征地拆迁有时候像是一个没有硝烟的战场，被拆迁人需要和征收方斗智斗勇才能维护自己的合法权益。有被拆迁人戏称走过最远的路就是拆迁方的套路。虽是一句玩笑话，但是也透露着辛酸和无奈。由于双方信息不对等，被拆迁人常常处于弱势的一方，有时候只能被迫妥协退让。在一些拆迁纠纷案例中，有一种比较常见的情况就是拆迁方称“误拆”了，即拆迁方将本不该拆除的房屋进行拆除后，主张自己并非故意，是拆迁人员一不留神拆错了，并非强拆。被拆迁人即使愤怒也无可奈何。误拆？真的有这么巧的事吗？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”因此从2011年起，法律法规明确规定了禁止“暴力拆迁”的行为。于是，征地拆迁过程中就滋生了这样一些现象：拆迁方以“误拆”为借口，行“违法强拆”之实，企图借此推卸法律责任、蒙混过关。假误拆，真强拆不可否认，在实际施工拆除时存在信息传达不对称，或者操作失误拆除不该拆的房屋的情况。但是实践中，多数所谓的误拆都属于蓄意的强拆，是拆迁方打着误拆的旗号行强拆之实。首先，拆除房屋前应依法进行确认程序，如房屋的所有权人是谁，屋内人员、财产是否转移等等，在有准备、有确认的情况下怎么会轻易出现误拆？其次，一次误拆尚有发生的可能，哪能每...
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2022
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在征地拆迁过程中，会出现因为补偿方面达不成协议，所以一直不能完成征收的情况。征收方很有可能会采取一些不合规的方式进行强制拆除，这就存在着强迫签订协议的行为，肯定是不符合土地征收的相关程序的，也是不符合相关的法律法规的。那么在征收过程中，被非法拆除的不只是房屋，还包括房屋内的相关的财物来不及转移导致了一些损失。如果征收方对被征收人的财产造成了损失，应该应该如何赔偿？被征收人该如何维权？01强拆过程中造成的财产损坏谁来赔偿？强拆房屋时，如果是合法强拆的，造成合法建筑部分损坏的，由强拆部门给予赔偿。如果非法强拆的，由强拆部门给予赔偿，包括被强拆的房屋和损坏房屋的补偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：(一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的;(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的;(三)违法征收、征用财产的;(四)造成财产损害的其他违法行为。第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成...
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棚户区改造、房屋拆迁、土地征收都关乎着被征收人的切身利益，只有依法征收、拆迁，被征收人的基本生活水平才会有所保障。不过实践过程中，在签订协议后且约定期限已届满时，被征收人是左等右等等不到自己的安置房或是补偿款，也就是说仍有征收方不按照拆迁协议里约定的时间支付被征收人补偿款或是交付安置房。那么遇到这种情况被拆迁人该怎么应对呢？相关法律规定：根据《行政诉讼法》的相关规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。安置补偿协议明确违约责任根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》可知，补偿安置协议的内容包括搬迁时间、补偿方式、补偿金额、支付期限、安置房的地点和面积、搬迁费、临时安置费等事项。如果有一方未按照合同约定履行，需明确是某一项没有履行还是全部没有履行，再去考虑救济过程中所应争取的利益有哪些。但不管是哪一项没有履行，另一方当事人均有权到人民法院提起行政诉讼，要求对方履行协议并承担违约责任或赔偿因此遭受的损失。所以，为了防止一方不履行补偿安置协议之后另一方无法提出具体的请求去救济，应当在签订补偿安置协议时将违约责任及纠纷解决的途径约定明确。所以大家在签订安置...
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2022
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面临拆迁时，我们最关心的就是能拿到多少拆迁补偿，拆迁方给出的补偿方案是否合理。拆迁补偿谈判的过程也是一场智力与策略的较量，更是一场关键的博弈。很多被拆迁人反映，在补偿谈判中感觉自己很被动，一直被拆迁方牵着走，想在合理范围内争取提高补偿，拆迁方寸步不让。其实在谈判过程中需要掌握一些合适的谈判方法与技巧，即使不一定能把拆迁补偿提到很高，也能尽量避开拆迁方挖的坑，避免补偿被压得过低，遭受损失。技巧一：多听少说，不要轻易报价征收补偿实质上就是征收双方的一种利益博弈，在没有拿到很好的谈判筹码之前，千万不要轻易报价。征收方往往第一次见面，在向你介绍完本次征收项目的相关政策后就会问你“你想要多少钱啊?给我们说说我们好给你去争取”等等之类的话。如果这时候你认为征收方是在和你讨价还价，那你就大错特错了，这只是为了打探你的心理价位，从而针对你的报价，来制定所谓的怎样对付你的策略。在这个时候如果被征收人简单地把自己的价报给了对方，话一出口，你已经输了一半，因为征收方已经知道了你的底线。作为被征收人，尤其是对征收毫无经验、对相关的法律规定又知之甚少的被征收人来说，面对征收方的说辞，一定要多听少说，冷静地判断其用意并沉着应对。关于征收补偿的报价一定要掌握时机和火候，必须选择一个合适的时机才能报价，否则，价格报高、报低都会很被动。只有掌握合适的时机报价才不会因为为报价过低而后悔，也不为报价过高而早早的被征收方...
