1、关停决定的作出主体要承担证明自己行为合法的责任：《行政诉讼法》第三十四条规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。也就是说，如果管委会在法定期间内不能提供足够证据证明自己作出的行政行为合法的话，则该关停的行政行为是不会得到法律支持的。2、关停决定适用的法律依据可能无效：既然该关停的处罚决定违法，则管委会作出的决定依据的文件可能是已经失效的，或者是不适用在该案件之中的，也可能是管委会对该文件的额理解错误等，因此在提起行政诉讼的时候，为了最大化地维护当事人的权益，可以同时提出给抽象性文件的审查。3、环保局可能涉嫌行政不作为：对企业环评的合法不合法，以及环评的审查是由环保局进行的，如果环保局怠于行使自己的职权，该审核的不审核导致水泥厂没有及时拿得环境审批文件的话，则环保局就属于行政行为不作为了。当事人也可以依法提起对环保局不作为行为的行政复议或者行政诉讼。（采晴整理）
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2019
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07
法律并没有对码头拆迁补偿等问题进行详细规定，虽然码头拆迁并不等同于普通企业的房屋拆迁，但是其补偿可以参考普通企业的房屋拆迁进行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的相关规定可知，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）由于房屋征收导致的搬迁、临时安置补偿；（3）由于房屋征收造成的停产停业损失补偿。此外，目前企业的资产评估方法根据《国有土地房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知有五类，即重置成本法、假设开发法、收益法、市场比较法、基准地价修正法。实践中常用的评估方法是市场比较法和重置成本法。然而码头价值评估却不能单纯采用这两种方法。码头经营并不和普通企业相同，普通企业拆迁补偿内容主要包括土地、房屋和建筑物的补偿、停产停业损失补偿、设备设施搬迁补偿、人员遣散安置补偿等费用，然而由于码头本身并没有过多的附属物，其成本低廉，如果评估机构按照成本法计算码头的资产，可能也就几十万元。但是码头的营业价值并不在于其本身成本，而在于其经营利润。码头每年的年收益远远大于成本价，可能甚至达到数百万元或上千万元，其停产停业损失远远大于码头本身成本损失。因此，对码头的价值评估对于码头价值评估的计算应当按照收益法进行计算。同时，其停产停业损失补偿应当根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十三条的相关规定确定，即“对因征收房屋造成...
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2019
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一、是补偿应保证被拆迁人生活质量不下降。根据法律法规的明确规定，合理补偿的判断标准是维持被征收人现有的生活水平，不会使当事人因为拆迁生活水平下降。二、是拆迁需按照先补偿后搬迁的顺序，现实中有些被征收人在房子被拆迁许多年后仍然没有拿到补偿安置，因此，被征收人一定要坚守该原则，因为法律有规定，征收专款专用，补偿款先到位。三、补偿价格一定要参照周边房屋的市场价。因为这是衡量是否合理的一个量化标准，对于国有土地上的房屋有产权调换和货币补偿两种方式，集体土地上的房屋有货币补偿、商品房置换拆一换一以及分地加钱再盖房等三种方式。参考被征收地段最近区域的房价来衡量货币补偿是否合理，对于产权调换也要考虑其所处地段，对比其房价与被征收房屋周边房屋的房价。四、要选择合适的维权方式，在适当的时候启动行政复议或诉讼。（采晴整理）
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一、祖坟的补偿安置方式：实践中，征收土地遇到祖坟的，通常有两种补偿方式：一是按照统一标准一次性补偿给村民的，普遍来看，各地的补偿集中在4000-5000元的标准，各地有所不同，具体需要看当地的规定；二是按尸骨的数量进行补偿，一般是每副300-600原的标准进行补偿，同样地区不同也有差异。二、祖坟的搬迁安置：征收土地遇到祖坟时，很多朋友会担心土地征收后自家祖坟的安置问题。各地考虑到祖坟对于被征收人的意义，一般来说祖坟都是各家找的风水宝地，农民大多数不愿意搬迁，担心换地影响到子孙后代，因此，政府提出先安置后拆迁的办法，对有需要安置地的农民先给予安置地，已解决农民的后顾之忧。三、农民遇到不补偿怎么办：征地遇到祖坟更多的是发生在农村，如果农民们遇到因为不常谈不拢就擅自挖人祖坟的事情，要据理力争维护自身的权益。出于各种压力。现在的征收方为了达到目的，做的很多事情出人意料，因此，农民不得不防。四、被征收人如何维权？如果被征收与征收方难以达成一致，其可以对整个征收程序进行调查，看其是否合法，对于违法的征地被征收人可以选择提起诉讼。（采晴整理）
