在刚刚过去的五一小长假，河北省石家庄的一个县城，发生了已经令人震惊又愤怒的事情——种粮大户70亩麦田一夜间被毁。目前还没有官方报道详情经过，据目前已知的消息是开发商在“五一”假期前，利用夜色掩护触动铲车，把已经抽穗结粒的麦田整片铲毁，损毁的不仅是还有两个月就可以收获的小麦，还有农田里的浇灌设……现场没有监控，不知道是谁干的，农民绝望地伏在地头痛哭。农民半年辛苦付之东流，谁看了不气愤！目前这个事情已经立案，还在调查中。我们静待一个后续和说法。我们律所常年办理各类征收拆迁案件，看到这个事情，只能说是非常熟悉的手段了。夜间强行毁坏农作物的行为，这不是部分违法征收方的常规操作？在征地拆迁中，有些征收方违法强拆，就是趁着夜间实行的，这样能掩人耳目。这种的行为简直就是在违法的边缘疯狂试探！肆意毁坏耕地、触碰耕地红线是要承担后果的。2022中央一号文件：严守18亿亩耕地红线我们在之前的文章中也曾提到过，今年2月22日国家发布的2022中央一号文件，再次强调指出，牢牢守住保障国家粮食安全和不发生规模性返贫两条底线。其中在耕地建设保护方面，更是出台了一系列硬举措：严守18亿亩耕地红线，对耕地转为建设用地的要严格限制，严厉查处违规违法占用耕地从事非农建设的行为，等等国家这一系列的措施，说明了对农村基本农田加强保护的决心。2022年进本农田依然是征收方不能轻易触碰的红线，违法征收可能将受到更加严格的处罚...
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大家都知道，根据法律规定，现在农村实行的是“一户一宅”政策，这项政策基本符合农村的生活需求。一户通常指按公安局印发的户口本为依据，如果户口本上登记了4口人，那么这4口人就是一户，只能申请一处宅基地；一宅是指一处宅基地。遇到拆迁，很多地方也是按照“一户一宅”的原则进行拆迁补偿。但是在现实中，仍然存在“一户多宅”的情况，部分征收方忽略实际情况，对一户多宅的情况一刀切认定为违建，使得被征收人蒙受损失。拆迁方的这种做法是违法的，因为法律虽然规定“一户一宅”，但不是所有的“一户多宅”都是违建，应当分情况处理，一刀切的认定为违建，不符合法律的规定，也不符合农村实际生活情况。合法的一户多宅有哪些？对合法的一户多宅，多的宅基地是可以确权的。不过各地的政策不一样，各地区可能会存在差异。以下这些合法的一户多宅情况给大家参考：①因分户而产生的一户多宅比如一个家庭有多个子女，随着人口逐渐增多，原有住宅就不能满足他们的居住需求，就会重新选址进行建房。此时并没有进行分户，户口还是在一个户口本上，这样也就造成了一户多宅的情况。针对这类一户多宅，可以进行分户处理，把多出来的宅基地确权。还有就是达到分户条件，但是迟迟没有批下来的情况。现在建房子都是要先申请宅基地，只有审批过了才能建房子，那对于一些已经达到分户条件的农村居民，因为村集体的宅基地资源少等原因，在申请宅基地的时候迟迟批不下来的，这种情况下就可以和村里的其...
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棚户区改造、房屋拆迁、土地征收都关乎着被征收人的切身利益，只有依法征收、拆迁，被征收人的基本生活水平才会有所保障。不过实践过程中，在签订协议后且约定期限已届满时，被征收人是左等右等等不到自己的安置房或是补偿款，也就是说仍有征收方不按照拆迁协议里约定的时间支付被征收人补偿款或是交付安置房。那么遇到这种情况被拆迁人该怎么应对呢？相关法律规定：根据《行政诉讼法》的相关规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。安置补偿协议明确违约责任根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》可知，补偿安置协议的内容包括搬迁时间、补偿方式、补偿金额、支付期限、安置房的地点和面积、搬迁费、临时安置费等事项。如果有一方未按照合同约定履行，需明确是某一项没有履行还是全部没有履行，再去考虑救济过程中所应争取的利益有哪些。但不管是哪一项没有履行，另一方当事人均有权到人民法院提起行政诉讼，要求对方履行协议并承担违约责任或赔偿因此遭受的损失。所以，为了防止一方不履行补偿安置协议之后另一方无法提出具体的请求去救济，应当在签订补偿安置协议时将违约责任及纠纷解决的途径约定明确。所以大家在签订安置...