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2022
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土地征收过程中，不仅会征收村民的住宅和耕地，还会征收到村民的养殖场。近年来，为了响应国家的号召，许多村民纷纷建起了养鸭场、养鸡场、养鹅场、养猪场、养牛场等，而且久而久之，这些养殖场也成了不少村民收入的主要来源，且一家人的日子也是越过越好。不过，随着社会的不断发展，城镇化不断建设，不少养殖场在此过程中被划入到征收范围内。但是从实践中来看，养殖场一旦被划入到征收范围内时，相关部门往往会打着整治环境的名号实施征收，或是常会以养殖场是违法建筑、未办理相关的环保手续、非法占用土地等理由对养殖场进行拆除，其目的是降低拆迁补偿。而很多被征收人可能还不是很清楚相关政策规定，也无从判断对方给出的补偿方案是否合理，这样就会吃亏。今天万典律师就谈一下养殖场的拆迁补偿问题，以供大家参考。01养殖场是不是都是违建？首先，养殖场是否违建，规划许可证不是全部依据。早在2017年，国家为了保护生态、改善城乡环境就开启了“禁养”政策，并且建立了“禁养区”。但“禁养”政策的下发也引起许多农民朋友的担忧，对许多合法养殖户以及开展散养的农民朋友来说，其养殖场是否也属于禁养范围之内成为了他们担忧的点。也有人问过，在承包地上建设养殖场，没有规划许可证，就一定是违建吗？就一定要被强拆吗？显然，这个问题的答案是否定的。第一：违法建筑有专门的拆除途径和认定方式，养殖用地的拆迁不能用“拆违”的方式来进行。第二：国家规定设施农用地是为...
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2022
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在现实生活中，很多被拆迁人在遭遇不公平的拆迁，遇到被征收方违法拆迁的行为时，第一反应就是去信访，这是老百姓们对公平正义的追求，对拆迁方上级机关的信任，也证明大家对于自己权益的重视。但是信访的结果往往不尽人意，很多被拆迁人走到市级、省级，却辗转几年都没有任何进展，花光了大半生积蓄却还是没有效果，反而导致本可以复议、诉讼的案件超过了诉讼时效，悔之晚矣。其实造成这种结果的原因，主要还是在于大部分被拆迁人对信访不够了解，或者说有深深的误解、盲目的信任。对如何信访、合法信访也不是很清楚，今天我们就聊一聊大家在信访上走过的弯路，以及怎么正确对待信访。01信访不是万能的信访是民众表达诉求的一种方式，主要指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动。实际上，信访在现实中还是起到了重要的作用，有助于克服官僚主义，纠正不正之风，但在征地拆迁中，信访并不能完全解决问题。信访局不是万能局，信访局是处理来信来访的部门，只能将被拆迁人的合理诉求转达给相关部门，而无权直接作出处理。就拿征收相关问题来说，就算信访局接受信访，最终处理机关仍是征收部门，可谓是兜兜转转又回到原点。02合理、正确使用信访权面对不公平、不合理的征收拆迁补偿待遇时，老百姓往往并不是选择法律而是信访，因为信访在老百姓...
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2022
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有被征收人朋友咨询万典律师，自家的房屋被征收，但是征收方给的补偿标准是几年前的，这合理吗？法律上是否有相关规定?首先回答，这显然是不合理的。法律上也是有明文规定的：城市房屋，按照房屋征收决定公告发布之日起的标准进行补偿：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。有的被征收人可能会有这样的疑问：市、县级政府发布征收决定后并没有立即实施征地，而等过了几年才开始进行房屋征收，那么补偿标准还依然按照之前发布征收决定那年的标准补偿吗？其实大可不必担心这种问题，市、县级人民政府征收国有土地上房屋时，有着严格的法律规定，在征收补偿方案中也会有相应的搬迁期限。一般情况下在征收决定发布一年之内，市、县级人民政府就会将房屋征收工作完成，避免以上情况的发生。如果被征收人真的遇到了类似2017年（甚至更早）发布的征收决定，2021或者2022年才开始拆迁，那么补偿标准也应按照2020或者2021年周围类似房地产的市场价格进行补偿，而不能按照之前的标准补偿。而对于农村的集体土地征收，补偿原则是保障失地农民生活水平不降低，长远生计有保障：新《土地管理法》已经将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”...
