最近看到有网友提问：为什么很多律师都是建议先协商，而不是直接诉讼？这个问题很值得讨论。其实在征收拆迁领域，律师也会强调，大家一定要把握住协商的机会，协商不成的情况我们再考虑走法律途径。当然，也可以二者同时进行，边打边谈，这也是一种比较理想的状态。但确实还有部分被拆迁人可能比较着急，觉得协商用处不大，来去推拉浪费时间，所以干脆拒绝沟通，认为诉讼才能快到斩乱麻，直接解决问题。其实这样想的话，很容易错过一些可以和平及解决问题的机会，毕竟我们打官司，最后要的结果也是双方能就补偿达成一致，如果维权初期就能通过协商解决问题，对被拆迁人来说，也节约了维权成本。那么在拆迁类案件维权过程中，律师建议大家把握住协商的机会，总体来说出于以下考虑：1、出于为当事人节省成本的考虑。维权过程中涉及到金钱成本、时间成本、执行成本等等，投入很大。而有的能协商的案子，确实不一定非要诉讼，直接起诉可能会激化矛盾，本来可以协商的问题直接没有了协商的余地。律师在了解案情后，认为双方有协商基础，或者说协商结果能获得的结果优于诉讼，会建议当事人可以先积极进行沟通协商，协商不成再进行诉讼维权。2、让当事人在协商过程中自己了解案件难易程度。当事人自己并不懂法，对自己和对方的情况可能把握得并不准确。这就导致部分当事人觉得对方一定会妥协，或者自己这个案件没什么难度，胜券在握，坚信自己的想法，这种情况下可能和律师也说不到一块儿。而让当...
更新时间:
2022
-
11
-
01
“不小心”、“没注意”、“工作人员操作不当”……这些高频借口屡屡出现在各种“误拆”的案例中，碰坏了别人的车，一句“失误”“不是故意的”就可以了吗？同样的，强拆了别人的房屋，造成了巨大损失，一句“误拆”就能免责吗？只要不是法盲，应该都不会找这么拙劣的借口。所谓误拆，不过是违法强拆的遮羞布。把违法犯罪运作成日常误会,并以日后所谓的合理补偿来撇清所有的责任，这才是误拆的真实面目。法律不是一纸空文，一句误拆，体现了对法律的无知，以及对人民利益的漠视，极大地损害老百姓的合法权益，也损害着政府的公信力，误拆者需要承担相应法律责任。今天我们通过两个具体案例，来揭示误拆实质，以及所谓的“误拆”发生后，法院会怎么判：案例一：江苏连云港，在旧城改造项目中，当事人房屋遭住房和城乡建设局委托的第三方“误拆”王先生、徐女士夫妻二人，在2017年6月，因江苏省连云港市实施旧城改造项目，房屋被划入征收范围。因与征收方就补偿问题难以达成一致，涉案房屋直接遭拆除。后，经过多方打听，二人找到万典律师帮助维权。万典律师经过仔细调查了解到，被告连云港市X区住房和城乡建设局此次强拆行为存在多处违法：征收程序违法，超越职权、越权执法等等。而被告辩称：原告未能就涉案房屋与被告签订征收补偿协议,答辩人未指示任何单位或个人拆除原告的房屋。经了解,系拆除公司误将原告的房屋拆除。原告房屋被拆除的后果不应由答辩人承担。根据《中华人民共和...
更新时间:
2022
-
11
-
01
在征地拆迁实践中，以“拆违促拆迁”的情形屡见不鲜，万典律师也常给大家分析一些违法强拆案件，大都是一个套路：先认定违建，再强制拆除。这种情况下，不是违建而被强行认定违建，被拆人遭受了巨大损失，如果通过法途径维维权，确认强拆行为违法，那么拆迁方肯定是要承担赔偿责任的。那么反之，如果遭遇强拆的建筑确实是违建，比如未经审批加盖、翻建的房屋，那么即使行政机关未按照法定程序或者违法行使职权进行了强拆，是不是就不用承担任何赔偿责任了？其实任何事情都没有那么绝对，并非所有违建遭遇违法强拆后一律不赔偿，我们还是结合相关判例来具体问题具体分析。01首先，行政赔偿的前提，是行政机关的违法行政行为侵害了行政相对人的合法权益，并使其遭受到损害。但违法建筑由于是未经审批擅自建设产生的，所以不属于合法权益的范畴，而且是有关行政机关需要纠正违法建设行为的直接对象。所以即便行政机关在对违法建筑实施强制拆除的行为中，存在程序违法或瑕疵等情形的，但由于不存在需要法律保护的合法权益，所以当事人请求行政机关就其违法拆除的行为进行行政赔偿可能将不被法院支持。但是，这里还需要区分违章建筑与建筑材料、室内物品之间是有区别的。建筑本身不属于合法的财产权益，但组成该建筑的可回收、可利用的建筑材料、室内的装饰物品却属于当事人的合法财产，受到法律的保护。行政机关在对违法建筑实施拆除行为时，应当合理的选择拆除方案，以对房屋建设人损害最小的...
