我国《宪法》第十条第二款规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”出于公共利益的征收是强制的，但依然要遵循合法、合理的原则，保护农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。如果违法征收、违法强拆已经给当事人造成了很大的损失，那么被拆迁人可以要求哪些赔偿，赔偿的基本标准是什么？按照《国家赔偿法》第三十六条的有关规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。在房屋被非法强拆过程中，产生的“直接损失”的赔偿通常有以下几种：01被拆迁房屋价值的赔偿。对因非法强制拆除造成被拆迁人房屋损失的，通常参照征收补偿标准予以行政赔偿，原则上不低于合法征收的行政补偿。赔偿申请人可以参照合理的房屋价值评估来申请赔偿数额。02被损毁的物品等财物的损失赔偿。遭到强拆时，被拆迁人往往来不及转移财产，家中的财物也会随着房屋强拆而损坏掩埋，造成的具体损失需要根据实际情况来估算并举证。如果没有保留证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第四十七条第三款的规定，当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。03搬迁、临时安置补偿等损失赔偿。遇到非法强拆，被拆迁人还会面临着居无定所的困境，所以被拆迁人遭受的损失不仅包括被拆迁人因...
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2022
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1当房屋被认定为违法建筑，需要强制拆除的时候，一般是先由行政机关向当事人送达《责令限期拆除决定书》，然后再对房屋实施强制拆除。那么是不是收到《责令限期拆除决定书》就意味着一定要拆除、不可挽回了呢？不尽然，如果《责令限期拆除决定书》的作出本身就是违法的，那么就有可能被撤销，撤销了就不能当成违建拆除了。这也给大家提供了一个维权思路，并不是只有强拆行为发生、造成了损失才违法，才去维权；拆迁方作出的文件如果不按照法定程序来，也可能因违法而被撤回。2那我们回到责令限期拆除决定上来，如何判断其违法了？《行政处罚法》第三十一条规定，行政机关在作出行政处罚决定书之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。第四十一条规定，行政机关及其执法人员在作出行政处罚决定之前，不依照本法第三十一条、第三十二条的规定向当事人告知给予行政处罚的事实、理由和依据，或者拒绝听取当事人的陈述、申辩，行政处罚决定不能成立；当事人放弃陈述或者申辩权利的除外。第四十条：“行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人；当事人不在场的，行政机关应当在七日内依照民事诉讼法的有关规定，将行政处罚决定书送达当事人。”由以上法律规定我们可以简单总结如下：①作出《限期拆除决定书》，要告知当事人事实、理由及依据，且当事人有陈述、申辩的权利②决定书交到当事人手中不满足以上两点的，很有可能程序违法。实践中我们遇...
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航拍图也叫航测图，是利用遥感技术，以飞机为工作平台，所测得的某一地区的地面或地质影像。各地测绘局根据拍摄的影像资料进行测绘图纸。航拍图直接反应的是房屋的建造时间、结构变化情况，在房屋产生某些争议时航测图就提供了有力的证据。房屋征收拆迁，要对被征收人进行安置补偿，补偿多少，跟拆迁的范围面积有很大关系。所以征收方一般都是要确定范围的，有些会对征收房屋进行航拍。但是慢慢出现了这样一些现象，征收方单纯通过航拍图来认定房屋是否违建，有的甚至拿几年前的航拍图与现在进行对比，多出来的建筑范围认为是违建，不予补偿。那么这种情况下显然利益受损的是老百姓，仅仅以航拍图为准究竟合法合规吗？不合法也不合规，典型的政策替代法律操作模式。以航拍图为准来界定被拆迁房屋的合法性，是因为在现实生活中，很多地方集体土地上房屋在产权证的发放和管理方面并不规范，很多地方的农民在办理建房申请时手续并不完备。这个问题是由两方面原因造成的：一方面，地方乡、镇政府对于农民建房缺少统一有效的管理，导致乱象丛生，大量房屋并未办理土地证、房产证或其它产权证照，甚至有的地方整个地区都没有产权资料;另一方面，很多老百姓在建房时没有法律意识，不注意相关手续的办理和证照的领取。出于拆迁时有统一界定标准的考虑，很多地方政府都规定以某年某月的航拍图作为认定房屋合法与否的分界线，航拍图之前建造的房屋视为合法，之后的则视同违章。这虽然客观上制定了统一...
