引言:在征地拆迁过程中，许多被拆迁人因为要解决自己的居住问题，所以选择了产权调换的补偿方式。但是，大部分被征收人对所调换的安置房了解甚少，以至于入住安置房之后对于接踵而来的问题更是束手无策。那么如何取得放心的安置房呢？在置换过程中都要注意哪些问题呢？一、何为安置房，它的种类又有哪些呢？拆迁安置房，是指因社会公共利益需要进行征收拆迁，在被征收人、公房承租人选择产权调换的补偿方式时，征收方提供给被征收人或公房承租人居住使用的房屋。实践中的拆迁安置房主要分为两类：一类是：因政府重大工程建设项目动迁而建设的商品房或配置购买的中低价商品房。另一类是：因房地产开发等因素动迁，动迁公司代安置人购买的相对中低价位的商品房。二、拆迁安置房为何会出现无法办证的情形呢？通常规情形下，征收方应当使用依法征收后的国有土地建设安置房屋予以调换，并为被征收人办理不动产登记手续。但是，实践中的拆迁安置房，许多都没有产权证。然而没有房产证的原因也是多种多样的，例如：房屋竣工验收不合格；建设项目规划审批手续不齐全；安置房屋的开发商因为资金不足，而未缴纳土地出让金；或者未缴纳相关的税费，都可能造成开发商无能力为安置房房主办理房产证。三、无房产证的安置房对被征收人会产生哪些不利的影响呢？有很多人认为自己实际上使用着房屋，手中又握有安置补偿协议或安置房买卖合同，即使没有房产证也不会产生多大的影响。可是由于房屋属于不动产，根...
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2022
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引言:好多来咨询的被拆迁人都问过这样一个问题，同样是土地征收，同样的补偿标准，为啥别人家的补偿就比自己的高。那么征收补偿到底跟哪些因素有关？为什么有的人补偿多，有的人补偿少，甚至有的人补偿连维持生活水平都达不到呢？这里就由万典律师为您揭秘。首先：征收补偿多少，是取决于房屋和土地的实际情况、所在位置。比如说城中村的征收，因为城中村都处于城市的繁华地带，这种地方的土地一般房子都比较值钱，房屋价值都比较高，周边类似的房地产价格也会很高。而且，地随房走，补偿是算上土地加房子的共同的价值。所以，给予被征收人房屋的补偿也就不会低。其次：就是双方通过沟通谈判。通过协商确定征收补偿具体金额和补偿安置的一些条件。如果被征收人认为补偿降低了自己和家人的生活水平，长远生计也没有办法得到保障。那么，是有权拒绝在征收安置补偿协议上签字的。拒绝签署安置补偿协议之后，就要主动的与征收方谈判沟通。如果沟通不成，就要及时地依照法律走法律程序来进行维权。而不能一拖再拖，等到执行了司法强拆的一些程序，就会让自己失去了谈判和主张权益的时间。万典律师提醒广大拆迁的朋友们的是，要想获得高额的补偿，以下几点，缺一不可：一、确保获取拆迁的主体资格获取被拆迁房屋的主体资格，也就是有权利和拆迁方在相关协议上签字、拍板的人，试想一下，我们在分钱分房的资格这一步就掉链子了，又怎么能跑到第二步嫌钱少呢，这里我们就要注意自己的房子，有没有进...
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2022
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引言:征地拆迁对被征收人来说意味着生活习惯以及生活水平的再一次改变。然而征地拆迁过程中，由于老百姓对征收过程的“一知半解”导致一些看似很小却很重要的问题没有解决，从而错失了争取高补偿的最佳时机，那么在征地拆迁过程中都要注意哪些问题呢？，这里就由专业拆迁律师为您解析。一、征收方主导的公益性质的拆迁必须要具备的法定条件征收时是否有发布征收土地公告：征用土地公告是征用土地的必经程序，征用土地公告分为两种，一是征用土地公告，二是征地补偿、安置方案公告。国土资源部发布的《征用土地公告办法》第四条规定：被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。其公告内容必须包含：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。安置补偿公告内容包含：本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。万典律师提醒被征收人，村委会、乡镇政府、拆迁办等都是我们在拆迁...
