征地社保也叫失地农民社保，是指被征地之后的农民缴纳的社会保险。在我国的征地政策中，国务院规定要对被征地的群众进行妥善的安置，避免在征地后失去基本的生活保障，各地在这个文件下相继出台了失地农民养老保险制度保障失地农民的权益。尤其去年9月开始实施的《土地管理法实施条例》，愈发重视保障被征地农民的基本权益，同时将会通过增加养老保险等社会保险补贴的方式，来让被征地农村居民的长远生活能够得到保障。但是在很多征地拆迁纠纷中，不给被征收人进行社保安置，或是借口社保安置刻意压低补偿的情况并不少见。而大部分被征收人对征地社保相关的法律、政策都不太了解，所以在这方面权益受损但自己当时并没有反应过来，等到维权的时候却发现困难重重。以下相关法律、政策，大家应该知晓。想要征地，先付社保《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（2006）明确指出征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生活有保障为原则，做好被征地农民的社会保障工作：一是征地补偿安置方案从货币安置为主，改为社会保障安置为主。二是征地涉及被征地农民安置，没有实行社会保障的，不得批准征地。三是实行征地补偿费预存制度，必须充分重视建立失地农民最低生活保障的问题，通过加强被征地农民的就业培训和完善社保体系，确保被征地农民的长远生计是征地补偿机制改革的重点内容。新《土地管理法》对被征地农民的社会保障也进行了明确规定，要想征地，必须先落实被...
更新时间:
2022
-
08
-
12
在征地拆迁实践中，用地审批是必不可少的环节。根据《土地管理法》中的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，而不能直接在集体土地上建设。也就是说，集体土地在被征收时，必须要经过相关部门的审批，书面表现形式，也就是大家常说的“征地批文”。有征地批文，说明是合法征地；未批先征，则是违法征收。征地批文也会过期但很多被拆迁人不了解的是，征地批文其实也有有效期。有时候征收方拿着过期的征地批复来征地，大家不注意这个细节，可能就被骗了。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十九节规定，严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。原国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第十四节规定，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。所以，征地批文是存在有效期的，且有效期为两年。满两年没有实施征地的，批准文件自动失效。也就是说，广大被征收人，如果征收方给你看的征地批文已经过期了，那么他就不能凭借过期的征地批文进行征地。但实践中常常有征收方会进行这样的操作，拿着过期批文糊弄被征收人，大家一定要在这方面留个心。以征地批文是否有效判断征收行为合法性我们在之前的文章中提到过，拆迁维权时，可以从找征收方的违法点入手，而是否有...
更新时间:
2022
-
08
-
11
有被征收人可能会遇到这样的情况：政府征收拆迁划范围，自己家的房屋不在范围内，但是又离拆迁范围很近，生产生活受到了严重影响；还有的距离太近，或是一部分在征收范围内，一部分在范围外，一定程度上给房屋造成安全隐患。那么对于这种情况该怎么办呢？虽然没在范围内，但确实影响到了生活。其实，在征收过程中若因规划不合理对非征收范围内房屋的使用、安全产生影响，征收部门可出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收。因此，对于此类房屋也可以获得相应的补偿。例如，房屋部分在建设项目用地红线范围内，部分房屋在征收范围外，如果严格按照规划红线图的范围对房屋进行征收，那么当事人的房屋将会存在一部分被拆除，另一部分成为危房而无法居住。因此，虽然征收整个房屋超出了专项规划，但征收房屋系公共利益需要，并且会使被征收房屋失去了房屋应有的价值和作用，从整体上应该征收该房屋，并给予合理补偿，是符合实际情况的，也是人民政府对人民群众生命财产安全担当责任的表现。还有一种情形，就是公路建设影响未征收房屋的安全、使用。《公路安全保护条例》第11条规定，县级以上地方人民政府应当根据保障公路运行安全和节约用地的原则以及公路发展的需要，组织交通运输、国土资源等部门划定公路建筑控制区的范围。公路建筑控制区的范围，从公路用地外缘起向外的距离标准为：（一）国道不少于20米；（二）省道不少于15米； （三）县道不少于10米；（...
