在房屋征收拆迁中，被拆迁人常常会遇到这样一些拆迁方，因为安置补偿没谈拢，被拆迁人不愿意签字，对方就扬言要进行强制拆除，还不给补偿。事实上，强制拆除真的有那么简单吗？就因为被拆迁人拒绝签字就能随便把人家房子强拆了吗？当然是不可以的，这种情况属于违法强拆。强制拆除的程序是十分复杂的，在进行认定时应该结合实际情况，在实施强制拆除前要经过严格的审批，符合规定才能按照法定程序进行强拆。首先，合法的强制拆除应遵守以下程序第一步：发现违法建筑。可以是单位或者个人通过举报的形式发现，也可以是执法机关自己发现;第二步：立案审批。如果执法机关认为有进行立案调查的必要，就可以进行立案审批，这项程序属于内部程序;第三步：调查有没有相关的规划手续，向当事人进行询问、把询问笔录制作出来;第四步：将限期拆除决定书制作出来，并及时送达。如果没有找到违法建筑的所有人，那么就通过公告的形式送达;第五步：在限拆期限届满的情况下，自行拆除房屋的，需要等诉期六个月;第六步：催告当事人对拆除义务进行履行，催告期为十个工作日;第七步：执法机关需要将强制拆除决定书制定出来，并及时送达;第八步：在实施强制拆除之前，一定要进行公告;第九步：对房屋进行强制拆除其次，强制拆迁基本原则不能变（一）先补偿、后拆迁房屋强拆程序的实施，除应当遵循“无补偿则无征收”的原则外，还应当遵循“先补偿、后拆迁”的原则，否则，被拆迁人有权拒绝搬迁，行政机关...
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2022
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引言:好多被拆迁人都面临的一个相同的问题，房子是上个世纪八九十年代在村里建的，没有办理任何的建房手续，住了大半辈子的房屋，建房时没人管，住房时没人问，怎么一说要拆了就变成违建了！而不久之后就会收到《限期拆除通知书》，好多人在此时，由于不知道该如何应对，最后只能眼睁睁地看着自己的房子被拆。那么老百姓在收到《限期拆除通知书》时就必须按照通知书上所述，尽快拆除吗？一张看似合法、依据充分的《限期拆除通知书》，也可能存在着诸多违法之处，下面王律师就通过多年的办案经验，来对《限期拆除通知书》中可能存在的违法之处进行分析，希望能帮助被征收人在收到限拆通知时对其合法性进行判断。责令限期拆除的行政机关是否具备资格根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门具有责令限期拆除的权利，对于在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，乡、镇人民政府具有责令限期改正的权利。因此，百姓在收到《限期拆除通知书》时要首先判断的是根据自身房屋是否在城市规划区进行分析作出主体是否正确，在城市规划区应由县级以上规划部门进行认定及处罚，在乡村规划区的应由乡镇人民政府进行认定及处罚，但是现实当中常存在执法大队、城管局来对房屋进行认定及处罚，显然违法职权法...
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在土地征收实践过程中，由于办理农转用地审批手续的程序较为繁琐，通常需要很长的时间，所以，许多征收方为了能如期完成搬迁工作，便会在未履行完农转用地审批，尚未取得征地批文的情况下，直接与被征收人签订补偿协议。等到签完协议后，被征收人才知道征收方根本就没有获得征地批文。那么在土地征收中，征地批文到有多重要，发挥着怎样的作用？很多被征收人对此不了解，往往在遭受损失后才恍然大悟，等维权的时候发现困难重重。今天万典律师带大家详细了解一下有关征地批文的法律知识。01什么是征地批文？根据《土地管理法》中的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，而不能直接在集体土地上建设。也就是说，集体土地在被征收时，必须要经过相关部门的审批，书面表现形式，而这也就是大家常说的“征地批文”。且《土地管理法》中的规定，只有经过国务院或者省级政府的批准，征地行为的前提才是合法的。这里国务院批准征收土地的权限是：(1)基本农田(不受面积限制，只要是基本农田就必须由国务院审批);(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。征收农用地，还应当先行办理农用地转用审批。其他情况需要经过省级人民政府审批，并需报国务院备案。在征地实践中，因征地公告是由市、县级人民政府盖章张贴发布的，所以很多被征收人误认为是否征地是由市、县级政府说了算，这就大错特错了，合法的征收必须要有国务院...
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在征收拆迁中，有时候会涉及到店面商铺的拆迁，那么商铺拆迁和住宅拆迁的补偿标准是一样的吗？当然是不一样的，商铺涉及到生产经营，其价值肯定是要高于住宅的，拆迁补偿标准当然也不能按照住宅的标准来。广大被拆迁人如果有商铺面临拆迁，在这方面也要多注意，了解基本的法律知识，在遇到补偿不合理的情况时，能够及时有效地进行维权。店面拆迁都有哪些补偿1、房屋、建筑物的补偿费根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）第十七条第一项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值是以拆迁公告下发时的市场价为标准。所谓“市场价”就是指当时当地的房市价，最简单的方法可参考拆迁房屋周遭的同类房屋的价格。2、土地的补偿费《条例》中没有明文规定商铺的土地补偿费如何计算的问题，因为商铺的土地使用方式比较复杂，包括划拨、出让、租赁等，所以在实践中一般在计算商铺的房屋和建筑物补偿额的时候会将土地直接考虑进去，在原有的房屋建筑物补偿款的基础上加上土地的补偿金额。3、搬迁、临时安置的补偿《条例》第十七条第二项规定，征收人应补偿被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交换前，房屋征收部门，应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，临时安置费一...
