根据《土地管理法》对于村民宅基地的规定可知，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而且宅基地的面积有限制，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同时，根据国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定可知：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发；农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。”由此可见，在农村一户村民只能拥有一户宅基地，对于“一户多宅”在一般情况下属于违法情况，那么是否意味着可以将“一户多宅”的房屋作为违章建筑进行处理呢？其实并不然，在某些情况下“一户多宅”也可能属于合法。结合案例为大家解析一下哪些情况下的“一户多宅”属于合法情况。案例一：符合当地分户建房条件，未分户而另行建房Y与女朋友恋爱多年，终于决定今年结婚，但是两人没有自己的房子，于是Y同家里人商量决定先申请一个宅基地，建一个属于他和女朋友的房屋，但是Y和家里人并没有分户，后来相关部门来人说他们这个属于违章建筑，要求他们进行拆除，Y一下子就慌了，怎么好事要泡汤了？其实，对于年满18周岁或者婚嫁后没有与原户主分户的村民，如若符合相关建房条件，但是还未建房的，是可以申请新的宅基地进行建房。批准宅基地申请需要宅基地符合相关规划，同时经本集体经济组织的同意并公告无异议的，可在补办手续后进行确权登记...
更新时间:
2019
-
03
-
04
(一)房屋拆迁与房屋征收的渊源：《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日颁布，该条例第35条规定，自本条例公布之日起，国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。因此，在2011年1月21日前房屋征收部门核发的是房屋拆迁许可，此后房屋征收部门不得按照原拆迁条例规定核发新的房屋拆迁许可证，而是由市县人民政府作出房屋征收决定。(二)已取得的房屋拆迁许可证的效力：首先需要明确的是征补条例施行前已核发的房屋拆迁许可证仍然有效，但实践中可能会遇到已经受理了拆迁许可申请但是尚未核发许可证，或者是分期建设项目一期已核发许可证，二期尚未核发许可;又或者是在许可证规定的期限内，尚未完成拆迁任务需要延期等情况。遇到此种情况新的拆迁许可证一律不得核发，只能按照新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》办理相关手续。其次，已经取得的房屋拆迁许可证不再具有行政强制执行的效力，但是拆迁许可延期、资金监管、评估、行政裁决等仍适用原拆迁条例的规定。依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条的规定:“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”，因此对于已经取得征地拆迁许可证的项目，双方达不成协议的，房屋拆迁管理部门可以作出裁决，但对于在裁决规定期...
更新时间:
2019
-
03
-
04
农村房屋征收中，户口的问题，还需根据补偿方式的不同，分开讨论。1、采用货币补偿时，补偿款按照人头费计算：农村房屋被征收之后，有很多是直接对被拆迁的房屋进行货币补偿，让被征收人自己去购房，解决居住问题。这种货币补偿通常又叫做人头费，是按照户口本上的农业人口数来计算发放的。户口本上人数的多少，与补偿款的多少是直接挂钩的，户口本上的农业人口数越多，拿到的补偿款自然会更多一些。此时，户口就显得异常珍贵了。需要特别提醒的是，这种方式还需要参照周边商品房价格的方式来判断总补偿数额是否合理，也就是需要考虑总的补偿是否够买到最低保障住房面积的商品房。2、采用重新划拨宅基地时，宅基地面积按照户口本上的人数来确定：有一些地方在房屋被征收之后，经过自然资源行政主管部门以及规划部门的批准，可以在就近区域或者在村镇集中规划区内重新划拨一块宅基地给被征收人，让他们重新建造房屋，而宅基地的面积就需要按照户口本上的人均面积计算。比如，昆明市《农村宅基地管理办法》第十一条就规定了：“宅基地面积以户为单位，每户人口以农村户籍实有人数计算，按以下标准执行：（一）主城城市规划和各县（市）区人民政府所在地城市（镇）规划范围内，人均建设用地不得超过20平方米，每户建设用地总面积不得超过100平方米；（二）其他区域人均建设用地不得超过25平方米，每户建设用地总面积不得超过120平方米。山区、半山区、边远少数民族地区可以适当放宽...