更新时间:
2022
-
10
-
31
万典律师常提醒各位被拆迁人，遇到征收拆迁，或是遭遇强拆，一定要及时保留相关证据，包括各种文件，尤其限期拆除通知、催告、强制执行通知，强拆现场照片、录音、录像等等。因为之后维权，法院肯定要看证据，首先证明受损的房屋是你的，其次要证明是谁拆的。如果连被告都不能确定，立案这一步可能就卡住了。但是尽管大家都知道证据的重要性，并不是所有情况下都能顺利取证。比如有的征收方根本就不按照程序下发催告、限拆通知，直接就来拆了，所以这些书面的证据没有；而遭遇强拆时，被拆迁人要么不在现场，要么人身自由受限制，这种情况取证也十分困难。那么在拆迁方不承认强拆，或是推给不适格主体，如街道办、村委会，而被拆迁人又拿不出充足的证据证明是谁强拆了，是不是维权就陷入了一个死局，毫无办法呢？并非如此，因为法律上有一个“举证责任倒置”。通俗的来说，被拆迁人的房屋已经划入征收范围内了，遭遇了强拆，我没有办法证明是你拆的，但你需要证明不是你强拆的，是别人拆的。证明不了，就需要承担无法举证的责任。法律依据1：《行政诉讼法》第34条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。”因此，如果行政机关没有提供相应证据的话，应当视为其没有证据，相应的强制拆除行为应当被确认违法...
更新时间:
2022
-
10
-
27
无论是拆迁协议还是其他合同，签订时都有一个最基本的原则，那就是自愿原则，需要双方自愿签订才有效。反之，如果一方是在被迫的情况下签订，即便已经签字，也可能是无效的。所以那些被逼迫签了协议的被拆迁人朋友，问维权还来不来得及，大家看完这篇文章就明白了，来得及。首先，拆迁补偿安置协议是拆迁方与被拆迁人为明确房屋迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，一般情况下，一旦签订了就不能轻易变更反悔。但在实践中，还是会有“代签”“逼签”的情形，这种情况下签订的协议，极大地损害了被拆迁人的利益。对于此类情形，法律也作出了相关规定，保护老百姓的利益。常见的有以下几种情形下，签订的协议是可以申请撤销的：1、因重大误解订立的补偿协议什么叫重大误解呢?比如说双方在补偿协议里载明被征收拆迁人的厂房面积经征收拆迁方鉴定为10000平方米，并以此为单位签订了补偿协议，然后企业再次鉴定之后发现自己厂房有12000平方米，就是说双方签订的补偿协议里对应该补偿的面积存在很大的争议，或者说是误解，这种情况下是可以请求人民法院或者其他仲裁机构撤销补偿协议的。2、补偿协议的内容显失公平这种情况是说双方签订的征收拆迁安置补偿协议存在明显的不公平情况，比如企业自愿将厂房土地无偿出让给征收方，或者以每平米100元的补偿价格出让土地，任何一个存在理性的人都能看出补偿协议中双方权利与义务是不平等的，这种情况是可以请人民法院或者其他仲裁机...
更新时间:
2022
-
10
-
24
拆迁评估是整个征收拆迁过程中非常重要的一个程序，也是拆迁方最容易违法的一个环节。万典律师经办征地拆迁类案件多年，拆迁评估不合法的例也子非常多。评估报告的重要性不言而喻，它决定了被拆迁房屋的价值，进而决定了被拆迁人将获得补偿的价值，与被拆迁人的利益息息相关。今天我们从多个案例中总结出关于拆迁评估的以下五个关键点，也是此类纠纷中拆迁方最常见的违法点：1、没有入户勘察？不合规！有些被拆迁人比较抗拒入户勘察，人家上门来评估时，大门紧锁，来者全拒。企图以这样的方式阻止拆迁工作的进行，提高补偿。其实这种做法比较任性，而且效果甚微。在实践中，如果被拆迁人拒不配合评估，工作人员可以在勘察纪录上纪录，并由无利害关系的第三人鉴证，参考其他相似的被征收房屋给出估价结果，进行参照评估。这样就会存在不少漏项的问题，被拆人就更吃亏了。评估报告是您争取合理补偿的重要证据之一。入户测量其实是为了了解并确认被征收人的房屋及财产状况，对被征收人来说，这是一种利益的保障。因为评估报告本身可以证明房屋层数、面积，装修、附属物状况等，同时也能在一定程度上反映评估是否违法，在法律程序中可以作为重要证据使用。如果你觉得评估结果不合理，那此份报告就是最有利的证据。法院只看双方提交的证据，没有评估报告维权将更加困难。所以大家非但不要拒绝入户勘察，如果评估机构没有入户勘察，只随便对房屋外观进行拍照，这是违规的，我们要提出抗议，要求他...