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引言:征地拆迁期间，拆迁户与拆迁部门往往会就拆迁补偿问题产生矛盾，如果一定期限内拆迁户未能与拆迁部门达成补偿协议，就有可能会遭遇非法强拆。针对违法强拆，被征收人此时可以提起行政复议或者提起行政诉讼，通过确认强拆违法，来提起国家赔偿。下面就来和大家说说这个国家赔偿是怎么一回事。所谓“补偿”，针对的是合法行为，行政机关实施合法的行政行为，国家机关及其工作人员依法行使职权的行为或者其他法定原因造成公民、法人或者其他组织的合法权益遭受损失，为保护社会公共利益，国家有义务依法予以补偿。所谓“赔偿”，针对的是违法行为。行政机关实施违法的行政行为，侵犯行政相对人合法权益，由国家依法予以赔偿。在国家赔偿责任中，实施侵权行为的是国家机关工作人员或其他公务人员，由于他们是在执行公务时发生了侵权行为，履行赔偿义务的主体是国家机关，赔偿金由国库统一开支。另外，在同一个征收项目中，如果因为行政机关违法强拆而使得当事人所获得的赔偿低于正常情况下所能获得的补偿，显然是一件非常荒唐的事情。因此，在国家赔偿中，应当将受害人在正常征收补偿程序中依法和依据当地征收补偿政策所应得到的利益损失，视为《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项规定的国家赔偿中的“直接损失”，这样也可以在最大限度上保障被征收人的合法利益。国家赔偿的数额该如何确定？被征收人获得的国家赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。包括：房屋价值的损...
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住改非，也称住改商。是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。通俗点说，就是指在当事人的所有权证上标明的用途依然为住宅性质，但是也依法取得了营业执照等经营手续，税务登记证也有缴纳的记录。这在现实中表现出来的现象是：一些临街的房子，前面用来开超市、开茶楼等，或是作其他经营，后面用于居住。或者是直接将住房改造成商铺，用于经营。在农村，随着近几年经济的发展，很多地区利用闲置农民住宅发展农家乐、民宿、乡村旅游等产业，带动了相关产业的发展，也增加了农民的收入。像这样的情况，在现实中是有很多的。但是当面临拆迁的时候，拆迁方和被拆迁方就会因到底按什么性质的房屋进行补偿而发生纠纷。“住改非”后拆迁按什么标准补偿？在房屋征收拆迁中，非住宅房屋与住宅房屋的补偿标准有很大区别。非住宅房，即便相同状况的房屋及附属物，拆迁补偿也会高于住宅房。这样就导致征收方常以“登记性质是住宅”为由，仅按照住宅补偿，对其进行征收。当拆迁中遇到“住改非”，拆迁补偿是按住房的标准补偿，还是按商铺的标准补偿，二者最终的拆迁补偿差距是非常悬殊的，对被拆迁人的影响巨大。而对于被拆迁人来说，所有人肯定都希望按照商铺的价格来计算拆迁补偿。而所有的拆迁方，都只想给住房标准的补偿。目前就全国来说，对于...
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引言:现实中许多老百姓已经签订补偿协议，但是补偿款或安置房却没有着落，拆迁后的生活水平反而不如从前。这到底是怎么回事呢？因拆迁而涉及的利益巨大，导致征收方为了降低拆迁成本，往往在补偿协议动起了“歪脑筋”，使得老百姓不知不觉中掉入陷阱。那么大家在签订协议时都应注意哪些问题呢？怎样签署对自己更加有利呢？1、与你签协议的一方是否有主体资格不是谁都能和咱们拆迁户签协议，这就要看签字的主体资格。主体资格就是签订合同的资格，没有主体资格的单位或者部门与我们签订协议，后期出现问题不能承担责任。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有权组织实施征地拆迁的主体，应是市县级人民政府。《土地管理法》也规定，征收土地由县级以上人民政府公告并实施。安置补偿协议上应当有市县级人民政府加盖的公章。王律师提醒您，签订协议的时候一定要保持谨慎，拆迁公司一般都是出于政府的委托实施行为，拆迁公司是没有主体资格的来跟您签订协议的。到时候政府不履行，和我们签订协议的拆迁公司又承担不了责任，会让我们拆迁户很被动。2、协议约定内容是否清楚明确有很多被拆迁户找到律师，说拆迁方提供的安置的房屋区域很偏，还有的说拆迁好几年了，但是安置房却迟迟没有兑现，这让已经签了协议的被拆迁人处于一个很被动的局面。这样的问题很常见，史律师简单来说就是不能让征收方有漏洞可以钻，我们可以在安置协议中约定以下几点：（1）补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明...
