货币补偿的标准既适用于国有土地上房屋拆迁，又适用于集体土地上房屋拆迁。很多人搞不清楚什么是国有土地什么是集体土地，其实国有土地上房屋拆迁简单的理解就是城市房屋拆迁，集体土地上房屋拆迁可以理解为农村房屋拆迁。一、农村房屋拆迁补偿的依据在哪？今天主要讲的法律规定是《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)，大家疑惑的是《征补条例》适用于城市房屋拆迁，也未提到农村房屋拆迁同样适用此条例，那么农村房屋拆迁补偿的依据在哪？农村的房屋拆迁适用于《征补条例》的依据在于2011年3月17日中纪委和监察部联合发布了一项通知，在通知中写到“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”二、房屋要拆迁，给多少钱的补偿才算合理呢？判断房屋拆迁货币补偿是否合理，要看拆迁方给的补偿款能不能在同地段购买到和被拆迁房屋面积一样大的新建商品房，如果能购买，补偿就基本合理；否则，就不合理。《征补条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”我们认为此条法规中有两点不足，首先是无法确定具体参照对象，其次评估机构的评估报告数额与市场价明显不符。2014年最高人民法院公布了十大征收拆迁案例，第三...
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“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。一、房屋拆迁产权置换标准1、住宅房屋。一般的做法是当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新与建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算;偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。2、非住宅房屋。偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。二、房屋置换/产权调换形式1、异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。2、回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。三、安置房发现质量问题该怎么办？房屋出现问题不一定是房屋的质量有问题，可能是装修或者其他的问题，因此，在房屋出现问题后，要先对房屋进行质量检测，看看是不是质量的问题，如果是质量的问题，...
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企业房屋被认定是违法建筑主要包含以下几种原因：1、违反土地使用性质（常发生集体土地上建设的企业或厂房）；2、因招商引资而没有补办手续（为了快速经营而无暇或无法补办手续）；3、违章建筑的房屋曾受到相关部门行政处罚；4、通过拍卖取得国有资产，但手续不完备；5、企业或者厂房建设较早，法律法规不完善；对于违法建筑应当区分不同的情况进行处理，不能“一刀切”不予补偿。按照2008年施行的《城乡规划法》规定，一般认为，违法建筑是指“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的”建筑，其中可以采取措施消除对规划实施影响的，可以通过罚款或改正等手段“转正”。对于一些建造年代久远的建筑，因当时的法律并没有规定要取得诸如建设工程规划许可证等证件，而根据“法不溯及既往原则”，这类建筑不能认定为违法建筑。农村自建房在征收或拆迁时，也容易出现被认定为违法建筑的情形，但并不是所有的自建房都是违法建筑，需要根据建设时间、审批手续、适用法律等综合判断。（采晴整理）
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第一，审查房屋拆迁项目是否符合规划在法律中规定了房屋拆迁必须以公共利益为目的，但是却免不了打着公益目的的旗号，实质上是搞商业房地产开发。可能有人会有疑问，规划如何来规制房屋拆迁的目的呢，规划是政府在一定时期内对城市的建设布局、土地利用以及经济和社会发展有关事项的总体安排和实施措施。《城乡规划法》第二条规定，制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。第十七条规定城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。在理论上确实能规制住政府领导层的临时决策和房屋拆迁的目的。第二，制定拆迁补偿安置方案1、由房屋拆迁部门起草；2、政府组织有关部门对拆迁补偿安置方案进行论证；3、征求公众意见，要通过发布公告的方式征求意见，征求意见的时间不少于30天，在征求意见的期限内拆迁户可以就补偿问题向房屋拆迁部门提出。4、公布征求意见和修改情况。在实践中，征求公众意见这个法定的拆迁户的参与权，但是实践中会出现这样的情况，拆迁户提出的意见不会被采纳。第三，组织召开听证会不是每个拆迁项目都需要召开听证会。召开听证会需要同时具备两个前提条件：首先是因旧城区改建而进行的房屋拆迁，其次是多数拆迁户不同意。第四，进行社会稳定风险评估2010年出台的《国务院关于加强法治政府建设的意见》明确提出要“完善行政决策风险评估机制”，重点在于“社会稳定、环境、经济等...
