鉴于拆迁律师已多次就“以租代征”概念为大家做过详细解析，在此就仅简要说明其概念，供此前没有关注过相关问题的农民朋友们了解，对“以租代征”相关基本知识已经有所了解的朋友可以略过此部分。根据现行《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《关于加强土地调控有关问题的通知》等的相关规定内容，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。使用土地属于集体土地的，应先经依法征收转为国有土地，并按照相关规定程序办理农用地转用审批手续。也就是说，集体土地和农用地是不能直接、随意用于非农建设的。所谓以租代征，就是未依法经过农用地转用审批和土地征收审批，非法以租用的名义，私自占用农民集体土地用于非农业建设的土地违法行为。它一方面规避了办理土地征收和农用地转用审批手续的法定要求，另一方面也逃避了土地利用规划的限制和缴纳相关税费、履行耕地占补平衡的法定义务。对农民朋友们来说更重要的是，它会直接影响到农民个人的土地权利和相关收益，完全属于用地单位逃避各方面法定责任和义务的产物。对农民朋友们来说，对“以租代征”说不，不仅仅是为了维护土地管理法律法规的尊严、遏止土地违法行为的发生和扩大，更是为了保证农民朋友的土地权利和长远生计不受违法侵权行为的侵害。（采晴整理）
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2019
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋进行房地产价值评估作业的评估机构应当由被拆迁人在有拆迁评估相应资质的房地产评估机构中协商选定。但实践中却有很多被拆迁人根本不知道自己有参与选择的权利，只是在房屋征收部门的组织下走个过场签个字，就等待征收方指定的评估机构、评估人员上门评估。这样违反法律规定的操作显然是有猫腻的。因评估结果直接影响着被拆迁人最终得到的拆迁补偿是否合理、充分，拆迁律师提醒被拆迁人一定不要轻视评估过程中可能存在的问题。对于评估机构的资质、评估时点的确定、评估方法的使用、评估程序的合法性、评估报告的格式内容及签字问题，被拆迁人都应当随时注意、随时取证。如果对实地勘察记录数据有质疑，一定要当时就向估价师说明，拒绝在与事实不符的勘察报告上签字确认。关于评估程序的细节性问题，被拆迁人可以参考拆迁律师的历史推送《被拆迁人，别忽视评估的重要性。（采晴整理）
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。由上规定可知，原则上，国有土地上房屋征收拆迁时，被拆迁人能够获得拆迁补偿主要由被拆迁房屋价值补偿、过渡安置补偿和停产停业损失补偿，以及市、县级人民政府制定的补助奖励费等几大项组成。对于很多酒店、饭店和商超企业来说，其房屋价值的大头不仅在于房屋建筑本身，在装修这一项上的投入也是不可小觑的。不少处在寸土寸金的商圈核心的酒店、饭店等虽然面积规模较小，但内部装修装饰价值却很高，其中很多装潢装饰在拆迁时是无法带走继续使用的，那么在进行价值评估时，能否对这一项进行合理评估并给出足额拆迁补偿，对被拆迁企业最终能够获得的拆迁补偿数额的影响也是非常大的，企业主万万不能忽略。对于过渡安置补偿和停产停业损失补偿部分，拆迁方和企业主都要充分考虑到以下三个重要方面。其一，这类具有商铺、服务性质的经营用房一旦遇到拆迁，受到影响的不仅是店面和企业本身，因拆迁而面临停工乃至失业问题的员工的安置和补助问题也必须慎重考虑。其二，这类企业的商业价值属性很高，经营收入来源主要是流动性很强的消费者，其所处的地段和关停的时间段不同，直接影响...
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征迁中，拆迁方惯用一些套路，比如征迁方使用过期征地批文充数。在此，律师为被拆迁人提供一些应对建议，希望能够有助于被拆迁人应对。征收土地，需要获得土地征收批准文件，征收农用地的还需要办理农用地转用审批手续。很多被拆迁人在整个拆迁过程中都没有见过这两份关乎征地行为是否合法的重要批文，也有被拆迁人通过信息公开等了解到相关文件的存在与否，却忽视了批文的作出时间，也不知道原来这两份征地相关批文是有保质期的。拆迁律师提醒被拆迁人，关注自己遭遇的征地拆迁是否有相应的批准文件，批准文件作出机关是否有相应的权限，批准文件是否还在法定有效期限内等。如果能够确认征地批文无效，则征地行为自然也是违法的。（采晴整理）
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行政复议实质上是公民对行政机关具体行政行为不服时可以寻求权利救济的途径。在征地拆迁维权过程中，包括但不限于以下情况中，被拆迁人可以通过行政复议申请维权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条的规定内容，被征收人对市县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议。另根据《条例》第二十六条及第二十八条的规定，被征收人对补偿决定的不服的，也可以通过申请行政复议提出异议并阻延强制执行（司法强拆）的发生。对于集体土地上房屋征收，目前没有统一的规定。另拆迁律师需要特别指出的是，对于集体土地征收过程中被征地农村集体经济组织、农民以及其他权利人对征地补偿标准有争议的，可以申请批准征收土地的人民政府裁决，实践中由于地方相关规定的失效，通常适用行政复议程序，也可以直接理解为通过复议进行权利救济。（采晴整理）
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根据《农村土地承包法》第三条第一款规定，我国实行农村土地承包经营制度。简单来说，对于适合采取家庭承包方式的集体土地，如耕地、林地、草地等，由集体经济组织或村委会发包给集体经济组织成员，对于不适宜采取家庭承包方式的“四荒地”可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。依法承包土地的承包方享有所承包土地的使用、收益和土地承包经营权流转等法律、行政法规规定的用益权利。农户取得承包地后，可以在承包期内，在不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，通过平等协商的方式自愿、有偿地对土地承包经营权依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式进行流转。在依法签订书面合同，并根据流转方式的不同经发包方同意或报发包方备案后，将土地转让、出租、互换或采取其他合法方式进行流转，是受法律保护的。在以上法律规定要求下以出租方式将土地（承包经营权）流转给其他人，是正常的集体土地租用形式。（采晴整理）
