农村土地的现状是，绝大多数属于村民小组农民集体所有、有少量归村级农民集体所有、极少数归乡级农民集体所有。生活在农村地区，对于日常生活中的诸多事务，农民朋友常或有意、或无意的，把话语权交给村委会。在遇到征地拆迁时，很多农民朋友，也是认为怎么拆、怎么补，都是村委会说的算。即使不认同村委会意见，也无权利反对。而实际上，在村民生活中，村委会作为自治组织，其非权力机关。征迁中有些事，并非由村委会说了算：面对征收方，村委会无权代表村民直接签字；面对村民，村委会也无权代表征收方拆房、拆违。提醒农民朋友们要留意，勿因不了解法律，把权利“托管”给别人，致使自己无法获得合理的补偿。一、没有看到公告批文，勿轻易交地：因公益需要，是可依法定程序，强制征收农村集体所有土地的。但须依补偿标准，一次性给予被征地农民朋友货币补偿。而土地被征收后，其所有权属于国家，则不再属于村集体。而无论何种情况，村委会，均无权以自己的名义征收农民土地。有权审批的机关，只有国务院和省级政府。因此，遇到村委会组织征迁，或来动员签字交地时，农民朋友们一定要问清楚：征地公告发了吗？对于仅由村委会组织的征地拆迁，农民朋友们，有权拒绝交房交地。二、是否签字、是否交地，非由村委会说了就算，农民朋友有表达意见的权利：因现行法律规定，集体土地归村集体所有，即确定了“土地所有权”，因此对征地时的征地事宜，村委会可代表村民签字同意。但须留意，征迁中，...
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2019
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07
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03
征地拆迁补偿不合理，似乎是各地的通病。很少有看到什么地方开出的补偿价格能直接使被征收人满意并迅速签字的，似乎总要经过几次一来一往的讨价还价，甚至闹上法院，事情才最终得到平息。而在这大量的补偿不合理案件中，我们也经常会听到被拆迁人对法律公正性的质疑声，究竟是法律有违公证，还是地方执法偏失？各位被拆迁人，你怎么看？找一找，法律要求保障被征收人的合法权益的条文真不少。从立法层面来讲，我们其实是可以找出很多保障被征收人权益的条款的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定，征收补偿方案需要公布出来，并充分收集公众的意见，确需修改的，要进行修改，并告知修改情况。除了征求公众意见的程序，针对旧城改造，还需要经过多数人的同意，一般来说各地对于同意比例的规定，都达到了80%-90%以上。另外，正式实施拆迁之前，还需要进行社会风险稳定评估，充分考量本次拆迁的利弊，并适当对方案进行整改。《关于进一步做好征地管理工作的通知》中也明确提到了，要确保被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。决不能让老百姓因为拆迁，而被越拆越穷了。立法者的本意：征地拆迁应惠及于民。在这里大胆猜测立法者的用意，为何要设置这么一些要求？房屋，对于老百姓来说，大多是有情结的。俗话说得好，故土难迁，如果没什么特殊的情况，谁也不愿意搬离土生土长的房屋。一遇到拆迁，所有人都得搬，生活环境将会发生重大改变。作为房屋征收实施单位，...
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2019
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07
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03
据国务院新闻网消息：经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，从调查和各地反馈看，加快改造城镇老旧小区，群众意愿强烈。今年4月，住房和城乡建设部会同发展改革委、财政部请31个省区市和新疆生产建设兵团开展全面排查，汇总统计需要改造的城镇老旧小区基本情况。截至5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。旧城改造征收房屋的，也应该按照或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定进行征收，应当符合公共利益的需要。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；其中：1、对于被征收房屋价值的补偿：被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构，依国家有关规定评估确定。（评估机构应由被征收人协商选定，协商不成的按照少数服从多数的原则投票确定或随机确定）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格。征收部门应当对被征收房屋类似房地产的市场价格，进行说明。2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：采取货币补偿、或现房产权调换方式的，给予被征收人一次搬迁费，依国家有关规定评估确定。对于无法搬迁、无法恢复使用的设备...