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2022
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面临拆迁时，我们最关心的就是能拿到多少拆迁补偿，拆迁方给出的补偿方案是否合理。拆迁补偿谈判的过程也是一场智力与策略的较量，更是一场关键的博弈。很多被拆迁人反映，在补偿谈判中感觉自己很被动，一直被拆迁方牵着走，想在合理范围内争取提高补偿，拆迁方寸步不让。其实在谈判过程中需要掌握一些合适的谈判方法与技巧，即使不一定能把拆迁补偿提到很高，也能尽量避开拆迁方挖的坑，避免补偿被压得过低，遭受损失。技巧一：多听少说，不要轻易报价征收补偿实质上就是征收双方的一种利益博弈，在没有拿到很好的谈判筹码之前，千万不要轻易报价。征收方往往第一次见面，在向你介绍完本次征收项目的相关政策后就会问你“你想要多少钱啊?给我们说说我们好给你去争取”等等之类的话。如果这时候你认为征收方是在和你讨价还价，那你就大错特错了，这只是为了打探你的心理价位，从而针对你的报价，来制定所谓的怎样对付你的策略。在这个时候如果被征收人简单地把自己的价报给了对方，话一出口，你已经输了一半，因为征收方已经知道了你的底线。作为被征收人，尤其是对征收毫无经验、对相关的法律规定又知之甚少的被征收人来说，面对征收方的说辞，一定要多听少说，冷静地判断其用意并沉着应对。关于征收补偿的报价一定要掌握时机和火候，必须选择一个合适的时机才能报价，否则，价格报高、报低都会很被动。只有掌握合适的时机报价才不会因为为报价过低而后悔，也不为报价过高而早早的被征收方...
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村委会虽然不是行政机关，但是作为基层群众自治组织，在土地征收中，村委会也是忙前忙后，为征地拆迁工作鞍前马后。但是，有时候，村委会不是村民利益的代言人。利益驱使下，他们偶尔也可能站在村民对立面。在一些农村的征地拆迁案例中，常常有拆迁款被截留，迟迟发不到被拆迁人手里的情况。那么拆迁款可以被截留吗？其实这个问题也要分开来看，这涉及到农村征地拆迁补偿分配的问题。大家也要有所了解，以免遇到补偿款被截留的情况，难以分辨是否违法，权益受损。首先，村集体可以截留补偿款吗？可以，但是只是一部分，而且不能自作主张私自截留。土地被征收后的补偿款，村集体是可以截留一定比例，用于建设他用，截留的前提是需要经过村集体失地成员讨论同意后才可以，如果没有经过失地成员的同意私自截留补偿款的，就属于违法行为。我们已经知道，农村征地拆迁补偿分为三个部分，土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安置补助费。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的相关规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；……由此可知，只有土地补偿费是归农村集体经济组织所有，其他部分归被征收人，村集体不能随意截留。补偿款被截留都是违法的吗？由...
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在农村，本村组织内的成员可以依法分配一块宅基地，用来修建自己的自有住房。为了规范和合理利用每一寸土地，近年来国家对于农村宅基地的管理也是越来越严格了。一般来说，宅基地是不能轻易转让的，转让的话有严格的限制，需要满足一定的条件。有些农民朋友可能因为种种原因有转让宅基地的需求，那么满足哪些条件才能合法呢？首先我们宅基地的特殊性要有一个清晰的认识。宅基地使用权的概念和特殊性一般认为，宅基地使用权，指的是农村集体经济组织成员在村集体所有的土地上建造住宅及其附属设施，以供居住的权利。主要有以下两个特点：1.具有福利性和使用限制由于我国实行的是社会主义公有制，根据《土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因此，作为农村集体经济组织的成员，不同于城镇居民要缴纳土地费用，可以向村集体免费申请宅基地，进行房屋以及其他附属设施的建造，实现农村居民的居住权利。也因此，使用上的限制更加明确，如果当事人通过申请程序获得了相应的土地，但是长期没有建房，可能其地基将被收回。否则就会造成农村土地资源的浪费和其他农村集体经济组织成员权益的损害。2.宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员根据法律规定，由于农村土地属于农民集体所有，因此，申请宅基地使用权的主体也只能是本村的集体经济组织成员。民...
