引言:在房屋征收过程中，行政机关为了节约征收成本、加快征收进度，有时会出现将被征收人的房屋认定为违法建筑，即“以拆违促拆迁”的情况。甚至有些当事人由于自己的房子没有房产证，特别害怕征收方强拆！这样一来自己不仅没了房子连补偿款都得不到了。这里万典律师指出，不是所有无证的房子都是违建。因历史遗留或地方管理等原因造成证件缺少或手续不齐全，这是不能归责于被征收人过错而导致的，自然也不能要求无过错方来承担相应责任，应该从实际情况出发，对被征收人进行合理补偿。而实践中，针对无证房屋，应当综合考虑房屋来源、建房时的法治环境和政府相关管理是否到位、房屋建设的时间和动机、使用情况、居住利益、当时的立法状况等因素判断是否属于“实质违建”，确定是否正常补偿。如果征收方直接简单粗暴地将无证房屋认定为违建，这有“以拆违促拆迁”的嫌疑，是违法的。为逼被征收人就范，达到低成本拆迁目的，协商补偿沟通不成的情况下动辄将被征收人的房屋认定为违建，作出责令限期拆除决定，这就是“以拆违促（代）拆迁”。从实践来看，“以拆违促拆迁”的手段非常丰富，除了上面讲的将历史遗留原因导致的无证房屋一律认定为违建之外，闭着眼说被征收房屋是违建，进而威胁拆除；部分违建，全部拆除；错误送达责令限期拆除决定，剥夺被征收人救济权等等都属于“以拆违促拆迁”情形，都会对被征收人的合法权益造成侵犯。违法建筑的认定和拆除需要遵守以下程序：(1):调查取...
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引言:公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。公房征收相比于我们常见的商品房征收，虽然在法律上都适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，整体的补偿计算方式也都相同。但在具体的分配方式上却大有不同。与上商品房所有权人对商品房拥有所有的权利不同，由于公房的特殊性质导致一般情况下我们只有承租权而没有所有权。换句话说公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。除此之外，公房的实际租住人还分为了公房承租人和共同居主人。这种种加在一起就导致了公房征收时补偿权利人与分配方式难以界定。那么，一旦公房被征收，其中的居住人能否拿到补偿呢？我们首先要搞明白公房承租人与共同居住人指的是什么，应该如何界定。承租人的定义承租人指因国家或单位分配、调配或其他原因取得公房使用权，并在租用公房凭证上载明的对象。同住人的定义我们常说的同住人，全称是共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。根据《城市房屋拆迁管理办法》第27条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承...
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在农村地区，人们的日常生活与村委会密切相关，在村民的心目中，村委会的效力及公信力非常高，村集体内部无论大小的所有事都可以找村委会去协商解决。当征收集体土地时，我们也很难避开村委会这个组织。很多农民朋友认为，村委会在征收中有着至关重要的作用。实践中，有的项目以村委会的名义启动；有的村委会代替村民签订补偿安置协议；有的村委会管理、支配着征地补偿款……不过，这些情况存在并不代表它就合理合法。那么村委会到底属于什么机构？在土地征收中，村委会的发挥着怎么样的作用，又有哪些行为是不合理、不合法的？01村委会的性质根据《村民委员会组织法》第二条的规定，村民委员会是基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。从该条的内容可以看出村委会是村民的自治组织，其并不能强制拆除村民的房屋。 《村民委员会组织法》第二十四条则规定涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：本村享受误工补贴的人员及补贴标准;从村集体经济所得收益的使用;本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;土地承包经营方案;村集体经济项目的立项、承包方案;宅基地的使用方案;征地补偿费的使用、分配方案;以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项...
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引言:在征地过程中我们经常会遇到各种各样的问题，如违法征地、征地补偿不合理、征地遇权属不明等。这些问题只要是征地拆迁便就会出现。当然在出现违法征地，征地补偿不合理时，我们必须要及时的维护自己的合法权益。另外除了违法征地、补偿不合理之外，在征地中权属不明也是常常发生的一个问题，那么面对权属不明的，在土地征收时该怎么办？怎么补偿？《土地管理法》第四十六条规定，被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，征收补偿协议是由房屋征收部门与被征收人签订。如果产权人尚不明确，那就无法签订征收补偿协议，这就要求各纠纷人在公告规定的期限内尽快解决纠纷。一、征收部门有权对产权不明的房子进行征收根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(被征收人)给予公平补偿。同时，第二十六条规定，被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收部门为了公共利益的需要，有权对产权不明的房屋依法作出征收决定，但应依法作出补偿安置。二、征收部门绝不能以产权关系不明确、被征收主体不明确为由就降低或不对被征收房屋进行补偿...