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“以拆违促拆迁”的现象，现如今在征收拆迁中已经屡见不鲜。有些征收方为了降低征收成本、尽快推进征收进度，强行认定违建，一拆了之。这种简单粗暴的做法使得被征收人蒙受巨大的损失，也违背了征收拆迁的初衷——为了老百姓过上更好的生活。万典律师办理过多起“以拆违促拆迁”的案子，在这些案例中 ，有些房屋因为手续不全、无证的原因被直接认定为违建，还有的明明是合法的房屋，却按照拆除违建的方式来拆迁……今天万典律师通过两个案例，详细介绍房屋被认定为违建，如何推翻，如何通过法律途径维权。案例1：【河南】因历史原因造成的无证房屋被认定为违建，要求限期拆除原告田xx代理律师肖以荣 北京万典律师事务所律师纪峥 北京万典律师事务所（实习）律师被告巩义市xx镇人民政府01基本案情原告田xx系河南省巩义市某村村民，在当地拥有合法房屋居住。2020年6月19日当地镇政府对田xx送达《限期拆除通知书》（2020年017号），该通知书显示：经查田xx所建房屋未办理乡村建设规划许可证，上述行为违反了河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第四十七条之规定，根据河南省《中华人民共和国城乡规划法》办法第七十三条之规定，现责令田xx3日内自行拆除所建房屋。田xx认为自家房屋建造多年一直都在居住，无证的情况是历史原因造成的，而且镇政府单单以...
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有被征收人咨询怎么判断征收方是违法征收。“只是觉得补偿不太合理，但又拿不准，因为征收方说就是按照国家政策标准补偿的，我们也不太清楚具体的标准是什么。”要判断征收行为是否违法并不难，我们简单总结为以下“四看”，如果不符合，那就极有可能是违法征收，要及时提出质疑，不要错过维权关键时机。01看目的：是否是出于公共利益的需要《中华人民共和国民法典》第二百四十三条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：①军事和外交需要用地的；②由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；④由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；⑤在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；⑥法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。02看主体：是否是国家征收《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由...
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根据我国法律规定，土地权属归国家和农民集体所有，禁止土地私有化，但农民对土地依法享有占有、使用、收益的权利。《土地管理法》第66条规定了包括宅基地使用权在内的集体土地使用权的收回，还有大量地方性法规、规章和政策也对宅基地使用权收回进行了规定。那么哪些情况下，村集体可以合法收回农民合法使用的土地呢？收回时，有没有补偿？01根据《土地管理法》中的规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。从上述的规定中我们可以看到，如果村民没有按照批准的用途，比如本来村民申请的土地是用来建住宅的，结果村民在土地上建起了养殖场、工厂，甚至挖塘养鱼等等，对于这种情况，那么村委会就有可能会收回土地。另外，因撤销或是迁移等原因不再继续用地的，同样也会被收回。涉及宅基地收回的，应是指因升学、就业、外嫁等原因将户口迁移导致集体经济组织成员身份丧失时，可以收回宅基地。但要注意的是，《妇女权益保护法》明确规定，国家保障女性与男性在土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有平等的权利。任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。农村女性因婚嫁离开村...
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我们曾遇到过这样的征收拆迁案例：因为补偿安置没谈妥，或是征收程序不合法，被拆迁人没有签补偿安置协议的情况下，房屋被征收方鉴定为危房，强制拆除了。那么是不是危房谁说了算，到底谁才有资格鉴定危房呢？以拆危的名义强拆是否合法？今天我们通过相关案例来给大家讲解，“以拆危促拆迁”其实也是一种变相的违法强拆。危房的定义依据《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。由此来看，如果房屋可以正常居住生活，结构完好，不存在有严重损坏以及承重构件受损的情况。那么从外观看就可能不属于危险房屋。危房的鉴定程序对于是否属于危房，当然不能简单从外观上判断。我国法律是有一定的认定程序的，即依据《城市危险房屋管理规定》。首先，危房需要房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请：“房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应及时进行鉴定。”所以，房屋所有人或使用人是申请危房鉴定的主体，也是启动危房鉴定程序的法定主体。实践中往往是拆迁方擅自委托鉴定机构对被拆迁人的房屋进行所谓的危房鉴定，明显不符合上述规定。其次，鉴定机构在接到申请后，按照下列程序进行：（一） 受理申请；（二） 初始调查，摸清房屋的历史和现状；（三） 现场查勘、测试、记录各种损坏数据和...
