对于国有土地上房屋征收的相关法律规定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。另《条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。又《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。由上可以明确的是，《条例》所指被征收人，通常是指被征收拆迁房屋的所有权人，补偿对象根据补偿项目的不同分别为对应的权利人。对于集体土地上房屋拆迁的相关规定：除《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关原则性规定外，集体土地上房屋拆迁的主要法律依据散见于各地地方政府制定的地方性法规，在此我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例进行说明。《办法》第三条第二款规定，本办法所称被拆迁人是指对被...
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。由上规定可知，原则上，国有土地上房屋征收拆迁时，被拆迁人能够获得拆迁补偿主要由被拆迁房屋价值补偿、过渡安置补偿和停产停业损失补偿，以及市、县级人民政府制定的补助奖励费等几大项组成。对于很多酒店、饭店和商超企业来说，其房屋价值的大头不仅在于房屋建筑本身，在装修这一项上的投入也是不可小觑的。不少处在寸土寸金的商圈核心的酒店、饭店等虽然面积规模较小，但内部装修装饰价值却很高，其中很多装潢装饰在拆迁时是无法带走继续使用的，那么在进行价值评估时，能否对这一项进行合理评估并给出足额拆迁补偿，对被拆迁企业最终能够获得的拆迁补偿数额的影响也是非常大的，企业主万万不能忽略。对于过渡安置补偿和停产停业损失补偿部分，拆迁方和企业主都要充分考虑到以下三个重要方面。其一，这类具有商铺、服务性质的经营用房一旦遇到拆迁，受到影响的不仅是店面和企业本身，因拆迁而面临停工乃至失业问题的员工的安置和补助问题也必须慎重考虑。其二，这类企业的商业价值属性很高，经营收入来源主要是流动性很强的消费者，其所处的地段和关停的时间段不同，直接影响...
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行政复议实质上是公民对行政机关具体行政行为不服时可以寻求权利救济的途径。在征地拆迁维权过程中，包括但不限于以下情况中，被拆迁人可以通过行政复议申请维权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条的规定内容，被征收人对市县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议。另根据《条例》第二十六条及第二十八条的规定，被征收人对补偿决定的不服的，也可以通过申请行政复议提出异议并阻延强制执行（司法强拆）的发生。对于集体土地上房屋征收，目前没有统一的规定。另拆迁律师需要特别指出的是，对于集体土地征收过程中被征地农村集体经济组织、农民以及其他权利人对征地补偿标准有争议的，可以申请批准征收土地的人民政府裁决，实践中由于地方相关规定的失效，通常适用行政复议程序，也可以直接理解为通过复议进行权利救济。（采晴整理）
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根据《农村土地承包法》第三条第一款规定，我国实行农村土地承包经营制度。简单来说，对于适合采取家庭承包方式的集体土地，如耕地、林地、草地等，由集体经济组织或村委会发包给集体经济组织成员，对于不适宜采取家庭承包方式的“四荒地”可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。依法承包土地的承包方享有所承包土地的使用、收益和土地承包经营权流转等法律、行政法规规定的用益权利。农户取得承包地后，可以在承包期内，在不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，通过平等协商的方式自愿、有偿地对土地承包经营权依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行流转。在依法签订书面合同，并根据流转方式的不同经发包方同意或报发包方备案后，将土地转让、出租、互换或采取其他合法方式进行流转，是受法律保护的。在以上法律规定要求下以出租方式将土地（承包经营权）流转给其他人，是正常的集体土地租用形式。（采晴整理）
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《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。又根据《土地管理安法》的相关规定可以明确，宅基地并非严格不可转让，宅基地可以在本集体经济组织成员之间依法通过买卖、出租等方式流转。也就是说，如果被拆迁人属于宅基地所在集体经济组织成员，其通过受让方式取得宅基地（房屋）的，相应的土地房屋权利受到法律的认可和保护，宅基地被征收拆迁时可以取得相应的补偿。拆迁律师要特别提醒农民朋友们注意两点，根据《土地管理法》第六十二条第一、第四款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由于宅基地相关法律法规多散见于各部法律及地方法规和部门规范性文件等中，相对缺乏系统性，因此对于被拆迁人来说总结和参考的难度较大，往往需要借助专业人士的帮助。拆迁律师希望能通过对相关争议和问题的整理和解答，给更多被拆迁人带来帮助。（采晴整理）
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《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条款用八个字概括，即“承租人优先购买权”。用通俗易懂的话解释，就是指在房主对外出售房屋时，承租人基于租赁合同，同等条件下享有优于其他人购买的权利。但是，由于历史政策原因，目前在各大城市住房中还存在着大量的公房。那么，公房承租人是否同样适用上述规定，在公房出售时天然享有优先购买权呢？可从以下两方面为进行分析：1.“承租人优先购买权”出现在《合同法》第十三章“租赁合同”中，笔者认为，《合同法》调整的是平等主体之间的商品交换关系，租赁合同指的是平等主体之间的租赁合同。而公房租赁的双方，一方是地方政府或国有企、事业单位，另一方是老百姓、单位职工，他们之间应该是管理和被管理、领导和被领导的关系，绝非平等主体之间的民事法律关系。2.《合同法》第230条规定的出卖房屋是指社会上正常的房产买卖交易。但是，公房出卖价格基本都是按照房改政策，结合成本价、工龄等因素进行综合考量后制定的，价格不由市场供应关系决定，销售对象也是有限制的。综上，笔者认为，《合同法》中的租赁双方是平等主体之间的租赁关系，房屋买卖是按照市场价格进行的交易，此时的“承租人优先购买权”是商业行为中的优先。但是，公房承租及房改房买卖不是商业行为，而是政策性出卖，不在《合同法》调整范围之内，因此，承租人无法享有...
