征地拆迁中，因为被拆迁人不满意安置补偿方案不肯签协议，征收方趁夜间或是节假日被拆迁人不防备时进行偷拆、强拆的情况时有发生。《行政强制法》第43条规定：行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。也就是说，夜间或是周六日、国庆节、中秋节、端午节、春节等节假日实施强拆的，均是违法行为。如果无视这一法律规定，哪怕是合法的司法强拆，也变成了违法强拆。那么如果行政机关一旦实行了夜间拆除的违法强拆行为，将面临什么后果呢？我国《行政强制法》第61条规定“行政机关实施行政强制，有下列情形之一的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分： （一）没有法律、法规依据的；（二）改变行政强制对象、条件、方式的；（三）违反法定程序实施行政强制的；（四）违反本法规定，在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的；（五）对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定的；（六）有其他违法实施行政强制情形的。”【真实案例】万典律师代理过一个强拆的案件：被拆迁人的房屋在夜间分三次被强拆，而征收方却一直没有落实征收补偿。基本案情：原告朱xx、苏xx二人系江苏省连云港市某区居民，在当地共有房屋一处，具有合法的房屋所有权证。2017年6月23日，被告江苏省连云港市xx区住房和城乡建设局作出《房屋征收决定书》，将原告的房屋列入征收范围。在没有...
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2022
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遇到征收拆迁，你是什么时候收到房屋评估报告的？签协议之前还是之后，还是压根就没见过评估报告？如果觉得以上问题无关紧要，或者认为评估报告不重要的被拆迁人要注意了，你可能面临巨大的损失。拆迁评估是整个征收拆迁过程中非常重要的一个环节，评估结果决定了补偿的多少，而且分户评估报告的送达，是被征收人房屋征收补偿决定作出过程中重要的程序，是法定的、必有的步骤，并不是可有可无的。之所以有这样的规定，是因为如果没有合法的拆迁评估，没有及时地送达评估报告，将可能侵犯被征收人的公平补偿权，拿不到合理的拆迁补偿，损失拆迁奖励等。一、拆迁评估要注意这三个细节：1、评估机构协商选定，主动权不能全交给拆迁。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第五条的规定可以得知，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。实践中，房屋评估机构如果是拆迁方私自选定的，就违反了上述的法律规定。大家想一下也知道对自己不利，这样单方面决定的评估机构作出的评估报告会偏向谁的利益，是一目了然的。2、入户勘察房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，...
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2022
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房屋被认定为违建，是不是就能直接实行拆除了？很多房屋被认定为违建并责令限期拆除的被拆迁人，内心都有这样的担忧和无奈：已经被认定是违法建筑了，肯定要拆除了，自己不拆政府部门就会直接来进行强制拆除。然而关注我们之前文章的朋友，应该会疑惑：认定违法建筑然后直接强制执行拆除，这中间是不是跳过了其他步骤？是的，哪怕是拆除违建也有严格的法律程序，否则可能程序违法。01首先在确认违法建筑这一步，行政机关要经过现场调查取证，根据调查结果，执法机关认定涉案建筑构成违法建筑的，对建筑所有权人做出行政处罚前，应当给被处罚人一个《行政处罚事先告知书》，告知内容包括做出行政处罚的事实、理由、依据，当事人依法享有的陈述、申辩和申请听证的权利。大家注意这一步很关键，因为这一步给了老百姓权利救济的机会。如果对这一行政处分决定书有异议的，可以进行申辩、申请召开听证会。执行机关不得因为当事人主张了权利，打击报复，加重处罚，且不得要求当事人承担听证会的费用。举行听证时，调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议，当事人可以进行申辩和质证。记录员负责应制作笔录且需要交给当事人审核无误后签字或者盖章。听证结束后，根据听证会的情况，执法机关再根据法律规定，作出决定。如果以上这些程序都有，且合法，执法机关认为当事人申辩理由不成立，依法需要对违法建筑作出处置的，应当先依法责令建筑所有人限期自行拆除。建筑所有权人会在此时收到...
