《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收拆迁中对于房屋价值的补偿，法律明确规定了“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这是因为房屋的价值会随着市场的变化而变化，所以需要参考市场价，如果明显低于市场价格对被拆迁人是不公平的。更不要说有的征收项目一拖就是几年，如果征收决定公告之日与作出补偿决定之日之间差距较大，确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），这中间完全不考虑几年间的市场变化，是难以保障被征收人得到的货币补偿能够购买被征收房屋类似房地产。这样进行补偿，显然无法体现公平补偿原则，有失公允。但是在实际操作中，很多征收方并不能做到这一点，看到很多案例房屋补偿价远低于附近商品房，结果则是百姓生活质量大打折扣。所以在遇到征收拆迁时，大家自己也要对周边房屋的市场价格有一定了解，进行理性对比，从而对自己房屋的补偿价格能有一个合理的预期。不过需要注意的是，比较一定要科学地进行，不可盲目。譬如有的被拆迁人会用周边新建商品房的市场销售价格去和自己正在被“棚户区改造”的老旧房屋比较，那么自家房屋的单价偏低也是自然的。如果进行合理的对比后，发现补偿价格明显低于周边房屋市场...
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2023
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我们在之前的文章中给大家讲过，村委会不是行政机关，不具有征收拆迁的法定职责。村委会属于基层群众性自治组织，其管理的事项也限于本村的公共事务和公益事业、民间纠纷以及协助政府的工作等等，并要向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。但在实际的征收过程中，村委会侵害村民合法权益的情况却时有发生。比如以腾退对旧村改造项目以村委会的名义启动，代替老百姓签补偿安置协议，擅自支配或截留征地拆迁补偿款，以及以村委会帮拆的名义拆除房屋，等等。这些违法行为都极大地损害了被拆迁人在征收拆迁中的合法权益。但是因为农村朋友平时接触最多的就是村委会，误以为村委会有行使上述行为的权力，自己权益被侵害也没能及时反应过来。万典律师提醒大家，其实村委会在征收拆迁工作中，只是起一些辅助性的作用，本质上还是服务于老百姓的，但并没有权利决定任何拆迁相关的事宜。所以以下列举村委会在征收拆迁过程中合法的行为和违法的行为，大家一定注意辨别。合法行为：做好群众工作，促进征收方和被征收人之间的沟通交流由于是基层自治组织，村委会更熟悉本村的情况，由他们参与征收拆迁，更能做好群众工作，方便征收部门与被征收人之间的沟通交流。群众对征收拆迁项目相关内容不了解，或是不懂相关政策法律，他们也可以进行解释和说明。拆迁的最终目的还是为了城市的建设和发展。因此，拆迁安置补偿大都是国家财政拨款支付，这个过程都脱离不了政府的参与，村委会、居委会是群众自治组...
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2023
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作为征地拆迁领域的专业律师，我们在多年的代理案件中，遇到过不少违法强拆类案件。面对违法强拆，身为普通老百姓的广大被拆迁人往往处于弱势地位，感到无助和绝望。大部分人都是第一次遇到这样的事情，惊慌失措、毫无防备，没能及时留下现场证据，找不到强拆主体，事后维权也不知道该从何入手。于是就有我们常在新闻网络上看到的，求助无门的老百姓最朴素直接的方法就是到市政府门口、村委会门口“蹲点”、“挂横幅”。 但这样的行为于维权非但没有帮助，影响了社会秩序，反而会起到反作用。所以违法强拆，不遇到最好，如果遇到了大家也要知道一些更好的应对方式，把损失降到最低，更有效地维权。一、违法强拆常见情形：深夜、节假日强拆《行政强制法》第四十三条第一款规定，行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是，情况紧急的除外。《行政强制法》第六十一条第四项中规定，违反本法规定，在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。从规定中可以看出，对房屋的进行强制拆除，依法不应当发生在夜间或法定节假日。对于正常被纳入征收范围的房屋来说，明显是不能直接构成需要被在夜间或法定节假日强行拆除的“紧急情况”的。所以夜间或是节假日趁被拆迁人不备进行强拆的行为是违法的，不可能是合法强拆。但是这种强拆行为都发生得很突然，被拆迁人要在强拆前和强拆后做好应对措...
