大家都知道，从古至今维权打官司都要讲证据，征收拆迁纠纷也一样，补偿不合理，或是遭遇强制拆迁，我们通过法律途径去维权，肯定要拿出证据证明对方违法了，自己的权益遭受损失了，不然空口无凭，没有说服力。但也有被拆迁人咨询说，征收方拿着红头文件、打着公共利益的旗号进行强拆，不确定他们的强拆行为算不算违法；还有就是哪些证据才是有用的、关键的，强拆取证不会很困难……我们来对以上问题进行解答。一、司法强拆的法律依据：1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。司法强拆必须同时满足三个前提条件：“（1）被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;（2）被征收人在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日，行政诉讼的法定期限一般是6个月。（3）市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，并且人民法院已经做出了强制执行的行政裁定。也就是说，实施强拆必须经过法院的裁定。”显然，强制执行是以作出补偿决定为前提，如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。相反的，补偿决定是直指司法强拆的，这就意味着被拆迁人如果还不满意补偿标准，不想被强拆的话，一定要警惕补偿决定的到来。当收到补偿决定时，应该要把握住自己的救济权利，及时的申请行政复议或提起行政诉讼，法律程序的提起既能够有效制止司法强拆的...
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2022
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大家都知道，只要涉及房屋或土地征收拆迁，肯定是要签拆迁补偿协议的。但是有时候协议内容不合理，作为被拆迁人，是否可以拒签？拒签需要注意什么，有哪些后果？首先回答，对补偿安置协议不满，当然可以拒签。据法律规定，拆迁补偿协议应由被拆迁人和房屋征收部门签订，只有双方签字确认后房屋拆迁关系才能成立，房屋征收部门根据协议内容履行相应条款，对其进行补偿，补偿之后被拆迁人搬离房屋，这应该建立在公平公正的原则之上。律师常常会告诉被拆迁人，如果拆迁补偿不合理，或者拆迁协议内容或签订形式有问题的，被拆迁人一定要拒绝签字，不要自己跳进拆迁方布置的陷阱。因为一旦协议签订，后期想维权，无疑是增加了阻碍。以下情况可以果断拒签协议：011、空白协议征地拆迁中，逼迫被拆迁人签订空白协议的行为常常有，但明显这是拆迁方的一种以低成本征收的策略。补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，如果缺少一项，都有可能让被征收人利益有所损失。022、征地调查结果不符合实情在征地拆迁依法报批前，当地相关部门应当要在村委会或是村民小组张贴书面形式的拟征地公告。其内容要包括：征地范围、征地面积、补偿方案以及安置途径和征地的用途。在这期间，村委会或是村民有权申请听证，如果村委会或是村民向相关部门提出召开听证会的，相关部门...
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征地拆迁有时候像是一个没有硝烟的战场，被拆迁人需要和征收方斗智斗勇才能维护自己的合法权益。有被拆迁人戏称走过最远的路就是拆迁方的套路。虽是一句玩笑话，但是也透露着辛酸和无奈。由于双方信息不对等，被拆迁人常常处于弱势的一方，有时候只能被迫妥协退让。在一些拆迁纠纷案例中，有一种比较常见的情况就是拆迁方称“误拆”了，即拆迁方将本不该拆除的房屋进行拆除后，主张自己并非故意，是拆迁人员一不留神拆错了，并非强拆。被拆迁人即使愤怒也无可奈何。误拆？真的有这么巧的事吗？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”因此从2011年起，法律法规明确规定了禁止“暴力拆迁”的行为。于是，征地拆迁过程中就滋生了这样一些现象：拆迁方以“误拆”为借口，行“违法强拆”之实，企图借此推卸法律责任、蒙混过关。假误拆，真强拆不可否认，在实际施工拆除时存在信息传达不对称，或者操作失误拆除不该拆的房屋的情况。但是实践中，多数所谓的误拆都属于蓄意的强拆，是拆迁方打着误拆的旗号行强拆之实。首先，拆除房屋前应依法进行确认程序，如房屋的所有权人是谁，屋内人员、财产是否转移等等，在有准备、有确认的情况下怎么会轻易出现误拆？其次，一次误拆尚有发生的可能，哪能每...