更新时间:
2022
-
10
-
21
我们常强调“先补偿，后拆迁”，也就是征收双方就房屋补偿问题达成一致，签订征收补偿协议，双方按照协议约定履行协议中确定的义务了，被拆迁人再搬迁。选择货币补偿的，要等补偿款打到专门的账户，选择产权置换的，要等过渡安置房或过渡费用都到位了，再进行搬迁。但现实却是，很多被拆迁人协议都签订了，征收方迟迟不履行协议，补偿款等不到，安置房几年都没等来，被拆迁人权益受损，求助无门。所以我们在签协议的时候一定要慎之又慎。注意以下四点：1、 明确违约责任拆迁安置补偿协议应明确双方违约的责任和争议解决方式。在很多情况下，拆迁安置都是先拆迁、后安置。有的被拆迁人选择了房屋产权调换的补偿方式，如果协议没写违约责任，拆迁方不按时交房，甚至是超期三年五载仍无法入住，这会对被拆迁人的生活造成严重负面影响。如果双方签订的协议明确约定违约责任，可以极大程度降低拆迁方违约风险，一旦产生违约也便于追究责任、解决纠纷。2、 注意原件留存正常程序下，拆迁安置补偿协议应该是一式三份，拆迁双方各执一份，再存档一份。实际过程中，至少需要签订两份，双方各执一份，拆迁方只能带走自己那份，被拆迁人手中应该持有一份。但有些地区的拆迁方会将协议原件拿走，这对被拆迁人来说存在极大风险，一旦出现补偿纠纷会非常被动。遇到这种情况，被拆迁人坚决不能妥协，一定要保留一份协议原件，并确保协议内容与双方协商约定的内容一致，不要相信口头约定和空白协议。3、...
更新时间:
2022
-
10
-
21
在征地拆迁实践中，实际面积与证载面积有出入导致补偿有争议，是一种比较常见的现象。尤其是农村集体土地征收，更易产生纠纷。因为城市国有土地上房屋征收中，超出证载面积的“自建房”原则上不予补偿。因为客观历史原因，在平房院落、职工宿舍内私自搭建小房的情形十分多见，如果对这些加建的房屋都给予补偿，地方政府和开发商也承担不起。确实存在居住困难或者以自建房为唯一固定住所的，政府提供公共租赁住房等保障性住房解决居住需求，但不会直接给予自建房任何拆迁补偿。但农村集体土地则不同，因为历史原因，无证房屋就占了很大的比重，房屋实际面积大于证载面积，也需要村委会、乡镇政府、县级自然资源和规划部门、开发商等多方对其进行认定，进而依据补偿安置方案确定是否给予补偿，给予多少补偿。也就是说要分情况，一般来说，要根据实际面积大于证载面积的原因来分析，另外从超出的面积合不合法来考量，是否要给与补偿。不能一刀切定为违建。首先，从造成实际面积与证载面积不一致的原因来看：1、登记错误司法实践中，很多地方早期操作不规范，登记机关根据房屋所有权人报告的数据进行登记，不进行实地测量也不看房屋买卖合同;有些当事人为了少缴纳税费，故意少报面积；还有些则是工作人员失误导致登记错误，但当事人没有及时提出异议，直到房屋拆迁，才追悔莫及。对于这类问题，根据相关法律规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。所以...
更新时间:
2022
-
10
-
18
在农村，除了承包地，还有不少荒地，有些村民自己会清除上面的杂草平整土地，开垦出来种上农作物。那么农民自己开荒的这些土地是属于谁呢？很多农民朋友认为谁先占到就属于谁，或者自己开荒后已经种植了很多年，那这个地肯定是属于我自己。如果被划到征收方范围内，肯定也是要补偿给开荒的人，毕竟开荒也投入了不少财力和人力。其实不是这么简单，大家对农村的荒地可能还存在着一些误解，今天我们就浅谈一下农村荒地的问题。开垦荒地是被允许的吗？ 首先开垦荒地是受鼓励的。《土地管理法》规定：国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地;适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。国家依法保护开发者的合法权益。荒山、荒沟、荒丘、荒滩简称为四荒地，一部分四荒地是属于集体所有的，对于这些荒地，和集体经济组织签订家庭承包合同就能获得使用权。耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。也就是说，农村的荒地在不破坏生态环境的前提下可以开垦。不过虽然是农民自己开发的，但荒地所有权依然是属于村集体的，并不是谁开垦了就属于谁。另外，有部分未开发也未确定使用权的四荒地，属于国有，这类荒地需经县级以上人民政府依法批准，才可以确定给开发单位或者个人长期使用。荒地如何定义？...
更新时间:
2022
-
10
-
17
从去年9月1日开始施行的《土地管理法实施条例》，到今年前不久公布的《耕地保护法（草案）》征求意见稿，不难看出国家为了加强耕地保护、打击非法占地，不断地在完善相关法律法规。《土地管理法》中规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《耕地保护法（草案）》中也再次强调：非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采 石、采矿、取土、挖湖造景、建设绿化带、种植草皮等。禁止在 永久基本农田上堆放固体废弃物、建设生活垃圾焚烧发电等污染类项目或者进行其他破坏永久基本农田的活动。尽管法律三令五申，明令禁止，但还有部分人、部分征收方知法犯法，仍然有违法占地、以租代征、改变土地用途等形形色色的土地违法行为。大家如有发现以上情形，可以举报。《耕地保护法（草案）》第50条也指出，耕地权利人发现擅自改变耕地用途、损害耕地等行为的，有权制止，并向...
更新时间:
2022
-
10
-
14