更新时间:
2019
-
03
-
04
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中在《住宅项目规范（征求意见稿）》中指出， “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”所谓的公摊面积其实就是公用建筑面积，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。建筑面积一般是建筑物各层水平面积的总和。套内使用面积是指实际能自己使用的面积，一般来讲是地毯面积，即能铺地毯的面积就是你能切实使用的面积。其计算方式为建筑面积*公摊系数=公摊面积建筑面积-公摊面积=套内面积。那么这次住建部公布发布38项征求意见稿，是否意味着“公摊面积”真的要被取消？被拆迁人选择产权调换的是否真的就能按套内使用面积进行交易呢？央视：公摊面积取消，这事儿没那么简单。据相关媒体报道，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。所以说，大家不要被错误的解读所误导。也就是说，这份具有“技术法规”性质的文件，在未来的短期内既不会影响房地产市场的供需与价格，也不会影响购房者的实际成本。依照央视所说的，此次住建部提出的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”并不意味着公摊将取消。虽说公摊面积是很多购房者很心痛的一部分，但并非直接取消这么简单。那么目前被拆迁人所选择的产权调换其面积是否包...
更新时间:
2019
-
03
-
04
一、信息要掌握，全面了解征收情况：征收过程中，政府与被拆迁人之间信息极度不对等的情况十分常见，信息不公开、不透明就相当于蒙上了被拆迁人的双眼。在这种情况下，被拆迁人无论通过何种途径维权，都只是像无头苍蝇一样瞎撞，毫无意义可言，补偿自然是不会合理？知己知彼才能百战百胜，清楚全面的掌握征地拆迁中的各类信息，是被征迁人争取合理补偿的首要环节。所以在征收开始之前，被征迁人一定要主动收集拆迁方发布的文件材料，并且保存好自己房屋的证件手续，比如征收公告，征收补偿方案，房屋测量单，分户评估报告，房产证、土地证、建设规划许可证等。在对这些信息有了一个全面的了解之后，被征迁人自然对自己的补偿数额也会有一个大致的判断，拆迁方再想坑被征迁人就很难了。二、评估要重视，评估环节必须合理合法：拆迁评估直接关乎被征迁人合理补偿的命运，所以评估过程是否合理合法就显得十分的重要。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”而在实际的征收过程中，拆迁方总是会在评估中做一些“手脚”，试图降低被拆迁人的合理补偿。在遇到这种情况时，只有准确判断评估环节是否合理合法，被征迁人才能成功扭转安置补偿偏低的大局。如果被征迁人对拆迁评估报告存在质疑，一定不能坐以待毙，应当及时提起复核申请。如果对复核结果还存有异议，应当在收到复核结果之日起10...
更新时间:
2019
-
03
-
04
1、国务院、省政府：扮演批准征收土地的角色。很多农民朋友都会来咨询我们，究竟征收土地的决定是哪一级政府批准决定的呢？根据《土地管理法》第四十五条：“征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”由此可知，有权作出土地征收决定的主体只有国务院和省级人民政府。当然具体是二者中的哪一个，需要根据土地的面积、分类来进行判断。而且在政府征地拆迁时，必须要有省级政府或者国务院的批准文件，如果没有，那么地方政府的征收行为就是违法的。2、市、县级以上人民政府：扮演发布征收公告以及实施征收的角色。在政府发布征收公告、张贴于市之后，农民朋友的第一反应是想知道自己家究竟能得到多少补偿。很少有人去了解发布征收公告的主体、实施征收的主体是谁，征收主体是否合法？根据《征收土地公告办法》第四条规定：“被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”从上述条款可以看出，只有市县级人民政府在国务院或者省级人民政府作出土地征收决定后，有负责组织实施土地征收工作的权利。在实际操作中，市、县政府往往会委托或者指示乡镇政府做一些实质性的工作。我们要明确的是乡镇政府只能是作一些协助...
更新时间:
2019
-
03
-
04
一、善于提前收集信息的被拆迁人：我们经常会遇到来咨询的拆迁户，只知道要拆迁其他的都是一问三不知。俗话说知己知彼，才能百战不殆。作为拆迁户一定要提前收集征收相关的情况，包括征收项目、征收公告、征收时间，以及自己的房屋是否真正处于征收范围内。如果是房屋要拆迁，那么应该提前了解一下自家周边类似房地产市场价格，对自己的房屋的价值做到心中有数，这样当拆迁方评估结果出来后才能知道补偿是否合理，差距大概有多少。二、熟悉法律法规的被拆迁人：这类拆迁户在得知要拆迁的时候就开始熟悉和拆迁相关的法律，这样做是很好的。这类拆迁户了解拆迁的程序，熟知自己的权利，甚至能找出拆迁方的违法点，所以拆迁方很害怕这类拆迁户。三、善于录音录像收集证据的被拆迁人：这类拆迁户在征地拆迁过程中常常会留一个心眼，那就是随时录音录像。特别是遇到这三种情况一定要注意录音录像收集好证据。1、在于拆迁方就补偿问题进行谈判时，拆迁方会前后说话不算话，今天说一套，明天说一套；后面的工作人员不承认前面的工作人员说过的话等等，这个时候就应该注意录音录像，保留好证据。2、如果拆迁方进行恐吓、拘禁也需要录音录像，保留好证据。3、将自己的房屋从各个角度进行录音录像，避免拆迁方对房屋进行偷拆、强拆。四、不乱签字的被拆迁人：这类拆迁户常常不会轻易签字，因为签字之后再反悔就非常难了。法律有规定，应该遵循“先补偿后拆迁”的原则。所以如果你不签字，那么拆迁方...
