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2019 . 01 . 17

农村集体土地征用补偿问题解决路径

解决农村土地征用补偿问题需要从根本入手，结合地方实际情况健全补偿法律、补偿标准，解决失地农民生活安置问题。健全土地征收补偿法律，保障农民合法权益。当前我国尚未出台一部处理农村集体土地征收补偿的法律规范，各地处理土地征用补偿主要依据本省、市、自治区制定的地方性政府规章和法规。除了缺乏系统性外，一些方面与国家立法相抵触，成为征地补偿纠纷法律定性难的原因之一。因此急需国家制定统一的《农村集体土地征收补偿法》，对征收补偿进行详细明确的规定，减少矛盾冲突，防止滥用权力，保障农民合法权益，公平公正地对农村集体土地征用补偿进行法律裁决。同时要改革现行的土地征收补偿内容，在确保农民补偿利益的基础上，让农民享有...
2019 . 01 . 17

注意行政诉讼时效，避免“起诉无门”的局面

现在，很多人合法权益受到侵害，尤其是被行政行为侵害时，首先选择信访。信访当然是公民的法定权利，可很多人不知道，如果信访时间太长，一旦超过行政诉讼时效，则会面临“起诉无门”的局面。不久前，某县法院就审理了一起土地管理行政征收案件，原告老陆因申诉信访导致起诉超过法定起诉期限，最终被裁定驳回起诉。这一案例对于很多信访群众颇有提醒意义。2006年8月，某县人老陆（化名）租了他人10亩土地办粉丝加工厂，之后，他在该土地上盖了几间厂房，并架设了电线。 2009年春节过后，老陆外出打工，然而，到五六月份回来时却发现，在他租赁的土地上被人盖起了敬老院，原本的厂房和电线均被拆除。为此，老陆首先选择信访。他数次...
2019 . 01 . 16

实务归纳：拆违拆临可能遇到的违法情形

一、合法拆除程序：1、拆违遵循法定程序：未取得临时建设工程规划许可证擅自搭建房屋，经认定确系违法建筑，行政机关在作出强制执行决定过程中履行了立案审批、调查询问、处罚告知、作出处罚决定、履行行政决定催告、责成强制拆除以及强制执行公告等程序，程序合法。——淄博周村法院：滕某某诉淄博市周村区城市管理行政执法局行政管理案。二、主体资格：2．原告适格（原告有初步证明责任，立案不应过度审查）：人民法院在立案阶段，在坚持必要审查的同时，也要防止过度审查。原告初步举证证明与强拆行为具有利害关系的情况下，对于符合法定起诉条件的，应当登记立案；不能以其无法提供证据证明其系涉案房屋的所有权人，不予立案。——济南中院...
2019 . 01 . 16

村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效

一、阅读提示：村委会能否将其所有的集体土地出租给他人？未经村民会议讨论决定租赁合同是否有效？最高法院认为，该等事宜涉及全体村民利益的重大问题，应当经村民会议讨论决定，未经村民会议讨论决定的租赁合同无效。但是实践中关于该问题的裁判观点并不统一。二、裁判要旨：村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《村民委员会组织法》的规定，应当认定无效。三、案情简介：（一）文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同，约定久裕村联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。（二）文柏池向广州中院提起诉讼，请求：久裕村委会、久裕村联合社支付文柏池...
2019 . 01 . 15

一户多宅最高院判例

最高法院判例：宅基地使用证不能简单以“一户多宅”为由予以撤销——张XX诉XX县政府土地行政登记案。王XX是本集体经济组织成员，因家中人数较多，住房困难，经村集体同意，出资购买取得涉案宅基地使用权，权属来源合法。且2002年颁证时，王XX的长子王XX已满16岁，以自己的劳动收入为主要生活来源，根据《民法通则》第十一条第二款规定，应视为成年人，已具备分配宅基地的资格。现王XX虽早已结婚成家，达到分户标准，但是与其父王XX仍没有分户。因此，王XX虽然存在的一户多宅问题，但是符合分户条件，撤销其宅基地使用证无实际意义。最高院的判例认为：年龄达到分户条件而未分户的，通过合法流转自行建筑房屋，致使一户多宅...
2019 . 01 . 14