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在征地拆迁过程中，会出现因为补偿方面达不成协议，所以一直不能完成征收的情况。征收方很有可能会采取一些不合规的方式进行强制拆除，这就存在着强迫签订协议的行为，肯定是不符合土地征收的相关程序的，也是不符合相关的法律法规的。那么在征收过程中，被非法拆除的不只是房屋，还包括房屋内的相关的财物来不及转移导致了一些损失。如果征收方对被征收人的财产造成了损失，应该应该如何赔偿？被征收人该如何维权？01强拆过程中造成的财产损坏谁来赔偿？强拆房屋时，如果是合法强拆的，造成合法建筑部分损坏的，由强拆部门给予赔偿。如果非法强拆的，由强拆部门给予赔偿，包括被强拆的房屋和损坏房屋的补偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：(一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的;(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的;(三)违法征收、征用财产的;(四)造成财产损害的其他违法行为。第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成...
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房价日益上涨的今天，很多人外出去别的城市或工作、或做生意，一般都是租房子。而租来的房屋其产权不归承租人所有，承租人只享有该房屋的使用权。因此，当租赁房屋遇上拆迁时，承租人与房东之间多多少少会产生一些利益纠纷。要是单纯地租来居住倒还好，损失不会太大；但要是租来做生意，如做厂房、商铺用，那就不一样了，涉及到装修费、停产停业损失等，这对承租人来说损失太大了。实践中，可能有部分承租人会认为，虽然房屋是自己租的，但是其已经在该房屋居住了大半辈子，已经对房屋产生了浓厚的感情，自己已经把它当成了真正的家，在拆迁时自己也应该享有拆迁补偿，所以就有了之前租客要求和房东平分500万拆迁款的、令人哭笑不得的新闻；而有的站在房东角度来看，自己拥有房屋的所有权，拆迁补偿应该归自己所有，这是理所应当。面对巨额的拆迁补偿，可能谁都会看着眼红，谁都想去分点。那么，租来的房屋遇上拆迁时，作为承租人究竟有没有拆迁补偿呢？而对于承租人的损失，法律上是否有保护呢？今天我们就来浅析一下这个问题。相关法律规定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，...
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棚户区改造、房屋拆迁、土地征收都关乎着被征收人的切身利益，只有依法征收、拆迁，被征收人的基本生活水平才会有所保障。不过实践过程中，在签订协议后且约定期限已届满时，被征收人是左等右等等不到自己的安置房或是补偿款，也就是说仍有征收方不按照拆迁协议里约定的时间支付被征收人补偿款或是交付安置房。那么遇到这种情况被拆迁人该怎么应对呢？相关法律规定：根据《行政诉讼法》的相关规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。安置补偿协议明确违约责任根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》可知，补偿安置协议的内容包括搬迁时间、补偿方式、补偿金额、支付期限、安置房的地点和面积、搬迁费、临时安置费等事项。如果有一方未按照合同约定履行，需明确是某一项没有履行还是全部没有履行，再去考虑救济过程中所应争取的利益有哪些。但不管是哪一项没有履行，另一方当事人均有权到人民法院提起行政诉讼，要求对方履行协议并承担违约责任或赔偿因此遭受的损失。所以，为了防止一方不履行补偿安置协议之后另一方无法提出具体的请求去救济，应当在签订补偿安置协议时将违约责任及纠纷解决的途径约定明确。所以大家在签订安置...
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面临拆迁时，我们最关心的就是能拿到多少拆迁补偿，拆迁方给出的补偿方案是否合理。拆迁补偿谈判的过程也是一场智力与策略的较量，更是一场关键的博弈。很多被拆迁人反映，在补偿谈判中感觉自己很被动，一直被拆迁方牵着走，想在合理范围内争取提高补偿，拆迁方寸步不让。其实在谈判过程中需要掌握一些合适的谈判方法与技巧，即使不一定能把拆迁补偿提到很高，也能尽量避开拆迁方挖的坑，避免补偿被压得过低，遭受损失。技巧一：多听少说，不要轻易报价征收补偿实质上就是征收双方的一种利益博弈，在没有拿到很好的谈判筹码之前，千万不要轻易报价。征收方往往第一次见面，在向你介绍完本次征收项目的相关政策后就会问你“你想要多少钱啊?给我们说说我们好给你去争取”等等之类的话。如果这时候你认为征收方是在和你讨价还价，那你就大错特错了，这只是为了打探你的心理价位，从而针对你的报价，来制定所谓的怎样对付你的策略。在这个时候如果被征收人简单地把自己的价报给了对方，话一出口，你已经输了一半，因为征收方已经知道了你的底线。作为被征收人，尤其是对征收毫无经验、对相关的法律规定又知之甚少的被征收人来说，面对征收方的说辞，一定要多听少说，冷静地判断其用意并沉着应对。关于征收补偿的报价一定要掌握时机和火候，必须选择一个合适的时机才能报价，否则，价格报高、报低都会很被动。只有掌握合适的时机报价才不会因为为报价过低而后悔，也不为报价过高而早早的被征收方...