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导读在征地拆迁类案件中，征收补偿决定是直接决定被征收人利益的核心文件，对它的救济也是整个征收补偿权利救济中的关键。当征收方作出的征收补偿决定不合理，极大地损害了被征收人的合法权益时，如果能通过法律途径使其撤销，就能为争取更加合理的补偿赢得进一步协商的空间。万典律师办理过多起此类案件，法院判决撤销征收补偿决定，为被征收人争取更加公平、合理的补偿创造了良好的条件。大多补偿决定撤销后，征收方为推进征收项目顺利进行，都会和被征收人进一步积极沟通协商，最终被征收人拿到了合理、满意的补偿，双方达成协议。以下列举两例，供大家参考。01【案例一】：“民告官”一审、二审全赢，拆迁户达成协议，获得补偿，圆满结案！当事人李xx、程xx代理律师冯凯 北京万典律师事务所律师郭士龙 北京万典律师事务所律师案件详情原告李xx、程xx系海南省三亚市xx区某村村民，在本村拥有合法宅基地和房屋，被告三亚市xx区人民政府于2017年5月10日作出《“阳光海岸”片区棚户区改造项目征收决定》（以下简称征收决定），决定征收三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目范围内的国有土地上的所有房屋，原告的宅基地和房屋在此次征收项目四至范围之内。原被告达成协议后，被告又否认了给予原告的补偿，2020年1月21日被告区政府对原告作出《三亚市xx区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下...
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我们知道，征收拆迁中有违法强拆，也有司法强拆。二者本质的区别就是有没有按照法律规定的程序来实行强拆行为。一、司法强拆的法律依据：1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。司法强拆必须同时满足三个前提条件：（1）被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;（2）被征收人在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日，行政诉讼的法定期限一般是6个月。（3）市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，并且人民法院已经做出了强制执行的行政裁定。也就是说，实施强拆必须经过法院的裁定。显然，强制执行是以作出补偿决定为前提，如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。相反的，补偿决定是直指司法强拆的，这就意味着被拆迁人如果还不满意补偿标准，不想被强拆的话，一定要警惕补偿决定的到来。当收到补偿决定时，应该要把握住自己的救济权利，及时申请行政复议或提起行政诉讼，法律程序的提起既能够有效制止司法强拆的启动与推进，也能够为大家继续争取补偿的提高创造机会。一旦被拆迁人错过了这个维权时间节点，后面就极有可能遭遇司法强拆，房子被合法地拆掉。反过来说，如果只满足前提条件中的任意一个条件，则行政机关就无权申请司法强拆。在实践中，一些征收方为了高效完成任务或节省拆迁成本，在未依法作出补偿决定...
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关于非法占地我国《宪法》第十条第二款规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”出于公共利益的征收是强制的，但依然要遵循合法、合理的原则，保护农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。我们此前介绍过土地征收中，非法占地的类型，包括未批先占、少批多占、以租代征、非法占用基本农田等等。《中华人民共和国土地管理法》规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。尽管法律上明令禁止非法占地行为，但在实践中，这种现象如今依然存在，遭受损失的，还是衣食住行都离不开土地的老百姓。万典律师就曾在山东滨州办理过一个非法占地的胜诉案例，因为此类案件在当地没有成功的先例，因此具有典型意义和开创意义，引起了广泛关注。既是对那些还在进行着的或是潜在的违法占地行为的警示，也给了深受其苦、有同样遭遇的老百姓以维权的信心。以下是该案件经过，供大家参考。【案件导读】山东省邹平市刘x等14位村民，因修高速公路自家土...
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