更新时间:
2022
-
08
-
09
征地拆迁中，因为被拆迁人不满意安置补偿方案不肯签协议，征收方趁夜间或是节假日被拆迁人不防备时进行偷拆、强拆的情况时有发生。《行政强制法》第43条规定：行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。也就是说，夜间或是周六日、国庆节、中秋节、端午节、春节等节假日实施强拆的，均是违法行为。如果无视这一法律规定，哪怕是合法的司法强拆，也变成了违法强拆。那么如果行政机关一旦实行了夜间拆除的违法强拆行为，将面临什么后果呢？我国《行政强制法》第61条规定“行政机关实施行政强制，有下列情形之一的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分： （一）没有法律、法规依据的；（二）改变行政强制对象、条件、方式的；（三）违反法定程序实施行政强制的；（四）违反本法规定，在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的；（五）对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定的；（六）有其他违法实施行政强制情形的。”【真实案例】万典律师代理过一个强拆的案件：被拆迁人的房屋在夜间分三次被强拆，而征收方却一直没有落实征收补偿。基本案情：原告朱xx、苏xx二人系江苏省连云港市某区居民，在当地共有房屋一处，具有合法的房屋所有权证。2017年6月23日，被告江苏省连云港市xx区住房和城乡建设局作出《房屋征收决定书》，将原告的房屋列入征收范围。在没有...
更新时间:
2022
-
08
-
08
遇到征收拆迁，你是什么时候收到房屋评估报告的？签协议之前还是之后，还是压根就没见过评估报告？如果觉得以上问题无关紧要，或者认为评估报告不重要的被拆迁人要注意了，你可能面临巨大的损失。拆迁评估是整个征收拆迁过程中非常重要的一个环节，评估结果决定了补偿的多少，而且分户评估报告的送达，是被征收人房屋征收补偿决定作出过程中重要的程序，是法定的、必有的步骤，并不是可有可无的。之所以有这样的规定，是因为如果没有合法的拆迁评估，没有及时地送达评估报告，将可能侵犯被征收人的公平补偿权，拿不到合理的拆迁补偿，损失拆迁奖励等。一、拆迁评估要注意这三个细节：1、评估机构协商选定，主动权不能全交给拆迁。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第五条的规定可以得知，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。实践中，房屋评估机构如果是拆迁方私自选定的，就违反了上述的法律规定。大家想一下也知道对自己不利，这样单方面决定的评估机构作出的评估报告会偏向谁的利益，是一目了然的。2、入户勘察房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，...
更新时间:
2022
-
08
-
02
房屋被认定为违建，是不是就能直接实行拆除了？很多房屋被认定为违建并责令限期拆除的被拆迁人，内心都有这样的担忧和无奈：已经被认定是违法建筑了，肯定要拆除了，自己不拆政府部门就会直接来进行强制拆除。然而关注我们之前文章的朋友，应该会疑惑：认定违法建筑然后直接强制执行拆除，这中间是不是跳过了其他步骤？是的，哪怕是拆除违建也有严格的法律程序，否则可能程序违法。01首先在确认违法建筑这一步，行政机关要经过现场调查取证，根据调查结果，执法机关认定涉案建筑构成违法建筑的，对建筑所有权人做出行政处罚前，应当给被处罚人一个《行政处罚事先告知书》，告知内容包括做出行政处罚的事实、理由、依据，当事人依法享有的陈述、申辩和申请听证的权利。大家注意这一步很关键，因为这一步给了老百姓权利救济的机会。如果对这一行政处分决定书有异议的，可以进行申辩、申请召开听证会。执行机关不得因为当事人主张了权利，打击报复，加重处罚，且不得要求当事人承担听证会的费用。举行听证时，调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议，当事人可以进行申辩和质证。记录员负责应制作笔录且需要交给当事人审核无误后签字或者盖章。听证结束后，根据听证会的情况，执法机关再根据法律规定，作出决定。如果以上这些程序都有，且合法，执法机关认为当事人申辩理由不成立，依法需要对违法建筑作出处置的，应当先依法责令建筑所有人限期自行拆除。建筑所有权人会在此时收到...
更新时间:
2022
-
08
-
01
在各类征地拆迁纠纷中，我们经常会遇到房屋实际的面积大于证载面积的问题。尤其是在广大农村地区，很多人的房子是在原来房屋的基础上扩建或者将旧宅拆除后重建而来。大部分扩建或重建后的房子都会增加房子的面积，但人们一般也不会对这部分新增的房屋面积进行确权变更，因此经常会出现房屋实际面积大于证载面积的现象。一旦遇到拆迁，扩建的部分能否得到补偿就会成为征拆双方争论的焦点。今天我们通过一个案例来浅谈一下，遇到房屋实际面积与证载面积不符的情况时，超出实际面积的部分是否要予以补偿的问题。【万典真实案例】当事人张女士是一位知名画家，在郑州市某区某街道有两套房屋面临拆迁，她认为区政府作出的补偿决定是不公平、不合理的，两次上诉都败诉了。最后经过多方打听，找到万典律师事务所，由冯凯、韩雷永两位律师代理案件。冯、韩二位律师介入后经过调查发现，区政府作出的补偿安置方案中的部分规定是违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿的基本原则的：未对房屋进行调查登记，其作出补偿决定遗漏原告未经登记建筑部分的补偿。涉案房屋的实际面积大于房屋所有权登记的面积，补偿决定依据房屋产权证书进行补偿的对原告明显不公平。原告所有的砖混结构储藏室（7平方米左右）和原告阳台的一半面积属于未登记的合法建筑，被告未组织有关部门对此进行调查、认定和处理，补偿决定也没有对该部分进行补偿，明显属于违法。另外，补偿决定依据的补偿标准远远低于周边...
