【土地律师】征迁中，对被征地农民养老保险，不能忽视失地农民的产生，是城市化进程中的正常现象。在工业化过程中，农民的农业土地，转化为非农业用地，是不可避免的。失地农民养老保险政策,在一定程度上，保障了失地农民的权益。但实践中，很多被征收人,只是关注了征迁的补偿费用，而忽视了或不知道被征地农民养老保险。因而实际上，大部分农民朋友面临征地的时候，并未领取到完善的养老保险，这其实是一种不小的损失。农民朋友遇到征地时候，除应当有的土地补偿款、安置补偿款、地上附着物的补偿外，还要有社会养老保险费用。其保险包括：农村新型的养老保险、城镇职工基本养老保险、失地农民的社会养老保险。一、现行的法律、法规：（一）在《物权法》中规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。（二）在《社会保险法》中规定征收农村集体所有的土地，应当足额安排被征地农民的社会保险费，按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。（三）在劳动和社会保障部《国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》中规定各地要严格按国办发29号文件关于保障项目和标准的要求，尽快将被征地农民纳入社会保障体系，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，并建立相应的调整机制。5（四）在国土资源部《关...
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遇到拆迁的时候大多数人先考虑的就是补偿标准，说谁家房子要拆迁了，可以拿多少钱……，但很多人对拆迁补偿的相关规定并不是很了解，补偿方式又分为货币补偿和产权置换。 无论哪种方式，大家应该清楚拆迁补偿的基本原则是两个保障：即保障房屋的整体价值不降低;保障被拆迁人生活水平不降低。这是大方向，如果拆迁补偿标准明显与上述两个原则相违背，即不合法。 被征收人选择房屋产权调换的，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。而且产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 咱们国家的拆迁分为集体土地上房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁两种。货币补偿的话，农村的集体土地房屋的拆迁补偿由土地补偿、房屋重置成本价、装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等组成; 属于城市规划区范围内的集体土地上房屋以及国有土地上房屋的拆迁补偿标准是要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)的规定参考周边类似房地产的市场价格进行补偿，再加上装饰装修、搬迁费、过渡费、地上其它附着物的补偿以及一些拆迁奖励等。 此外，有一点比较重要，特别需要注意，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，这时候应该参照执行...
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现在房屋拆迁是一种普遍现象，许多人就对拆迁补偿有所疑问。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么农村房屋拆迁补偿标准是什么?接下来为大家讲解，希望对大家能有所帮助! 网友提问：农村房屋拆迁补偿标准是什么? 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有： (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 (一)房屋拆迁补偿计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。 (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁...
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到拆迁时，企业往往会关注能获得多少补偿，有哪些补偿项目，标准是什么。结合法律规定及自身办案经验，给大家讲讲企业拆迁补偿的项目及标准。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： (一)被征收房屋价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿; 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”。 根据上述规定， 企业拆迁时，可以获得：(一)房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)停产停业损失;(四)奖励、补助。下面，我们具体来看看这些补偿项目。 在征地拆迁中，如果企业遇到拆迁了能获得的补偿有哪些? 一、房屋价值的补偿 国有土地上房屋价值的补偿由相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不得低于周边类似房屋的市场价格。集体土地房屋的补偿包括土地区位补偿和房屋重置成新的补偿。前者由地方政府自行确定，后者是指房屋的建造成本，即估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。 二、停产停业损失费 企业拆迁要获得停产停业损失，一般要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营等因素。这里要注意的一个问题就是，注册地址和...
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【拆迁律师】五证两书：房屋买卖重要的证件，看完就清楚了 五证房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指：《土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。两书两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户商定。住宅使用说明书住宅使用说明书...
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2020
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【拆迁律师】70年产权到期后，房屋归谁？这篇文章说明白了 通常，普通老百姓对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。房屋所有权(即房产权)的期限为永远，而土地使用权期限分为40年、50年或70年不等。也就是说，房子的所有权是永远的，没有期限限制，只要房子不塌，房产没有完全毁损灭失就能一直享有，房产证里也是没有期限登记栏的。房屋所有权和土地使用权两者的权属不同，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地作用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权;但我国实行的土地全民所有制，即土地只有国家和集体所有，个人只有使用权。因此，土地证上载明的使用终止日期一到，国家可以收回土地使用权。 到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。根据《物权法》百四十九条规定，住宅建设用地使用权期满的，将自动续期。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额...
