实践中旧村改造分化出三类比较典型的案例情况：其一，是最早开始的一批旧村改造项目，由于缺乏明确、统一的法律和政策规定约束，政府介入力度不足，资金投入和运转都存在一定问题，由此遗留了大量的争议案件，如今还有很多权益因此受损被拆迁人仍在承受苦果。其二，是地方政府在实践过程中逐渐意识到专业法律人才介入的重要性，聘任业内专业能力过硬并具有该类案件处理经验的法律工作者参与到旧村改造服务工作中，帮助相关部门完成相关法律和政策的解读和宣传工作，建立与被拆迁人进行理性沟通的桥梁，避免了相当一部分争议出现的风险。其三，是随着城市建设进程的加快，旧村改造项目的数量和范围都在不断增加，为了加快拆迁和建设进度，降低征拆资金成本，部分地方开始出现违法违规进行旧村改造拆迁的情况。如仅由村委会和社会企业合作，进行“村民自治性”改造拆迁，即我们曾说过的“协议拆迁”；又如以政策为名压低补偿标准甚至剥夺被拆迁人接受拆迁补偿安置的权利。（采晴整理）
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这个问题可分两个重要层面来解析：一、第一个层面，拆迁公司对被征收房屋实施强拆行为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款第二款的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。又《条例》第五条第二款规定，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。由以上规定，拆迁公司接受房屋征收部门委托实施违法强拆行为的，被拆迁人可以追究委托机关的相关法律责任，针对其错误行政行为展开权利救济。此时委托关系存在于拆迁公司和委托机关之间，与被拆迁人没有直接联系。二、第二个层面，拆迁人员在拆除作业过程中实施违法犯罪行为：不管拆除行为究竟是依法进行的强制执行，还是违法强拆，被拆迁人的合法人身财产权利都受法律保护。如果，拆迁公司（人员）在强拆现场之外对被拆迁人、代理律师实施侵权损害行为的，要因其违法犯罪行为承担相应法律责任；另外，在拆除作业过程中，如有拆迁人员对被拆迁人进行暴力侵害或肆意毁坏其财物等的，也要承担相应的法律责任。法律面前，拆迁公司没有任何特权。（采晴整理）
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对于城中村改造和旧村改造过程中出现的以上一系列侵权问题，拆迁律师建议各位被拆迁人先从一个简单的角度切入去思考：参照《土地管理法》的相关规定，为公共利益需要使用土地的，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人应当给予适当补偿。无论改造拆迁项目的性质如何，无论被征收土地的性质是国有还是集体所有，只要被拆迁人的合法房屋财产权利因拆迁受损，被拆迁人就有权要求合理的拆迁补偿。对于集体土地上房屋拆迁的，被拆迁人可以参考《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和地方政府发布的集体土地房屋拆迁相关条例和规定，参照地方政府制定的补偿安置政策争取自己应得的补偿。对于补偿项目和补偿方式的选择问题，一些地方的相关规定，被拆迁人可以选择货币补偿或者安置房，有条件的地区也可以另行审批宅基地。实践中旧村改造项目中的被拆迁人可以选择以货币补偿方式接受补偿安置，也可以选择回迁安置房，或在政策和条件允许的情况下另行申请宅基地。总的来说，不管征地拆迁项目的名头有多复杂，都需要在《物权法》、《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定框架下进行。被拆迁人有权就自己被拆迁征收的合法房屋财产权利获得相应的补偿和安置。如果有被拆迁人遇到拆迁方对自己的合法房屋财产不予补偿，或违规认...
