棚户区改造的违法案例，我们也分析过不少了，比如常见的违法情形——以“棚户区改造”名义行商业开发之实，房屋不属于棚户区改造范围被硬划到范围内征收，等等。然而也存在棚户区征收项目没有问题，房屋性质也确实属于棚户区改造的性质，但在征收过程中依然存在诸多违法之处。很多人以为棚户区改造和一般的拆迁不一样，遵守的法律也不一样，征收方的一些违法之处也被看作是正常的。其实棚户区改造是指我国为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚户区改造虽然并不完全等同于征收拆迁，但会涉及到征收拆迁。所以棚户区改造在一般征收拆迁的范畴内，受到征收拆迁相关法律法规的规范。棚户区改造补偿标准问题关于棚户区改造的补偿标准，也不是说完全无法可依，征收方说什么就是什么。由于棚户区改造重点是政策性工程，也是从征收拆迁项目中衍生出来的，所以对于棚户区改造的补偿标准在法律上还没有单独的规范和具体的补偿标准规定。但是棚户区改造在事实上还是要遵循一般征收拆迁的规则，所以棚户区改造的时候，除了要依据地方的具体的政策性规定外，还要依据一般征收拆迁规定的补偿标准进行补偿。和一般的征收拆迁一样，棚户区范围内，既有国有土地性质的房屋，也有集体土地性质的房屋，那么在补偿中，便需要依据土地性质给予不同的补偿。如果征收的区域属于国有土地，对被征收房屋价值的补偿标准应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行。一般来讲，对...
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2022
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在征收拆迁实践中，有些征收方很强势，而且不按照法定程序来，所以很多被征收人不知道，补偿安置方案并不是征收方单方面定下就板上钉钉了，而是需要征求被征收人意见的。征收程序是规范政府征收行为、维护被征收人合法权益、倾听被征收人意见的重要保障。房屋征收过程中，拟订的补偿安置方案不公开征求群众的意见，违反法定流程，可能构成程序违法。法律明确规定拟订征收补偿方案必须征求公众意见。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。征求公共意见在房屋征收程序中是非常重要的一环。但在实际操作中，很多时候这个环节实质上是被忽略了的，以至于很多人根本不知道有这个程序，最后发现自己权益受损。这直接侵犯了被征收人的知情权。如果没能在征求意见阶段就补偿不合理的地方提出改进意见，那么我们的补偿也就得不到保障了。此时，被征收人应当依据法律赋予我们的权利，来维护房屋征收的公平性和公开性，确保被征收人的合法权益得到保障。征求公共意见期限...
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2022
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在征地拆迁中，征收方为了加快拆迁进度，降低拆迁成本，会出现各种违法行为，违法强拆就是常见的违法行为。当违法强拆发生，被征收方想要通过法律途径来维护自己的合法权益时，除了要固定实施违法强拆的证据之外，还要确定好被告。但是，在实践中，很多情况下强拆的主体不明，或者虽然有些部门自认强拆，但却不是适格被告。那么法律上就有一个“谁行为，谁被告”的原则，该如何理解这一原则呢？根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条的规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。”由此可知，行政强制拆除房屋的案件一般应以“谁行为，谁被告”为原则确定适格的被告。但如我们前面所说，在实践中，被拆迁人可能会遇到实际实施强拆的单位没有行政诉讼主体资格，或者没有证据证明实际实施单位系受其他行政机关的委托。这个时候对要维权的被征收人来说，是不是就毫无办法了呢？我们来看一个案例。【案例解读】万典律师曾代理过一个浙江温州某区的案件：该案件中张先生的合法房屋被政府违法征收，并在未达成协议，也未申请法院强制执行的情况下，房屋被区政府强制拆除，遭受巨大损失。而该案中征收方是当地政府，政府声称强拆行为是街道办事处实施的，政府作为征收方未组织、参与与实施拆除行为，而且被拆迁人提供的证据也无法证明这一点，所以政府是否是适格被告就成了该案的一个焦点。一审法院判决：区政府在未申请法院强制执行的情况下，...
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2022
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“一户多宅” 指一户占用超过国家法定面积的两处及以上宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，现在农村实行的是一户一宅政策。但实践中常常出现以“一户多宅”为由，在农村集体土地征收过程中拒绝对多出的宅基地房屋进行补偿，或者直接将多出的住宅认定为违建进行拆除的情况。这种做法实际上是“一刀切”的懒政行为，我们之前也分析过一户多宅的问题，并非所有一户多宅都是违法的，确实存在一些特殊情况，而这些特殊原因造成的一户多多宅是合法的，遇到征收拆迁应该依法给予补偿。一般来说有以下常见的4种情形：一、现有“一户”满足分户的条件因分户造成的一户多宅不难理解。如果一个家庭有多个子女，随着人口逐渐增多，原有住宅就不能满足他们的居住需求，就会重新选址进行建房。此时并没有进行分户，户口还是在一个户口本上，这样也就造成了一户多宅的情况。保证农村村民户有所居是农村宅基地管理的基本原则，实践中各地都针对申请宅基地的条件作出了具体的规定，根据宅基地申请的审批流程，村民在满足申请条件时是有权利申请宅基地的。这些条件一般都是基于人口的增长以及婚姻关系的确立等因素的考量。所以针对这种满足分户条件但还未完成分户而多出的宅基地，可以进行分户处理，把多出来的宅基地确权。实践中还存在达到分户条件，但是迟迟没有批下来的情况。现在建房...