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随着我国城市化的不断推进，越来越多的农村土地被用于城市建设，城市的规模在不断的扩大之中。相对于城市中动则千百万的征地赔款，农村居民在征地时能够获得的赔款虽然名目众多，但是实际上能够获得的钱在某些时候还不如城市居民一年的劳务收入。在我国农村的征地补偿款中，有一部分资金被用于缴纳征地社保，很多土地被征收的农民朋友可能对这方面的政策规定不太清楚，以为和职工基本的养老保险是一样的，甚或没有听说过征地社保。那么什么是征地社保呢？和职工基本养老保险有什么区别？今天万典律师就来带大家了解一下征地社保相关的知识。01什么是征地社保征地社保也叫失地农民社保，是指被征地之后的农民缴纳的社会保险。在我国的征地政策中，国务院规定要对被征地的群众进行妥善的安置，避免在征地后失去基本的生活保障，各地在这个文件下相继出台了失地农民养老保险制度保障失地农民的权益。各地具体的实施政策不一致，具体的方案还需要去当地的社保局进行咨询和查找，一般按照不同的年龄段采取不同的缴费比例，按各地的经济发展水平确定缴费数额。征地保险针对的人员一般是年满16周岁及以上的失地农民，按自愿的方式进行参保。如果是年龄已经超过国家规定的退休年龄，地方社会保障部门会根据每年养老保险金水平从政府土地征用收益中扣除一部分资金用于养老保险费用的支付，当月起就可以领取养老保险；如果男性年龄在45-60、女性年龄在40-55之间，失地农民应加入到城镇灵...
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引言:在征地拆迁过程中，如果征收方通过各种方式压低被拆迁人的利益，甚至实施暴力强拆，那么被拆迁人的利益如何维护呢？可以向人民法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。在拆迁工作中，可以请律师代理自己从事法律行为，那么，在征地拆迁中请律师都会得到哪些好处呢？第一：律师可以给您进行维权指导。有相当多的被拆迁人认为，只有到最后要打官司时才需要找律师，其实这个想法是错误的。防患于未然要比弥补重要得多。拆迁案件中，被拆迁人往往缺乏经验又没有专业知识。在征收方与自己协商安置补偿时，由于补偿金额不满意好多人都不知该如何主张自己的权利，有些人觉得只要不满意就去上访，而有些被拆迁人认为拆迁是政府行为，以个人能力无法抗衡敢怒而不敢言，就草草签了补偿协议，结果是签完协议以后发现别人和自己的补偿标准不一样，甚至差距很大，一时接受不了结果则就会采取一些过激的手段，先是闹，然后就上访，有的甚至会发生流血冲突事件，但结果却是维权不成反被征收方维权，甚至触犯法律，锒铛入锋狱，失去了自由时还不明白，明明自己有理，却为什么受处罚的是自己。万典律师长期办理拆迁征地维权诉讼，总结众多胜诉案件，其实都有一个共性，那就是需要结合大量专业知识，征收方抗衡不是一朝一夕就能办到的。在拆迁之初，律师就会告诉被拆迁人要在拆迁过程中应当注意什么问题，如何协商补偿方式和数额，哪些材料是需要由拆迁提供，哪些材料是不能签字的等等，这样在整个维权的...
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引言:当房屋面临拆迁时，本来就会遇到这样那样的问题，而这时如果房屋又存在继承方面问题，这样一来很可能使房屋处于乱中更乱，忙中更忙的纠纷中，那么如果被拆迁房屋发生继承问题，涉及到房屋的拆迁款又该怎么分呢？这里万典律师针对城市和农村进行分别说明城市房屋征收补偿款的继承问题城市房屋征收补偿有货币补偿和房屋产权调换两种常见方式。其中，货币补偿一般包括：1、 被征收房屋补偿的价值。2 、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。3 、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。如果被征收的房屋并不是房屋所有权人实际居住、使用，则一般认定被征收房屋价值的补偿全部属于房屋所有权人所有，搬迁，停业补偿等费用则根据实际情况确认是否归房屋所有权人所有。在房屋所有权人已经过世的情况下，则属于房屋所有权人所有的征收补偿款应作为遗产依法予以继承，若被征收人有遗嘱的，按其遗嘱办理，若没有遗嘱，则按照《民法典》相关规定，由其法定继承人予以继承。若采取的是房屋产权调换方式，则被继承人作为被征收人取得产权调换房亦可按照上述继承原则办理。值得注意的是，城市房屋征收补偿常常涉及到户口问题，有的被拆迁人户口在被拆迁房屋，有的户口不在，有的是被安置人口，虽然大部分补偿都是由全部法定继承人均分等额继承，但由于各地区经济发展水平、和当地具体...
