对于拆迁中，租客和房主究竟是竞争关系还是合作关系，拆迁律师认为：拆迁来临时，承租人究竟有没有权利从房东拿到的拆迁补偿中“分一杯羹”，这是一个相当复杂的问题。实践中有很多租房居住遭遇拆迁的朋友反映，自己租房时房东完全没有告知自己房屋即将被拆迁，但自己才住了一两个月甚至不到一个月，就被要求配合搬迁，给自己的正常工作生活带来了极大的不便。类似的遭遇使得很多承租人朋友感到不满，认为房东应当给予自己一定的补偿。但实际上大家应当分情况理性看待这件事。其一，由于政府征收拆迁行为往往被认定为不可抗力，少有明确出现在租赁合同中，且会成为房东的“免责事由”，这对租客来说颇有些不公平。但租客此时能够主张的权利，是基于租赁合同产生的民事纠纷救济权利，根据现行规定，并不直接使承租人与征收行为挂钩。其二，当承租人租房用于生产经营使用时，因房屋征收拆迁行为实际遭受停产停业损失的就是承租人，故而与租房用于居住不同的，在这类情况下，承租人应享有取得停产停业损失补偿的权利，这并不是对房东权益的侵害。其三，当出现强拆情况时，作为实际居住人，承租人对强拆现场的情形更为了解，也更方便取证，此时房屋所有权人和承租人都是强拆行为的受害者，更应该团结起来，一起通过合法途径打击违法强拆侵权行为，争取各自应得的补偿和赔偿。综上，无论是法律层面上基于土地房屋权利取得被征收（拆迁）人主体身份的朋友，还是权利因拆迁征收相关行为受到实际影响...
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一、第一个层面：何为合法强拆？对于这个问题，拆简而言之，在征地拆迁过程中可能出现的合法强拆主要有两种，一种是因被拆迁人消极维权导致政府作出《征收补偿决定》后，经法院裁定准许对房屋进行强制执行，即司法强拆；另一种则是因房屋本身确属违建或危房，在依法经严格的法定程序认定并经依法催告等后，由权责部门执行拆除。需要特别强调的是，不管是司法强拆，还是行政拆违，都需要保护被拆迁人的程序利益，即使能够推演到强拆的必然结果，其认定和执行程序也必须严格按照法律规定要求进行。也就是说，不管事实上被拆迁人的房屋是否已经到了须经依法强拆的地步，拆除行为都不是任何人或组织可以在任意时间以任何方式做出的。二、第二个层面：连夜强拆的行为是否合法？强拆不仅要满足严格的法定条件，且须在程序、实施主体等各个方面严格符合相关规定的要求。对于“夜间强拆”的合法性问题，我们首先要关注的就是其发生时间的合法性。对于强制执行的时间问题，《行政强制法》第四十三条第一款明确规定，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。又《行政强制法》第六十一条第四项中规定，违反本法规定，在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。也就是说，对于房屋的强制拆除行为，依法不应当发生在夜间或法定节假日。而对于正常被纳入征收拆迁范围的房屋来...