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2023
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征地拆迁出现纠纷时，维权方式有多种，有的当事人会通过提起行政诉讼与申请行政复议寻求法律解决纠纷，有的当事人则通过上访信访途径维权。今天我们重点来讲一下行政复议。申请行政复议是被拆迁人获得合理补偿的重要维权途径之一。在实践中，有的被拆迁人刚申请了行政复议，拆迁方可能就会迫于压力而让步，通过进一步谈判，有的被拆迁人就获得了合理补偿。行政复议如果时机恰当，能在拆迁维权中起到关键作用。比较顺利的话，能在复议这一步就解决了双方的纠纷，通过进一步谈判就补偿安置方案达成一致，那么也就省去了后续再通过诉讼维权所投入的维权成本。1、关于行政复议行政复议是指公民、法人或其他组织认为行政主体的具体行政行为违法或不当侵犯其合法权益，依法向主管行政机关提出复查该具体行政行为的申请，行政复议机关依照法定程序对被申请的具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出行政复议决定的一种法律制度。拆迁行为一般由政府主导，如果因拆迁纠纷引起的强拆问题，被征收拆迁人可以依法申请行政复议维权。2、行政复议和行政诉讼的方式各有哪些优劣？通过申请行政复议优势在于复议周期较短，行政机关需在60日内对申请人的复议申请进行答复，不足之处在于复议机关为原机关的上级主管机关或是同级人民政府，本质上还是行政机关，且采取书面审理的方式，因此公正、公平与公开的程度相对于行政诉讼来说是不足的。通过提起行政诉讼解决征地拆迁纠纷是大多数被征收人的选择，...
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2023
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最近有被拆迁人朋友给我们留言，说遇到拆迁，但是拆迁补偿协议被代签了， 而不是和身为房主的自己签的，该协议是否有法律效力，该如何维权？这个问题我们之前也解答过，今天系统性从三个方面来为大家解惑。一、首先，谁有权在安置补偿协议上签字：被拆迁方：在征地拆迁中，无论是什么项目的拆迁，拆迁补偿的对象都是土地所有权人或是房屋所有权人。因此，能有权签订房屋拆迁补偿协议的人自然也就是土地所有权人或是房屋所有权人，当然也得证明自己是这土地或是房屋的所有权人（有土地证或是房屋证就是最好的证明）。拆迁方：和我们被拆迁人签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。一般来说，市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门以及房屋征收部门委托的房屋征收实施单位都可以与被征收人签订协议。但要注意的是，被委托单位在与被拆迁人签订补偿协议时需要出具授权委托书。因此，除此以上可以签补偿协议的主体之外，其他人无权与被拆迁人签订。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。因此，在签协议时被拆迁人应当注意对方是以何种名义来签协议的，以免利益受损。二、其次，补偿协议在特殊情况下可以代签，但有法定程序，否则无效不仅是拆迁协议，大部分的合同在满足一定前提下都是可以代签的，但大家不用...
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2023
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在农村地区，宅基地涉及到每一个农民的切身利益，也是保障每一个农民安居乐业和农村社会和谐稳定的重要基础。近些年来，随着农村的建设和发展，宅基地使用和管理方面出现了许多新问题。为了应对现有的发展情况，国家不仅规范了宅基地申请行为，还落实了宅基地管理制度，加强对农村宅基地的使用和管理，全面落实了“一户一宅”。当前，各地区的农村人口也在持续流失，一些年轻人也选择进城工作、生活，因此也导致大量的农村宅基地和农房闲置。与此同时，还有很多有乡愁情结的城里人也盼望着回乡养老或度假，在诸多现实需求的呼唤下，我们国家只能采取措施，出台文件，想尽办法放活农村闲置下来的宅基地和农房。农村宅基地属集体所有，村集体成员立户后可长期无偿使用。在国家鼓励盘活利用农村闲置宅基地和农房的政策推动下，以后村民可以通过盘活自家闲置宅基地及农房的使用权，实现家庭增收创收。至于盘活利用闲置宅基地农房的形式也多种多样，比如流转、抵押甚至有偿退出等都是可以的。有些县市也开始试点一个新的盘活模式，进城买房的这些农村人可以根据自己的实际情况选择把老家的宅基地和农房退出，当地会给予进城落户的农户合理的经济补偿，解决大家的后顾之忧。我们以天津市为例，天津市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用主要有以下方式：分原地原房直接利用或者是拆旧整治统筹利用2种。1、利用从农户集中整合的闲置宅基地和闲置住宅原地原房直接利用，通过自营、出租、入股、合作等...