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公摊面积是由整栋楼的产权人共同所有的公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。这就意味着不仅你的实用面积，你家的电梯、楼道、过道、地下室，甚至是门后的警卫的面积都是你需要公摊的面积，计算到你的建筑面积里面。这对于购房者来说，需要支付的购房款更多，且未来需要支付的物业费、暖气费也更多。可以说，公摊面积在本就巨大的购房压力上又添加了砝码，遭到购房者的排斥，但开发商们却乐此不疲。这主要得益于公摊面积缺乏合理、科学的管制，且能为开发商带来巨大的利润。一、能较大程度的“增大”房屋面积;购房时的面积并非是按照套内面积（实际面积）来计算的，其包含了公摊面积。且公摊面积并非透明的，也就是说购房者根本不知道除去套内面积后的所谓“公摊面积”到底公摊在哪，这也就给了开发商任意确定公摊面积，增大房屋面积的机会。二、重复计算公摊面积：如前所述，公摊面积不透明，购房者根本不知道哪些公摊面积是自己的，也就遑论使用了。实践中，常有小区的消防应急场所被算作公摊，又被划为停车位售出，这明显系重复公摊。以北京为例，据北京青年报2017年的调查报道，北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(...
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1、评估机构选定不合法：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”之规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定。实践中，很多评估机构是由拆迁人直接指定的，这样“选出”的评估机构不合法,作出的评估自然也不合法。2、评估时点不合法：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值得补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价值”之规定，评估时点最早为房屋征收决定公告之日，这也意味着但凡早于这个时点作出的评估报告均不合法。3、对评估结果不服的救济：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。若在经历上述步骤后，对补偿仍然有异议的，可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条处理。4、评估机构没有进行实地测量：根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师进行实地勘察。所谓实地勘察应当入户调查，对房屋的内...
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在2011年之前，城市的房屋拆迁实施依据是《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁项目的实施主体通常是取得拆迁许可证的企业或土地储备中心等，拆迁补偿通常是由企业和被拆迁人进行谈判协商，然而补偿数额的不确定性较大。但是随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，《城市房屋拆迁管理条例》也随之废止。拆迁的实施过去通常由开发商和政府相互配合，导致拆迁过程中时常有出现各种暴力事项，被拆迁人的权益收到了极大损害，后随着互联网时代的发展，法律的进步与发展，广大被征收人通过司法程序从而获得了更多的谈判筹码，提高了补偿数额。随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，实践中逐渐用“征收”一词代替“拆迁”。征收项目实施主体必须是政府部门，主要是房屋征收主管部门。其实行的法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。征收方实施征收行为必须保证被征收人原有的生活水平不被降低，其补偿计算方式目前主要是采用市场比较法。腾退项目在法律上没有明确的定义和依据，在实践中，主要运用于在集体土地之上，村委会、开发商或区镇政府与被腾退人签订腾退安置补偿协议后，收回被腾退人的房屋和土地的行为。然而，我国并没有相关法律法规赋予村委会、开发商或区镇政府要求村民进行土地腾退的权限。老百姓在遭遇土地腾退时，切记要明确该腾退实施的主体是否适格。征地项目由国土系统进行管理，针对的是集体土地。我国土地主要分为两种性质，即国...
