在现实生活中，很多被拆迁人在遭遇不公平的拆迁，遇到被征收方违法拆迁的行为时，第一反应就是去信访，这是老百姓们对公平正义的追求，对拆迁方上级机关的信任，也证明大家对于自己权益的重视。但是信访的结果往往不尽人意，很多被拆迁人走到市级、省级，却辗转几年都没有任何进展，花光了大半生积蓄却还是没有效果，反而导致本可以复议、诉讼的案件超过了诉讼时效，悔之晚矣。其实造成这种结果的原因，主要还是在于大部分被拆迁人对信访不够了解，或者说有深深的误解、盲目的信任。对如何信访、合法信访也不是很清楚，今天我们就聊一聊大家在信访上走过的弯路，以及怎么正确对待信访。01信访不是万能的信访是民众表达诉求的一种方式，主要指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动。实际上，信访在现实中还是起到了重要的作用，有助于克服官僚主义，纠正不正之风，但在征地拆迁中，信访并不能完全解决问题。信访局不是万能局，信访局是处理来信来访的部门，只能将被拆迁人的合理诉求转达给相关部门，而无权直接作出处理。就拿征收相关问题来说，就算信访局接受信访，最终处理机关仍是征收部门，可谓是兜兜转转又回到原点。02合理、正确使用信访权面对不公平、不合理的征收拆迁补偿待遇时，老百姓往往并不是选择法律而是信访，因为信访在老百姓...
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有被征收人朋友咨询万典律师，自家的房屋被征收，但是征收方给的补偿标准是几年前的，这合理吗？法律上是否有相关规定?首先回答，这显然是不合理的。法律上也是有明文规定的：城市房屋，按照房屋征收决定公告发布之日起的标准进行补偿：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。有的被征收人可能会有这样的疑问：市、县级政府发布征收决定后并没有立即实施征地，而等过了几年才开始进行房屋征收，那么补偿标准还依然按照之前发布征收决定那年的标准补偿吗？其实大可不必担心这种问题，市、县级人民政府征收国有土地上房屋时，有着严格的法律规定，在征收补偿方案中也会有相应的搬迁期限。一般情况下在征收决定发布一年之内，市、县级人民政府就会将房屋征收工作完成，避免以上情况的发生。如果被征收人真的遇到了类似2017年（甚至更早）发布的征收决定，2021或者2022年才开始拆迁，那么补偿标准也应按照2020或者2021年周围类似房地产的市场价格进行补偿，而不能按照之前的标准补偿。而对于农村的集体土地征收，补偿原则是保障失地农民生活水平不降低，长远生计有保障：新《土地管理法》已经将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”...
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遇到征收拆迁，老百姓最关心的就是能不能拿到合理补偿，或者说，谁都想拿到更高的补偿。但是想归想，拆迁方肯定不能让我们如愿，会想尽办法压低补偿。所以我们也要想尽办法反击，尽力在这个过程中争取自己的合法利益最大化。对此，万典律师根据以往丰富的办案经验，为大家总结了以下四个步骤，可以供大家参考。01第一步：知己知彼，掌握主动权知己，就是要明确房屋价值。想要更好的与拆迁方博弈，首先大家要对自己的房屋价值做到心中有数，要明白多少补偿才算合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，被拆迁人要先知道自己周围类似房屋值多少钱。因为拆迁补偿的高低有很多客观的因素影响，比如房子的地段、成色、区位、交通、外部配套设施等等。我们对自己的房子有一个全面的认识和了解，这样在拆迁评估报告出来的时候，合不合理也能心中有数，自己有一个大致的判断标准。所谓知彼，就是了解对方拆迁行为的合法性。在面对拆迁的时候我们要知道为什么拆迁，是为了公共利益还是商业化，不一样的拆迁性质，对拆迁双方的约束也是不一样的，程序和补偿自然也有所区别。还有就是征收项目是否合法，如果征收过程中征收方不出示任何纸质文件，未发布征收决定、补偿方案等文件，或者拿旧文件或老补偿标准来糊弄事，都是不合法的，对方这些违法点都是我们之后进行拆迁补偿谈判的筹码。02第...