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2023
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征地拆迁具有公益性，因而被征收人是很难阻止拆迁的发生的，这时补偿问题应是绝大多数被征收人最为重视的问题。事实上，被拆迁人既然为公共利益作出了巨大贡献，那么“合理补偿”应是其基本与理所应当的诉求，然而实际操作过程中这种诉求很难达成。因为拆迁涉及的利益巨大，部分征收方为了降低拆迁成本与谋取利益，总是会想方设法做出一些非法拆迁行为来降低被征拆人应得的补偿。然而很多被拆迁人不知道什么情况下该维权，万典律师提醒大家，征收拆迁过程中，以下8点都是法律明确要求的，如果拆迁方做不到，要么举报，要么及时维权。1、先补偿后搬迁。法律明确规定了，实施房屋征收要先补偿后搬迁。这是为了充分的保障被征收人的利益，以免房屋已被拆迁被征收方却拿不到补偿。2、张贴公告有时限要求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。3、房地产价格评估机构由被征收人协商选定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条就明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。4、院落空地也要补偿。房屋征收中附属的院落空地的补偿应当由评估机构进行评估，然后根据评估结果进行合理补偿。5、对评估结果不满意，可以申请复核。评估报告上的一串数字就决定了被征收人能拿...
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2023
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遇到征地拆迁，补偿多少与被征收人利益相关，肯定是每位被征收人最关心的问题。根据《土地管理法》中的规定，土地征收应当依法及时给予被征收人土地补偿费、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费、社会保障费等。而村委会在发放相关的补偿费用或是分配土地补偿费时，应当要将具体的发放、分配明细予以公开。但是实践中，有的村委会却以各种理由不予公开，这种情况该怎么办？甚至有的村委会会直接截留补偿款，这是否合法？下面我们具体来说。一、征地补偿款的分配原则和发放进度，村民可以要求村委会公开根据《村民委员会组织法》的相关规定，对于包括征地补偿款的使用、分配方案等涉及本村村民利益的事项，村委会应当及时主动公开，接受村民的监督；对于征地补偿款分配这样涉及村民利益的重大事项，村委会更应当随时公布。并且，很多农民朋友可能不知道，征地补偿费的使用、分配方案，应当经过村民会议，或者村民会议授权的村民代表会议讨论决定。涉及村民会议的召开，不应当有村民毫不知情。如果征地补偿款的使用、分配方案，以及分配进度等相关事项，村委会根本没有依法向村民公开的，村民可以主动要求村委会公开，或者直接到村委会申请查询相关的事项信息。当村委会经申请拒不公开应当公开的村务信息，或者村民认为村委会公开的信息有误时，农民朋友们可以第一时间向村务公开监督小组投诉。如果向村务监督委员会反映情况，却没有得到切实的回复和解决的，可以进一步向乡（镇）人民政府...
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2023
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很多被征收人遇到征收后除了关心自己能够获得多少补偿，还会向我们咨询一个问题，那就是：一旦房屋拆迁，宅基地收回，在农村就没有宅基地可以盖房，是否可以再申请呢？答案是可以。首先，我们来看哪些情况下可以申请宅基地：(1)年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的)；(2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的；(3)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；(4)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的；(5)县级以上人民政府规定的其他条件。其中第二项就提到了，因“国家建设征用土地”的，是可以再申请宅基地的。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条也有明确的规定，宅基地被征收后，需要尊重村民意愿，采取重新安排宅基地建房(宅基地自建安置)、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。宅基地被征收后，村民选择重新安排宅基地建房的，拆迁方需要提供新的宅基地供村民重新建房。宅基地自建安置，又分为集中安置和分散安置两种模式：选择集中安置的新宅基地审批手续和新宅基地“三通一平”，即土地平整、通水、通电、通路以及房屋基础的费用，都由拆迁方承担。安置户只需要在拆迁方统一规划的交付后的宅基地上集中建房就行，宅基地申请的一切程序和费用都由拆迁方负责。选择分...
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2023
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土地流转是这几年农村土地政策的一个热词，大家想必也不陌生。一般在农村有其他的个人或者组织需要大量的土地来搞种植业或其它农业，而农民朋友又因为不想种田，但是有土地，就可以通过流转的方式将手里的土地经营权或者使用权转让给其他个人或者组织。国家对这种情况也是允许的，并且鼓励农民将闲置的土地承包给专业农业大户或者合作社，来批量化、专业化的经营农产品。但是2023年关于土地流转，仍然要坚持基本的原则，那就是农民自愿流转，不能强制流转。《农村土地经营权流转管理办法》第二条 【土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。】国家有关部门对土地流转的基本原则是这样的：坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。这是一以贯之的。同时要注意的是，农村土地流转也有严格限制，有些情况是不容许流转的。土地流转六个禁止：1、土地流转收益归农民所有，任何组织和个人不得擅自截留或者扣缴。顾名思义农民朋友的土地将经营权转让给了其他个人或者组织之后，每年产生的发红，不管是谁都不能私自扣款或者当自己的小金库。现在农村承包的耕地都是免费给农民种...
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2023
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