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2022
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引言:在现实生活中，不管是普通住宅还是国家公房，只要是进行拆迁都会给予权利人一定的拆迁补偿。那么，如果自己住的是公房，在拆迁时，还能有补偿吗？首先要说一下公租房即为公共租赁住房，《公共租赁住房管理办法》中规定：公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房是不可以直接购买，租赁期一般为五年。公房是国家财产(或集体财产，本文仅指作为国家财产的公房)，不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权，和极其有限的处分权。而且公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，而只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。一、公房拆迁和私房拆迁补偿有什么区别1、补偿的对象不一样。2、因为私房的房屋所有权是私人，所以补偿是给拥有所有权的私人。而购房除非当地有特殊政策，否则补偿是给公房产权单位。公房住户只能得到搬迁费、过渡费。二、公有房拆迁应该注意哪些事项1、公有房屋拆迁补偿公，房产权人不应有别于私房产权人房屋所有权的性质，房屋的产权可...
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2022
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引言:征地拆迁的背后隐藏着巨大利益，在利益的驱使下，征收方会不遗余力的达到征收目的，用各种谎话，套路，骗取被拆迁人信任，因此，被征收人要时刻保持警惕，今天万典律师也为您“打回假”，帮您拆穿征收方的那些“鬼话”。一、所有人都签字了，就剩你没签了在拆迁过程中，拆迁方经常会这么说：“所有人都签字了，就剩你家了”。这时你也可能会琢磨，既然大家都签了，补偿协议应该是合理的吧。征收方很可能就是利用了大家的这种心理才，才会这样的话。要知道，如果出现什么问题也意味着你将面临没有土地，失去生活来源的困境，因此当你觉得拆迁补偿不合理的时候，你完全有权利据理力争，争取合理补偿。二、先签协议，补偿一定会给您的征收方在征收过程中会跟被征收人说：“先签协议，补偿一定会给您的”。很多人因为这句话吃了大亏，“民不和官斗”这是很多老百姓的思想，也有些人认为征收方怎么会骗人，但现实恰恰相反，征收方会通过一些小把戏利用被拆迁人不懂法，让原本承诺的补偿方案最终变成有利他们的样子。 如果遇到上述这些行为，这些往往可能都是征收方的圈套，更可能是征收方将要使用违法违规手段，促使拆迁顺利进行的预兆。作为广大的被拆迁人，这里一定要小心了。三、再不搬我们就强拆你家当拆迁户因为补偿款不合理，拒绝搬迁时，征收方就会使出强拆威胁这一心理战术。有一些“单纯”的拆迁户一听到强拆心里就开始打起了退堂鼓，担心自己是不是不搬迁不仅补偿还拿...
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2022
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拆迁中的谈判就像是一场没有硝烟的战争，拆迁方想尽量少给补偿，尽快地推进拆迁，被拆迁人想拿到尽可能高的补偿。显而易见，关于安置补偿的谈判对双方来说都非常重要。从各方面来讲，作为被拆迁方的老百姓往往处于相对弱势的一方，毕竟一辈子也遇不上几次拆迁，而对方已经是“身经百战”了。所以，万典律师根据以往的办案经验，为大家整理一些围绕谈判应该注意的事项以及谈判技巧。01根据市场合理定位谈判的最基础工作，首先就是目标明确，有一个合理的定位。要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。拆迁户需要了解征拆规定，根据所在地的经济发展情况以及周边房地产的市场价格粗略的估算一下自己房屋的大概价值，只有拆迁户心里有了补偿区间才能推动谈判的进展，这样可以避免拆迁户出现漫天要价或拆迁方给出明显不合理的情况。补偿标准可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律规定。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。02提前准备，主动出击拆迁户需要提前学习法律知识，因为只有强大的法律理论知识作为背景,我们才能在拆迁过程中判断对与错，谈判之前拆迁户需要针对拆迁公告中的内容做简单的审查，因为公告程序是最简单判断拆迁方是否违法的突破口。另外，该地段为什么拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿的系数是不同的。拆...
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2022
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自建房，是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和建筑。自建房是我国传统建造方式的主流，尤其是在我国农村地区，农村居民几乎都是通过自建房的方式，来满足各自的居住需求。现在很多城乡结合区域以及乡村中的房屋多是自建房，他们在宅基地上建立用于居住的房屋。随着经济水平的发展和进步，越来越多的自建房不论是外在还是内修，都非常华贵。这也是为什么我们常能在网上看到一些乡村出现豪华大别墅的原因。那么，自建房在拆迁时能否获得补偿？拆迁中自建房屋能否获得补偿是需要详细进行分析自建房的具体情况，比如说自建房是在国有土地上还是集体土地上？是否有土地使用权证？是否有建房手续？另外，自建房是什么时候建的？是否是历史遗留问题？得具体情况具体分析，不能一概而论。有些拆迁方为了推进拆迁工作，或者压低补偿，把自建房一律视为违建处理，强拆无补偿，这种简单粗暴的处理方式显然是不合理也不合法的。·自建房是不是违建得看具体情况自建房并不一定都是违章建筑。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第24条的规定，市县级主管部门及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划建设的依法予以处理。市县级主管部门作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查认定处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当予以补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的...