更新时间:
2022
-
07
-
27
在征收拆迁中，有时候会涉及到店面商铺的拆迁，那么商铺拆迁和住宅拆迁的补偿标准是一样的吗？当然是不一样的，商铺涉及到生产经营，其价值肯定是要高于住宅的，拆迁补偿标准当然也不能按照住宅的标准来。广大被拆迁人如果有商铺面临拆迁，在这方面也要多注意，了解基本的法律知识，在遇到补偿不合理的情况时，能够及时有效地进行维权。店面拆迁都有哪些补偿？1房屋、建筑物的补偿费根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）第十七条第一项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值是以拆迁公告下发时的市场价为标准。所谓“市场价”就是指当时当地的房市价，最简单的方法可参考拆迁房屋周遭的同类房屋的价格。2土地的补偿费《条例》中没有明文规定商铺的土地补偿费如何计算的问题，因为商铺的土地使用方式比较复杂，包括划拨、出让、租赁等，所以在实践中一般在计算商铺的房屋和建筑物补偿额的时候会将土地直接考虑进去，在原有的房屋建筑物补偿款的基础上加上土地的补偿金额。3搬迁、临时安置的补偿《条例》第十七条第二项规定，征收人应补偿被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交换前，房屋征收部门，应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，临时安置费一般情...
更新时间:
2022
-
07
-
26
我们平时常说的“民告官”实际上就是行政诉讼。根据《行政诉讼法》第二十五条规定，行政诉讼的原告应当是与行政行为之间存在利害关系的公民、法人或者其他组织。同时原告应当明确自己想要告的是哪个行政机关，对于诉讼具有明确的诉讼要求和事实根据。在征地拆迁类案件中，其实大多都是老百姓和政府打官司，因为只有政府有权利进行征地拆迁行为。我们之前也讨论过，维权的第一步就是我们得找准要告谁，不然法院立案这一步可能就会有一些波折；那么现在已经确定了要告谁，有可能遇到一个新的问题：被告不出庭，怎么办？实践中这种情况并不少见，有些政府直接随便派“替身”开庭，根本看不到主要负责人，或行政机关负责人出庭却不出声...也就是 “告官却不见官”现象。遇到这种情况，被拆迁人犯难了：是不是对方不出庭维权就进行不下去了？并非如此，关于这种情况，法律中也有明文规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条规定：“经人民法院传票传唤，原告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按照撤诉处理;被告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第六十六条规定：人民法院对被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以将被告拒不到庭或者中途退庭的情况予以公告，并可以向监察机关或者被告的上一级行政机关提出依法给予其主要负责人或者直接责任人员处分的司法建议。”故行政机关拒不出庭应诉的，其主要...
更新时间:
2022
-
07
-
25
“外嫁女”在征地拆迁纠纷中，也是个老生常谈的问题。在一些地方，“嫁出去的女儿泼出去的水”的思想观念根深蒂固，所以遇到征地拆迁，妇女总是不能和男子享受同等的补偿权利。征收方冠冕堂皇，往往以“已经嫁出去了，不属于该村集体经济组织成员待遇”“她是嫁进来的，原来不属于我们村集体”等为由，拒绝给补偿，导致很多妇女在拆迁安置补偿上“两头空”，即娘家和婆家的拆迁补偿都享受不到。01万典律师提醒大家：法律有明确规定，妇女与男子享有平等的权利，应当保护妇女的合法权益。《妇女权益保障法》第三十二条规定：妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。另外，《农村土地承包法》第六条规定，农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。第三十一条：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。上述两条法律明确了妇女在土地承包过程中享有与男子平等的权利，不得以妇女结婚为由肆意剥夺妇女的土地利益。02“村民自治内容不得与法律法规和国家政策相抵触。”然而，在很多地方征收过程中，地方会以村民会议决定或者地方政策为由，排除外嫁女的征地补偿...
更新时间:
2022
-
07
-
22