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我们常常接到被拆迁人的电话，称维权困难，花了很多时间，少则三四年，多则十几年的也有。其实维权也有最佳时间，有些很关键的时间节点错过了，可能后续维权阻力会很大。我们接触过的案例，有被拆迁方生生拖的错过了最佳维权期，也有的当事人不想走法律途径，多年来坚持不断信访，拖到超过了法律的保护期等等。要提醒大家的是，对于征地拆迁过程中出现的不合理不合法现象，选择通过启动法律程序维护自身权益的被征收人应当注意：权利的行使是有一定期限的。很多被征收人在面对自身权益被侵犯时会选择等待或拖延，当等待的时间超过一定的时限再想通过法律武器捍卫自身权利的时候，发现为时已晚。为了防止被征收人错过维权救济期限，今天万典律师就给大家整理了征地拆迁中最重要的几个时间期限，大家遇到拆迁的时候，一定要把握住这几个维权的黄金时间节点。01申请信息公开保护知情权期限法律赋予被征收人知情权。职权机关在征收时应当公开关于征收决定、征收批文以及补偿安置方案等文件，对于不主动公开文件，被征收人可以向相关部门申请公开。原则上，信息公开遵循“谁制作，谁公开”的原则。关于征地批文等文件的公开，首先应当向制作机关提出信息公开申请。对于国务院批准的征地行为，应当向国土资源部申请公开征地批文等;对于省级人民政府批准的征地行为，应当向省级国土资源主管部门申请公开征地批文等;对于地方人民政府以及地方国土资源主管部门制作的文件，应当向地方人民政府或者...
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在征地拆迁中，被征收人要是与征收方就补偿事宜达不成一致意见时，就可能会收到责令交出土地决定书或是限期拆除决定书，尤其是责令限期拆除决定书，一旦收到这样一份文件，那么则意味着被征收人的房屋十有八九是被认定为违法建筑了，很有可能被强制拆除。万典律师提醒大家，不论是收到责令限期拆除决定书还是责令交出土地决定书，不要慌乱，也不能完全丧失信心。面对这种情况，对咱被征收人来讲，什么都不做是最不可取的维权方法，这样只能眼睁睁地看着房屋被拆。也不要着急拆房子，首先要做的就是判断这份限期拆除通知书是否合法，如果不合法，或许还能保住房子。我们可以从以下几点入手：01 通知书的作出是否经过调查取证何机关都不能不调查取证就凭空认定房屋的性质，应该进行客观、充分的调查，在事实认定清楚、证据确实充分的基础上作出《限期拆除通知书》，除了要弄清房屋基本情况，如建设时间、权属情况等，还要紧紧围绕房屋是否系违建，充分查清事实。调查完成后，调查单位应当制作一份调查材料而且，当行政机关作出对相对人有不利影响的行政行为时，应当告知其享有陈述、申辩的权利，并听取其陈述和申辩。其中包括房屋的基本情况，调查人信息，权利人笔录等。在实践中，有些调查单位，并没有尽到充分查清事实的职责，甚至没有正面接触房屋权利人来了解相关情况，听取意见，而是直接作出限拆决定，这显然就是严重的程序违法情形。02 限期拆除决定书是谁做...
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拆迁中的谈判就像是一场没有硝烟的战争，拆迁方想尽量少给补偿，尽快地推进拆迁，被拆迁人想拿到尽可能高的补偿。显而易见，关于安置补偿的谈判对双方来说都非常重要。从各方面来讲，作为被拆迁方的老百姓往往处于相对弱势的一方，毕竟一辈子也遇不上几次拆迁，而对方已经是“身经百战”了。所以，万典律师根据以往的办案经验，为大家整理一些围绕谈判应该注意的事项以及谈判技巧。01根据市场合理定位谈判的最基础工作，首先就是目标明确，有一个合理的定位。要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。拆迁户需要了解征拆规定，根据所在地的经济发展情况以及周边房地产的市场价格粗略的估算一下自己房屋的大概价值，只有拆迁户心里有了补偿区间才能推动谈判的进展，这样可以避免拆迁户出现漫天要价或拆迁方给出明显不合理的情况。补偿标准可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律规定。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。02提前准备，主动出击拆迁户需要提前学习法律知识，因为只有强大的法律理论知识作为背景,我们才能在拆迁过程中判断对与错，谈判之前拆迁户需要针对拆迁公告中的内容做简单的审查，因为公告程序是最简单判断拆迁方是否违法的突破口。另外，该地段为什么拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿的系数是不同的。拆...