征收拆迁,法治思维不可或缺

（记者徐鹏）不久前,山东省高级人民法院行政庭撷选涉及农村土地征收、城市房屋征收的典型案例,向社会公布。此举凸显司法为民、强化司法监督,引发社会关注。据了解,2017年,山东省法院受理行政案件数量大幅增长,达到43427件。从案件类型看,城建类中的房屋征收搬迁、土地资源类中的土地征收等居于前列,特别是因重大工程项目征收房屋和土地、棚户区改造、环境整治、拆除违法建设等引发的涉民生案件占比较大。结合典型案例,可以发现,在征收拆迁领域,行政机关履职尽责失当、作出行政行为的事实依据不充分等问题较为突出。山东高院行政审判庭庭长黄明春在接受《法制日报》记者采访时指出,行政机关要充分运用法治思维和法治方式开展...
2019 . 01 . 14

律师解读：强制搬迁合法性判断与裁判基准时问题

市县级政府组织实施强制搬迁或者拆迁，一般均依据已经生效的补偿决定或者拆迁安置补偿裁决进行。这就可能出现一种情形，即实施强制时，所依据的征收补偿决定或者拆迁安置补偿裁决具备形式上存续力，具有公定力和执行力，但在实施强制后征收补偿决定或者拆迁安置补偿裁决的效力被否定——既可能是行政机关自我纠错，也可能是被复议机关或者人民法院依法撤销。实践中一些被征收人（被拆迁人）起诉要求确认强制搬迁行为违法并要求国家赔偿，此即涉及人民法院对强制搬迁的评判，是以行政行为作出的时间为基准进行判断，还是以人民法院裁判的时间为基准的问题，也即裁判基准时问题。由于行政行为作出与行政行为被诉至法院、以及法院作出裁判，必然会存...
2019 . 01 . 14

律师解读：“公平补偿”如何认定？

《征收条例》第2条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。该条确立了征地拆迁中“公平补偿”的基本原则，这一原则也在很多征地拆迁的案例中得到了法院的支持。案例：最高人民法院征收拆迁典型案例——孔某诉**县人民政府房屋征收决定案。案情回顾：2011年4月6日，山东省某县人民政府作出《房屋征收决定》，其征收补偿方案规定：（1）选择货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿；（2）产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市场价结...
2019 . 01 . 14

抵押贷款的住房要拆迁，贷款是否需要提前还清？

首先，要明确一个误区或者说是错误的观念，抵押贷款的住房不是银行的。这里先要说明一个概念，银行给你的答复中是有一个明显的错误的，这也是很多人会出现的误区，那就是抵押贷款的住房理论上是银行的。但是实际上，无论是从法律上还是现实中，抵押贷款的住房仍然是你的，住房的产权也就是所有权和使用权仍然都是你的，并不是银行的。银行的抵押贷款也不是很多人说的房产证抵押，而是抵押的住房的他项权利，也就是说在抵押贷款期间，住房所有人不能随便处置你的住房，包括销售和租赁，如果要做的话要经过银行的同意。而银行只有在你贷款逾期时处置你住房权利。其次，住房拆迁是一个较长的过程和流程，所以你大可不着急还贷款。拆迁的问题确实是一...
2019 . 01 . 14

2019山东省棚户区改造项目最新调整公布，共涉及256270套

近日，山东省住建厅、省发改委、省财政厅、省自然资源厅联合公布《关于公布2018年第三批棚户区改造项目调整计划的通知》。其中公布了山东省最新棚户区改造项目调整表，此次列入计划的改造量共256270套。通知强调，经四部门联合审核后，调整项目涉及专项资金的，各市财政、住房城乡建设(住房保障)部门及时做好资金调整工作，并加强资金使用、管理；涉及中央预算内投资的，各市发展改革、住房城乡建设(住房保障)部门依据本通知,尽快上报申请调整棚户区改造项目中央预算内投资计划的相关材料，及时做出相应调整。另外，2018年国家下达我省棚户区改造任务为：开工84.33万套，基本建成23.72万套。1-11月份，全省棚户...