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2022
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在各类征地拆迁纠纷中，我们经常会遇到房屋实际的面积大于证载面积的问题。尤其是在广大农村地区，很多人的房子是在原来房屋的基础上扩建或者将旧宅拆除后重建而来。大部分扩建或重建后的房子都会增加房子的面积，但人们一般也不会对这部分新增的房屋面积进行确权变更，因此经常会出现房屋实际面积大于证载面积的现象。一旦遇到拆迁，扩建的部分能否得到补偿就会成为征拆双方争论的焦点。今天我们通过一个案例来浅谈一下，遇到房屋实际面积与证载面积不符的情况时，超出实际面积的部分是否要予以补偿的问题。【万典真实案例】当事人张女士是一位知名画家，在郑州市某区某街道有两套房屋面临拆迁，她认为区政府作出的补偿决定是不公平、不合理的，两次上诉都败诉了。最后经过多方打听，找到万典律师事务所，由冯凯、韩雷永两位律师代理案件。冯、韩二位律师介入后经过调查发现，区政府作出的补偿安置方案中的部分规定是违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿的基本原则的：未对房屋进行调查登记，其作出补偿决定遗漏原告未经登记建筑部分的补偿。涉案房屋的实际面积大于房屋所有权登记的面积，补偿决定依据房屋产权证书进行补偿的对原告明显不公平。原告所有的砖混结构储藏室（7平方米左右）和原告阳台的一半面积属于未登记的合法建筑，被告未组织有关部门对此进行调查、认定和处理，补偿决定也没有对该部分进行补偿，明显属于违法。另外，补偿决定依据的补偿标准远远低于周边...
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2022
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在征收拆迁中，有时候会涉及到店面商铺的拆迁，那么商铺拆迁和住宅拆迁的补偿标准是一样的吗？当然是不一样的，商铺涉及到生产经营，其价值肯定是要高于住宅的，拆迁补偿标准当然也不能按照住宅的标准来。广大被拆迁人如果有商铺面临拆迁，在这方面也要多注意，了解基本的法律知识，在遇到补偿不合理的情况时，能够及时有效地进行维权。店面拆迁都有哪些补偿？1房屋、建筑物的补偿费根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）第十七条第一项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值是以拆迁公告下发时的市场价为标准。所谓“市场价”就是指当时当地的房市价，最简单的方法可参考拆迁房屋周遭的同类房屋的价格。2土地的补偿费《条例》中没有明文规定商铺的土地补偿费如何计算的问题，因为商铺的土地使用方式比较复杂，包括划拨、出让、租赁等，所以在实践中一般在计算商铺的房屋和建筑物补偿额的时候会将土地直接考虑进去，在原有的房屋建筑物补偿款的基础上加上土地的补偿金额。3搬迁、临时安置的补偿《条例》第十七条第二项规定，征收人应补偿被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交换前，房屋征收部门，应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，临时安置费一般情...
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2022
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我们平时常说的“民告官”实际上就是行政诉讼。根据《行政诉讼法》第二十五条规定，行政诉讼的原告应当是与行政行为之间存在利害关系的公民、法人或者其他组织。同时原告应当明确自己想要告的是哪个行政机关，对于诉讼具有明确的诉讼要求和事实根据。在征地拆迁类案件中，其实大多都是老百姓和政府打官司，因为只有政府有权利进行征地拆迁行为。我们之前也讨论过，维权的第一步就是我们得找准要告谁，不然法院立案这一步可能就会有一些波折；那么现在已经确定了要告谁，有可能遇到一个新的问题：被告不出庭，怎么办？实践中这种情况并不少见，有些政府直接随便派“替身”开庭，根本看不到主要负责人，或行政机关负责人出庭却不出声...也就是 “告官却不见官”现象。遇到这种情况，被拆迁人犯难了：是不是对方不出庭维权就进行不下去了？并非如此，关于这种情况，法律中也有明文规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条规定：“经人民法院传票传唤，原告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按照撤诉处理;被告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第六十六条规定：人民法院对被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以将被告拒不到庭或者中途退庭的情况予以公告，并可以向监察机关或者被告的上一级行政机关提出依法给予其主要负责人或者直接责任人员处分的司法建议。”故行政机关拒不出庭应诉的，其主要...
