保障。法律条文中的相关规定，包括：（一）在房屋征收与补偿工作中，赋予被征收人在征收补偿方案的制定与修改、房屋征收评估方法的制定、房地产评估机构的选择、补偿方式的选择等方面的知情权和参与权。（二）赋予被征收人在房屋征收决定、补偿协议履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权等。三、公平补偿原则：补偿应与被征收财产，价值相当；全体被征收人，适用的标准统一，不应区别对待。房屋征收，目的是出于公共利益，对被征收人，应视为其为公共利益作出贡献，其基本的法定利益，不能被损害。公平补偿原则，其体现为：（一）对补偿方式，被征收人享有选择权。（二）对房屋征收补偿范围，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，作出了规定。（三）被征房屋的补...
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你在什么时候，会感觉这个世界特别不公？之前在网上看到，有一名北京的员工，在公司回家的路上，看到同事发的照片说自己家拆迁分了700万。而她，此刻拖着疲惫的身体挤地铁，需要两个小时才能回到家。那一瞬间，突然很难受，同事触手可得的北京房子，可能是她一生都完成不了的愿望。“世界真的好不公平啊。”她最后这么说。是的，世界本来就不公，同样一个片区拆迁，大小差不多的房屋，有的人能补偿三四百万，有的人却因为被认定成违建而不予赔偿。究其原因，只是因为被征收人不是很了解拆迁相关政策，面对拆迁时不知如何通过法律来争取合理的补偿。接下来，万典律师独家揭秘，为各位被征收人详细介绍，拆迁维权的“三板斧”！第一板斧：申请政府信息公开在实际征拆过程中，一些地方对征地拆迁中应当向被征收人主动公开的信息总是遮遮掩掩，对被征收人提出信息公开的相关需求置之不理，老百姓的土地、房屋稀里糊涂就被征收了，当回过神来，却发现手里都是听说东家补偿高，西家安置多，根本没有有效证据，这样的情况，也是很多被征收人面临的维权困境。因此，当面对土地被征收，房屋被拆迁时，被征收人首先要搞清楚为什么要征地，是否获得了审批，批复征收多少土地等情况，才能顺藤摸瓜，找到维权的关键点，而要搞清楚这些情况，申请政府信息公开是最重要的手段。至于如何申请信息公开以及应申请哪些内容，可在以下文章中详细了解：《中华人民共和国政府信息公开条例（修订草案征求意见稿）...
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一、拆迁方，对被拆迁房屋的所有权人（或使用人），应支付的补偿金，包括：(一)房屋补偿费(房屋重置费)：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(二)周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(三)奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁、或主动放弃一些权利（如：自愿迁往郊区；不要求拆迁单位安置住房），房屋拆迁补偿费的各项标准，由当地政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策而确定。二、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构，计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。三、具体补偿计算标准：(一)房屋拆迁补偿计算标准：1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准：(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费对此计算标准，需要注意：若拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居...
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2018
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征收拆迁，分为两种，即：国有土地上的房屋拆迁；集体土地上的拆迁。一、征收拆迁，根据土地性质的不同，法律依据也是不同：（一）集体土地上房屋征收拆迁：其法律依据为《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。（二）国有土地上房屋征收拆迁：其法律依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。二、对征地拆迁的补偿，法定了置换补偿和货币补偿两种方式，被征收拆迁人可自由选择。拆迁行为，必须保证被征收拆迁户的生活水平、在拆迁后应等于或高于原有生活水平。即保障被征收拆迁人的生产生活水平不下降，是对补偿标准的原则性规定。（一）置换补偿：在实践中，常以“1比1.5”居多。（二）货币补偿：为不低于周边新建、同用途商品房的市场价格。三、实施拆迁，拆迁方，须满足的四个条件：（一）须要出具政府批文：拆迁方，必须具有政府相关部门，审批通过的征地文件。对于拒绝出具此文件的拆迁行为，被征收拆迁人可拒绝拆迁。（二）须提前告知被征收拆迁人：任何拆迁，在拆迁之前，都须提前告知被征收拆迁人。对于拆迁的用途和意义、补偿的范围和补偿的相关方式，在公告内，应清晰告知。对于未征得被征收拆迁人同意的拆迁，被征收拆迁人可拒绝拆迁。（三）须明确补偿标准：拆迁方，必须向被征收拆迁人、说明拆迁补偿标准、计算方法，并且，应得到被征收拆迁人同意。对于补偿不合理不公平，在未签订补偿协议的情况下，则拆迁方，不得强制拆...
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