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2022
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房子是中国老百姓最关注的话题之一，近年来，得益于城市化进程，价格相对实惠的拆迁安置房成了二手房交易市场中的“香饽饽”，但因拆迁安置房交易的限制性条件较多，此类房屋买卖中存在较多潜在风险。这类房源买卖手续多、周期长，身处瞬息万变的市场，在后续实际交付中有较大风险或变化——有时房子还没过户，房价却已翻了几番，有时期房可以交付了，却发现因种种原因无法过户……由于安置房这样的特殊性，很多人对安置房买卖仍然不放心，无论是买方还是卖方，心中都有疑虑。当然，也有部分人可能买房心切，对价格实惠的拆迁安置房十分心动，没有对其风险做相关了解就匆匆签了合同，之后却发现问题层出不穷。所以大家很有必要对拆迁安置房交易的相关规定有所了解，以免遭受损失时追悔莫及。拆迁安置房都有哪些规定所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：-①因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。因此买卖合同必须在5年后取得所有权，才...
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现在的房产市场中，有很多没有证的房屋。无证房屋拆迁的时候如果不给予安置补偿肯定是不妥当，但是法律对房屋拆迁补偿的实施对象是房屋权利人，所以在拆迁中，很多无证房屋会被拆迁方一刀切视为违建处理。这是很不合理的，也不符合相关法律规定。有些房子年代久远，多年来政策也发生过变化，没有房产证，但并不是违建。最新的拆迁政策，也对一些没有房产证或者证件不齐全的房子明确了拆迁补偿方案。那么无证房屋现状是怎样的的，在拆迁补偿方面法律具体是如何规定的？大家很有必要了解一下。无证房屋现状无证房屋面临拆迁的现象并不少，而房屋的权证何时能办妥遥遥无期，在权证尚未办毕，该房屋又面临拆迁时，就容易滋生纠纷。随着经济房价的飞涨，房屋拆迁时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于房屋的交易价格。因此，无证房产只能享受有限的保护，产权人应该及时办理房产证明。将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩，通过认定为违章建筑进行强拆一方面减少拆迁补偿，另一方面也压缩了时间成本，严重地损害了被拆迁人的利益。无证并非违章，应具体情况具体分析，现实中，即使属于违章建筑，也应根据行政法中的“比例原则”，即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿，可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。农村居民建造住宅，只要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，就算没有宅基地证，建...
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引言:众所周知，宅基地是农村居民依法享有的一项“财产性”权利，关乎到农民能否享有最基础的住房保障。那么什么情况下宅基地不能确权？没有证件是否影响到宅基地继承？等等法律问题您真的都了解吗？这里万典律师就为您一一作出解答。一、在这些情况下宅基地不能确权？根据国家政策规定，以下5种情况，会暂缓或不予登记发证：1、在农村有部分宅基地和住房是存在权属纠纷或争议的，这种情况，就要先解决争议或纠纷了，纠纷或争议未解决前是不能登记发证的。2、自1999年起，我国出台了多个政策文件来规范城里人到农村买卖宅基地和住房的问题，多个文件都明确指出，城里人到农村买卖宅基地和住房是不允许的。3、在一些特殊情况下，村里会允许村民选择新的宅基地建房，但根据“一户一宅”原则，建新要拆旧的，如果建新不拆旧是不能登记发证的。4、近年来，因公路改扩建等原因，农村很多土地被征收了，如果已给予拆迁补偿，纳入拆迁范围内未拆除的房屋，是不能登记发证的。5、农村建房要符合相关规划，如果不符合乡镇《土地利用总体规划》和村庄规划的，只作权籍调查，不予登记。二、农村无证房屋能确权吗？现在大家都知道了，在农村建房需要先办理用地审批手续，非法占用土地建住宅的后果是很严重的，违建会被强拆的。但在农村，有些房子的建造时间比较久远，而当时的建房政策还是比较宽松的，很多家庭在建造房子时并没办理任何手续，所以导致目前在农村还是存在部分没有任何证件的房...
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