更新时间:
2019
-
03
-
04
每当有被征收人电话咨询的时候都会认为电话里面律师就能把所有的问题解决，试想想房屋拆迁的案件都是非常复杂的，怎么可能就在电话里面三言两语就解决的呢?征地拆迁案件是非常复杂的，不是简单的诉讼程序就能得到解决，有可能需要多个复议连环招才能从根本上保护被拆迁人的合法权益。有些当事人认为上访找领导能主持公道，有些当事人通过网上查一些法律来维权，但是最终也没有解决实质性问题，并且最佳的维权时机也错过了。被拆迁人的心情也能理解，可能一辈子都没有到过法院，所以不到万不得已都不会考虑走法律途径，甚至是委托律师了。遭遇征地拆迁到底要不要请律师，很多被拆迁人都很纠结。但事实告诉我们，聘请专业的律师，会让当事人在维权过程中事半功倍。今天律师就为大家分析一下为什么在征地拆迁过程中要聘请专业的征地拆迁律师?1、被征收人获取政府信息非常困难：我们经常在接到被征收人咨询时，都会问被征收人有关征收程序的信息，但大部分当事人基本都是一问三不知，被征收人自己的土地和房屋要被征收了，但是获得的信息却极少。有些地方是在征收前才已简单的书面形式告知，并且没有前期的听证、社会调查等工作，有些地方甚至仅仅做口头通知。面对信息不对称，被拆迁人一无所知，甚至不知道去哪里获取相关信息，所以在后面的维权过程中处于被动地位。2、被征收人与征收人间的地位不平等：很多当事人想到走法律途径维权就是“民告官”，肯定是不行的，首先就把自己放在很低的...
更新时间:
2019
-
03
-
04
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《通知》显示，住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。此次38项强制性工程建设规范中，包括了《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“《住宅规范》”），全文约3.1万字。《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。那么在遇拆迁时将如何计算补偿？可根据以下规定来判定：《物权法》第四十二条，该条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”据《关于进一步做好征地管理工作的通知》以及国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，必须要妥善解决好被征地人的居住问题，保障被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。因此，被征收人选择房屋产权调换的，必须是要拆一还一的原则。虽然在我国的法律法规并没有明确公摊面积是否补偿与应...
更新时间:
2019
-
03
-
04
以前大家都只知道拆迁，慢慢的出现了“拆违”、“腾退”等名词，相信很多被拆迁人在拆迁时，都会遇到一种以腾退名义的拆迁项目，也会遇到腾退补偿特别低等与征收拆迁十分相似问题，那么，腾退与征收拆迁到底是什么关系，北京拆迁律师团根据真实案例为您解开腾退的面纱，仅供拆迁户参考！很多被拆迁人对腾退都不甚了解，腾退最早出现于“绿化隔离带腾退”，“腾退”有效的规避征收拆迁部分法律法规的规定，自成一套体系，其显著特点是“村民自治”，现实中多以“村民代表大会”的方式决议是否腾退。实际上，腾退补偿的提高方式与征收拆迁的方式并无本质上区别，常见的操作手段也没有什么不同。无论哪种方式，以什么概念进行，都不能违反现行的法律规定。腾退拆迁模式下，遵循的仍然是现有的《宪法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房屋拆迁条例》、《物权法》、《民法》等法律规定。如果您在现实生活中遇到上述集中情况，请一定要采取诉讼的方式维护自己的合法权益，认定违法建筑的历史渊源及事实、认定程序、法律依据等环节都可能存在问题，采取听证、诉讼等手段，很大程度上对违法建筑产生重新认定或者撤销其认定的结果，所以，必要时还是要请专业征收拆迁律师为您维护权益。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
03
-
04