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强拆后的赔偿金额原则上不能低于拆迁补偿的数额：按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，征收国有土地上的房屋首先要制定征收补偿方案、作出征收决定，其次是签订补偿协议或者作出征收补偿决定，予以补偿。补偿是房屋征收过程中的主要步骤之一，是关系被征收人核心利益的重要环节。如果在依法给予被征收人补偿之前，房屋被征收机关违法强制拆除，按照《国家赔偿法》第四条关于'行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：…（三）违法征收、征用财产的…'的规定，产生国家赔偿责任。所以，因国有土地上房屋征收过程中，征收机关违法强制拆除被征收房屋引发的行政赔偿案件。会将原本需要给予被征收人补偿的房屋及相关财产的价值转化为违法强制拆除行为造成的财产损失，被征收人作为赔偿权利人可以请求国家赔偿。如果赔偿与补偿指向的客体基本相同，这种赔偿的范围、标准和方式除依照《国家赔偿法》的有关规定执行外，还可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的具体规定。此外，为了防止征收机关'以赔代补'、恶意违法强拆行为的发生，赔偿的金额原则上不能低于补偿的数额。因强拆引起的行政赔偿诉讼中：如果审理法院未对原告主张的客观存在的被拆建筑物价值损失应当按照什么标准计算、数额应是多少没有依法予以认定并体现在赔偿数额中，属于遗漏诉讼请求；如果审理法院未对原告主张的建筑...
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在农民房屋、土地的征收过程中，难免会产生被征收人，征收人，以及其他当事人之间的一些争议。如果被征收人对作出的征收决定不服，当事人可否向人民法院提起民事诉讼？对于村民与村委会之间就土地征收补偿费用发生争议，人民法院能否直接作为民事案件受理？答案如下:第一，对于被征收人对作出征收决定不服的，包括补偿安置费用标准、支付方式等，人民法院可以作为行政案件受理，当事人提起民事诉讼的人民法院不受理。第二，对于村民与农村集体经济组织之间，就土地征收补偿费用发生争议的，如果仅就农村土地上的青苗费，地上附着物补偿费提起诉讼的，人民法院可以直接作为民事案件受理。第三，土地征收费用直接发给农村集体经济组织的被征收人与农村集体经济组织因补偿费用发放引起诉讼，人民法院可以作为民事诉讼受理，被征收人起诉征吸机关要求支付安置补助费用的，人民法院应当作为行政案件受理。农村土地征收补偿费用是指承包经营的土地，被国家依法程序征收，国家依照法律规定给予失地者的补偿费用，包括土地补偿费，安置补偿费，地上附着物和青苗补偿费，及失地农民社会保障金等费用。土地征收费用分配纠纷，是土地纠纷最受农民关注的案件，在适用法律程序时要加以区分。第一，被征收人对于政府行为的合法性，提起诉讼的，核对征收机关的征收补偿费用标准提出的诉讼属于行政诉讼范围。第二，征收补偿费用支付给农村集体经济组织后，被征收人要求取得自己应得的部分的补偿费用，属于民...
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案情概述在一起最高院审理的再审案件中（(2018)最高法民申3112号），雷某主张其与某公司签订的《保证合同》是伪造的。雷某称其曾在一份空白合同上签字，某公司在《保证合同》关键处的改动，并未征得雷某的书面同意。法院观点“最高院审理该案件时认为，雷某将留有空白内容的合同交于合同相对方，应视为对合同内容包括《保证合同》中保证事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。综合案件中的其它证据，最高法院裁定驳回其再审申请。”裁判要旨一方将留有空白内容的合同交于合同相对方的，应视为对合同内容中约定事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。律师提醒作为一家专业办理征地拆迁的律所，在接触实际案件当事人时，常常会有被征收人在空白补偿协议上签字。律师提醒，这类文件签订需要谨慎。一旦协议签订，意味着当事人对于内容的认可，日后再拿起法律武器来维护自身的合法权益十分的困难。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，征收补偿协议应当包含补偿方式、补偿金额和支付期限等内容，空白协议是不被法律允许的。但是在实际拆迁中，空白协议却非常常见，为鼓励被征收人尽快签字，以签字就有高额补偿款为承诺，往往屡试不爽。老百姓并不懂法，虔诚相信政府的公信力，结果拿不到应得的款，哭诉无门的时候才恍然大悟。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定...
