一、完善补偿方案，辖区政府负责：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》、《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》多部法律、规定的出台，在实践中，各级国土资源部门应从实际出发，维护被征迁民众的切实利益，落实征地拆迁的一系列规章。要由国土资源部门的领导负责，配合政府及发展和改革部门、住房和城乡建设等有关部门，从当地实际出发，完善征地拆迁补偿安置的政策。由市、县政府对辖区内的征地拆迁管理工作负总责，加强辖区内征地拆迁工作的监督与指导。二、满足合理要求，补偿足额到位：国土资源部于2010年发布的国土资发〔2010〕96号《关于进一步做好征地管理工作的通知》，该通知中对提高征地补偿标准、采取多元安置途径、做好农民房屋拆迁补偿安置工作、规范征地程序等提出了明确要求，要求各级国土资源部门在征地拆迁中要依据该通知严格执行，加强对征地拆迁工作的管理。在进行征地拆迁过程中，必须在人民政府的统一领导下依法规范进行。对拆迁农民的房屋要根据当地经济水平等实际情况，因地制宜地采取拆迁安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式，妥善解决农户的生产生活用房问题。要严格履行规定程序，征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。对群众所提的意见要做好疏导工作，不得强行实施征地拆迁；群众的合理要求，必须妥善解决。征地经依法批准后，要确保...
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2019
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在农村自建房和城市一样也是需要办理土地证的。那么农村土地证怎么过户？费用是多少？需要哪些资料？我们都知道，土地证是土地者或者土地使用者，享有土地权或者使用权的法律依据。如果原土地证上土地的来源是转让的，就只要缴纳手续费。据了解，土地证过户费用是这样的：契税1.5%，印花税5‰，如果是从中介买房，需付给中介代理费1%，另外如果需要贷款，还要支付银行的贷款费用，包括律师费评估费等。领取房产证以后办理土地证，如果土地是划拨的，还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%)，若土地是转让的，就不须缴纳，此外都是零星费用。土地证属于宅基地使用证，可以进行买卖和过户，那么，在具体操作过程中需要注意的是，买卖双方是一个村集体户籍，双方一起到该土地所属村委会，找管事的，咨询办理土地使用权过户手续。在村委会同意，以及配合办理过户前提，就可以办理受让方姓名土地使用证，注销之前的老土地证。不是一个村的户籍，办理不成。农村土地不对外人，只在本村集体户籍人士之间转让。在办理土地证过户时需要携带现房主身份证、房产证、契税发票以上材料原件及复印件各一份，如原房主已办理土地证携带土地证原件，如原房主未办理土地证还需到房产交易中心七楼档案室调取原房主的房改价格审查表一份，按照契税发票上的计税金额的1%收取土地出让。集体土地证过户费用是多少？1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。2、第一次...
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2019
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《国土资源部、农业部关于搞好农用地管理促进农业生产结构调整工作的通知》指出，农民可以在耕地包括基本农田上调整种植业生产格局，发展油料、瓜菜、花木、桑茶、特产产品和其他经济作物，可以将生产能力低、生产条件差的一般耕地改为草场，建造临时畜牧场和饲养场，发展畜牧业；也可以在基本农田保护区外的农用地挖塘发展水产养殖和种植多年生木本果树等经济作物。因此，花卉苗木是可以种植的，但要注意保护土地。《基本农田保护条例》第17条规定，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。《土地管理法》第36条也明确规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。因此是不能种植果树的。菱藕属于水生农作物，菱藕种植是在种植业范围之内的。在基本农田上开展生产经营活动以不破坏耕作层为底线。由于土壤耕作层养分含量比较丰富，是作物高产的最基本条件，且形成时间长，具有一定的不可再生性，因此要特别注意保护土壤耕作层不受破坏。可见，是否对土壤的耕作层产生破坏是判断某项生产经营活动能否在基本农田上开展的一项重要标准。《土地管理法》《基本农田保护条例》也都规定禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，原因就在于发展林果业和挖塘养鱼会破坏土壤的耕作层，恢复耕种十分困难。况且养鱼已经突破了种植业范围，更是被明令禁止。如果承办方在种植菱藕的过程中能够保持耕作层不动，不破坏土壤耕作力，则可以种植。（采晴整理）
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2019
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1、根据《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。2、《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。3、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过'以租代征'等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过'以租代征...