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现已失效的《城市房屋拆迁管理条例》中给出了承租人有权与拆迁人签订安置补偿协议的相关规定，但该规定自新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施起已被废止。承租人与房屋拆迁及补偿之间的关系：在正常的征收拆迁中，承租人因房屋拆迁受到损失的，一般应通过民事合同法律关系主张自己的权益。根据《行政诉讼法》第二十五条第一款明确规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。在违法强拆行为中，承租人的屋内财产往往得不到妥善的转移和保护，且承租人作为直接利害关系人享有的意见权、陈述申辩权利和接受催告的权利得不到实现。作为强拆行政行为的直接利害关系人，承租人有权针对侵犯自身权利的强拆行为提起行政诉讼，请求法院确认强拆行政行为违法，并依法主张自己应得的赔偿。（采晴整理）
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无论是国有土地上房屋征收，还是集体土地征收房屋拆迁，被拆迁人自主选择补偿安置方式的权利都受法律保护。然而实践中我们发现，在很多旧城改造、城中村改造拆迁项目，以及相当一部分棚户区改造拆迁项目中，根据地方性法规或规章制定的补偿方案已对补偿方式做了单方面确定，指定被拆迁人只能接受货币补偿或产权调换补偿。这非但是剥夺了被拆迁人依法接受公平合理拆迁补偿安置的权利，也无法保障每个拆迁户个体的实际生活需求，更违反了上位法的规定，会导致被拆迁人的合法权益受到实质性的损害。拆迁方只能根据相关法律政策要求，给出鼓励性的条件，引导被拆迁人选择某种利于地方政府施政管理的补偿方式，而不能强制性代被拆迁人行使选择权。被拆迁人有权拒绝拆迁方指定的补偿方式，根据自己的需要选择适合自己的补偿方式，并按照合法、合理的标准接受补偿。（采晴整理）
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征迁中，征收部门是无权任意在拆迁过程中对被拆迁人进行断水断电的，被拆迁人作为水电用户，依与供水供电公司签订的相关合同建立平等的民事合同关系，按照相关法律规定，在用户未拖欠水电费的情况下，供水供电公司只能在符合法定事由的情况下单方面暂停供水供电，且须按照规定向范围内用户进行通报。如果有被拆迁人遭遇断水断电逼迁的，可以先收集了解有无相关断水断电公告，如属于供水供电公司擅自单方面断供的，被拆迁人可以先向供水、供电公司提出要求按照相关合同恢复水电供应，进一步可以提起相关民事诉讼作为维权的辅助手段。当然，实践中供电供水公司积极配合被拆迁人的可能性并不稳定，被拆迁人在要求其履行供电供水合同义务的同时，可以向当地的监察部门和电力、水务部门进行举报要求查处，以加快问题解决的进度。与此同时，被拆迁人可以根据水电供路的毁坏情况进行报警处理，要求公安机关依法履行保护公民合法财产和公共财产的相关规定义务，并根据公安机关的调查情况和水电公司的回应，更有力地将断水断电与征收方违法错误征收行为联系起来，将问题重新拉回征收维权主战场。被拆迁人必须明白，断水、断电其实也是拆迁方“水煮青蛙”式强拆的一部分，目的就在于促使被拆迁人完成搬迁。当被拆迁人遭遇断水断电断路等违法侵权逼迁行为时，对被拆迁人来说，当务之急就是解决三方面的问题：首先，被拆迁人如果要继续住在被征收房屋中，恢复水电暖供应就是必须的。被拆迁人向电力公司等...
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行政救济的前提是利害关系。在征收拆迁中，房屋承租人作为基于民事租赁合同取得房屋使用权等用益物权的主体，和征收拆迁行为是否有利害关系，是一个在具体司法适用中略有争议的问题，对于这一问题，我们在《农房承租人有权参与拆迁维权吗？》一文中为大家做了初步解析，在此不再赘述。而对于征地拆迁过程中出现的强拆行为，我们可以基于两点理解“利害关系”的存在。其一，根据相关法律规定，司法强拆需遵守严格的程序规定要求，满足一系列前置条件，其中包括对“征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见”的材料收集。承租人作为被征收房屋的实际居住人，明显具有与强制执行行为的直接利害关系，对于强制执行的意见权也应当被尊重和采纳。其二，当强拆行为发生后，除了房屋本身之外，财产权利受到损害最多的就是房屋的实际居住人，也就是我们所说的承租人。一方面，在违法强拆中，承租人作为强制执行行为的直接利害关系人所享有的意见权和异议权利没有得到尊重和保障；另一方面，承租人的实际财产权利因强拆行为受到了损害。综上，基于承租人的以上权利，承租人与强拆行为具有直接利害关系。（采晴整理）
