征收时，被征收人在了解都有哪些文件是征收方应当在征收过程中主动公开，以及被征收人能够依法通过信息公开获取哪些文件后，被征收人还需要明确一个问题：如果在征地过程中被征收人没有见到过征地相关文件，那么征地行为很可能是违法的，也就意味着，该类违法征地行为实际上是在侵犯被征收人的权利，被征收人正常接受补偿安置的权利有极大可能无法得到保障。因此，被征收人在遇到征收拆迁时万万不可忽视这些文件，如果征收拆迁方没有主动向被征收人公开这些文件，被征收人一定要主动提出查看，不要在没有确认征地审批手续齐全、程序合法的情况下听信征收方的任何承诺，更不要直接在征收补偿协议上签字。如果经被征收人提醒，征收方仍旧没有积极出示以上文件，甚至找理由推脱的，被征收人就要警惕起来，主动申请信息公开。在申请信息公开时，被征收人可以一并向相关政府机关申请公开土地年利用计划、新增建设用地指标，建设项目用地预审审查意见及更多与征地项目（包括土地征收和补偿安置两方面）相关的文件，所有的这些与土地征收和补偿安置相关的文件都有可能在被征收人后续维权时起到决定性作用。如果被征收人在申请信息公开的过程中遇到阻碍，如被申请机构拖延或拒不答复、无理由拒绝被征收人的申请等，被征收人一定要第一时间寻求专业拆迁律师的帮助。（采晴整理）
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定可知，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。此外，住建部也于2011年6月3日发布了具体的《国有土地上房屋征收评估办法》，作为规范国有土地上房屋征收评估工作的准则。由上我们知道，在征收国有土地上房屋的过程中，征收部门必须严格按照法律规定的内容和程序完成评估作业，并将评估结果作为制定拆迁补偿安置协议的重要依据。但是涉及农村集体土地征地拆迁的问题时，却未曾有统一的法律规定对房地产价值评估进行规范，也因此在实践过程中出现了很多征收集体土地、房屋时忽视甚至省略明显的评估环节的问题。律师在此要提醒广大被征地拆迁农民，农村征地拆迁评估并非完全无法可依，只是类似的规定较为松散、隐秘。（采晴整理）
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被征收人需要知晓：收到评估报告，并不是评估的终结。评估公司，完成估价后，应当给每个被征收人，一份属于自己的分户评估报告。不过，对于被征收人而言，收到评估报告，并不是评估的终结，如果对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的评估公司，提出书面复核评估申请。针对被征收人的复核具体理由，评估公司应当及时作出复核决定，看对原评估报告是否予以调整。如果被征收人对复核结果有异议，还可以在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。房屋价值评估占据举足轻重的地位，应当引起被征收人的重视。关注评估并在遭遇违规评估情形后及时救济，才能最大程度守护自己的合法财产权益。（采晴整理）
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评估公司对被征收人的房屋进行估价作业的过程中，一般采取市场法、收益法两种估值方法。其中，市场比较法为主要的估价方法，即通过与估价时点有过交易的类似房地产进行比较，并对已知价格作相应的修正，以此来得出所需估价的房屋价格的方法。采用市场比较法作为估价方法的，在评估报告中应当有交易实例的描述。收益法主要是从未来的角度对房屋的价格进行评估，主要适用于有收益性或者潜在收益性的房地产，比如：农业养殖地、写字楼、餐厅、公寓、门市、厂房等。因此，收益法的适用有一定特殊性，不具有普遍性。长期以来，各地拆迁、征收通常选用的是《房地产估价规范》中规定的第三种估价方法——成本法有时候也被称为重置法，顾名思义主要是估价时点重新建造被估房屋所耗费的各项支出。这种方法已经不能弥合征收条例确定的房屋市场价值补偿原则，故在新征收时代应当退出历史舞台。（采晴整理）
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。可知，在国家征收过程中，对被征收人房屋价值的补偿不得低于征收决定公告之日被征收位置周边类似房地产的市场价格。具体确定时，由具有资质的房地产估价机构进行评估，并制作分户评估报告。关于周边类似房地产的市场价格，可以通过很多种途径得知，最便捷的就是从网上挂牌的房屋买卖标价进行了解。不过，评估公司是如何确定的呢？这在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条中也有对应的规定。根据规定，评估公司应当由被征收人协商选定。经过协商选择不能确定评估公司的情况下，通过投票多数决或者抽签摇号等随机方式选定。具体而言，当要选定评估机构的时候，房屋征收部门会发布选举评估机构的公告，由评估机构进行报名。房屋征收部门要根据征收项目所涉评估规模对报名的评估机构的资质等级、有无不良记录等进行审查，选出符合条件的评估机构供被征收人进行选择。最终选定的评估公司，由房屋征收部门与之签订评估委托合同。（采晴整理）