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一、敲错门：“踢皮球”是很多被拆迁人在维权过程中，与行政机关交涉时常常遇到的问题。因广泛存在的反面案例，很多被拆迁人会在自己确实“敲错门”的情况下，误以为是行政机关在推诿责任，困在原地浪费大量时间和精力。例如在申请政府信息公开过程中，被拆迁人不知道自己需要的征地拆迁相关材料该向哪个机关获取，加上实践中部分行政机关工作存在疏漏，被错误提交申请的行政机关未按照《政府信息公开条例》的规定向被拆迁人告知正确的信息公开机关，导致被拆迁人误以为行政机关只是在踢皮球，将时间浪费在和错误的对象拉扯上，同时也造成了对行政和司法资源的浪费。对于这种情况，建议被拆迁人在碰钉子之初就第一时间向专业拆迁律师请教，确认究竟是行政机关推诿责任，还是被拆迁人自己确实找错了方向。如果是前者，被拆迁人可以通过向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报等法律途径进行权利救济；如果是后者，被拆迁人可以更快地找对申请机关，早日获取相关信息，避免延误提起行政复议或诉讼的重要期限。二、拖时间：我们在上一个问题中提到，被拆迁人很容易在碰钉子、被踢皮球的过程中因时间过度虚耗，错过重要的法律救济程序启动期限。实践中有很多被拆迁人通过信访途径维权好几年甚至十余年，等到实在没有办法才试图通过复议、诉讼途径维权，但启动相关程序时却被告知已经超过了法定期限。排除个案中因某些法定事由，仍未超过法定期限外，实践中有相当一部分案例确...
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对于征收拆迁中可能出现的两类主要的合法强拆形式，即依法拆违和司法强拆（强制执行），拆迁律师分别做过不少解述，新近关注我们的读者朋友可以点击阅读《司法强拆是维权之路的BAD ENDING吗？》、《强拆违建也要讲程序，行政机关这样做是违法的你知道吗？》等以作参考，在此暂不再做展开解析。拆迁律师仅提醒被拆迁人注意，征收拆迁过程中可能出现的、非经被拆迁人申请进行认定和处理的合法强拆，通常情况下就是这两种。因此不管来实施具体强拆（强制执行）作业的人是谁，都需经过法定的认定和确认强制执行的前置程序，最终在有相应权限的执法机构（人员）的组织下进行。拆迁公司本身既不具有认定和处理违法建筑的职权，也并非司法强拆法定程序中任何一个环节的权责主体。拆迁（拆除）公司只是有相应职权的行政机关的一只手。在房屋拆除作业过程中有拆迁（拆除）公司出现，并不代表着拆除行为一定违法；但如果强拆被拆迁人房屋的行为是拆迁公司自行组织实施的，被拆迁人就要提起一万分注意了。（采晴整理）
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农村宅基地房屋的动迁案件中，以动迁安置房的取得、物权确定、产权流转为逻辑，相关案由有以下五种类型，包括：1、动迁安置补偿合同纠纷；2、离婚纠纷中涉及动迁安置房财产分割；3、分家析产、确权纠纷；4、涉动迁安置房的继承权纠纷、遗赠纠纷；5、房屋（动迁安置房）买卖合同纠纷。其中，农村房屋动迁安置补偿合同纠纷，常见的问题包括：1、法律依据：关于集体土地上的房屋动迁，目前并没有像国有土地上房屋动迁有《征补条例》这样规范性的统一文件进行详细规定，有些地方会参考，有些地方也会针对性的制定集体土地上房屋动迁条例等作为补偿依据，但是总体来说，宅基地房的动迁安置在《宪法》及《物权法》中还是可以看到依据的。2、补偿方式：总结下来，农村动迁安置的补偿方式一般有两种，一种是给一笔动迁款，法律上称货币补偿，由房屋价值和宅基地区位补偿单价构成，另外一种是给被动迁人房子，可以是期房，也可能是现房，其中会涉及到补差价的问题，当然每户可以获得的面积大小，套数等都是可以有操作空间。3、常见问题，通常有以下几类：（1）不签订合同，因为我不想搬迁——这背后的问题是，被拆迁人不知道动迁的实质到底是项目动迁还是协议动迁。（2）在动迁过程中，拆迁办没有完全通知所有的产权人或者被安置对象，导致内部问题激化——这其实是政府在变相的转移矛盾焦点。（3）对补偿价格不满意.（4）对评估报告中的面积认定有异议。（5）家中矛盾突出，有些人不愿...