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2019
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07
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02
虽然我国的《土地管理法》规定了在农村实行“一户一宅”的制度，其目的主要是为了保障每家每户宅基地分配公平，杜绝无序扩张宅基地和非法占用耕地行为。但是，在实践中，因历史原因或继承、买卖、户籍、面积总和符合宅基地面积标准等原因存在的“一户多宅”可能是合法的，应当区分处理。一、面积总和符合宅基地面积标准一户村民在本村有两处以上宅基地，但是加起来的面积总和并没有超过本地明文规定的宅基地面积标准，此时就可以按一宅予以确权。北京：近郊和远郊人多地少的农村不超过0.25亩；其他地区不超过0.3亩。其中，1982年前确定的宅基地，高于此标准的，每户可适当放宽，但最高不超过0.4亩。天津：有条件的地区统一规划建设；无条件的地区，依照本村人均耕地面积划定宅基地面积。其中，人均耕地面积在667m2以下的，不超过167m2/户；人均耕地面积在667m2以上的，不超过200m2/户。重庆:市辖区农村宅基地面积标准为20—25m2/人,其他区县辖区农村宅基地面积标准为20—30m2/人,3人以下户算3人,4人户算4人,5人以上户算5人,扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。二、因农房继承、赠与等合法途径形成的一户多宅(已有一处宅基地的本农村集体成员)我们都知道宅基地使用权是不能继承的，但是地上房屋作为农户的私产是可以继承的，加之“地随房走”的原则，因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅，可以进行确权...
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2019
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07
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夕阳，斜照村落。日更迭，一天。地，缤纷。高田若梯，低田棋局。潇潇背影，耕亦种。萌发，滋润，积蓄，秋实、夏韵，穗稻黄。落日丰田，过雨人家。《土地管理法》规定，征收集体土地的，应该由国务院或省、自治区、直辖市政府批准。因此，征地要有征地批文。比较容易理解：无征地批文，征收集体土地则是违法的。但是，是否“有征地批文=征收集体土地合法”？不一定。合法的征地行为，应包括：征地批文时间的有效性、作出征地批文的程序合法。一、征地批文的有效性，是有时间规定的。在国土资源部关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知中，规定：“土地征收批准文件的有效期两年。土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或者未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效”。因此，在进行征地时，征地批文应当是近两年内作出的。否则，征地行为是违法的。二、作出征地批文的程序合法：1、在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中，规定：“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。因此，征地前，需告知被征地农民朋友们相关必要信息。否则，作出的征地批文，是不合法的。2、在国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知中，规定：“在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利”。因此，在征地报批前...
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2019
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07
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国有土地上的房屋如何征收如何补偿，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，宅基地征收没有专门的法律规定，其主要依据土地管理法、土地管理法实施条例，因此各地的标准并不统一。宅基地征收主要依据各地方省、市级政府文件，同时参照国有土地上的补偿。其中应当遵循不降低原有生活水平，长远生计有保障。一、宅基地补偿方式通常宅基地有三种补偿方式：一种划出一块宅基地，让失地农民建房；一种建立安置房，安置农民，还有一种是货币补偿。二、宅基地补偿标准一般宅基地补偿计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。各地宅基地面积并不一样，农村宅基地用地标准：占用农用地每处不超过200平方米（0.30亩），占用建设用地和未利用地每处不超过233平方米（0.35亩）。宅基地征收时，如果按照原有宅基地认定安置面积，则对超出的部分压缩补偿。以北京某区为例：依据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》，老宅基地面积控制标准为267平方米，新宅基地面积控制标准为200平方米。A：当认定合法宅基地面积不高于面积控制标准时：应安置面积=认定合法宅基地面积*70%；B：当认定合法宅基地面积高于面积控制标准时：应安置面积=面积控制标准*70%+认定合法宅基地面积超出面积控制标准部分面积*50%；每宗宅基地按宅基地面积计算应安置面积时，最大不高于267平方米。三、宅基地不补偿情形村闲置宅基...
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2019
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春来、秋去，绿树，农夏。屋头初日，檐牙燕雀。乡间，农家。天风，六月凉。晴柳纤柔，花间觅路。百亩农田，尽眼底。稻谷、黍粱，风风雨雨，秋实。造物有意，农事相耕，揉做、种芳。农人、农家，农舍、农田。 人，地，物。一、法律规定：依法律规定，征地费用应包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。同时确定，全额支付征地各项费用的时间，是自征地补偿安置方案批准之日起，三个月内。二、实践中的情况：实践中，被征地农民朋友，真正拿到补偿款的时间，因补偿款用途不同，是存在差异的。1、土地补偿费的支付时间：（1）谁接收支付？因土地的所有权，是在村集体，因此，土地补偿费，是直接支付给村集体。（2）土地补偿费，如何支付给村民？土地补偿费的分配，是属于村集体经济所得收益的一种。对土地补偿费的分配，应经村民会议讨论决定。（3）土地补偿费，支付给村民，应满足什么条件？第一，村集体已经拿到了土地补偿费；第二，集体经济组织经过民主议定程序，讨论决定了分配土地补偿费的方案。（4）村集体，可否不支付土地补偿费？不可以。在满足了支付土地补偿费的两个条件后，若村集体不支付土地补偿费的，村民可向法院起诉要求其支付。2、安置补助费的支付时间：此款费用，是向失地的农村支付的一种补助。安置补助费支付，存在两种情况，即需要统一安置的与不需要统一安置的。因此，支付时间，也是不同的：需要统一安置的，安置补助费支付给农村集...
