根据《征收条例》第26条的规定，如果存在下列情况之一，征收方会作出《房屋征收补偿决定》。一是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限之内达不成补偿协议。例如征收方提出的补偿标准明显不合理，被征收人不愿在补偿协议上签字，则征收方会作出《补偿决定》。二是被征收房屋的所有权人不明确。由于被征收房屋的所有权人不明确，无法就补偿事项进行协商，为了避免影响整个征收补偿工作的进程，在此种情况下房屋征收部门也可报请市、县级人民政府作出补偿决定。此处的“所有权人不明确”在实践中一般包括以下几种情况：（1）个别房屋未进行产权登记，根据相关的权属资料无法查证所有权人；（2）房屋所有权归属存在争议，目前仍在争议期；（3）法律上所有权明晰，但所有权人下落不明。如果出现上述两种情况，按照《征收条例》第26条的规定，则应当由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。一般而言《补偿决定》应当包括以下几项内容，其中，第（3）项是主要内容，也是《征收条例》明确规定的内容。（1）征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置；（2）争议的主要事实及理由；（3）补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。（4）补偿决定的依据、理由...
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2019
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根据《民法总则》第十三条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。第十四条规定，自然人的民事权利能力一律平等。自然人的民事权利能力是指自然人依法取得享有民事权利、承担民事义务的资格。它是自然人参加民事法律关系，享有民事权利、承担民事义务的法律依据，也是自然人享有民事主体资格的前提条件。依该条规定，自然人从出生之日起即取得民事权利能力，依法享有相应的民事权利，承担一定的民事义务。而出生时间的确定，根据《民法总则》第十五条规定，自然人的出生时间和死亡时间，以出生证明、死亡证明记载的时间为准；没有出生证明、死亡证明的，以户籍登记或者其他有效身份登记记载的时间为准。有其他证据足以推翻以上记载时间的，以该证据证明的时间为准。可知，若在征拆期间，被征拆人有小孩出生的话，则孩子自出生之日起即享有民事权利能力，依法应当属于被安置的人口。反过来说，若被征拆人在征拆期间死亡的，则被征拆人的民事权利能力终止，其不再享有民事权利，也无需承担民事义务，因而死亡的被征拆人在进行征拆补偿计算时，是不应该作为被安置人员的。同时，需要说明的是，根据不同省、市、县的规定，国有土地的房屋征收补偿款主要是根据被征收房屋的市场价格来确定的，跟安置人口数量没有必然联系；而农村宅基地房屋拆迁的补偿价值是由所在地的市、县政府根据具体情况来确定的，既可能是根据房屋面积，也可能是根据安置人口...
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2019
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《补偿决定》送达被征收人后，即产生如下法律后果：一是若《补偿决定》载明了“告知被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限”，也即告知了被征收人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议、行政诉讼的期限，则被征收人申请行政复议、提起行政诉讼的期限开始起算。二是根据《征收条例》第28条的规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”也即，如果被征收人出现“三不”的情形，即“不复议、不诉讼、不搬迁”，则政府可申请“司法强拆”。因此某种意义上来说《补偿决定》已经是强拆的早期信号了。当然，这并不意味这收到《补偿决定》被征收人的房子就保不住了，也不是说被征收人对此无计可施了。相反，被征收人大可不必慌张，法律也为被征收人规定了相应的救济途径。具体而言，如果对《补偿决定》不满，被征收人一定要在下列期限内依法启动法律程序。第一，被征收人可以选择申请行政复议。具体而言，被征收人对市县级人民政府作出的房屋征收补偿决定不服的，可以依法在知道作出具体行政行为之日起60日内，向作出房屋征收补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议；第二，被征收人也可以选择直接提起行政诉讼。具体而言，被征收人对市县级人民政府作出的房屋征收补偿决定不服的，可以依法在知道作出具体行政行为之日...
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一、土地流转五大“骗局”：骗局一：先种植，待收成之后再付租金在现实生活当中，这点也是比较常见的。一些种植户往往会以自己的手头紧为借口，与农民商量到农作物收成之后再付租金。骗局二：流转土地骗取补贴近几年国家为了鼓励农业的规模化生产，补贴政策越来越向种粮大户倾斜，而流转的土地也能够领取到补贴，于是有些人从中发现了“商机”。他们通过流转部分土地，虚报耕种面积来骗取补贴。流转的土地根本不耕种，等到补贴到手了就直接退还，或者撂荒。骗局三：流转土地收不到租金很多农民在流转土地时只是口头协议，没有签订合同，导致土地流转后承租者直接跑路，租金收不到的现象屡次发生。还有些承租者虽然签订了合同，但没有一次性付清租金，之后不遵守合同中的承诺，拖欠农户租金，甚至有些承租者因为自己不挣钱而付不起租金，这些现象都让农户们遭受了严重的损失。骗局四：以流转的名义圈占土地土地流转明确规定流转的土地只能用于农业生产，但实际的情况却是有些企业或个人打着土地流转的幌子大量圈占农民土地，有些甚至将土地用来建设厂房，改变了土地的性质，这种行为严重损害了农民的利益，是违法的，应当被严惩。骗局五：地界丢失经营主体流转土地，肯定要规模经营，打掉田埂是合情合理的，但对农民来说，如果没有经过确权，可能若干年后，自己的田块在哪里，或许难以找到。二、如何防治骗局呢?1、充分知情的前提下才能流转土地不要因为熟人牵线就盲目把地租出去，对租地人...