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2022
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“外嫁女”在征地拆迁纠纷中，也是个老生常谈的问题。在一些地方，“嫁出去的女儿泼出去的水”的思想观念根深蒂固，所以遇到征地拆迁，妇女总是不能和男子享受同等的补偿权利。征收方冠冕堂皇，往往以“已经嫁出去了，不属于该村集体经济组织成员待遇”“她是嫁进来的，原来不属于我们村集体”等为由，拒绝给补偿，导致很多妇女在拆迁安置补偿上“两头空”，即娘家和婆家的拆迁补偿都享受不到。01万典律师提醒大家：法律有明确规定，妇女与男子享有平等的权利，应当保护妇女的合法权益。《妇女权益保障法》第三十二条规定：妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费使用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。另外，《农村土地承包法》第六条规定，农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。第三十一条：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。上述两条法律明确了妇女在土地承包过程中享有与男子平等的权利，不得以妇女结婚为由肆意剥夺妇女的土地利益。02“村民自治内容不得与法律法规和国家政策相抵触。”然而，在很多地方征收过程中，地方会以村民会议决定或者地方政策为由，排除外嫁女的征地补偿...
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2022
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在征地拆迁中，不少被征收人遭到拆迁方违法断水、断电、停暖。水、电被断后，有的被拆迁人在去询问征收部门，或是要求他们恢复水、电的时候，拆迁方却以“这是应上级要求”、“我们的拆迁工作不能停止”等理由拒绝被征收人的要求。断水断电断路断气，总之各种影响拆迁户正常生活的违法逼签手段并不少见，被拆迁人的生活被彻底扰乱，绝望无奈之下，只能被迫签订不公平的补偿安置协议，拆迁方的目的就达到了。万典律师要提醒大家的是，遇到断水断电逼迁，不要慌乱，也千万不能妥协，因为以断水断电的方式逼迫被拆迁人搬迁是法律上明确禁止的行为，是严重违法的行为。01相关法律《中华人民共和国行政强制法》第六十一条规定：行政机关实施行政强制，有“对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定”情形的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。第三十一条规定：采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构...
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2022
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征地拆迁中，违法强拆的现象并不少见。有些能在被拆途中及时制止，损失尚可挽回；大部分都是趁拆迁人不备全拆了，昨天还有片瓦遮风挡雨，一朝化为废墟，无安身之所，这是经济上与精神上的双重打击。不仅是房屋本身，还包括房屋内的相关的财物来不及转移，一些对当事人来说具有纪念意义的物品，一旦被损毁，再多赔偿也弥补不了。这就涉及到一个问题，违法强拆造成的损失，怎么赔偿是合适的，这个标准如何衡量？如果仅仅只是按照合法征收的补偿来赔偿，能否体现对违法拆除行为的惩戒，能否对无过错的被征收人遭受的损失进行合理弥补？根据国家赔偿法第二条、第三条和第四条的规定，行政机关违法行使行政职权对公民、法人和其他组织的人身权、财产权造成损害的，公民、法人或其他组织有取得国家赔偿之权利。今年3月，最高人民法院发布《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），自2022年5月1日起施行。则对征地拆迁中的国家赔偿内容有了进一步的细化和规定，其中这两条值得我们关注：01强拆赔偿不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益第二十七条第二款：违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。房屋征收拆迁，可获得房屋价值补偿、安置补偿、补贴、奖励、搬迁费等诸多价值。很多人担心，房子被强拆后提国家赔偿，最终判决的赔偿价值如果低于补偿价值怎么办?是不是自己的权利没有办法得到...
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2022
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在征地拆迁工作中，作为普通老百姓常常接触到的是村委会、街道办事处，因此很多人误以为他们的权利很大，可以实施拆迁、签订协议，甚至是强制拆除房屋。实际上，行政机关可能会在实际工作中委托其来推进、协调拆迁工作，但村委会和街道办都没有这么大的权利可以实施征收土地、拆除房屋。征收拆迁是关乎社会民生的大事，负责征地拆迁的主体一般是市、县级以上人民政府，负责具体实施征地拆迁的是县级以上人民政府确定的房屋征收部门（拆迁指挥部）或是相关部门临时设立的机构。而强制拆除作为一项极为严厉的行政强制执行方式，其设定和授权只能由法律予以规定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。法律、法规并没有授权街道办事处具有实施拆除行为的职权，所以如果街道办来强拆房屋，这是超越职权的违法行为。相关法律《中华人民共和国行政强制法》第十三条规定，“行政强制执行由法律设定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”【万典案例】01基本案情原告宋xx系江苏省淮安市某村村民，在本村拥有合法的宅基地和房屋。2020年8月3日，淮安市xx区人民政府（...
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