一、什么是农村违建的标准？所谓的农村违建，是指在《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》等法律规定中，不允许修建的建筑。（一）《土地管理法》中，规定的违建行为：农户使用耕地修建房屋，占用耕地建窑、建房等行为，属于违建行为。违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地，未经批准或骗取批准，非法占用土地建住宅的行为，属于违建行为。修建房屋属于违法，依现行法律将会被拆除，所以，此类也是属于违建。但是，若通过正规审批流程，被查处，则责任人应是政府工作人员。（二）《农村宅基地管理办法》中，规定的违建行为：农村房屋修建，必须要在当地农村集体规划的土地之内，且需要先申请宅基地获得批准之后，才能够修建房屋，如果违反规定，在农村集体组织规划的土地之外或未经审批建房，则是属于违建房屋。二、只有在处罚决定书发生法律效力时，才可依法拆除违建，即对于未经审批或无证的房屋，不能说拆就拆，而是须经过严格的法律程序。对于违建的处置，依现行的《土地管理法》规定，将没收非法占用土地上新建的建筑和其他设施，并处以罚款处罚。处罚违建，须处罚决定书发生法律效力。处罚决定书发生法律效力，存在两种情形：第一种情况：不进行行政复议，也不进行行政诉讼，过了三个月，处罚决定书即会发生法律效力。第二种情况：在两个月内提起行政复议，接着又提起了行政诉讼，经过一审、二审后，即发生法律效力。三、对于违章建筑的查处，拆除不是唯一方式：（一）现...
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2019
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近些年，城乡建设不断发展，很多农村家庭面临拆迁搬家的问题，这对很多农民来说还是有些不方便的，但是一般被拆迁的房屋都是可以领到相应的补偿金的。最近，出台了关于农村房屋拆迁补偿的一些新政策，在开始正式实施1、无证房屋被拆迁也可得到全额补偿：很多农村被拆迁的房子都是很老的房屋，这些房屋由于年代久远，很多都没有证件，因此有时候拆迁队人员告诉你由于你的房子没有证件就不能得到赔偿，其实这些都是忽悠老百姓的。现在的规矩是，只要房子符合当下的拆迁政策要求，没有证件也能得到赔偿!2、拆迁补偿新增两种方式：目前的拆迁补偿方式有两种，一种是直接现金补偿，一种是等价置换。等价置换就是让农户自己在政府划定的区域内选择商品房来弥补自己的损失。至于具体选哪种方式有农民自己决定。另外，也是今天着重要跟大家说到的一点就是：拆迁时农户还能额外得到2万元的拆迁过渡期安置补偿费。大家千万别忘记哦!3、拆迁补偿实行双向补偿制度：以往农村的房屋补偿都只给农户补偿房屋部分，宅基地部分是不补偿的，因为农户对宅基地只有使用权，没有所有权。但是现在将实行双向补偿，农户既可以得到房屋补偿，也能得到宅基地拆迁补偿，包括：农民的固定财产;农房以及房屋内的装修;其他财产，例如果园、菜园、水井等。4、以下三种拆迁方式会被禁止：强拆暴拆行为;先拆后补行为;拆迁无公示行为，这三种拆迁方式是明确禁止的，而且也是违法的。（来源：长沙观察） ...
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2019
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在征收实践中，存在的最基本的矛盾点，常是被征收人觉得，征收方给予的房屋土地征收补偿标准过低，其不足以支撑原有的生活水平。甚至，存在着，补偿的费用不足以支付盖房子的成本，更不用说购买房子了。征迁，是指依法拆除建设用地范围内的房屋与附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失，进行补偿的法律行为。征迁，通常是包括征收行为与搬迁行为。而征拆的行为方式，基本可分为征收、拆迁以及其他协议搬迁。依现行的土地性质，分为国有土地与集体土地。其中，国有土地是指城市市区的土地，而集体土地通常是指国有土地以外的农村与城市郊区的土地。征收过程中，对补偿费用是否合理，如何判断？一、对集体土地上，征收补偿标准依据的建议：依现行法规，对集体土地上的征收补偿，是参照国有土地执行。所以，实践中，关于集体土地的补偿标准，目前更多是依地方政策规定。在国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中，相关条例表明：集体土地和集体土地上房屋的补偿标准由省级政府制定，按照区位区分为几类地，确定相应的补偿标准。实践中，对此规定的具体操作是：对于补偿标准，被征收人需先要找省级制定的补偿标准，再细化到市、区等，从而得出自己所在地的硬性的补偿标准。依据此标准，来衡量自己的补偿是否偏低，是最为公平的。二、对国有土地上，房屋征收补偿标准依据的建议：依《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：按照征收决定作出之日，作为评估时点；按...