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2018年2月，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》(以下简称《行诉解释》)应运而生，该解释的许多规定，对处理和化解征收拆迁等纠纷提供了针对性、操作性更强的依据，为法官正确适用法律提供了系统化指南。鉴于《行诉解释》体系庞杂，涉及问题点众多，本文重点结合征收拆迁案件，就该解释一些新规定的适用问题提出一孔之见，旨在突出和强调在审理征收拆迁案件时对该解释的关注点，为相关司法实践提供参考和建议。主要围绕立案和受理、审理和判决、证据规则、执行四大问题展开。现行《行政诉讼法》第12条第5、7、11项分别将“征收、征用决定及其补偿决定”“侵犯农村土地承包权、农村土地经营权”以及“土地房屋征收补偿协议”明确规定为行政诉讼受案范围，凸显了征收拆迁活动所涉及的最广泛的行政活动形态或权利影响状态，较之于1989年行政诉讼法是一大突破。同时，该条其它项所列举的行政处罚、行政强制、行政许可、行政确权、履行法定职责(行政不作为)等情形，在征收拆迁活动中都能找出相应的表现形式，如责令限期拆除处罚决定、不动产权属争议及颁证行为、强制拆除行为，等等。此外，行政诉讼法还将规范性文件一并审查、相关民事争议一并审理纳入行政诉讼受案范围，且保护领域扩大至人身权、财产权以外的“等合法权益”(如知情权)。但是，这种扩大受案范围的趋势并非漫无边际。从立法科学性、诉讼经济等角度考量，并非所有行政行为均需由法院...
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2019
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一、申请政府信息公开的要求《政府信息公开条例》第二十条的相关内容对申请政府信息的申请人进行了相关要求，申请人需要以书面形式向政府递交相关的信息公开申请书，申请书中应包括：（1）申请人的姓名或者名称、联系方式；（2）申请公开的政府信息的形式要求；（3）申请公开的政府信息的内容描述。对于申请人采用书面形式确实存在困难的，可以口头提出申请，由受理该申请的行政机关代为填写政府信息公开申请。二、申请信息公开的对象政府信息，指的是行政机关在履行自身职责时，制作或获取的相关信息，且该类信息需要以一定的形式进行记录或保存。根据《政府信息公开条例》第十三条的相关规定，公民、法人或其他组织，由于自身生产、生活或科研的需要，可以向国务院部门、地方各级人民政府以及县级以上人民政府部门申请获取相关的政府信息。由此可见申请人可向国务院部门、地方各级人民政府以及县级以上人民政府部门申请信息公开。同时，根据该条例第十七条可知，行政部门遵守“谁制作谁公开、谁保存谁公开”的原则开展政府信息公开工作。因而申请人在申请信息公开时，应当向作出该行政行为或保存该信息的行政机关申请公开。三、行政机关拒绝信息公开，申请人的救济方式在实践中，经常有征收方和被申请的行政机关联手阻挠信息公开，申请人的申请被各种理由拒绝的情形出现。此时申请人应当及时拿起法律武器进行维权。根据《政府信息公开条例》第三十三条的相关规定，若申请人认为应当进行...
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2019
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首先，当事人应当自行了解，自己家的房屋是否真的是违建。违法建筑指的是在城市的建设规划中，未经规划、土地主管部门的批准，没有取得建设工程规划许可证或违反相关规定擅自建设的建筑物、构筑物。违建主要包括以下的四种类型:即(1)没有申请或申请未获批准，没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的建筑;(2)更改使用性质的建筑;(3)擅自将临时建筑建设成永久性建筑;(4)未按照建设工程规划许可证的规定建成的建筑。在违建认定之前相关行政部门应当依法调查未登记房屋的建造时间、地点、面积、用途、所有权人等相关信息，并告知当事人，向其依法送达《认定决定告知书》。行政相关部门根据调查的结果作出载明违法事实、法律依据以及当事人不服相关决定的救济途径和期限的行政决定书，并将行政决定书在作出后七日内向当事人送达。同时，根据《行政处罚法》第二十九条的相关规定可知，违法行为在二年内没有被发现的，将不再给予其行政处罚。该条款规定的期限主要是从违法行为之日起开始计算;违法行为如果是连续或者继续的状态，则从行为终止之日起开始计算。很多人根据以上条款，认为违法建筑在超过两年后，就不应当对其进行处罚，就可以在拆迁过程中认定为合法建筑，获得相应补偿了，这种说法是错误的。对于违建而言，不论经历多长时间，都不能将其认定为合法。违法建筑是一个稳定持续，一直存在的状态，对于违反《城乡规划法》、《土地管理法》以及《建设法》相关规...