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一、赔偿义务机关多久作出决定？赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内，作出是否赔偿的决定。赔偿义务机关作出赔偿决定，应当充分听取赔偿请求人的意见，并可以与赔偿请求人就赔偿方式、赔偿项目和赔偿数额依照《国家赔偿法》第四章的规定进行协商。赔偿义务机关决定赔偿的，应当制作赔偿决定书，并自作出决定之日起十日内送达赔偿请求人。赔偿义务机关决定不予赔偿的，应当自作出决定之日起十日内书面通知赔偿请求人，并说明不予赔偿的理由。二、赔偿义务机关作出决定后，申请人如何救济？根据《国家赔偿法》的规定，在以下三种情况下，申请人均可向人民法院提起诉讼：（1）赔偿义务机关在规定期限内（2个月）未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。（2）赔偿义务机关作出不予赔偿的决定的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出不予赔偿决定之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。（3）赔偿义务机关作出赔偿决定，但赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿决定之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。三、律师提示：一旦违法强拆发生了，被拆迁人一定要迅速提出赔偿申请。此外，《国家赔偿法》第15条规定：人民法院审理行政赔偿案件，赔偿请求人和赔偿义务机关对自己提出的主张，应当提供证据。为此，被征收人最好能事先对房屋装修、家中财物等情况进行清点，并拍照录像后保存，以防在房屋...
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一、法律术语“风险代理”之先打官司后付费民众提出的先打官司后付费就是法律层面的风险代理，所谓的风险代理是指在案件执行后，委托人按照执行到位债权的一定比例付给代理人作为报酬，若败诉或执行不能，代理人将得不到回报；若执行到位，被代理人按照约定的高额比例支付给代理人。因为这种方式对委托人和代理人都具有一定的风险，所以称之为“风险代理”。二、风险代理的“风险”在哪里听了对“风险代理”的解释，民众心里可能会犯嘀咕不就是怕打不赢官司拿不到钱吗？如果您仅仅这样想，就简单了。“风险”主要表现在如下方面：一是正如您想的律师打不赢官司拿不到钱，但您忽略了打赢也可能拿不到钱的风险；二是“风险代理”对被征收人也有风险，如果律师一分钱都没有拿您的对于最后的结果您也不能说什么，毕竟您什么都没有付出，如果最后您的补偿额并没有提高，律师费相当于您可能损失的补偿额可能微不足道，如果您对该解释仍然不能够心悦诚服，请接着往下看。三、民告官“风险代理”是违法的根据《律师服务收费管理办法》的第十一条规定：“下列案件不可适用风险代理：（一）婚姻、继承案件；（二）请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；（三）请求给付赡养费、抚养费、抚恤金、救济金、工商赔偿的；（四）请求支付劳动报酬的等。”第十二条规定：“禁止刑事诉讼案件、行政诉讼案件、国家赔偿案件以及群体性诉讼案件实行风险代理。”因为征收方是政府，告政府属于行政诉讼案件，...
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什么是村委会？《宪法》第一百一十一条第一款规定，城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。居民委员会、村民委员会同基层政权的相互关系由法律规定。根据上述规定可知，村民委员会简称“村委会”，它并不是一级政府机关，而是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，不享有行政部门的公权力。 村委会的权利和义务是什么？《宪法》第一百一十一条第二款规定，居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议。根据本条规定可知，村委会主要办理本村的公共事务和公益事业，负责调解村内矛盾和纠纷，协助维护村部治安，同时可以向人民政府反映村民的意见、要求和提出自己的建议。《村民委员会组织法》第五条规定，乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项。村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。根据本条可知，村委会协助基层政府工作，基层政府指导、支持、帮助村委会，但不得干涉依法属于村民自治的事务。村委会可以征收本村村民的土地吗？根据《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前...
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（一）申请信息公开保护知情权期限法律赋予被征收人知情权。职权机关在征收时应当公开关于征收决定、征收批文以及补偿安置方案等文件，对于不主动公开文件，被征收人可以向相关部门申请公开。同时，根据《信息公开条例》第二十四条可知，行政部门在收到政府信息公开申请时，能够当场予以答复的，应当当场答复；若不能当场答复则应当自收到申请之日起15个工作日内予以回复，若需延长答复期限，应当经相关机构负责人同意，并告知申请人，延长期限不得超过15个工作日。对于职能机关在法定期限内应当公开却不予公开或逾期公开的行为，应追究职能机关的相关责任。（二）行使参与权期限法律赋予被征收人充分的参与权和表达意见的权利，其中集体土地征地报批后的听证程序以及国有土地上房屋征收评估异议均是被征收人行使参与权的重要体现。在集体土地征地报批后，村委会、村民以及其他权利人对于征地补偿安置方案有相关异议的，可自公告张贴之日起10日内向市、县级国土资源局提出听证申请。对于国有土地上房屋征收，若被征收人对评估结果有异议，则应当根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，在收到评估报告之日起10天内，向评估机构申请复核；若对复核结果存在异议，则应当自收到复核结果之日起10天内，向评估专家委员会申请鉴定。（三）行政复议救济期限根据《行政复议法》第九条可知，被征收人自知道自己的合法权益受到具体行政行为侵害时，可以自知道该行为之日起60日内提...
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