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引言:农民的大部分收入都来自于土地，所以农村的很多农民除了耕种自己的承包土地以外，还会开垦一些荒地来种植农作物。那当这些被开垦的荒地遇到征收的时候，垦荒的农民能不能拿到补偿？首先开垦荒地是受鼓励的荒山、荒沟、荒丘、荒滩简称为四荒地，一部分四荒地是属于集体所有的，对于这些荒地，和集体经济组织签订家庭承包合同就能获得使用权。耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。另外，有部分未开发也未确定使用权的四荒地，属于国有，这类荒地需经县级以上人民政府依法批准，才可以确定给开发单位或者个人长期使用。开垦荒地前最好提前申请出力就有回报这是肯定的，但如果没经过申请，回报可能就进不了自己的口袋。因为我国农村实行集体土地所有制，在说不清楚那块地是谁家的时候，就倾向于认定村民集体共有。在实务中，如果村民未经批准，也未签承包协议，自行开荒的，遇到征收时，土地补偿费归村集体所有，开荒者可以争取地上附着物和青苗的补偿。村委会实际管理着补偿款，在部分地方具体分配时，可能会都不愿给自行开垦荒者发放任何补偿款，当然开荒的村民可通过法律途径维权，争取补偿。我国法律遵循“谁开荒、谁使用”的原则，一定要注意留有合法的手续。对于很多只接触村组领导的农民来说，这一点需要格外注意，承包土地一定要有书面字据，如果使用土地的理...
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引言:近期有当事人打来咨询电话，说自己的村子要被拆迁了，但房子没有建筑规划许可证，村委会认定为违建不给补，并且还找人要强拆！想问一下专业的律师，遇到这样的情况该怎么办呢？首先,不管是什么人只要涉及强拆,都是不对的。如下这几点您一定要特别注意了！一在被“拆违”之前要先弄清，自己的房子真是违建吗？当事人的房子之所以被讲成是“违建”、没有拆迁补偿，是由于少了建设规划许可证。依据《城乡规划法》第六十五条的法定内容，乡、村庄规划区内没有依法取得乡村建设规划许可证，或者没有按照许可证规定建设的房子，确实会被责令停止建设、限期改正，甚至被拆除。可是在实施中，并不是全部没有规划证的房子都属于违建，也不能说缺乏证件和违法违规情况的房子全部都被拆除或者一定没有补偿拆迁补偿。举一个简单的例子：有的房屋建造年头较早，那时现行《城乡规划法》还没颁布实施，地方上关于有关许可证的办理存在规定或者流程不明等杂乱状况，在这样的情形下，这类无证、缺证的房屋便不可能径直以违建名义强制拆除或者是不给予赔偿了。所以，律师提醒广大农民朋友们，不管是谁说要强拆你的房子，对自己的房子都要做到心里有数，拆房可不是说拆就拆的，是依据相关法律法规严格规定的，如果实在自己拿不准，可以找寻相关律师进行咨询，确认自己的房子从法律上到底是不是他们所说的违建。二即使是违建，村委会也无权直接强制拆除你的房子！如若群众可以经过法律手段证实房屋不是违...
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引言:在房屋拆迁过程中，一些被拆迁人都会去咨询专业律师，问得最多的都是与补偿相关的问题，“我家那边的拆迁补偿政策都有什么”，“到底该怎么办呀？”，“按照几年前的标准补偿，这样是否合理合法？”拆迁补偿到底有没有统一的补偿标准？等等问题。其实拆迁补偿标准并不是每年都会有新的政策，一般情况下，如果没有特殊情况，今年的和去年的是不会有太大的区别，其他各地的基本是每3年更新一次，所以拆迁补偿政策并不是大家想的那样，每年都会有新的标准和政策，并且全国没有统一的补偿标准，具体的还需要根据当地的政府补偿标准为主，话又说回来了，虽然没有统一的补偿标准，也不能因为这个就限制了我们维权的主动性，最重要的并不是拆迁补偿标准，而是拆迁补偿是否合理，先解释一下：拆迁补偿并不是越多越合理！有些朋友曾经提出过质疑，觉得律师在谈到拆迁时会关注“补偿合不合理”这个问题，就是为了“怂恿”被拆迁人当“钉子户”。其实这真是天大的误会。这里支持被拆迁人朋友去争取的“高补偿“必须是有充分依据的，不能是异想天开的。这里给大家举一个例子帮助理解这个问题。例如：咱们有一套60平的普通住宅房，位置小县城内靠近市中心，发布征收决定公告时，这套房子的市场交易价格大约100万左右。如果征收方给出的补偿只有80万，一方面被拆迁人朋友自己肯定也能明显察觉到补偿不对劲，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，这个100万是咱们应获补偿...
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