《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。根据本条规定，公共利益主要是出于保障国家安全、促进国民经济和社会发展等的需要，包括：（1）国防和外交，主要指国家为保卫自己的安全，遏制和抵御外来侵略而采取的军事、经济、政治、科技、文化等一整套措施以及与外交有关的建筑设备建设需要；（2）由政府组织实施的基础设施，包括交通、邮电、供水供电、商业服务、科研与技术服务、园林绿化、环境保护、文化教育、卫生事业等市政公用工程设施和公共生活服务设施等；（3）政府组织实施的公共事业，包括科、教、文、卫、体以及环境、资源和文物保护、社会福利等；（4）保障性安居工程建设，主要指保障性住房建设、棚户区改造及农村危房改造和游牧民定居工程；（5）旧城区改建，即对城市旧区进行的调整...
更新时间:
2019
-
01
-
18
新修改的《农村土地承包法》自2019年1月1日起施行。这份《农村土地承包法》的修改，对农村集体土地的使用做出了新的规定，也为农民原有的土地承包权从法律层面再次进行保护。除此之外，该修改决定也涉及到很多农民享有的集体土地的权利，比如“集体土地的流转、入股、退出”、“三权分置”、“征收程序、补偿”等，了解这部法律对农民来说至关重要。农民可以依法流转承包土地：《决定》中第二条规定，增加一条，作为第九条：“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。”第七条将第十六条改为第十七条，承包方享有下列权利中新增了两项，一是依法互换、转让土地承包经营权，二是依法流转土地经营权。根据以上两条规定，确定了农村集体土地的“三权分置”制度，即集体所有权、承包经营权以及土地经营权的分离。农民承包了本集体土地之后即享有承包经营权、既可以自己经营使用，也可以交给其他人经营使用，或者依法与其他人进行互换土地、转让土地承包经营权等。为了便于大家理解，以一个例子来说明。假如小王住农村，家有一块承包地，在原有的《农村土地承包法》下，小王对这块地享有的权利仅有使用、收益以及土地承包经营权流转的权利，也就是小王只能自己种植经营或者直接将土地承包经营权整体打包流通转让。但是，在新法下，小王不仅可以自己使用、收益以及进行土地承包经营权的流转，还可以在保留土地承...
更新时间:
2019
-
01
-
18
新修改的《农村土地承包法》自2019年1月1日起施行。这份《农村土地承包法》的修改，对农村集体土地的使用做出了新的规定，也为农民原有的土地承包权从法律层面再次进行保护。除此之外，该修改决定也涉及到很多农民享有的集体土地的权利，比如“集体土地的流转、入股、退出”、“三权分置”、“征收程序、补偿”等，了解这部法律对农民来说至关重要。已流转土地的补偿款分配问题：另外，如果这部分土地被征收的话，即小王家将土地经营权流转之后的土地遇到征收的话，集体组织和小王以及承租人关于安置补偿费如何分配的问题，也是一个非常重要的事情。如果处罚不当，很容易引发三者之间的矛盾。就目前来看，法律还没有明确地予以规定。依据原有的《土地管理法》以及实施条例，农户不享有集体土地的所有权，所以土地补偿款的部分，本集体经济组织仍享有应得的份额。而青苗和地上附着物的费用，应由种植它的人享有，而剩下的其他费用部分可以由土地承包人和土地经营权享有人协商决定，如果协商不成的可以向人民法院起诉。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
18
新《农村土地承包法》第三十条规定：承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，可以获得合理补偿，但是应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。第三十三条规定：承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。第三十四条规定，经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。第三十六条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。根据以上四条规定可知：（1）如果农民在承包期内想交回土地的需要提前六个月以上书面通知村委会，并可以获得合理补偿；但是土地一旦交回之后，该农民在承包期内就不得再申请土地了。（2）农民自主进行土地承包经营权的互换对象必须是同一集体经济组织的农民，并且要到村委会进行备案；但如果将土地承包经营权转让给本集体经济组织以外的人，则需要征得发包方即村集体的同意。（3）农民可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，但是需要在流转之后到村委会备案。除此之外，新《土地承包法》第十八条还规定了维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设。也就是说，...