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郾城区小李庄正在进行城中村改造项目，王某一家对拆迁补偿标准不满意没有同意搬迁。7月3日凌晨，棚改项目指挥部组织工作人员50余人，对被征收人王某房屋实施拆除，拆除过程中，有村民报警。2点50分左右，110出警人员赶到现场，开始询问相关情况，当时指挥部相关工作人员郑某、胡某、龚某、李某在现场。王某的儿子得知有人来拆房，异常恼怒，驾车撞向指挥部工作人员所在方位，胡某躲闪不及被车撞上当场身亡。据报道称，胡某是郾城区卫生局办公室主任，也是事发拆迁片区包片负责人。郾城区委宣传部相关负责人介绍，这次拆迁是2015年启动的城中村棚改项目，手续都有，涉及443户，事发前已拆441户，只有两户不同意拆迁。该棚改项目是拆一块、招拍挂一块。这两户所在位置是安置房位置，已经影响被拆迁户的回迁。夜里拆迁，是因为白天“柴油车、大型机械都进不了市区”。网友对于此案仍有一些疑问，拆迁律师在这里为大家一一解答。1、拆迁方夜间来拆除房屋，合法吗？从报道看此次强拆是违法的，深夜强拆就是违法的，如果非违建又不是法院进行的强拆更是违法的。《行政强制法》第四十三条规定：“行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。”法律明确规定不得夜间强拆，即使强制拆除违法建筑，政府也要严格遵循《行政强制法》的程序性规定，拆除前...
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2019
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农村征地拆迁中是常常会出现一些问题，因为这与农民的贴身利益相关，不可马虎。下面看看农村征地拆迁常见十大问题：一、农村集体土地征收的法定程序是什么？1、政府国土部门书面告知被征地的村集体和农户。2、当地政府国土部门对拟征土地的现状进行调查并且调查结果由三方主体（村集体、农户、地上附着物产权人）共同确认。3、征求村民意见、组织征地听证。4、拟定“一书四方案”征地文件，并上报、审批。5、张贴“二公告”，即征收土地公告和征收土地的补偿、安置方案公告。6、就补偿安置方案进行“二次”征求村民意见和听证。7、将修改后的补偿安置方案依法上报并审批。8、办理补偿登记手续。9、支付补偿安置费用。10、交付土地，在搬迁期内完成搬迁。二、国家不对房屋的价值进行评估，不论新房还是旧房，一律按统一的标准进行补偿，这合法吗？不合法也不合理，农村房屋补的是房屋的重建成本价，精装房和简装房、老房子和新房子、土木结构的房子和钢筋混凝土结构的房子，补偿款肯定是不一样的;拆迁方应当依法对房屋进行评估，并把评估报告单交到老百姓手中，让他们对评估结果没有异议。三、征收耕地的补偿包括什么？标准怎样？农田是农民赖以为生的经济基础，一年到头以在地里种粮食卖钱为生，如果政府一次性买断耕地，那么后续的生活何以为继？!考虑到这点，法律也规定了相应的补偿标准：土地补偿费、人员安置补助费、地上附着物和青苗费。其中：1、土地补偿费=土地被征收...
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2019
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在合法的征迁过程中，会涉及到很多的法律文件。而在实践中，很多的征迁方，存在着未办理合法的手续、法定文件缺失，便开始征地拆迁的行为。这是严重的违法征迁现象。因此，遇到征迁，了解及读懂征迁中的文件，对被征迁人是非常重要与必要的。对于征迁中的文件，可分为：需仔细看的、谨慎签字的、可申请救济的三大类。第一类：需仔细看到文件，包括土地预征收公告、征地批文与征地公告、征地拆迁补偿安置方案。1、土地预征收公告：看什么：土地预征收，是在征地依法报批前，当地国土资源部门，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和被征迁农民，拟将征地。告之征地农村集体经济组织和被征迁农民的公告，即为土地预征收公告。土地预征收公告，内容应包括：拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等。2、征地批文与征地公告：看什么：征地批文的内容，应包括.（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途。（2）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积。（3）征地补偿标准和农业人员安置途径。（4）办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案：看什么：征地拆迁补偿安置方案，内容应包括：（1）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量.（2）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式。（3）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式。（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方...
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不少农村涉及到了拆迁的现象，这其中不乏会有村委会参到征地拆迁中，联合拆迁方拆除被征收人的房屋，有的甚至是除了参与到相关部门实施的征地拆迁项目之外，还会有村委会自主搬迁改造以及村委会旧村改造、村委会协议拆迁等。村委会的这种帮拆、帮迁、帮腾退以及自主搬迁的现象是愈演愈烈。一、村委会帮拆、帮腾退、主导拆迁合法？根据《土地管理法》第四十三条的规定，建设项目用地须使用集体土地的，必须先通过土地征收程序将集体土地转为国有土地，然后再由区、县政府实施征收或拆迁。其次根据《村委会组织法》第二十四条规定得出结论，村民会议有权决议的范围仅限于村集体经济组织财产和成员权益管理、分配的事项。因此依照以上来看，村委会不能随意处置村民的私有财产权益，更不具备帮拆、帮迁、帮腾退或是自主拆迁等权力。二、村委会能否成为被告呢？2018年2月8日，《最高法院关于适用的解释》开始实施，其中，第二十四条第一款规定，“当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的，以村民委员会或者居民委员会为被告。”该条规定赋予了村委会做行政诉讼被告的主体资格。可是仅现于以下几种情形：（一）村委会依法行使的带有强制性的行为。如村委会对村民责任田的分配不平等引起纠纷时，村委会作为行政诉讼案件的被告。（二）村民委员会或者居民委员会在特定情形下，村民委员会或者居民委员根据法律、法规的授权行使行政管...