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2019
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空地面积要给予补偿：虽然颁布了最新的《不动产登记暂行条例》，但是涉及到拆迁的房屋则很有可能并没有按照新规定更换证件。在新规定之前，发放房屋产权证的形式有两种：一是颁发房屋权属证书，在该证中将房屋的建筑面积、占地面积以及批准使用的土地面积均予以注明；第二是颁发房屋权属证书和土地使用权证，在房屋权属证书中载明建筑面积和占地面积，其次在土地使用权证中载明批准使用的土地面积。其次在《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中提到：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”按照最高法做出的司法解释来说，在国有土地上房屋征收中，应当将被征收人合法使用的国有土地院落以及空地纳入到补偿的范围之内，并且也要按照处收时房地产市场价给予补偿。如果征收方并没有将这些给予补偿的话，就可以仅凭以上这条规定，被征收人可直接作为主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。（采晴整理）
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2019
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在征地拆迁中，企业拆迁属于较为特殊的一类，往往涉及金额大，涉及补偿项多，违法征收的花样也较多。而企业拆迁补偿是否公平合理，又会直接影响到企业以后的发展。比如有的企业在征收中，就越拆越小。对于咱们企业和企业主来说，如何应对企业拆迁，是征收当中的一道难题。 在遇到企业拆迁时，企业主往往想知道该做好哪些拆迁准备工作、补偿项目有哪些、拆迁评估方法和步骤有什么、停产停业损失补偿如何计算、遣散员工该如何补偿、补偿款是否需要缴税等一系列问题。 今天万典拆迁律师团就为大家整理了在企业拆迁中常见的十个问题，希望能够帮助到广大企业和企业主找到正确的应对拆迁的方法，维护企业的合法权益。 一问：企业拆迁前应该做哪些准备工作? 1、整理企业财产清单 财产清单主要包括土地、房屋、设备等等，整理这个清单的主要目的，是让我们做到心中有数，可以客观评估企业资产的价值。 2、准备材料清单 材料清单主要有被拆迁企业土地、房屋相关的各种证件，企业营业执照、纳税凭证、经营过程中签订的各种协议等等，这些材料已有的要保存好，列好清单，没有但重要的应尽量想办法解决。 3、了解拆迁项目 很多企业经营者面对拆迁一头雾水，对拆迁项目不了解，对拆迁方的进度、补偿态度等等知之甚少，拆迁主体是谁，规划的目的是什么等，只有了解项目，才能制定出相对的补偿计划。 二问：企业拆迁补偿项目包括哪些? 企业拆迁的补偿项目主要包括以...
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2019
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根据《村民委员会组织法》第二条规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。也就是说，村委会并不是基层政府，也没有行政管理权力。村委会只是村民选举出的代表，在村民自治范围内组织带领村民进行自治活动、处理自治事项、完成服务和调解工作、推进本集体经济组织的生产经济建设、管理本村集团以经济组织集体所有的土地财产、协助人民政府开展工作、依法组织村民会议制定自治章程，并向村民公开涉及村民利益的各项村务管理事项等。反过来说，村委会的权力实际上更是直接来自于村民的权利让渡，它的权力更多地体现在协调工作和整合村民集体意见上，它的管理属性不应强于服务属性，拆迁征地过程中更没有权力不经村民会议或村民代表会议就直接代表村民自行作出各项决定。（采晴整理）
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2019
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《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。另结合《土地管理法》第二十一条有关土地利用总体规划审批分级相关规定，农用地审批手续的审批权限依项目规模性质等划分，归国务院，省、自治区、直辖市人民政府等所有。根据《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，...
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根据《城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通常情况下，个人购置房产时就因房屋所有权的变更转让依法取得了房屋所在国有土地的使用权。除土地使用权到期或国家实施土地征收时依法定程序收回房屋所在国有土地的使用权外，房屋所有权人就该是房屋所在国有土地的唯一合法使用权人。但在处理大量征地拆迁维权案件的过程中，拆迁律师遇到一类典型的“一地二主”式的案情，即被拆迁人的房屋所在国有土地未经征收时，就已经被地方政府通过招拍挂方式出让给了第三人。同一块国有土地，却有两个不同的使用权人，这显然是不符合相关土地法律规定也不符合常理的，更是对个人房主合法土地权利的藐视和侵害。根据现行《土地管理法》第十三条的规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。又根据《土地登记规则》的相关规定，已存在使用权人的土地，出让期满时原土地使用者须在法律规定期限内持原土地证书申请办理国有土地使用权注销登记。据此，如我们上文所述，出让未注销前证、原使用权未灭失的有主国有土地，导致“一地二主”，这当然是典型的土地违法行为。《土地监察暂行规定》第四条规定，国家土地管理局主管全国土地监察工作。 县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内土地监察工作。 乡(镇)人民政府负责本...
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提起行政赔偿：及时委托专业拆迁律师，让律师通过调查确定情况之后提起行政赔偿诉讼。根据《国家赔偿法》的相关规定，行政机关及其工作人员违法征收、征用侵犯公民合法财产权的，受害人有获得赔偿的权利。要求赔偿时，既可以先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。先向赔偿义务机关提出的，赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内，作出是否赔偿的决定。赔偿义务机关应当充分听取赔偿请求人的意见，并可以与赔偿请求人就赔偿方式、赔偿项目和赔偿数额等问题进行协商；义务机关逾期不予赔偿的，或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，可以自期间届满之日起三个月内向人民法院提起诉讼。赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自国家及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算。行政赔偿范围的确定：《国家赔偿法》第三十六条对赔偿范围问题作出规定。房屋被强拆后，返还财产和恢复原状都因房屋灭失而成为不可能。因此对强拆房屋的赔偿方式主要是给付赔偿金。赔偿金的数额应当按照直接损失计算。实践中，法院多将“直接损失”理解为被侵害财产的标的物价值，忽略了附着在该标的物上的其他价值损失。按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十七条的规定，征收房屋的补偿除被征收房屋的价值外，还包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿，以及对被征收人的补助和奖励。上述补偿费用都应当属于违法拆迁造成的直接损失，违...
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