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在厂房被征收方在遇到厂房被认定为“违建”时，应当首先判定“违建”认定主体是否适格。“违建”的认定主体主要包括城乡规划主管部门、乡镇人民政府、城市管理综合行政执法部门、自然资源部门。只有上述的四个部门才能够对厂房是否“违建”进行认定，在实践中经常会出现住房和城乡建设部门、房管局等对厂房被征收方进行查处，这些部门是不具备对“违建”的查处资格的。其次，应当查看“违建”的认定是否是严格按照程序进行，在认定“违建”之前，适格主体应当针对厂房的地点、面积、建造时间、用途、所有权等基本信息进行调查，同时向厂房被征收人进行告知，并送达《认定决定告知书》，告知书中应当载明“违建”的调查结果、法律依据、当事人如果不服决定的救济途径和救济期限。同时，征收方在认定“违建”时，通常并不会携带相关的文件，而是口头通知厂房被征收方。大家必须明确厂房被认定为“违建”并不能只凭征收方的口头认定，需要经过严格的程序进行。我国法律认定“违建”的通常从规划许可和施工许可两方面进行认定，即房屋是否具有建设工程规划许可证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证这些证件，是否超过这些证件的许可范围进行建设。厂房被征收方可以根据上述的内容先行判定是否真的是“违建”，同时对于若某些厂房缺乏证件，也可以查看是由于何种原因缺乏，是由于历史因素，还是地方政府政策导致。如果厂房的证件缺失是和文章开头的当事人相同，是由于当地政府招商引资政策的缘...
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首先，大家应当留意该征收项目的实施是否是为了公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》可知，征收国有土地上单位或个人的房屋必须出于公共利益的需要，同时该法条第八条对公共利益进行了界定，大家可以根据界定范围判定该征收行为的实施是否是出于“公共利益”的需要，只有出于“公共利益”需要的房屋征收行为才属于合法的征收行为。一旦征收方侵犯了被征收方的权益，被征收方可以以此作为出发点维护自己的合法权益。其次，大家应当明确在整个征地拆迁项目中，自己享有哪些权利，只有在明确自己拥有何种权利的情况下，才能更好的行使权利，捍卫自己的合法权益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定可知，被征收方享有获得征收补偿的权利、知情权、听证权、房地产评估机构选择权、举报权、申请人身财产安全保护权等。同时，大家在征收行为开始时就养成收集证据的习惯，不论是前期协商谈判，还是后期维权，都需要证据作为支撑。在房屋征收前期，大家需要保存好被征收房屋的各类权属证书和证明文件，对于不齐全或丢失的证件，应当及时按照法律的规定进行补办；在此过程中，还需要对征收方作出的房屋征收决定公告进行拍照留存，并且保存在此过程中受到的各类通知、决定文件、以及后期房屋评估过程中的各类文件。在实践中，经常出现征收方为节省拆迁成本，加快拆迁进程，从而做出违反法律规定的事项。因此在这里提醒大家，一定要提前转移并保存好贵重物品；如果房屋...
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一、拆迁中常见的法律文书有：城市中无证房屋可能涉嫌违章建筑，会受到《告知书》、《行政处罚决定书》；如果不涉及到违章建筑，征收方会下发《房屋征收补偿决定书》。农村中无证的房屋涉及违章建筑也会收到《告知书》、《处罚决定书》，宅基地房会涉及到《责令交出土地决定书》。一般情况下，凡是要你签收的，都是对你产生法律效力的文书，所以建议拆迁户要慎重，不明白的最好问清楚，已经签收但不明白意思的，建议你咨询专业拆迁律师。二、收到文件后要关注法律时效问题：根据新修订的《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。过期后，实践中复议机关或法院将不再受理这个案件，这对拆迁户是十分不利的。比如，房屋征收公告发布后，如果你认为补偿安置条件不合理，建议你自发布公告之日起60日内提起行政复议或者6个月内提起行政诉讼；再比如，政府对你作出房屋征收补偿决定或者什么违章建筑的行政处罚决定书后，如果你不服，建议你自法律文书送达之日起60日内提起行政复议或者6个月内提起行政诉讼。（采晴整理）
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