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引言:近期某企业厂房遭某市政府部门强制拆除，厂房损失巨大。尽管涉案企业在起诉确认强制拆除行为违法的诉讼中赢得胜诉，但却在随后的行政赔偿诉讼中深陷泥潭。评估出来520多万元的机器设备损失，法院最终只支持行政赔偿10%即52万余元。总共4000余万元的行政赔偿请求仅获支持140多万元！目前案件已进入省高院的再审程序。明明是地方政府“拆违”行为严重违法，涉案企业却为何在行政赔偿诉讼中步履艰难呢？其一，涉案企业厂房的建设行为客观上严重违法，暴露出企业主在投资时严重缺乏法治观念，盲目听信当时政府的错误说辞，给自己日后的经营埋下了重大法律隐患。《土地管理法》第82条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。请大家务必牢记，农用地是严禁用于非农业建设的，基于《土地管理法》长期确立的耕地保护原则，这一点没有任何可以打折扣、搞变通的余地。所谓的“以租代征”“未批先建”等行为均属严重的土地违法，将会随时遭到自然资源和规划主管部门的严厉查处。“先上车后补票”在建设用地领域是行不通的，只有获取了相应的用地审批手续，才能够被允许占地建房。因为任何“行政允诺”都必须以严格合法为前提，行政法上的信赖利益不是任何官员、部门能够拿来擅自许诺的。在这起案件中，正是由于涉案企业厂房在建造之初就存在根本性的土地...
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引言:近期有位当事人来电咨询，自己签订了补偿安置协议，但是过了好几年都没有拿到安置房或补偿款，去找拆迁单位要，对方却一直找各种理由拖着不给自己该怎么办才好！其实这样的问题在征地拆迁中常有发生，甚至有些人在签署了安置协议后才发现自己的补偿低于周边房价想要反悔，但却遭到无法申诉的情况。这里万典律师指出：拆迁安置补偿协议是约定征迁双方权利义务的合同，一经签订一般不能反悔。但是，不是所有签了的拆迁协议都是有效的，以下这种情况，即使签了字，也有反悔的余地。这里万典律师用案例带您分析某省服装公司于2011年被列入拆迁范围内，2017年1月签订补偿协议，协议要求“将搬迁补贴额预留12,104,576元作为履约保证金，某XX公司需开展兼并重组且兼并重组投资额需大于征迁补偿额36,182,713元，并经某城区政府审核后，才可以取得履约保证金。如果某XX公司投资额小于征迁补偿额，将取消某XX公司履约保证金。”同年5月某XX公司以协议显失公平为由要求撤销补偿协议。一审法院认为，该协议条款对被征收人获得搬迁费附加了不平等条件，明显违反法律强制性规定，补偿明显不合理，行政协议显失公平。遂判决撤销某XX公司与某城区政府订立的补偿协议。某城区政府不服，提出上诉。二审法院认为，协议条款违反了合同所应遵循的公平、平等的基本原则。一审判决据此认定补偿协议存在不公平的情形，依法撤销补偿协议，于法有据。遂判决驳回上诉，维...
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现实中有不少案例，被拆迁人拿到安置房后，发现实际面积“缩水”，比之前协商好的面积少了几十平米，甚至有少了一百多平米的，而开发商则以“公摊面积”来解释安置房面积减少。实际遭受损失的还是老百姓，签协议的时候没问清楚，也没想到公摊面积这回事，等到发现不对的时候，也是有苦难言，只能吃哑巴亏。那么什么是公摊面积呢？公摊面积一般而言，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。比如说：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等。以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。公摊建筑面积一般不包含：1、从属于人防工程的地下室、半地下室2、供出租或出售的固定车位或专用车库3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层房屋拆迁的补偿方式有货币补偿、产权置换或者是货币补偿和产权置换相结合的方式。纯货币补偿不存在公摊面积的问题，产区置换又有两种情况：一种是被拆迁的房子本身存在公摊面积，安置房的公摊面积和它的公摊面积差不多；另一种是被拆迁的房子是平房、自建房等等，本身不存在公摊面积，但是置换到高层之后，出现了公摊面积。这种情况下，公摊面积算不算房屋拆迁补偿安置面积？从国家法律层面来说，法律并没有具体到公摊面积这一层次。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧...
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