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2022
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遇到征收拆迁，老百姓最关心的就是能不能拿到合理补偿，或者说，谁都想拿到更高的补偿。但是想归想，拆迁方肯定不能让我们如愿，会想尽办法压低补偿。所以我们也要想尽办法反击，尽力在这个过程中争取自己的合法利益最大化。对此，万典律师根据以往丰富的办案经验，为大家总结了以下四个步骤，可以供大家参考。01第一步：知己知彼，掌握主动权知己，就是要明确房屋价值。想要更好的与拆迁方博弈，首先大家要对自己的房屋价值做到心中有数，要明白多少补偿才算合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，被拆迁人要先知道自己周围类似房屋值多少钱。因为拆迁补偿的高低有很多客观的因素影响，比如房子的地段、成色、区位、交通、外部配套设施等等。我们对自己的房子有一个全面的认识和了解，这样在拆迁评估报告出来的时候，合不合理也能心中有数，自己有一个大致的判断标准。所谓知彼，就是了解对方拆迁行为的合法性。在面对拆迁的时候我们要知道为什么拆迁，是为了公共利益还是商业化，不一样的拆迁性质，对拆迁双方的约束也是不一样的，程序和补偿自然也有所区别。还有就是征收项目是否合法，如果征收过程中征收方不出示任何纸质文件，未发布征收决定、补偿方案等文件，或者拿旧文件或老补偿标准来糊弄事，都是不合法的，对方这些违法点都是我们之后进行拆迁补偿谈判的筹码。02第...
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2022
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我们常常接到被拆迁人的电话，称维权困难，花了很多时间，少则三四年，多则十几年的也有。其实维权也有最佳时间，有些很关键的时间节点错过了，可能后续维权阻力会很大。我们接触过的案例，有被拆迁方生生拖的错过了最佳维权期，也有的当事人不想走法律途径，多年来坚持不断信访，拖到超过了法律的保护期等等。要提醒大家的是，对于征地拆迁过程中出现的不合理不合法现象，选择通过启动法律程序维护自身权益的被征收人应当注意：权利的行使是有一定期限的。很多被征收人在面对自身权益被侵犯时会选择等待或拖延，当等待的时间超过一定的时限再想通过法律武器捍卫自身权利的时候，发现为时已晚。为了防止被征收人错过维权救济期限，今天万典律师就给大家整理了征地拆迁中最重要的几个时间期限，大家遇到拆迁的时候，一定要把握住这几个维权的黄金时间节点。01申请信息公开保护知情权期限法律赋予被征收人知情权。职权机关在征收时应当公开关于征收决定、征收批文以及补偿安置方案等文件，对于不主动公开文件，被征收人可以向相关部门申请公开。原则上，信息公开遵循“谁制作，谁公开”的原则。关于征地批文等文件的公开，首先应当向制作机关提出信息公开申请。对于国务院批准的征地行为，应当向国土资源部申请公开征地批文等;对于省级人民政府批准的征地行为，应当向省级国土资源主管部门申请公开征地批文等;对于地方人民政府以及地方国土资源主管部门制作的文件，应当向地方人民政府或者...
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2022
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拆迁中的谈判就像是一场没有硝烟的战争，拆迁方想尽量少给补偿，尽快地推进拆迁，被拆迁人想拿到尽可能高的补偿。显而易见，关于安置补偿的谈判对双方来说都非常重要。从各方面来讲，作为被拆迁方的老百姓往往处于相对弱势的一方，毕竟一辈子也遇不上几次拆迁，而对方已经是“身经百战”了。所以，万典律师根据以往的办案经验，为大家整理一些围绕谈判应该注意的事项以及谈判技巧。01根据市场合理定位谈判的最基础工作，首先就是目标明确，有一个合理的定位。要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。拆迁户需要了解征拆规定，根据所在地的经济发展情况以及周边房地产的市场价格粗略的估算一下自己房屋的大概价值，只有拆迁户心里有了补偿区间才能推动谈判的进展，这样可以避免拆迁户出现漫天要价或拆迁方给出明显不合理的情况。补偿标准可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律规定。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。02提前准备，主动出击拆迁户需要提前学习法律知识，因为只有强大的法律理论知识作为背景,我们才能在拆迁过程中判断对与错，谈判之前拆迁户需要针对拆迁公告中的内容做简单的审查，因为公告程序是最简单判断拆迁方是否违法的突破口。另外，该地段为什么拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿的系数是不同的。拆...
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