国有土地房屋征收时，对于评估这一环节就要特别注意了，这个关乎被拆迁人最终能够到手多少补偿款的问题。而想要更加详细的了解此程序，则要必须先清楚的知道一下法律法规：评估机构对评估结果有公示和说明义务。评估机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第16条的规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定：“公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。”《国有土地上房屋征收评估办法》第17条也规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定：“拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则...
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棚户区改造，很多地方的拆迁有很多稀奇的安置房比例计算方式，但拆迁户要值得注意的是，无论是怎么计算，都要注意标准的法律依据，具体如下：1、国有土地上房屋（城市内房屋，包括城中村的房屋）的补偿标准，通常按照“市场比较法”，即可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。再根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。值得注意的，2014年8月29日，最高人民法院公布的全国法院征收拆迁10大典型案例中也明确了“要保证被征收人在房屋被征收后居住条件生活质量不降低为准”，但各地政府在制定标准时，都会将补偿标准制定的特别复杂，但这不影响被征收人按照此法计算自己的补偿数额。2、棚户区内集体土地房屋征收拆迁补偿标准，此房屋（城郊、城乡结合部的房屋）虽然属于集体土地上的房屋，但因位于城市规划区内，可以参照国有土地上房屋征收拆迁补偿标准予以安置补偿。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿...
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房屋征收部门申请人民法院强制执行的时候，按照相关法律规定，需要提交的材料主要包括两部分，一是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定的相关材料，主要包括强制执行申请书和附具材料（包括补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料）；二是《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第2条规定的相关材料，即征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件，征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见，社会稳定风险评估材料，申请强制执行的房屋被征收人、直接利害关系人的意见，社会稳定风险评估材料，申请强制执行的房屋状况，被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况，以及法律、行政法规规定应当提交的其他材料。根据最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第6条的规定可知，征收补偿决定存在如下情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：（1）明显缺乏事实根据；（2）明显缺乏法律、法规依据；（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；（4）明显违反行政目的，严重损害公共利益；（5）严重违反法定程序或者正当程序；（6）超越职权；（7）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。人民法院裁定不准予...
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首先集体土地不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第2条的规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。因此，条例适用于为了公共利益需要对国有土地上单位、个人的房屋进行征收和补偿。所以，条列规定本条例不适用于集体土地征收，集体土地的征收主要由《土地管理法》等法律调整。现实生活中，面临城中村的改造等问题，是否能适用该条例？根据《物权法》的规定，城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，但法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。城中村改造、城乡结合部改造以及集体土地征收等都不能适用该条例。还有在实践中，小本生意承租人，经营企业的承租人，他们的权利在面临房屋拆迁时应该如何保障呢？虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，不适用于对承租人的补偿。而且在事实上，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。房屋所有权人获得房屋价值补偿以及临时安置补偿。承租人作为实际竟有人，有权获...
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《征用土地公告办法》第十四条第一款：“未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。”根据《土地管理法》规定，要征收农民的集体土地需要由国务院或者省级政府进行审批，获得批准后由县级国土资源局进行征地公告。那未依法进行征地公告有哪些法律后果？1.征地批准文件对被征地农民不产生法律效力。法律文件以送达为生效要件，没有依法将征地批文告知被征地农民，被征地农民都不知道有征地一回事儿，何谈法律效力。2.有权拒绝办理征地补偿登记手续。征地过程中，需要被征地农民进行征地补偿登记，如果没有依法进行公告，根据《征用土地公告办法》被征地农民有权拒绝办理。3．被征地农民有权拒绝征地。合法的征地具有国家强制性，被征地农民无权拒绝，应该配合征地，但未经依法公告，征地不合法，不合法的征地不具有国家强制性，被征地农民有权拒绝。（采晴整理）
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一、关于村委会未经村民会议讨论决定即出租农村土地的相关案例：关于村委会出租农村土地时民主程序是否影响租赁合同效力的问题，实践中尚存在争议。裁判规则一：《村民委员会组织法》关于“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定不属于效力性强制性规定，不能作为认定租赁合同是否有效的依据。（案例1）1、烟台市芝罘区只楚街道沙埠居委会王曰胜返还原物纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【山东省高级人民法院）2017）鲁民申62号】2、柘荣县乍洋乡水碓村居民委员会与陈清华，刘宜达土地租赁合同纠纷二审民事判决书【福建省高级人民法院（2014）闽民终字第1292号】二、《农村土地承包法（修正案草案）》（2017年11月7日全国人民代表大会常务委员会发布，为征求意见稿，尚未生效）中关于土地流转的规定：将第五条修改为：“农村集体经济组织的成员，有权依法承包经营由本集体经济组织发包的土地，享有土地承包经营权。“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包经营土地的权利。“非本集体经济组织的成员，除本法第三章规定的情形外，不得承包由本集体经济组织发包的土地，不享有土地承包经营权，但是可以通过土地流转依法获得土地经营权。”三、增加一条，作为第六条：“以家庭承包方式取得的土地承包经营权在流转中分为土地承包权和土地经营权。“土地承包权是指农村集体经济组织成员依法享有的承包土地...