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2019
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06
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1、房屋征收时，对空地进行补偿吗？答案：需要。官话：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。白话：就是说，国家要征地，咱在村里的地，合理合法，那不管是院子还是空地，都要补偿的。2、丈夫在婚前所建的房屋，婚后被征收，补偿款归谁所有？答案：丈夫。官话：房屋征收补偿款的归属问题是以确定被征收房屋所有权人为前提的。根据《婚姻法》规定，夫妻一方在婚前所建的房屋是夫妻一方的婚前财产，不属于婚后的夫妻共同财产，征收补偿款归所有权人。白话：补偿款归谁，要看房子归谁，房子是结婚前建的，那属于丈夫的婚前财产，所以补偿款归丈夫。3、一方婚前付首付，婚后夫妻共同还贷的房屋被征收，补偿款归谁？答案：看情况。第一种情况，离婚时双方对不动产的归属问题达成协议的，则房屋征收补偿款的归属也参照其协议分配。第二种情况，如果双方对不动产的产权归属没有达成协议，经法院判决后该不动产应该归产权登记一方所有，所以房屋征收补偿款也应该归产权登记一方所有。白话：就是说，重点看房子归谁，有协议，就按协议来分钱，法院判的归谁，那补偿款就归谁。总归一句话，补偿款的分配，跟随房子的分配。就看房子和地，到底是归谁的，或者如何分配的。4、父母过世后，兄弟姐妹签订的分家合同能否作为补偿的依据？举例：由于父母已经去世，小王和其他的兄弟签订了分家合同，小...
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2019
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06
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28
柔柔垂柳，余，人家。村落。开阔，原野。村田。田家，耕种。秀眉老父，躬农事。咿呀小童，乱涂鸦。移步，一步、一景，一路、景。秋实，千点，观不尽。秀麦、香稻，千畦。插秧、种菜，菜长、荷香。春来、夏来，秋来、冬来。村南村北，东西人家。乡、人家，田、农事。地肥。依土地管理法规定，征收集体土地时，要签订征收补偿方案，方案通过后，就需进行公告。而若对征地补偿方案，不认同应怎么办？一、在不同阶段的征地，有不同的解决方法：若在公告阶段的可提出异议，若在实施阶段的可申请仲裁。（一）公告阶段：依《征用土地公告办法》，在征地补偿安置方案的公告阶段，被征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人，对方案有不同意见的，可发表意见，还可要求举行听证会。关于提意见和要求听证的时间：被征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人应当在征地补偿、安置方案公告之日起，10个工作日内向有关市、县政府土地行政主管部门提出。有关市、县政府土地行政主管部门，应研究上述意见。若被征收人要求听证的，应当举行听证会。确实需要修改征地补偿安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。（二）公告的实施阶段：对实施中的征地补偿安置方案不认同，依《土地管理法实施条例》，对补偿标准有争议的，由县级以上地方政府协调；协调不成的，由批准征收土地的政府裁决。二、实践中，存在的问题：在实践中，被征收人对补偿安置方案不服，若直接提起行政复...
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2019
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06
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某乡下辖的某村土地全被征收，乡政府收到了1600万元的补偿费、经过开讨论会，乡政府决定这笔钱一半下发到村里，另一半乡政府留用，以弥补财政资金的不足。此事引起被征地农村很大不满。那么，关于乡政府留用征地补偿款的做法是否合法呢？我们知道征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。土地补偿费是对集体土地所有权丧失的补偿和对土地承包经营权丧失的补偿，因而只有农村集体成员集体和被征地的土地承包经营权人有权获得土地补偿费。安置补助费是对被征地农民重新择业安置的补偿，其分配原则是：谁安置，谁取得。《土地管理法实施条例》第26条规定：”土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发给备案制人员个人或者被安置人员统一后用于支付被安置人员的保险费用。最高人民法院《关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函》指出：土地被征用所得的补偿费、安置补助费归被征地单位所有，由被征地单位集中管理，列专户储存，县级或乡级人民政府监督指导使用，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就...
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2019
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06
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27