导读在征地拆迁类案件中，征收补偿决定是直接决定被征收人利益的核心文件，对它的救济也是整个征收补偿权利救济中的关键。当征收方作出的征收补偿决定不合理，极大地损害了被征收人的合法权益时，如果能通过法律途径使其撤销，就能为争取更加合理的补偿赢得进一步协商的空间。万典律师办理过多起此类案件，法院判决撤销征收补偿决定，为被征收人争取更加公平、合理的补偿创造了良好的条件。大多补偿决定撤销后，征收方为推进征收项目顺利进行，都会和被征收人进一步积极沟通协商，最终被征收人拿到了合理、满意的补偿，双方达成协议。以下列举两例，供大家参考。01【案例一】：“民告官”一审、二审全赢，拆迁户达成协议，获得补偿，圆满结案！当事人李xx、程xx代理律师冯凯 北京万典律师事务所律师郭士龙 北京万典律师事务所律师案件详情原告李xx、程xx系海南省三亚市xx区某村村民，在本村拥有合法宅基地和房屋，被告三亚市xx区人民政府于2017年5月10日作出《“阳光海岸”片区棚户区改造项目征收决定》（以下简称征收决定），决定征收三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目范围内的国有土地上的所有房屋，原告的宅基地和房屋在此次征收项目四至范围之内。原被告达成协议后，被告又否认了给予原告的补偿，2020年1月21日被告区政府对原告作出《三亚市xx区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下...
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我们知道，征收拆迁中有违法强拆，也有司法强拆。二者本质的区别就是有没有按照法律规定的程序来实行强拆行为。一、司法强拆的法律依据：1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。司法强拆必须同时满足三个前提条件：（1）被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;（2）被征收人在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日，行政诉讼的法定期限一般是6个月。（3）市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，并且人民法院已经做出了强制执行的行政裁定。也就是说，实施强拆必须经过法院的裁定。显然，强制执行是以作出补偿决定为前提，如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。相反的，补偿决定是直指司法强拆的，这就意味着被拆迁人如果还不满意补偿标准，不想被强拆的话，一定要警惕补偿决定的到来。当收到补偿决定时，应该要把握住自己的救济权利，及时申请行政复议或提起行政诉讼，法律程序的提起既能够有效制止司法强拆的启动与推进，也能够为大家继续争取补偿的提高创造机会。一旦被拆迁人错过了这个维权时间节点，后面就极有可能遭遇司法强拆，房子被合法地拆掉。反过来说，如果只满足前提条件中的任意一个条件，则行政机关就无权申请司法强拆。在实践中，一些征收方为了高效完成任务或节省拆迁成本，在未依法作出补偿决定...
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关于非法占地我国《宪法》第十条第二款规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”出于公共利益的征收是强制的，但依然要遵循合法、合理的原则，保护农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。我们此前介绍过土地征收中，非法占地的类型，包括未批先占、少批多占、以租代征、非法占用基本农田等等。《中华人民共和国土地管理法》规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。尽管法律上明令禁止非法占地行为，但在实践中，这种现象如今依然存在，遭受损失的，还是衣食住行都离不开土地的老百姓。万典律师就曾在山东滨州办理过一个非法占地的胜诉案例，因为此类案件在当地没有成功的先例，因此具有典型意义和开创意义，引起了广泛关注。既是对那些还在进行着的或是潜在的违法占地行为的警示，也给了深受其苦、有同样遭遇的老百姓以维权的信心。以下是该案件经过，供大家参考。【案件导读】山东省邹平市刘x等14位村民，因修高速公路自家土...
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北京万典律师事务所专业律师团队代理全国各地征地拆迁案件多年，今天盘点三例产生很大影响力的撤销征收决定的大案，都是非常经典的案例，供大家参考。01一、补偿不得低于“周边房地产的市场价格” ——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案【案件导读】国有土地房屋征收过程中对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼，人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合，一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销，以有力地维护人民群众的根本权益。【基本案情】2011年4月16日，泗水县人民政府作出《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发〔2011〕15号)，该行政行为包含泗水县考棚街、西关社区约900户农民集体土地上房屋征收范围还包含部分国有土地上的房屋。因拆迁补偿标准不合理、征收范围超越县政府审批权限(说明：依照法律规定拆迁补偿因参照周边房地产市场价格，征收集体土地上房屋由省级以上政府批准)但是泗水县的征收决定没有遵守这些法律规定。片区内王强、孔庆丰等17位拆迁户对此不服委托王卫洲律师及律师助理冯凯（现均执业于北京万典律师事务所）代为提起法律程序维护权益。【案件审理】行政复议：律师就泗水县人...
