旧城改造征收项目的最大特点，莫过于其相较于一般征收项目的特殊程序，譬如意愿征询、预签模拟拆迁补偿协议、预评估等等。但凡事有变化就有不变，这类项目同样有其万变不离其宗的部分，广大被征收人对此也需要准确理解和把握。一个合法开展的旧改项目中，其必经法定程序应包括：拟定征收补偿方案的公开征求意见。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。据此，征收补偿方案的公开征求意见是590号令所规定的必经程序，为的是确保被征收人的知情权、参与权和监督权，同时将可能出现的补偿安置矛盾化解在前期。当多数被征收人不同意涉案方案时，市县政府就需要组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案。实践中，一些地方拿过一本《补偿安置服务手册》来就要求被征收人坚决配合执行，这是于法无据的。广大被征收人可主张自己的上述权利。（采晴整理）
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旧城改造征收项目的最大特点，莫过于其相较于一般征收项目的特殊程序，譬如意愿征询、预签模拟拆迁补偿协议、预评估等等。但凡事有变化就有不变，这类项目同样有其万变不离其宗的部分，广大被征收人对此也需要准确理解和把握。一个合法开展的旧改项目中，其必经法定程序应包括：一、房屋征收决定。根据《条例》第13条之规定，没下房屋征收决定涉案征收项目就无法合法启动，征收方也就无权拆除被征收人的房屋。即使补偿安置足额到位了，也不能取代这一步骤的落实。而在旧城改造类项目中，没有正式的房屋征收决定就先行拆除房屋的情形比比皆是。浙江金华的许水云案便是如此。二、依法入户评估。无论是正常的房屋征收评估还是所谓“预评估”，由经合法选定的评估机构入户实施评估并出具评估报告这一程序是不能省略的。评估环节因具有较强的专业性而很容易在实践中出现各种漏洞、问题，可以说是被征收人积极捕捉征收方违法点的最重要步骤之一。（采晴整理）
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旧城改造征收项目的最大特点，莫过于其相较于一般征收项目的特殊程序，譬如意愿征询、预签模拟拆迁补偿协议、预评估等等。但凡事有变化就有不变，这类项目同样有其万变不离其宗的部分，广大被征收人对此也需要准确理解和把握。一个合法开展的旧改项目中，其必经法定程序应包括：依法确定补偿方式：旧城改造项目允许选择回迁安置是广大被征收人需要牢记的重要权利，如果没有就涉嫌违法。尽管实践中基于“房地产去库存”政策的需要，财政部、住房和城乡建设部曾于2016年联合发文明确鼓励地方政府引导被征收人优先选择货币补偿方式以消解房地产市场库存，但“鼓励”“引导”并不具有强制性，不能就此否定590号令所做的原则性规定。诸如购房券、纯货币补偿、房票之类补偿方式，均不得剥夺被征收人选择房屋产权调换的权利。必经程序五：依法下达征收补偿决定或签订补偿安置协议。实践中，仍存在未下补偿决定就直接强制拆除房屋的情形。若被征收人始终拒绝签订补偿安置协议，那么通过补偿决定来申请法院强制执行是此类项目实现拆迁的必由之路，也是唯一合法的道路。而对于补偿安置协议，被征收人要注意签约方应是房屋征收部门，而不应是参与项目的市场一方。律师需要特别补充的是，征收方若要合法的避开征收补偿决定这条路，就可能通过“以拆违促拆迁”“以拆危促拆迁”等非法方式进行逼迁。故对于未经登记建筑的认定、处理也是旧城改造项目中的重要步骤。被征收人需要明确的一点是，无证绝...
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征地补偿安置听证制度，具体包括“拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证”与“拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证”，不包括对征地行为本身的听证。拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证：区域性征地补偿标准，是指地方根据《土地管理法》和地方性土地管理法规规定的标准确定的某一区域的征地补偿标准。因为《土地管理法》只对征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准做了规定，同时授权省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准，确定征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，确定被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准。在实践中，根据《土地管理法》的授权，各省、自治区、直辖市在制定地方性土地管理法规中，基本上确立了本省、自治区、直辖市的征地补偿标准。而区域性征地补偿标准，是针对某一相对具体的区域确定的补偿标准，直接关系到该区域内广大农民的切身利益。因此，在拟定或者修改时，应当举行听证。拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证，由省、自治区、直辖市国土资源部门组织；地方性法规授权市、县政府制定区域性征地补偿标准的，则由市、县国土资源部门组织听证。国土资源部门在组织听证时，向社会发布听证会公告书，该区域内符合条件的广大农民都可以申请或者推选代表参加听证。听证应当做成听证笔录，并根据听证笔录作成听证纪要，在报批区域性征地补偿标准时附具听证纪要。（采晴整理）
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征地补偿安置听证制度，具体包括“拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证”与“拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证”，不包括对征地行为本身的听证。拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证：“拟征地项目的补偿标准和安置方案”是指某一具体的征地项目涉及的具体被征地块的补偿标准和安置方案。与“区域性征地补偿标准”是两个完全不同的概念。前者是一个涉及具体当事人的方案，后者则是一个在一定区域内适用、不针对具体当事人的规定。“拟征地项目的补偿标准和安置方案”在实际工作中一般是由市县国土资源部门拟定，因此，拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证，由市县国土资源部门组织。市县国土资源部门在拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案并报批前，应当告知被征地块的承包经营权人、农村集体经济组织或者村民小组等有权要求听证的人，并根据其申请组织听证。听证应当做成听证笔录，在报批拟征地项目的补偿标准和安置方案时附具听证笔录。此外，《国土资源听证规定》还明确了编制或者修改土地利用总体规划的听证，在规划阶段着手解决具体地块的征地问题，使征地行为在编制或者修改土地利用总体规划的听证中得以反映，以切实保障广大农民在征地中的参与权。（采晴整理）