更新时间:
2019
-
01
-
18
尊敬的XXX：我叫xxx，是xx省xx市xx镇xx村xx组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。1、我现住的房屋，还是xx年建的简陋木制瓦房，至今己近xx年，时间久远，年久失修，屋顶和墙边都有较多破损处，修修补补既难解决漏雨漏风问题，而且每次刮台风下暴雨的时候，都会漏水，给家人带来极大的不便，也影响房屋外观。因而建新房非常有必要。2、我现居住的房屋一共xx多平方米，要住x人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤，特别是周六日和节日放假的时候，家人回家之后，由于房子太小的缘故，满足不了这么多人口的需要，为了改善现有的住房状况，我也必须建新房。3、这些年来，政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房（建成砖混水泥房）的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。4、我建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，另外占用我现住房背后的自留地xx平方米。所建房屋为一楼一底，约xx平方米。特此申请，敬请审核批准。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
18
尊敬的XXX：我叫XXX，是XX省XX市XX镇XX村XX组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。1、我现住的房屋，还是1985年建的简陋木制瓦房，至今己近20年，时间久远，年久失修，屋顶和墙边都有较多破损处，修修补补既难解决漏雨漏风问题，而且每次刮台风下暴雨的时候，都会漏水，给家人带来极大的不便，也影响房屋外观。因而建新房非常有必要。2、我现在住的房屋，位于半山腰上，每次暴雨的时候，屋傍边的的山坡都存在山体滑坡的潜在危险，一旦发生滑坡，后果不堪设想，将会造成无法估计的损失。其次，现在住的房屋后面，有一条长达20米长的水沟，每次雨季来临，雨水都会淹没屋子的基部，造成雨水渗如屋内，给居住和日常生活造成极为不便，所以，另建新居很有必要3、我现居住的房屋一共80多平方米，要住9人，还要堆放粮食等，显得十分拥挤，特别是周六日和节日放假的时候，家人回家之后，由于房子太小的缘故，满足不了这么多人口的需要，为了改善现有的住房状况，我也必须建新房。4、这些年来，党的政策越来越好，我们农民的收入也一年比一年增加。我通过二十多年的辛勤劳动，不断积攒，已基本上攒够了建新房(建成砖混水泥房)的费用。只要上级一批准，我就能马上动工。5、我建房的方案是：拆除现有的住房，主要在老地基建新房，另外占用我现住房背后的自留地40平方米。所建房屋为一楼一底，约200平方米。特此申请，敬请审核批准。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
18
土地征收补偿问题一直是农村建设中的大问题，因其保留有计划经济和行政强制特点导致纠纷不断。当前，征地补偿问题主要包括补偿范围小、形式单一、标准低、缺乏明确的法律认证和后期保障，等等。要从健全相关法律制度、重新审核制定补偿范围项目和补偿标准入手，以多元化形式解决农村土地征收补偿困境。近年来，农村土地征收补偿问题是农村问题的热点和难点，妥善解决农村土地征收补偿是关系到农村社会是否稳定、农民合法权益能否得到保护的现实问题，是必须重视的大事。农村集体土地征收补偿的法律依据：农村土地征收问题随着城市化、工业化建设进程逐步凸显，在征收农村集体土地过程中，补偿问题不断出现，如补偿标准过低、补偿范围不一致、对失地农民缺乏有效安置等，对农民合法权益造成直接侵害。对农民来说，土地是他们生存的最大保障，土地补偿金是他们最大的依仗。当前农用土地征收补偿金标准无法体现土地转化后的经济价值，农民也无法分享土地增值带来的经济收益。失去土地生存保障的农民如再缺乏技能很容易造成生活水平下降。虽然名义上被征收土地的农户成为城镇户口，但相关社保问题没有与城镇居民同步，无法完全融入城市生活圈。农村集体土地补偿法律依据主要有2004年通过修订后的《宪法》《物权法》以及《土地管理法》，如《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿”和第二十二条“公民合法的私有财产不受侵犯”等...
更新时间:
2019
-
01
-
17
公摊面积的补偿，目前十七个省市出台了相关补偿规定，对公摊面积的拆迁补助做出规范。所以在被征收人选择产权调换时要仔细研究当地的相关法规。以下是部分对于公摊面积补偿的规定。山东省：《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款第(四)项：补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。第二十三条 征收住宅房屋实行货币补偿的，以本条例第二十一条规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，第二十一条第一款第四项的补偿房屋公摊面积，按照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。本条所称公摊面积比例，是指建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。陕西省：《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条 实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积 10% 至 20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近 上靠户型进行产权调换。产权调换为私...
更新时间:
2019
-
01
-
17
在房屋拆迁期间总是会出现各种大大小小的问题，尤其是补偿这块，会引发各种利益纠纷。但根据法律规定，在房屋拆迁中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但是在选择房屋产权调换时就会出现疑惑：房子是自建房、平房，但经过置换到高层时，实际使用面积却减少了，而减少的部分都在公摊面积上，对于被拆迁房子大家可参照下面的规定来进行判断。根据《关于进一步做好征地管理工作的通知》以及国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，必须要妥善解决好被征地人的居住问题，保障被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。因此，被征收人选择房屋产权调换的，必须是要拆一还一的原则。其次根据《物权法》规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
17
一、什么是土地补偿费？土地补偿费是指因国家征收农民集体所有的土地对土地所有者和土地使用者的补偿。按照我国现行法律规定，征收土地补偿包括青苗、地上物补偿费、土地补偿费、安置补助费和被征地农民的社会保障费用。根据《国务院关于深化改革和严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）文件精神，土地补偿费的主要部分要给被征地农民，为此，全国各省、直辖市、自治区先后制定了本省、市、区土地补偿费的分配比例二、土地补偿费的法律依据：宪法第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”物权法第四十二条规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”土地管理法第2条第4款规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。”土地承包经营权证书须知第5条规定“承包土地的农户要服从农田基本建设。服从国家建设用地要并依法取得合理补偿。”因而农村征地具有法律依据，合法征地理应受到保护。三、土地补偿费的计算公式：土地补偿费=被征地面积×前三年平均年产值×补偿倍数 (6≤补偿倍数≤10)注：因各省市的经济发展差异，补偿标准有不同。具体标准请根据当地政府文件确定。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
17