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不知道当您在遇到征地拆迁过程中有没有听过征收方说过这样一句话“你的房屋是违建的，按照法律规定是没有补偿的，但是要是你现在签了这个协议，我们领导可以考虑给你们适当补偿，要是你们现在不签协议，到最后强拆了还没有补偿了……”由于征地拆迁项目程序复杂，涉及的利益较多，因此在征地拆迁项目中，征收双方总是想尽方法斗智斗勇。在诸多手段中，以“拆违促拆迁”成为征收方最常用的一种手段。在实践中，很多被征收方禁不住征收方这样忽悠，草草就签了协议，后来发现上当受骗时却为时已晚。违建房屋的认定不能只单凭征收方的一句话，被征收方应当首先明确自己的房屋是否具备齐全的证件，是否真的是违建。我国法律对违建的认定通常从规划许可和施工许可两方面进行认定，即房屋是否具有建设工程规划许可证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证这些证件，同时也要保证房屋的建设没有超过这些证件的许可范围。同时，如果被征收方的房屋缺乏相关的证件，被征收方应当明确该证件的缺失是历史原因还是地方政府政策的缘由缺失。如果农村集体土地上的房屋于《土地管理法》出台之前建造，则不能由于房屋缺失证件，认定其为违法建筑。对于国有土地上的房屋，如果于《城乡规划法》出台之前建造，则不能由于其缺乏建设工程规划许可证而认定其违法。此外，很多地方政府为了促进当地经济的发展，成立招商局进行招商引资，允许企业先建后批，后由于政策原因无法补齐证件的，此时也不得在日后征地拆迁过...
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一、什么是农村宅基地的有偿退出机制？农村宅基地有偿退出是指农民如果进城买了房子，不想要在农村的老房子时，可以考虑把宅基地及房屋退还给村集体，然后村集体会给予一定的补偿。当然，农民也可以选择不退出，这种有偿退出机制不是强制性的，是属于农民的权利而非义务。二、农民有偿退出宅基地的补偿标准是多少？有偿退出宅基地的补偿标准目前还没有具体、统一的法律规定，国务院授权各地人民政府可以根据自己当地的经济发展状况制定自己的补偿标准。下面，小编给大家列举一些地区的农民宅基地退出的补偿标准：1、在福建晋江农村的宅基地补偿标准：当地农村集体宅基地的置换补偿标准一般按照该宗地所在区域住宅的土地基准地价进行折算，房屋补偿按照房屋重置价及二次装修结合成新率计算补偿。同时，如果是还未建设的宅基地，当地农民可以以低于建筑成本的价格按照等面积购房安置房。其次，当地银行对权属明确、两证齐全、优质区域的农房，按含宅基地估价40％进行抵押融资。2、在重庆垫江农村的宅基地补偿标准：根据当地政府的文件规定，宅基地上的房屋和庭院占地的面积(扣除本人在新村所占建设用地面积)一般按照12万元/亩进行补偿。除此之外的其他附属用地（未发林权证的农村建设用地范围内的院林地）按照土地所有人和本集体经济组织按照8:2进行分配，一亩地按照12万元/亩计算。3、在陕西西安农村的宅基地补偿标准：农村居民自愿退出宅基地，经当地国土资源部门核准，签订...
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一、认清“以租代征”的真面目：《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但有例外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《农村土地承包法》第十七条规定，承包方要维持土地的原有用途，不得用于非农业建设。从以上可知，农村集体土地的征收征用是有严格限制的，并不是政府说租就租，说征就征。生活中常见的“以租代征”的方式有5种，遇到以下情况时，农民朋友们就要提高警惕了！1、乡镇政府直接租赁、转租农民集体土地。2、乡镇政府作为租赁中介人参与促进集体土地的租赁。3、用人单位或个人直接与村委会签订“土地承包租赁合同。4、村委会代替本村村民对外出租承包地。5、村委会租用农户的土地但不进行农业建设。二、维护被征收人的法定权利：首先，一般“以租代征”的行为是出于自身利益的考虑，而不是公共利益的考虑，所以如果政府租用土地用于商业建设，那么明显就是违法的。其次，“以租代征”的行为经常都是当地政府自行组织实施的行为，没有办理相应的征地手续，这也是明显违法的，被租用人可以以此来维权。第三，政府采用“以租代征”的方式还有一个目的就是为了降低给农民的征地补偿款，如果政府已经租用了该土地的话，则在计算征地补偿款时就没有了地上附着物和青苗补偿费，以及安置补偿费等也会相应的降低。（采晴整理）
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