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（一）复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。（二）跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。（三）平层：平层户型是小面积里最常见的户型，适合普通家庭居住。是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。优：经济实用、面积利用率较大、室内无任何障碍；缺：没有功能区分，对于稍大面积的房间来说，变化大。（四）错层：1、错层一般是一二0平米以上面积的房子，如果能够买的这个面积的房子，可以装修成错层。2、错层的优点与缺点：（1）优点：室内各功能用房在不同的平面上，用二至四个台阶进行隔断各个功能居室互不干扰。（2）缺点：由于室内有台阶，老年人或者儿童在夜间使用容易摔跤；采光通风不太好。（采晴整理）
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实践中当拆迁纠纷案件涉及补偿数额争议时，这一步往往存在严重问题，关于评估程序的具体内容和重要性，拆迁律师也为大家做过具体介绍。本文中我们就为大家总结几个可能导致补偿过低的核心原因。首先，评估机构的选择是否合法。考察评估机构的合法性不仅要关注选择程序，还要关注选定机构本身是否具有相应的评估资质。前者是为了保证评估机构不会受到拆迁方的影响做出不利于被拆迁人的评估结果；后者是为了更进一步从专业角度出发确保评估机构能够做出公平、合法、正确的评估报告。其次，评估作业过程是否合法。这部分不仅包括实地勘察和测量记录的数据是否准确、完全，也包括评估人员在进行评估时选择的评估方法是否符合《国有土地上房屋征收评估办法》等拆迁相关法律规定和行业规范要求，在具体适用某一种或多种评估方法时，是否结合了评估对象的具体情况和当地房地产市场状况。如果评估选择的方法错误，对评估结果和最终的补偿价格会有很大的影响。最后，评估项目是否完整，定价依据是否准确。很多被拆迁人看到评估清单时可能会发现，评估项目会存在缺漏，或者价值定性不准确的情况。评估结果的不准确，以及补偿数额过低，有时就是因为这一点一滴的错漏导致的。除了评估项目缺漏问题之外，定价依据也很重要。当房地产评估机构的估价师采用市场法对被拆迁人房屋进行评估定价时，是否结合房屋的区位、面积、新旧程度、用途等具体情况，选择了合理的市场成交价作为参考。实践中评估机构可能会...
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在征地拆迁中，如果行政主管部门确实存在侵权行为，被拆迁人需要知晓由谁来赔。“国家赔偿”和“行政赔偿”是很宽泛的概念，大家想要真正取得补偿，就要知道具体向哪个部门提出赔偿主张。概括理解《国家赔偿法》第七条的规定，大家可以这样确定：其一，有法定职权的行政机关侵权，谁侵权谁赔偿；其二，受权机关侵权，受权机关赔偿；其三，受委托机关侵权，委托机关赔偿；其四，根据以上原则确认的赔偿义务机关已被撤销的，要么由继续行使该行政机关职权的机关赔偿，要么由撤销该机关的行政机关赔偿。根据《行政赔偿法》第八条规定，拆迁律师要特别向大家强调的是，如果被拆迁人曾就相关侵权行政行为提起行政复议，复议决定造成损害加重的，除由原行政机关承担赔偿义务之外，复议机关也要为损害加重部分履行赔偿义务。（采晴整理）
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根据《村民委员会组织法》的相关规定，征地补偿费的使用、分配方案依法应经村民会议讨论决定方可实施，或经授权由村民代表会议讨论决定；村民代表由村民或村民小组推选。也就是说，最终征地补偿费的使用、分配，是根据村民集体意见制定和决定实施的，而不是村委会单方面有权决定的。根据《村民委员会组织法》第三十条第一项规定，由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况属于村务公开的一部分，村民委员会应当及时公布，接受村民的监督。如果有农民朋友遇到未参与村民会议，也未见到村委会针对村民代表会议讨论决定实施的相关事项进行村务公开，但征地补偿款分配明显不公平的情况，可以主动申请村务公开，确认相关分配方案的制定是否经过了村民会议或村民代表会议的决议，是否存在造假情况。（采晴整理）
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