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2022
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村委会虽然不是行政机关，但是作为基层群众自治组织，在土地征收中，村委会也是忙前忙后，为征地拆迁工作鞍前马后。但是，有时候，村委会不是村民利益的代言人。利益驱使下，他们偶尔也可能站在村民对立面。在一些农村的征地拆迁案例中，常常有拆迁款被截留，迟迟发不到被拆迁人手里的情况。那么拆迁款可以被截留吗？其实这个问题也要分开来看，这涉及到农村征地拆迁补偿分配的问题。大家也要有所了解，以免遇到补偿款被截留的情况，难以分辨是否违法，权益受损。首先，村集体可以截留补偿款吗？可以，但是只是一部分，而且不能自作主张私自截留。土地被征收后的补偿款，村集体是可以截留一定比例，用于建设他用，截留的前提是需要经过村集体失地成员讨论同意后才可以，如果没有经过失地成员的同意私自截留补偿款的，就属于违法行为。我们已经知道，农村征地拆迁补偿分为三个部分，土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安置补助费。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的相关规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；……由此可知，只有土地补偿费是归农村集体经济组织所有，其他部分归被征收人，村集体不能随意截留。补偿款被截留都是违法的吗？由...
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在征地拆迁过程中，被征收人常常会处于被动的地位。尤其遇到违法征收，可能会害怕征收方的威慑，导致对方说什么就是什么，补偿不到位不合理也只能忍气吞声接受，自身的合法权益受到极大损害。其实在土地征收和拆迁中，被征收人也是有相应权利的！行政复议、行政诉讼这样的权利大家都知道，但是还有一些权利容易被忽视，比如听证权、评估机构选择权等，关键时候如果能对这些权利合理利用，维权道路上能少很多阻碍。1、知情权在征收拆迁中，被征收人的知情权往往是最容易被忽略掉也是最难得到保障的，不履行公告义务或在履行义务过程中存在问题。土地征收批复文件下达后10日内，人民政府应将批复结果以及征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径、登记期限等信息公告给被征收人。国土资源部《征用土地公告办法》第三条规定，征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。如果征收方公布的信息不全，关键信息我们不知道，比如相关立项申请和批复文件；建设用地和建设工程规划许可证；建设项目选址意见书或规划条件；等等，我们可以向有关部门申请信息公开，从而获得更加全面详细的信息。2、听证权根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政...
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2022
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土地征收过程中，不仅会征收村民的住宅和耕地，还会征收到村民的养殖场。近年来，为了响应国家的号召，许多村民纷纷建起了养鸭场、养鸡场、养鹅场、养猪场、养牛场等，而且久而久之，这些养殖场也成了不少村民收入的主要来源，且一家人的日子也是越过越好。不过，随着社会的不断发展，城镇化不断建设，不少养殖场在此过程中被划入到征收范围内。但是从实践中来看，养殖场一旦被划入到征收范围内时，相关部门往往会打着整治环境的名号实施征收，或是常会以养殖场是违法建筑、未办理相关的环保手续、非法占用土地等理由对养殖场进行拆除，其目的是降低拆迁补偿。而很多被征收人可能还不是很清楚相关政策规定，也无从判断对方给出的补偿方案是否合理，这样就会吃亏。今天万典律师就谈一下养殖场的拆迁补偿问题，以供大家参考。01养殖场是不是都是违建？首先，养殖场是否违建，规划许可证不是全部依据。早在2017年，国家为了保护生态、改善城乡环境就开启了“禁养”政策，并且建立了“禁养区”。但“禁养”政策的下发也引起许多农民朋友的担忧，对许多合法养殖户以及开展散养的农民朋友来说，其养殖场是否也属于禁养范围之内成为了他们担忧的点。也有人问过，在承包地上建设养殖场，没有规划许可证，就一定是违建吗？就一定要被强拆吗？显然，这个问题的答案是否定的。第一：违法建筑有专门的拆除途径和认定方式，养殖用地的拆迁不能用“拆违”的方式来进行。第二：国家规定设施农用地是为...
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