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一、申请政府信息公开期限：根据相关法律法规，不管是征收补偿方案，还是征收决定、补偿决定等都应该依法向被征收人公开，在征地拆迁期间，被征收人是享有一定的知情权，但是实践过程中绝大部分征收方都不会依法公开上述所说的信息，被征收人在征地拆迁中享受不到他们仅有的一点权利。遇到这种情况时，那被征收人不要不行动，作为被征收者，是可以主动申请信息公开的。在申请政府信息公开时，明确规定了能够当场答复的，应当当场予以答复，如果不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复，如果需要延长答复期限的，应当经过相关部门负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。二、申请听证期限：听证在征地拆迁中是非常重要的。当征收方发布拟征地公告之后，被征收人所在村集体或是村民如果对征地的用途、范围、面积以及补偿方式、补偿标准等有不同意见时，可以向市、县级国土资源局申请听证。举行听证的，应当制作《听证笔录》和《听证纪要》，全面准确地反映当事人的意思。确有必要的，应当对征地补偿标准和安置途径进行必要的修改和完善。征地经依法批准后，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。（采晴整理）
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一、对评估结果有异议的申请期限：根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定，当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。二、拆迁维权期限：根据《行政复议法》第九条规定公民、法人或者其他组织自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。如果被征收人不服复议决定，可在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《行政诉讼法》第三十八条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。（采晴整理）
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无证房屋”的产生可能源于各种不同的原因，其中，就包括以下两种常见情况：1、某些房屋建于上世纪八九十年代甚至更早，彼时，我国农村经济开始高速发展，政府为了改善人民的居住环境，对于农民的宅基地大都采取十分简单的审批手续，往往宅基地划定的地块通过审批后，农民们都只会拿到一张纸，上面写着审批的内容，同时盖有政府的公章。而不像2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施之后，房屋所有人同时拥有土地使用权证与宅基地证2、很多地区在不同的时期可能经过了多次拆迁，很多原本证件齐全的房屋在第一次拆迁时，政府承诺另批一块宅基地作为建房用地，但在村民房子建成之后，政府却未能通过宅基地审批。于是，由于政府的过错，原本证件齐全的房屋变成了手续不齐全的房屋，在再次拆迁时，就可能被认定为“违章建筑”。针对上述提到的第一种情况——因为历史原因而缺乏必要证件的房屋。这些房屋由于建成的早，符合建房时国家要求的程序要求，且村民在集体组织上仅有一处房屋，不应认定为违建。针对上述的第二种情况——由于政府不履行承诺，使有证房屋变成了无证房屋。在此情况下，房屋所有人并不存在过错，政府没有履行协议承诺，未能审批宅基地，是政府的过错。因而在拆迁之时，不应将此类无证房屋认定为违建。此外，国家相关法律法规对此也作出了一些规定。如：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。所以，房屋征收主要有俩种补偿方式：一是货币补偿，二是产权置换。房屋征收与补偿过程中，被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择进行产权调换。所谓“货币补偿”，是指根据被征收房屋的区位、建筑面积、用途等因素，以房地产市场评估的办法确定被征收房屋价值，对被征收房屋的所有人进行货币形式的补偿。货币补偿的优点：操作起来比较简单方便，可以一次性解决问题，不会再出现安置房屋迟迟不能交付、回迁迟迟不能落实等问题，减少后续纠纷的发生。而被征收人拿到补偿款之后也可以根据自己的能力、需求进行一些投资、理财等等，被征收人的自由性比较大。货币补偿的缺点：目前房价涨幅快，被征收人要是在拿到货币补偿款之后再慢慢寻找合适房源，可能很难再买到同样面积的房屋。再者，如果被征收人暂时不买房，那么如何支配这一大笔补偿款也是问题，上面说到被征收人可以根据自己的能力、需求进行投资理财等，但并不是每个人都有这样的能力，因而风险也是存在的，且随着物价上涨，被征收人手中的补偿款也会面临贬值问题。总而言之，选择货币补偿之后，如果被征收人不能较快地找好新房源，又不具备相应的理财能力的话，就可能面临财富缩水的情况。因此，货币补偿其实是有利有弊的，关键还是要看被征收人的需求和实际情况。（采晴整理）
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。所以，房屋征收主要有俩种补偿方式：一是货币补偿，二是产权置换。房屋征收与补偿过程中，被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择进行产权调换。所谓“产权调换”：指征收人用自己建造或购买的的产权房屋与被征收房屋进行产权调换，并按照被征收房屋和产权调换房屋的市场价格进行差价结算，实行多退少补。产权调换的优点：选择产权调换的被征收人不用再担心无法用补偿款买到合适大小的房子，这样就解决了住房问题。再者，产权调换之后往往还有一笔差价金，对被征收人而言也是一笔发展资金，可以做些小本买卖，为今后的长久生存做打算。产权调换的缺点：选择产权调换的被征收人对于产权调换房的位置、户型、环境等因素享有的自主选择性则相对有限，因为这些房屋是由征收方事先建造好或者购买好的。还有在签订补偿协议时，被征收人往往只看到政府给的房屋设计图，而未看到实体的房子，对一些细节问题不够了解，因而后期出现纠纷的几率也比较大。以及选择产权置换就会涉及到临时安置费或提供周转用房的问题，实践中还可能出现政府发放几个月的安置费后就停止发放，或者不及时提供周转用房的问题，而此时和政府交涉往往效率也不会太高，这样被征收人的基本生活需求就得不到保障，存在很大的风险。以上就是产权调换的利弊分析。可见，无论哪一种方式，其实都是有利有弊的。（采晴...
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