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农村里年久失修的房子，可以自己翻建吗？这在以前可能不是个问题，自己住的房屋因为住的时间长了，自行翻修还需要问能不能吗？事实上这样做的村民很多，以前的老房子材料都是砖瓦之类，本身就不牢固，住的时间长了就会有安全隐患，所以很多村民会自行将房屋重新翻建。而且早些年相关法律法规不完善，这方面也管的不严，再加上人民的生活水平越来越好，手中有余钱，很多破旧房屋可能经过翻建变成农村小别墅。但现在因为农村严格实行一户一宅制度，部分老百姓自行翻建的房屋遭到举报成为违建，要求自行拆除。要么遇到拆迁，也被认定为违建，拿不到合理的补偿。那么什么情况下可以翻建，翻建的房屋就一定要按违建拆除吗？当然不是这样的，今天我们就浅谈一下这个问题。法律没说一定要拆除，而要根据实际情况“适当处理”《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对未取得建设规划许可证进行建设的处罚裁量幅度规定为：尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，可以并处罚款。一般而言，规划行政主管部门应视违法建设的具体情节作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施或处罚。而对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，上述法律法规并无具体规定。尤其是相对人在原房屋严重影响居住安全与生活质量进行翻建的情况下，违法建设的查处机关应当充分考虑...
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在征地拆迁维权过程中，有很多被拆迁人选择信访的方式，企图通过逐级上访来解决拆迁纠纷。但是在我们多年代理征地拆迁类案件的过程中，通过信访维权成功的少之又少。并不是说信访制度本身有什么问题，而是很多人对信访的认识比较表面。不难理解大部分老百姓选择信访都是出于“零成本解决问题”的愿望，但实际上我们遇到的案例中，很多人多年持续上访，错过维权有效期，耗尽多年积蓄问题仍没有得到解决，更不要说沉没的时间成本。信访不是法定的救济途径，而是一种诉求表达机制，通过信访反映诉求还是通过诉讼寻求救济，是民众对于维护自身合法权益渠道的选择。但是，通过信访反映诉求未果后提起行政诉讼，仍应受到行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的限制，因信访耽误的时间也不是法定可以延长起诉期限的正当理由。而行政诉讼法的起诉期限，是法定的起诉条件之一。超过起诉期限的，将丧失进入实体审理的程序权利。这也是为什很多人中途放弃上访打算通过诉讼维权，发现已经来不及了，耽误了太多时间，导致本可以复议、诉讼的案件超过了诉讼时效，悔之晚矣。信访方式本身没有错，但要知道其作用有限Q:那信访岂不是完全没有用，干脆就不要用了？A:信访方式本身没有错，它也有发挥作用的时候，在征地拆迁类案件中，需要改变的是大家对信访的认识，和如何正确使用信访权。信访是民众表达诉求的一种方式，主要指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人...
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在征地拆迁实践中，想必很多老百姓都听到过这样的说辞：你别看其他地方的补偿怎么样，咱们当地的政策就是这样的，我们也是按政策办事，按政策补偿。这种情况下，为了增强说服力，他们还会拿出一些红头文件来证明自己的说辞，这常常让被征收人哑口无言。因为一拿政策说事，一搬出红头文件，就体现了政府征收的强制性，似乎再多争取都是无益的。事实并非如此，我们之前也谈过，各个地区对于征收拆迁确实都有一些符合当地经济社会发展状况的政策，但是政策不能大于法律。有时候拿政策来说事，只不过是征收方为了压低补偿找出的冠冕堂皇的理由罢了，让被征收人想拒绝、想反驳一时都不找不到理由。这只能唬住不太了解法律的老百姓，稍微了解一些法律常识的人，都能识破这不过是拆迁方的套路和话术。征地补偿标准并非一成不变拿省级政府制定的一些保护性、原则性的标准机械地执行，又或者拿着过时了的文件来忽悠老百姓。他们常常会说：“政策就是这样”，“评估了就是这么多”，让被征收人产生一种只能如此，无力回天的印象。很多被拆迁户就以为这个是统一的文件，改变不了。因此对于争取公平、合理的拆迁补偿就比较消极。这其实是拆迁方给你打的心理战。首先，征地补偿标准应该两到三年更新一次，这是国土资源部的规定，地方政府拿着三年前的文件标准来跟你说事，这是违法的。其次，一般省级政府审定的标准是一个保护性标准。地方在拆迁中应当根据本地生活水平和居住水平，结合实际调整标准，以确...