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《村民委员会组织法》（1987年通过版，已失效）第十一条村民委员会向村民会议负责并报告工作。村民会议由村民委员会召集和主持。有五分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。新法：《村民委员会组织法》（2010年修订版）第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准;（二）从村集体经济所得收益的使用;（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;（四）土地承包经营方案;（五）村集体经济项目的立项、承包方案;（六）宅基地的使用方案;（七）征地补偿费的使用、分配方案;（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。（采晴整理）
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2015年5月1日实施的新行政诉讼法为解决行政诉讼的立案难、审理难、执行难的三大难问题，作出了制度上的改变；在立案上，扩大受案范围，延长起诉时限，强制立案登记；在审理上，增加调解制度，强制应诉制度等内容；在执行上，增加拘留行政相关负责人等内容。第一、受案范围的扩大：增加可提起诉讼的情形：对征收、征用及其补偿决定不服的，行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争的；认为行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇的；认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的等都纳入了受案范围。这部法在制度建设上的一个进步，可以避免法院借口法律没有明确规定而不予以受理。第二、应当登记立案：法院在接受起诉状时对符合法律法规的起诉条件，应当登记立案，不能当场判定的，应接收起诉状，出具书面凭证，七日内决定是否立案。人民法院既不立案，又不作出不予立案裁定的，当事人可以向上一级人民法院起诉。上一级人民法院认为符合起诉条件，应当立案、审理，也可以指定其他下级人民法院立案、审理。第三、起诉期延长到“六个月”：直接向法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。第四、行政机关不得干预、阻碍法院立案：行政机关及其工作人员不得干预、阻碍人民法院受理行政案件。体现了在行政诉讼中对法院独立行使审判权的保障。第五、复议机关可共同被告：...
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2019
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很多人都会有这样的疑问“城管到底有没有拆除违建的权利呢？”，我们根据《行政处罚法》的规定，国务院或经过国务院授权的省、自治区、直辖人民政府就可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权利，这也就是说城管可以行使规划部门对违建处罚的权利，也就是这一条规定让城管强拆有所依。在对违建拆除之前根据规定，行使权利机关应下发责令当事人限期内改正的相关文书，很多当事人并不会因为一张纸就会把自己的房屋直接拆除，所以行使机关会再次下发限期拆除的通知，在我们的案件中发现，很多时候行使机关并没有下发限期修正通知，直接下发限期拆除，甚至直接强拆，作为当事人如果走上诉讼可以抓住这条没有做的程序与其周旋。对于拆除违建，法律的规定：1、行政机关在违建调查过程中，工作人员不能少于2人，要给当事人出示工作证件，过程中调查数据应当进行记录，调查结束后，把调查记录交与相关负责人审查，结合实际情况，考虑是否限期拆除。上述只是规定程序，我们来看一下现实当中，很多当事人并没有接到任何调查就直接受收到限期拆除的通知，因为没有实地调查，所以在通知书中对于房屋的大小、用途、权属等都描述不准确。2、在作出处罚决定前，行政机关应该告知当事人作出处罚决定的原因、根据，也要告知当事人在这种情况下都有哪些权利，所以告知当事人限期拆除通知是行政机关必须的法定程序，现实中很多不告知或者将告知张贴在墙上的都是违法行为。3、对于当事人享有的权利...
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2019
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《土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有。所以，在征地过程中，土地补偿、安置补偿不是直接发放给被征收村民，而是发放到村委会，由村委会统一安排使用。该条也规定了：征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。以及《村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（二）从村集体经济所得收益的使用。因此，尽管土地补偿费和安置补助费是归集体经济组织所有，但这并不是意味着村委会可以对该部分补偿随意分配，而是需要经过村民会议讨论决定。综上，如果被征地农民在征地过程中，村委会没有将该部分补偿开大会进行分配，没有给失地农民上失地保险，甚至有些村委会把该部分补偿截留，被征地农民要及时拿起法律武器，维护自身合法权益。（采晴整理）
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