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现在，很多人都喜欢在城市买一套房，然后还要把自家的宅基地盖上房屋，而在县城买房时，都会使用公积金贷款，那农村建房可以使用公积金贷款吗?怎么贷?一、农村自建房可以提取公积金吗?在农村盖房申请提取公积金是可以的，但是首先必须确认的是农村建房的宅基地是在本人或者是配偶名下的，提取公积金时，需要提供农村建房的规划许可证、房管部门宅基地批复或允许建房的相关证明文件、购买建材及其他建房施工费用的发票。需要将本人的身份为委托给单位公积金的办理人员，经由单位经办人到缴存住房公积金的管理部门申请提取公积金即可。具体要求：需提供建房者所在乡、镇一级或乡、镇以上的规划许可证、宅基地审批证明、建房许可证等证明材料，同时公积金的提取额度由购买建材以及建房过程中的施工费用的发票来确定。二、农村自建房可以公积金贷款吗?农村自建房是不可以办理公积金贷款的。根据相关政策的规定，农村宅基地建房、集体土地建房不具备担保、抵押的资格，所以不能办理公积金贷款。公积金贷款只能用于出让土地的贷款，宅基地和集体土地，村民只有使用权，没有所有权，不能办理抵押手续，所以不可以办理公积金贷款。综上所述，想回农村老家盖房，办理公积金贷款是行不通的。如果你想回老家盖房，又苦于手头上没有太多的资金，可以提供公积金用于购买建材、施工、建房子。（来源：住宅在线）（采晴整理）
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关于集体土地的范围的法律规定，主要有：（一）《土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。（二）《确定土地所有权和使用权的若干规定》第三章规定了集体土地的所有权，同时也是运用排除条款进行规定，即除该规定第二章规定的属于国有土地的，便属于集体土地。国有土地的使用权非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用国有土地条件的，都可以使用国有土地。但是集体土地使用权的主体为特殊主体，主要为农村集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织。只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。也正因此，城市市民是不允许到村子里购置房产的，宅基地的流转也是严格受限的。拆迁律师最后想提示大家的是，尽管国有土地与集体土地在法律上有明确的划分，但是法律总是有相应的兜底条款以及比较模糊的地带。在现实操作中，总会出现难以区分的情况。而征收方为了最大限度的控制补偿成本，有时会故意模糊待征收地块的土地权属性质，甚至动用集体土地征收的程序来征收国有土地上房屋，进而实现降低补偿数额的目的。在遇到模棱两可的情形时，被征收人可以向有关部门申请信息公开，明确土地性质和使用现状。因为在征收的过程中补偿标准、征收程序等是不同的，国有土地与集体土地在补偿数额上差距还是很...
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一、身份证、房产证、土地使用证等权属证书要带齐：首先，如果被征收人要进入法院开庭的话，身份证是必须要带的，不然法庭很可能因为没有身份证件而拒绝被征收人进入。其次，被征收人在开庭前一天一定要将材料全部整理检查一遍，包括房屋产权证、土地使用证或者其他跟被征收房屋有关的权属证明文件，因为一般情况下，律师是不保管这些权属证明原件的，而法院开庭过程中很可能是需要提交这些权属证明的。如果被征收人在庭审过程中提交不了这些材料，法官不能据此判断事情真相的话，则可能对被征收人来说是非常不利的。二、严禁迟到、早退、拍照、录音及其他可能扰乱法庭秩序的行为：法庭是一个庄严、肃穆的地方，不是随便的地方。被征收人在开庭的整个过程中都必须要尊重法官，遵守法庭的秩序。一般而言，被征收人作为诉讼的当事人一方，应当在公告的开庭时间前三十分钟内到达法院，并按照要求接受安检，然后等待进入法庭。等到书记员或者是法庭助理到达庭审现场，被征收人就可以进入法庭，然后坐在自己的位置。其次，拍照、录音、录像，到处走动，发出声响等都是法庭过程中严禁的行为，如果被征收人在法庭上出现了这些行为，很可能会被法官“请”出去，这将给法官留下非常不好的印象，对律师的陈诉也会造成干扰，非常不利于被征收人维护自己的权利。三、积极配合代理律师的陈诉、发言，信任律师：被征收人在庭审过程中并不是不需要发言的，有些情况下，被征收人如果能够配合律师发言，将会收...
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