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而就征收补偿纠纷而言，核心矛盾就在于那份专业评估机构所做出的房屋评估报告上。如果被征收人对报告的结论不服，究竟都有哪些可能有效的救济途径呢？诉征收补偿决定：这是对评估报告不服的最终救济渠道，也几乎是唯一可行性较高的办法。《办法》第22条规定，被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理，即反映为被征收人对补偿决定不服，可提起行政复议或者行政诉讼。考虑到维权力度和阻滞强拆，实践中一般建议被征收人提诉讼。诉讼提了，如何就评估报告做文章呢？两方面思路：一是程序，二是实体。程序层面，譬如评估机构的选定程序违法，未按规定组织摇号、抽签、投票，而是直接由政府指定；评估机构不具备评估资质，或作出评估报告的估价师自身的资质存在问题；评估中没有进行入户实地查勘，查勘记录上的签字、盖章存在作假；评估报告未依法送达被征收人，签章存在作假等等，都是实践中可以着重审查的程序性事项；实体层面，则要重点关注评估报告所选用的评估方法是否适当，及在评估过程中比较对象的选择是否合理、相关影响因素的系数修正是否在行业规范规定的幅度范围内等等。就征地拆迁领域的评估而言，市场比较法通常是优先选用和必须选用的评估方法，收益还原法和成本法也有适用空间，而实践中一些地方热衷于适用的基准地价修正法则可能存在不合适的问题。再比如评估时点的选择和估价报告的使用期限等问题，均是从实体层面审查评估报告所...
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而就征收补偿纠纷而言，核心矛盾就在于那份专业评估机构所做出的房屋评估报告上。如果被征收人对报告的结论不服，究竟都有哪些可能有效的救济途径呢？申请专家委员会鉴定：《条例》第19条规定，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。关于鉴定程序申请与否的利弊权衡，在《房屋评估价为何这么低？听专业估价师怎么说。（下）》一文中拆迁律师已做了详尽论述，这里不再重复。只强调两个问题：其一，专家委员会系由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，具有较评估机构更高的专业性与权威性，通常能够独立、客观地进行鉴定；其二，实践中一些地方干脆没有成立专家委员会，这是不符合《办法》规定的。《办法》第23条规定，各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对复核结果进行鉴定。（采晴整理）
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而就征收补偿纠纷而言，核心矛盾就在于那份专业评估机构所做出的房屋评估报告上。如果被征收人对报告的结论不服，究竟都有哪些可能有效的救济途径呢？而就征收补偿纠纷而言，核心矛盾就在于那份专业评估机构所做出的房屋评估报告上。如果被征收人对报告的结论不服，究竟都有哪些可能有效的救济途径呢？自行委托评估机构对涉案房屋进行评估：拆迁律师指出，这是一种维权的思路，但尚不成熟，若无专业拆迁律师建议则不要轻易尝试。新的评估结果若能反映出较原有报告的较大幅度提升，则可能作为否定原有报告的证据。但这么干的风险是巨大的，法律上的弱点也是很多的：其一，自行委托评估机构，评估机构未必会接受委托，且结果的效力存疑。因为法律规定的征收评估必须由房屋征收部门来委托，老百姓或许能够自己委托，但评估结果则可能仅是“咨询性结果”，而非“法定评估结论”，且评估机构有可能会拒绝接受委托；其二，自行委托就意味着要自付费用，而这笔费用将可能是高昂的，被征收人未必能够承受；其三，即便作出了新的评估结果，也不能直接证明原评估报告违法。若在诉征收补偿决定时法官对新报告的证明力不采信，则被征收人很可能会白忙活一场。据此，这是一个积极的解决问题的思路，但还需要再考虑其中的问题，这个任务是拆迁律师需要去研究、攻克的。（采晴整理）
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而就征收补偿纠纷而言，核心矛盾就在于那份专业评估机构所做出的房屋评估报告上。如果被征收人对报告的结论不服，究竟都有哪些可能有效的救济途径呢？申请复核评估：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请时应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。拆迁律师认为，申请复核评估在本质上程序意义大于实际意义，主要作用在于走程序、拖战线，而难以改变评估的结果。不过这一程序也能从客观上引导被征收人了解、审视涉案评估行为的具体程序、选用方法等细节事实，对于日后对补偿决定的复议、诉讼会产生间接的帮助。复核评估的费用由原评估机构承担。（采晴整理）
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任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。你拥有的土地使用权是国有土地你才能转让;是集体土地必需经过国家征收改变所有权开发商才能用。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。不经省、自治区、直辖市政府批准任何人不得强制动土。（采晴整理）
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