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国家是有权对土地进行征收的，对土地进行征收时，往往会涉及到房屋的拆迁，征地和拆迁需要对被征收人依法进行补偿。而征地拆迁过程是受到严格的法律要求的，听证就是法律赋予我们被拆迁人非常重要的一项基本权利。那么，什么是听证？在征地拆迁中，听证程序有哪些作用？被拆迁人如何利用听证进行维权？万典律师带大家了解一下关于听证在拆迁维权中如何发挥作用，希望能对大家有所帮助。关于听证听证指的是行政机关听取利害关系人意见和建议的重要法律程序，行政机关在作出行政决定之前需要听取行政相对人陈述、申辩、质证。在征地拆迁项目中行政相对人一般而言指的是被征收方，因此被征收方应当明确自己享有听证的权利。征地拆迁中听证程序的主要作用是为了解决征地补偿安置方案形成过程中存在的不同意见和争议问题。征地拆迁听证包括的内容如下：(1)拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证;(2)拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证。根据我国现行法律规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的还应当附具听证笔录。如何利用听证维权？依据国土资源听证规定，对土地进行征收的时候，如果当事人对征收补偿方案有异议的，可以要求有关部门举行听证维护自己的利益。《国土资源听证规定》第三条 听证由拟作出行政处罚、行政许可决定，制定规章和规范性文件、实施需报政府批准的事项的主管部门组织。依照本规定具体办理听证事务的法制工作...
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在房屋征收拆迁过程中，有的征收方为了加快当地征地拆迁工作的进展，在面对那些不签署补偿协议的被征收人时，往往会动用一些违法行为来逼迫被征收人签署补偿协议，或者将不签署补偿协议的被征收人的房屋认定违建后拆除，并以“出于人道主义”给付被征收人一定的补偿，更有甚者在面对不签署补偿协议的被征收人时会直接进行强拆。那么遇到这种情况，被拆迁人如何维护自己的权益？在进行维权时遇到相关政府部门不作为的情况，又该如何应对？遇到强制拆迁怎么办01及时报警房屋是老百姓的安身立命之所，面对强拆，很多当事人容易情绪激动，以暴制暴，进而产生肢体冲突，甚至酿成血案。其实，这样的方式一是无法达到当事人想争取到合理补偿的根本目的，二是可能危及当事人的人身安全，不建议大家采用。科学的做法是第一时间拨打110报警，警察在接到公民报警后，有出警的义务。如果警察到达现场未阻止非法强拆的行为，属于不作为。如因故未能到达现场， 当事人可在事后到县公安局书面报警，警方有义务对破坏公民财产的行为进行立案调查，如果不立案，属于不作为，当事人可以提起行政诉讼的方式来促使警察立案调查。实践中，很多被征收人会有这样的想法：“警察和征收方都是串通一气的，报警也没有用，说不定警察还反过来打压我们，还是不报警了。”这种想法是错误的。如果拆迁队到来后强行拆房，当事人一定要马上报警，最好是多人多次报警，将现场交给警察处理，但要保留好报警的通话记录。当...
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征地拆迁中，会涉及到很多法律文件，其中有些文件非常重要，稍不注意可能就会吃亏，也可能为维权造成阻碍。万典律师为大家整理了征地拆迁中需要特别关注并谨慎对待的文件，希望能对各位被拆迁人有所帮助。01土地预征收公告土地预征收就是指在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。告之征地农村集体经济组织和农民的公告即为土地预征收公告。02征地批文和征地公告征地批文应当包含下列内容：(一) 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二) 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三) 征地补偿标准和农业人员安置途径;(四) 办理征地补偿登记的期限、地点。注意：见到《征地启动公告》等预公告后，不能抢栽、抢种、抢建，否则不予补偿；同时留意查看是否包含“征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排”等内容，如果内容不明确，为明确自家是否在征地范围，可直接向征地单位及村集体了解具体情况。另外此公告出现后，会进行土地现状调查活动，村民需关注自家的土地及房屋等是否调查登记正确，如有误需及时提出更正，并建议保留对自家调查登记的材料。03征地补偿决定根据修订后的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，市县级人民政府在组织拟征地阶段，确定征地补偿安置方案后，组织相关部门与拟被征收人签订征地补偿安置协议。对于未达成协议的，...
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房屋遇到征收拆迁时，有一个非常关键的步骤，就是拆迁评估。这一环节很多人不太重视，或者是过于相信拆迁方，自己基本上没怎么参与。其实根据法律规定，作为被拆迁人，完全有权利参与房屋价值评估这一环节，比如评估机构的选定，对评估结果提出质疑等等。评估的结果直接关系到拆迁补偿金额的多少，所以大家不能大意。在很多例拆迁纠纷中，由拆迁评估引起的案例并不少。因为这个环节拆迁方能做文章的地方太多了。因此，作为被拆迁人，了解拆迁评估相关的法律知识和规定是非常必要的，以免在拆迁时吃暗亏。01什么是拆迁评估拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。02评估标准和方法根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章第十九条规定，房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点，法律规定被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。常见的拆迁补偿价格评估的方式一共有：市场评估法、收益法、假设开发评估法。它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。1、市场法：被征收的房屋周围有类似房屋市场交易价格的，应当采用。市场法是什么？房子有可比性，有房子类似地段也有房屋有可比性的，就按照市场交易...
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