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实践中不少拆迁公司敢于对被拆迁人的房屋实施强拆偷拆，且往往伴随着对被拆迁人的言语、武力逼签威胁，有恃无恐的样子让很多被拆迁人开始怀疑拆迁公司究竟有何“来头”。事实上，根据现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，负责本行政区域房屋征收与补偿工作的是市县级人民政府，组织实施本行政区域具体征收与补偿工作的是由市、县级人民政府确定的房屋征收部门。也就是说，说了算的是以上政府机关和房屋征收部门。根据《条例》第五条中的规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。被拆迁人通常接触到的拆迁公司或者拆迁办公室，就属于受委托承担房屋征收拆迁具体工作的实施单位（组织），仅在受委托权限范围内开展征收拆迁相关工作。总的来讲，拆迁公司并不因受政府房屋征收部门委托的缘故，而比被拆迁人更“有权有势”。尤其是现有的经工商登记设立、以盈利为目的、承接建筑物拆除清理工作项目的拆除公司，只是作为一个民事主体，受委托组织实施具体拆除工作。（采晴整理）
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征迁中，若被征收人有权选择回迁、还是外迁的情形，究竟怎么选呢？自然，这两种选项各有各的优劣、特点，被征收人需要根据自己的实际需要来合理的进行选择。对此，实践中选择回迁的，占绝大多数。而政府会比较鼓励外迁这一选项。其一，很多棚户区内的老住户故土难离，不愿远迁。‘棚户区改造项目中涉及的被征收人很多都是在城市中心区居住多年的中老年人，他们的社会关系也主要集中在这一区域内。而外迁地点相对远离城市中心区，故这些被征收人不愿选择外迁安置方式。其二，市中心教育、医疗、出行条件成熟便利，外迁地有时存在配套不健全等问题。当被征收人面临子女的教育问题时，“学区房”是最有价值的，而外迁地通常不会有就学的方便。就医、出行、购物、文化娱乐等其他基础设施的配套建设也是个问题。有些时候，虽然政府会在规划中承诺外迁地在未来若干年会有很大发展、变化，但毕竟也只能以沙盘、图片的形式呈现，实地一考察还存在空空如也、荒郊野外的感觉。此时，回迁的优势无疑是比较明显的。其三，回迁必定是“期房”，故被征收人需承受长期不能回迁，在外过渡的可能性。通常而言，回迁房必然是期房，得在原有房屋被拆除后在原地新建。那么被征收人就需要进行临时安置或选择投亲靠友、在外租房领取临时过渡安置费。而期房的建设是存在一定风险的，姑且不说可能存在的房屋质量、安全隐患及面积缩水、配套与承诺不符等问题，遇到征收项目迟迟无法完成或因故搁置的情形，长期拖延无法...
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拆迁安置在政府部门批准的建设用地上进行房地产开发需要办理的土地征用、建筑物拆除、居民动迁和劳动力安置等项工作。是关系到民众切身利益的问题，也是司法实践中常常讨论的焦点。法律规定，拆迁人对被拆除房屋的所有人，要依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。那么，拆迁安置的方式与费用计算标准,如何确定?一、拆迁安置的方式：拆迁安置的方式，主要表现为两种：一种是原地安置，另一种是异地安置，具体应由当事人协商解决。拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付拆迁补助费。过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。二、拆迁安置的对象：根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，拆迁安置的对象应当是被拆迁人。同时，对房屋使用人的利益也予以保护，如在拆迁出租房屋时，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署;拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。（采晴整理）
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条： 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。根据该条款，房屋被征收时，被征收人能获得以下4个方面的补偿：一、房屋价值补偿：房屋价值补偿是整个补偿中最重要的部分，包括房屋本身价值、附属物价值、占用范围内国有土地使用权价值补偿三部分。（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，分以下三种情形及标准：1、低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍；2、中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍；3、高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格。（二）所谓“附属物”，是指与房屋主体建筑有关的附属建筑物或构筑物，如围墙、管道、水井、装潢设施等。在对房屋价值进行评估时，附属物应一并评估。（三）对国有土地使...
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