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2022
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在征收拆迁工作前期，肯定会有征收方多次上门与被征收人协商的过程。这个时候对于被征收人来说其实也是了解征收项目基本情况、争取合理补偿的好时机，大家要抓住这个时机及时与征收方进行积极的沟通协商，有疑问及时提出。如果问题能在这一阶段得到及时解决，就能避免矛盾激化。协商过程中，关于以下五个方面的内容，是大家必须要问清楚的。一、征收项目：为什么征收？搞清楚征收是为了什么，才能判断政府启动征收的目的是否合法。在我国，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以依法对国有土地上单位、个人的房屋以及农民集体所有的土地进行征收。所以，按照法律规定，政府只有因公共利益需要才能启动征收，但是如果是打着公共利益的旗号，实际上是为商业项目建设、招商引资等盈利活动行便，那就可能存在滥用公权力、超越职权征地。关于什么是公共利益，我们也多次讲过，譬如出于国防、外交的需要，由政府组织的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，等等，都属于公共利益建设。在实践中，打着公共利益的幌子实行商业开发之实的例子并不少见，所以大家在这方面一定要问清楚。如果对征收方自己说的话半信半疑，大家也可以从这几个方面自行判断是否属于公共利益：1）是否能满足公共的需要 2）是否符合一系列规划（如国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划） 3）征收程序是否合法 4）是否满足绝大数群众的意愿二、征收主...
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2022
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打官司自古以来似乎都是和“伸张正义”联系起来的，在征地拆迁纠纷中，正义需要伸张，但我们也要明白打官司是我们的维权手段，而不是目的，我们的最终目的不是诉讼本身，而是拿到满意的补偿或赔偿。所以在拆迁维权过程中，通常能看到律师函、复议、诉讼、协商多管齐下，一边都是边打边谈。如果能通过协商解决问题，双方就补偿问题能及时达成一致，那么对拆迁方和被拆迁人来说都是省时省力的好事。所以在诉讼维权过程中，被拆迁人要抓住每一个可以谈判的机会，希望能通过谈判解决问题。同时利用搜集的证据，寻找对方的违法点，不断给对方施压。在我们以往代理过的诸多征地拆迁案件中，部分拆迁户提起救济的中途可能会出现调解程序，很多人总是不愿意参与调解，认为拆迁方就是违法，自己占据天理，不能和拆迁方谈判妥协，应该让对方受到法律的制裁，其实这是比较偏激的想法。还是那句话，“打官司”不是目的，而是手段，“谈”才是解决问题。我们必须了解自己打官司的初衷是什么。如果谈判、调解依旧不能达成一致意见，还可以继续走法律程序。另外，在维权过程中，很多人会忽略律师函的作用，觉得一纸律师函解决不了什么问题，殊不知律师函有时候能及时阻止违法强拆行为的发生，避免被拆迁人遭受更多的损失。因为律师函是律师事务所所发出的，虽不像法院判决书那样具有强制执行力，但是由于律师事务所和律师的特殊地位，和其它普通的信函不一样。收到律师函的人一般都会意识到律师函所陈述的事...
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我们在之前的文章中多次谈到过，村委会在征收拆迁工作中其实没有很大的权利，只是起一些辅助的作用。村委会无权决定任何拆迁相关事宜，更无权强拆。但是在实践中，强拆行为发生后，有时候村委会被推出来“背锅”、担责，被拆迁人诉讼维权时告征收方、相关政府部门，被告知实施强拆的是村委会，对相关部门的起诉缺乏事实依据。这里就有一个悖论，我们都知道村委会是没有权利强拆的，那就有资格担责了吗？显然不是。村委会由行政村的村民选举产生的群众性自治组织，是为村民提供服务管理的组织。并不能代表政府机关，和某一级政府相比他们只是服务于村民、居民的自治组织，只能起到辅助性作用而没有决定性的权利。既然没有权利强拆，也就没有资格担责，真正该担责的是有决定权的政府部门，征收部门。在征收拆迁工作中，行政单位把权力下放，由他人代劳，也是为了逃避责任。这种情况也确实有，比如在双方就安置补偿协议无法达成一致时，村委会、居委强拆房屋、逼签协议，这种违法行为发生后，征收方却称自己没有插手、不知情。这里要提醒各位被拆迁人，并不是征收部门说自己不知情、没授意就能把自己撇清的，村委会、居委会既然没有权利拆迁，自然也没有资格“背锅”，也就是我们常说的，他们不是适格主体。即使是受房屋征收部门的委托，实际实施了强制拆除房屋的行为，也只能以委托机关房屋征收部门为适格的被告。明白这一点，对大家搞清楚维权时要告谁很重要。【万典案例】万典律师事务所冯凯...
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