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《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。又根据《土地管理安法》的相关规定可以明确，宅基地并非严格不可转让，宅基地可以在本集体经济组织成员之间依法通过买卖、出租等方式流转。也就是说，如果被拆迁人属于宅基地所在集体经济组织成员，其通过受让方式取得宅基地（房屋）的，相应的土地房屋权利受到法律的认可和保护，宅基地被征收拆迁时可以取得相应的补偿。拆迁律师要特别提醒农民朋友们注意两点，根据《土地管理法》第六十二条第一、第四款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由于宅基地相关法律法规多散见于各部法律及地方法规和部门规范性文件等中，相对缺乏系统性，因此对于被拆迁人来说总结和参考的难度较大，往往需要借助专业人士的帮助。拆迁律师希望能通过对相关争议和问题的整理和解答，给更多被拆迁人带来帮助。（采晴整理）
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《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条款用八个字概括，即“承租人优先购买权”。用通俗易懂的话解释，就是指在房主对外出售房屋时，承租人基于租赁合同，同等条件下享有优于其他人购买的权利。但是，由于历史政策原因，目前在各大城市住房中还存在着大量的公房。那么，公房承租人是否同样适用上述规定，在公房出售时天然享有优先购买权呢？可从以下两方面为进行分析：1.“承租人优先购买权”出现在《合同法》第十三章“租赁合同”中，笔者认为，《合同法》调整的是平等主体之间的商品交换关系，租赁合同指的是平等主体之间的租赁合同。而公房租赁的双方，一方是地方政府或国有企、事业单位，另一方是老百姓、单位职工，他们之间应该是管理和被管理、领导和被领导的关系，绝非平等主体之间的民事法律关系。2.《合同法》第230条规定的出卖房屋是指社会上正常的房产买卖交易。但是，公房出卖价格基本都是按照房改政策，结合成本价、工龄等因素进行综合考量后制定的，价格不由市场供应关系决定，销售对象也是有限制的。综上，笔者认为，《合同法》中的租赁双方是平等主体之间的租赁关系，房屋买卖是按照市场价格进行的交易，此时的“承租人优先购买权”是商业行为中的优先。但是，公房承租及房改房买卖不是商业行为，而是政策性出卖，不在《合同法》调整范围之内，因此，承租人无法享有...
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商铺是经营者向消费者提供商品交易或服务的场所，此种类型的房屋拆迁是目前拆迁类别中比较特殊的一类，其经济价值可能更高。但在现实生活中由于拆迁方设置的雷区不断，很多老百姓可能不懂国家关于征地拆迁的相关法律法规，导致被拆迁方或承租方损失惨重。问题一：商铺拆迁补偿包括哪些费用？一是房屋、建筑物及土地补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，商铺店面等非住宅房屋的补偿，通常采用货币补偿或房屋产权调换等这两种方式，其补偿主要以房屋相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，同时考量房屋及建筑物的区块、用途、建筑构造、新旧程度等各方面因素。二是设备设施搬迁补偿。设备设施从原地拆卸并安装到新地点，在保证其能正常工作的前提下，计算拆迁、包装、运输、安装以及调试过程中所产生的直接费用。三是拆除商铺造成停产停业损失的，也将获得补偿。停产停业的认定前提一般包括：（1）被征收的房屋为生产、经营性的合法非住宅房屋；（2）该商铺具有合法有效的营业执照、且营业执照上载明的地点为被征收房屋；（3）该店铺已办理税务登记，且具有纳税凭证。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条可知，对于拆迁房屋造成停产、停业损失的，应当根据房屋在被拆迁前的效益以及停产停业期限等因素确定补偿数额。四是人员遣散及安置费用。若由于商铺搬迁导致劳动合同无法履行的，拆迁方应当按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数支...
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一、赔偿义务机关多久作出决定？赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内，作出是否赔偿的决定。赔偿义务机关作出赔偿决定，应当充分听取赔偿请求人的意见，并可以与赔偿请求人就赔偿方式、赔偿项目和赔偿数额依照《国家赔偿法》第四章的规定进行协商。赔偿义务机关决定赔偿的，应当制作赔偿决定书，并自作出决定之日起十日内送达赔偿请求人。赔偿义务机关决定不予赔偿的，应当自作出决定之日起十日内书面通知赔偿请求人，并说明不予赔偿的理由。二、赔偿义务机关作出决定后，申请人如何救济？根据《国家赔偿法》的规定，在以下三种情况下，申请人均可向人民法院提起诉讼：（1）赔偿义务机关在规定期限内（2个月）未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。（2）赔偿义务机关作出不予赔偿的决定的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出不予赔偿决定之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。（3）赔偿义务机关作出赔偿决定，但赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿决定之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。三、律师提示：一旦违法强拆发生了，被拆迁人一定要迅速提出赔偿申请。此外，《国家赔偿法》第15条规定：人民法院审理行政赔偿案件，赔偿请求人和赔偿义务机关对自己提出的主张，应当提供证据。为此，被征收人最好能事先对房屋装修、家中财物等情况进行清点，并拍照录像后保存，以防在房屋...
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