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在征地拆迁过程中，被征收人常常会处于被动的地位。尤其遇到违法征收，可能会害怕征收方的威慑，导致对方说什么就是什么，补偿不到位不合理也只能忍气吞声接受，自身的合法权益受到极大损害。其实在土地征收和拆迁中，被征收人也是有相应权利的！行政复议、行政诉讼这样的权利大家都知道，但是还有一些权利容易被忽视，比如听证权、评估机构选择权等，关键时候如果能对这些权利合理利用，维权道路上能少很多阻碍。1、知情权在征收拆迁中，被征收人的知情权往往是最容易被忽略掉也是最难得到保障的，不履行公告义务或在履行义务过程中存在问题。土地征收批复文件下达后10日内，人民政府应将批复结果以及征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径、登记期限等信息公告给被征收人。国土资源部《征用土地公告办法》第三条规定，征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。如果征收方公布的信息不全，关键信息我们不知道，比如相关立项申请和批复文件；建设用地和建设工程规划许可证；建设项目选址意见书或规划条件；等等，我们可以向有关部门申请信息公开，从而获得更加全面详细的信息。2、听证权根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政...
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由于历史、风俗习惯等原因，不办理房产证或超面积建房在我国是一种普遍的现象，尤其在我国农村，如今这样的无证房仍然大量存在。但是在面临拆迁时，很多房屋没有产权证的人就发愁了，因为很有可能会被认定为违建，那么补偿就无望了。这种现象很普遍，常常有被拆迁人打来电话，说自己的房屋以违建的名义被拆迁方强拆，原因仅仅是房屋没有房产证。而老百姓在这方面法律知识不是那么了解，人家说无证就是违建，自己觉得理短也不争论，其实吃了大亏。无证建筑是否就是违法建筑，无证建筑进行拆迁时是否可以获得补偿？这个问题不能一刀切，有些征收部门不进行勘察了解就认定违建，完全是懒政行为。所以被拆迁人自己得对这方面要有所了解，真正遇到的时候有理有据，能够更有底气地去捍卫自己的合法权益。关于无证房的现状一般来说，没有房产证的房屋，大多数都是因为各种历史原因导致的，比如农村的房屋很多都是没有房产证的。农民世世代代都生活在这里，都是在自家宅基地上建造房屋，以前建房，都是和集体组织打个招呼就建房了，并没有这么严谨。而且农民大多数从来都没办产权证，这种情况只要村集体可以证明房屋是你的，也是可以拿到补偿的。城市无证房屋也有很多是因为手续办不下来或者是房屋产权存在争议，这类情况拆迁人还是可以得到搬迁补助费和临时安置补助费。无证房屋拆迁补偿应该考虑的因素无证房屋拆迁不能一刀切，全当违建来处理。需要考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是...
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房屋面临拆迁，大家都想要一个合理的补偿，那么多少才是合理的呢？征收方想尽量压低补偿，被征收人想尽可能拿到更高的补偿，各有各的立场，如果立场对立不能达到某种平衡，自然就会产生纠纷。而对于拆迁补偿合不合理、补偿多少的问题，也不是谁空口就定下来的，拆迁方不能随意定，被拆迁人也不可能随意要，一方面看国家法律规定，一方面要根据实际情况，多方考量，然后在保全双方各自利益的基础上达到一个平衡，那才是合理的。国家有规定，拆迁补偿的最低标准，也是底线：01 现有生活水平不能降低随着经济的不断发展、城市化的不断推进，人们的生活水平越来越高，这是过往的事实，也是往后的趋势。拆迁既然是利国利民的大事，是为了让百姓更优质地生活，为了让社会更美好的存在，就绝不能让部分人的生活水平下降。有关法律法规及多个相关政府文件都指出了，拆迁补偿要确保被征收百姓原有生活水平不能降低，并且有着长远的生计保障。如《土地管理法》第四十七条规定，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补偿补助费。02 被征收房屋价值补偿不得低于周边市场房价《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日的市场价格。被征收房屋的补偿价要和附近的商品房看齐，也只有这样才能更好的保障百姓合法权益，促进社会公平。但是在实际操作中，很多征收方并不能做到这一点，...
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定，在房屋征收过程中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换，想必大家最关心的就是面积问题，谁都想住上大房子，更宽阔、舒适、敞亮。所以很多人就只盯着面积了，对其他问题可能忽视了。比如房屋的质量、交房的时间、过渡期安置等等，这些问题同样重要，涉及大家的切身利益，尽量全面一些才能尽可能降低产权置换时潜在的一些风险。首先大家得知道房屋产权置换的标准。房屋产权置换标准1.住宅房屋。一般的做法是当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新的建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。2.非住宅房屋。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。选择产权置换还要关注哪些事项？第一，要注意补偿协议中是否约定了过渡期安置费或者安置房。与货币补偿不同，如果被征收人选择产权调换，可能并不能马上搬进新房，而是需要等一段时间，这可能就导致被拆迁人会有一段时间没有房子住，那作为被征收人就要注意补偿协议中有没有明确约定过渡期间的安置费或安置房问题，确保自己在过渡期间有基本的生活保...
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