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棚户区一般指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。棚户区改造流程由于棚户区的地理位置较为特殊，因此其土地性质既可能是国有土地，也可能是集体土地。国有土地上棚户区改造的流程主要参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，只需要对其上的房屋进行征收。而集体土地则主要适用《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例。集体土地需要层层审批，需要经过省级政府或者国务院审批。棚户区改造补偿标准和补偿方式棚户区改造补偿标准国有：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；奖励和补助。集体：货币补偿可以参照国有土地上房屋征收的补偿标准，即可参照周边类似房屋的市场价格进行补偿。产权置换也不得低于1:1，即拆除一平米至少应补偿一平米。棚户区改造的补偿方式主要有产权调换和货币补偿这两种补偿方式，被改造的人可以任选其一。选择产权调换，回迁安置的，需要按照原有房屋的面积、用途、结构，就近上靠标准户型安置。超过标准户型建筑的，按照该项目的商品房销售价格结算相应的金额。若被安置的拆迁面积大于被改造的房屋面积，则要增加相应的多余面积金额。选择产权调换，一般情况下还需要考虑过渡费，即在得到回迁安...
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【拆迁律师】何为类似房地产价格？≠新建商品房多少钱补多少？ 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。不少农民朋友看了，非常高兴，我们周边新建商品房是5千 一平，那么也是按照这个价格进行补偿。算一算，我这拆迁还赚钱了呢实际上可能您理解错了这个类似房地产价格，被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格，是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格，并非指的是就近区位新建商品房的价格。最高法院在一则案例中明确了类似房地产价格并非就近新建商品房价格，再审申请人姜凤娟向最高院院申请再审称：梨树区政府作出的（2015）第L-227号《房屋征收补偿决定书》（以下简称被诉补偿决定）遗漏被征收房屋装修价值及停产停业损失，其被征收房屋的价值补偿也远低于征收决定作出之日被征收房屋类似房地产市场价格。评估程序存在多处违法，损害其合法权益。梨树区政府征收决定系违法行为，那么本案征收补偿行为当然违法，应当依法撤销。二审法院认定其房屋为服务业用房错误。请求撤销一、二审判决，撤销被诉补偿决定。本案中，鸡西市新世纪房地产评估公司受梨树区政府委托对姜凤娟两处房屋作出289号和290号房地产估价报告以...
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律师啊，我们村把集体的土地私自承包给外村人了，也没有经过我们村民同意合法吗？“村委会什么时候承包出去的也不知道，一部分没有地的村民非常生气，但是不知道怎么办”土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权，权利内容由合同约定。分为主体和客体两种。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地。承包经营权是存在于集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。有的集体组织，按承包人承包土地的数量，作价或不作价地分给承包人部分耕畜、农具或其他生产资料，这是附属于承包经营权的权利。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营的，由发包人与承包人订立承包合同，约定双方的权利和义务。而农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，根据土地管理法第15条第2款的规定，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。根据《最高法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》（法释［1999］15号）第二条规定“发包方所属的半数以上民，以签订承包合同时违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律规定的民主议定原则，或者其所签合同内容违背多数村民意志，损害集体和村民利益为...
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【拆迁律师】买底楼送花园，交付后强拆，买受人的利益谁来维护？今日（3月26日）上午，成都海伦春天的业主刘女士在业主微信群里看到了一条消息，便匆匆赶往自家还未入住的新家。当赶到自家门口时，眼前的景象让她惊呆了，原本交付时的花园围墙，现在只剩下了断壁残垣。同小区的叠拼业主都发生了相同的情况，“开发商称我们一二楼住户的花园围墙属于违建，所以才会被拆除。”刘女士说到，可让她感到气愤和不解的是，院子明明是他花钱买下的，而且交付时就是已经建好的，怎么会成了违建？令人无奈的是，截止发稿，海伦堡方面仍然未有负责人出面沟通处理此事。我们先来看一看最高法院的（2018）最高法行申2376号的观点，行政机关在处理违法建筑的法律关系中,应当针对不同情况进行相应的处置，主要分为两种情况：一是，对于正在进行建设的违法建筑，可对违法建设者予以处罚。二是，对于违法建筑已经建成多年并已出售的情况,由于行政机关实施强制拆除时已经产生了新的权利人,即除了违法建筑的建设者外还有违法建筑的实际居住、使用人。因此，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。买受人具有利害关系，可以起诉《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五...
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