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在征地拆迁中，违法强拆的例子并不少见，万典律师多年来经办的征收拆迁类案件中，违法强拆的案子就占很大一部分。有的是强拆行为被及时制止了，损失不算太大，但大部分都是拆了一部分或者完全拆掉了，被拆迁人遭受了很大的损失。在这类强拆案件中，被非法拆除的不只是房屋，还包括房屋内的相关的财物来不及转移导致了一些损失。有的被拆迁人看房屋已经完全被拆掉了，没法恢复原状，心灰意冷，也不打算维权了，只能默默承受天大的损失，对于普通老百姓来说，这是比天塌下来还严重的打击。那么遭受强拆的这些损失还能追回来吗？谁来承担，如何赔偿？我们今天来探讨这个问题，希望那些遇到强拆遭受了损失的被拆迁人不要过早放弃维权，因为房屋不一定能恢复原状，但赔偿一分不能少。01强拆过程中造成的财产损失谁来赔偿？强拆房屋时，如果是合法强拆的，造成合法建筑部分损坏的，由强拆部门给予赔偿。如果非法强拆的，由强拆部门给予赔偿，包括被强拆的房屋和损坏房屋的补偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：(一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的;(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的;(三)违法征收、征用财产的;(四)造成财产损害的其他违法行为。第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益...
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导语我们常说要未雨绸缪、防患于未然，在征收拆迁中更是要如此。很多时候如果能在更早的时候预见到将来可能会面临到的问题而提前有所准备，可能会省去不少麻烦，少一些折腾。对被征收人来说，有一些比较基本的事情，比如提前补办缺失的证件，行政诉讼时提前确定好所用的资料、找准管辖的法院等，对维权都非常有帮助。01预先弥补房屋、土地的权利漏洞被征收人要做到居安思危，具有长远的眼光或者叫“预见性”。不要等到强拆的挖掘机开到家门口了，才想起来很多维权策略，那就叫远水解不了近渴。实践中，房屋、土地的权属状况是直接影响被征收人主体资格确定及补偿结果的重要因素之一。国有土地上的房屋，是否有产权证?集体土地，是否有地证?宅基地上的房屋，又是否有房证?《不动产登记暂行条例》施行后，房屋等建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权、宅基地使用权等是否进行了不动产权属登记并获取了统一的不动产权属证书或者登记证明?如果自己的不动产仍处于啥证都没有的状况，潜在的被征收人就该行动起来考虑为其补办证件了。尽管我们多次提到过，无证房并不一定是违建，实践中很多地方农村的房屋、土地仍处于长期无证状态，有的甚至连土地承包经营权的书面合同都没有，完全靠口头约定，这是历史原因造成的。从严格的法律意义上说，无证，不等于违法，更不等于丧失或影响补偿权益。但可以肯定的是，无证确实是一种并不理想的历史遗留状态，尽量实现“从无到有”，对于农民朋友而言有...
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相信不少被拆迁人在签订安置补偿协议时都吃过亏，要么是有些条约对自己不利，签字的时候没有发现，之后反应过来已经迟了；要么是没想到违约这回事，也没明确违约责任，所以出现十年八年等不来拆迁补偿款或安置房的情况，等等。万典律师根据多年办理拆迁类案件经的验，总结出以下五条被拆迁人经常会被坑的情况，大家在签订安置补偿协议时一定要注意防范这些风险。 01未与任何拆迁主体签订书面协议，或只是签了空白协议。很多被拆迁户来咨询万典律师时，说自己没有任何材料。有的被拆迁户甚至领了部分拆迁款，但是没有人跟他们签协议；有的被逼迫签了空白协议，但是具体协议内容一概不清楚。这是在签署拆迁安置协议时，常常会遇到的风险之一，该风险一方面因被拆迁户不懂法而起，另一方面因政府的强势或自身违法而生。因此，不签协议或逼迫被拆迁户签署空白协议，在协议履行过程中，尤其是对补偿款数额、安置房套数等问题上，都极容易产生纠纷。所以最基本的一点就是拆迁协议一定要落实到纸上，必须白纸黑字写得清清楚楚，口头承诺和空白协议皆不可信。02虽然签了拆迁安置协议，但是签订协议的双方主体并不适格。万典律师代理的多起非正规房屋征收项目中，诸多房地产开发商作为协议甲方与被拆迁户签署拆迁协议。这直接与拆迁相应法律法规相违背，也与合同相对方主体是否适格存在冲突。除了开发商作为合同甲方外，万典律师接受委托的案件中，还有政府设置的临时拆迁指挥部与被拆迁人签署的...