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2019
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日常生活中，征地拆迁，日易可见。而不同地区，补偿标准各异。遇到征迁，补偿标准是何？参考依据是何？这已成被征迁户，心中最大的问题。在征迁过程中，被征迁人，须密切关注征收方发布和张贴的各种征收文件。正确收集证据，以便出现补偿不合理或谈判失败时，能够通过合法渠道，及时维护合法权益，争取到合理的补偿。一、国有土地上的房屋征收：（一）依现行规定：被征收房屋的价值补偿，不得低于征收决定公告之日时，被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，进行评估确定。被征用人，可以选择货币补偿或交换房屋产权。（二）因此，对国有土地上房屋征收，其补偿方式，包括两种，即货币补偿、产权置换。1、对于货币补偿，应包括对被征用房屋价值的补偿、因房屋征收造成的拆迁补偿和临时安置、因房屋征收造成停产停业损失的赔偿、补贴及奖励费。被征收房屋的市场价格，是指周边地区同类房地产的市场价格。2、对于产权置换，其最低标准，是用1:1的面积替换。二、集体土地上的房屋征收：对农村房屋拆迁，不得降低被拆迁人的原有生活水平。其补偿方法及标准，具体分为三种：（一）对于有条件的，优先进行宅基地安置，补偿房屋重建成本价：但实践中，被重新安置的人，常不愿意住在重新安置的房子里。因此，应尊重其意愿。若条件允许，被拆迁人可选择搬迁宅基地，并在指定的宅基地上新建房屋。（二）纯货币补偿，补偿应包括，房屋重建费用加...
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生活在农村地区的农民朋友们，都对村规民约有着真实的感受。可以说，村规民约，对农民朋友们的影响是明显的。村规民约，是村民，在村民自治的起始阶段，制定的约束规范村民行为的规章制度。征地拆迁中，村规民约，如何影响到村民的权益？依现行的法律规定，在征地补偿分配问题上，应由村里召开村民会议，来讨论如何分配。在涉及村民利益时，通过召开村民大会，对其内容合理性、合法性进行讨论，对讨论通过的，即在本村施行。从这一点来看，村规民约就应考虑到每一位村民的利益。但在很多地方的农村地区，往往传统风俗形成的村规民约，是更为强势。体现在征地补偿上，则是无视法律，直接决定征地补偿分配问题。常见的情况就有：比如确定在校大学生、外嫁女或上门女婿，不予分配征地补偿……村规民约与法律的关系对村民来说，村规民约，是村民大家认同的约定。但若是认为，村规民约就是法律，则是误解。村规民约，其法律授权是《村民委员会组织法》，是村民会议，基于此授权而制定的。它首先要遵守宪法、法律、法规。而在《村民委员会组织法》中，第二十七条规定：村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。因此，并非村规民约中的任何内容，都是具有法律上的约束力。若村规民约中的内容，与现行法律存在了冲突，其就不具有法律效应。征地拆迁中，对侵害被征迁村民权益的...
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2019
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我们经常强调不要签空白协议，不要相信空头支票。那么什么样的协议才是靠谱的可以签的呢？今天就来带各位了解一下。一、主体适格：拆迁协议的主体必须具有相应的主体资格。根据房屋所处土地性质的不同，分为国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。具体来说：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定签订拆迁补偿协议的房屋征收部门和被征收人。集体土地根据《土地管理实施条例》的规定，应当经市、县政府批准后，由市、县政府土地管理部门实施。因此，有资格签订拆迁补偿协议的主体是房屋征收部门或者是土地管理部门。二、补偿合理且明确：（一）拆迁协议补偿协议的内容应该包括补偿方式和补偿的标准，约定补偿应该明确。1、国有土地上的房屋，据《国有土地上房屋征收与补偿条例》补偿应当包括：被征收房屋价值、因征收房屋造成的搬迁、临时安置；因征收房屋造成的停产停业损失以及奖励和补助。对于征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级政府应当提供用于产权调换的房屋，并于被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权房屋调换房屋价值的差价。2、集体土地上的房屋：同样包括货币补偿和产权置换，货币补偿主要包括宅基地的价格和房屋的重建成本。值得注意的是，在条件允许的情况下...
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