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所谓限期拆除通知，可能大家并不陌生，即使没有见过，字面意思也不难理解。比如在自己宅基地上盖房子，但建设时没有办理建设规划许可证、房屋实际建筑面积超过规划许可证记载面积、未变更土地性质在耕地上建造房屋等情况，房屋大多都是违法建设，就可能会受到行政机关下发的《限期拆除通知书》。所以很多人收到限期拆除通知一下子就慌了，很快就着手拆除房子了。万典律师要提醒大家，这时候不要自乱阵脚，限期拆除并不全都是合法的，如果能找到其违法点，也并不是非拆除不可。限期拆除对象只能是违法建筑限期拆除对象只能是违法建筑根据《行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。对此，我们可以知道：责令限期拆除决定书的拆除对象只能为“违法建筑”。也就是说只有在房屋被认定为违法建筑后，才能下达责令限期拆除的通知。换句话就是说如果被征收房屋是合法合理的，那么就没有被拆除的理由，自然也不会有责令限期拆除这回事。如何判断限期拆除决定是否合法01看制作主体《城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以...
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我们在之前的文章中也谈到过，在征地拆迁中，强制拆除并不全都是违法的，也有合法的，那就是司法强拆。即被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。简单来说就是指由法院作为强拆主体实施对公民房屋的拆除行为，既是司法强拆必然要遵守法律按照严格的法定流程来，一般要经历以下五个必不可少的流程：01第一步、被征收人收到下面两份文件，有可能触发申请司法强拆条件当被征收人收到《责令交地决定书》或是《房屋征收补偿决定书》时，房屋就有可能面临司法强拆，注意是可能，具体条件需要详读相关法律规定。⑴责令交地决定书《土地管理法实施条例》第45条规定：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。⑵房屋征收补偿决定公告《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条、第28条规定，征收当事人在签约期限内达不成补偿协议，相关部门会按照征收补偿方案作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。根据规定，在收到相关文件限期内，不予执行又不提起诉讼，就会触发司法强拆的申...
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现在农村实行的是一户一宅的政策。随着农村家庭人口的变动，很多农村家庭的居住面积，已经无法满足居住需求。而且，无论是年轻人，还是老人，为了避免矛盾，大多也都喜欢分开居住。这就涉及到一个分户和申请新的宅基地的问题。不少农村的朋友反映近几年农村宅基地难以审批，一托就是好几年。有些家庭一户住了十来口人，可以说是居住特别困难，孩子都长大了，连独立的房间都没有，完全可以满足“一户一宅”的条件了，但是却总是审批不通过，要求家庭成员分户，才能够申请宅基地；而去分户式则要求提供本人房产证。不禁气愤：如果我买得起房或者有房子还要分户申请宅基地干什么？不就是因为没有才来申请的么？就这样“申请宅基地要分户，而分户就要有房产”，迟迟办不下来，陷入了一个宅基地申请和分户怪圈。那么分户和宅基地申请具体需要满足哪些条件，二者是否有非常紧密的联系呢？今天就浅谈一下这个问题，可能各地政策规定还存在一些差别，仅供大家参考。01农村分户条件农村家庭分户必须坚持老有所养，户有所居的原则，按照子女数确定分户数，父母应与其中一子或招入赘婿的女儿合并为一户，原则上不得将父母单独分为一户。分户的子女必须达到法定婚年龄。分户后无它处集体土地上住房的，可以申请一处宅基地。具体来说，农村家庭以下情形可以分户：（1）家庭成员有兄弟2人以上或女儿招入赘婿户口已迁入女方家庭所在地（不含一女户招入赘婿）并满足法定结婚年龄的农村居民要求分户的，可...
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