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2019 . 01 . 14

海南儋州市：2019年农房建设规划报建管理暂行办法出台

为实现村村有规划、建房有依据，更好地方便农民建房推动美丽乡村建设，日前，海南省儋州市出台《儋州市农房建设规划报建管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），明确2年内，只要符合全省“多规合一”（指统筹经济社会发展规划、城乡规划、土地利用规划等）条件，无土地证、无村庄规划，农民也可以建房。此次出台的新规定明确提出：对已批准的村庄规划、尚未编制村庄规划或村庄规划未经批准的，在符合“多规合一”的基础上，允许建房户使用原有宅基地或经村委会同意使用村庄内的闲置建设用地建设房屋；未办理个人宅基地土地使用证的，在符合“村庄规划”或符合“多规合一”的基础上，凭建房用地权属证明（宅基地确权书或村民小组同意建房用地意...
2019 . 01 . 11

2019年济宁市调整国有土地上房屋征收与补偿办法

日前，济宁市住建局制定《济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法》(征求意见稿)》，拟规范国有土地上房屋征收与补偿活动。临时安置费每月每平米增加1元；“住改商”房屋被征收估价提高10%-20%；符合住房保障条件不用轮候，直接配租、配售保障房。一、住宅征收临时安置费，增至每月每平米15元“相比正在施行的《办法》，这次制定的讨论稿在征收住宅房屋临时安置费方面，由原来每月每平米14元，调整为每月每平米15元。”济宁市住建局相关工作人员介绍，征收住宅房屋，房屋征收部门应按照被征收房屋建筑面积，以每平米15元的标准支付搬迁费，每户往返搬迁费总额不低于1000元。被征收人选择货币补偿的，给予一次性三个月临时安置...
2019 . 01 . 11

安徽省六安市舒城：2019年最新棚户区改造计划

2019年棚户区改造计划任务为四个地块，3952套。项目概况如下：一、城东新区棚户区：（一）东至周瑜路、华山路；西至合安路、鹿起路；南至梅河路；北至规划三里河路以北；三里河路两侧。（二）改造户数为1167户，计划总投资83991万元。二、桃溪中路棚户区：（一）位于龙津大道以西；春秋北路以东；桃溪路两侧。（二）改造户数为1035户，计划总投资62628万元。三、南溪河北岸（舒中村）棚户区：（一）东至龙津大道；西至春秋路；南至南溪河；北至南溪路。（二）改造户数为190户，计划总投资13676万元。四、春秋路两侧周边棚户区：（一）东至乌龙井路；西至高峰路；南至南溪路、龙舒路；北至梅河路；春秋路两侧。...
2019 . 01 . 10

违法强拆引发的行政赔偿诉讼之“全面赔偿原则”，在城市和农村均予以确立

根据行政法基本原理，解决行政争议有三种行政救济途径：行政复议、行政诉讼和行政赔偿。在代理征地拆迁案件中，这三种行政救济途径具有普遍适用性。现在很多征地拆迁案件都会进入行政赔偿程序。根据《国家赔偿法》《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》的规定，行政赔偿是指国家行政机关及其相关工作人员违法行使职权，侵犯了公民、法人和其他组织的合法权益并造成损害的，由行政机关作为赔偿义务机关对造成的损害承担赔偿义务。行政机关及其工作人员在行使职权时，有造成财产损害的其他违法行为情形的，受害人有取得赔偿的权利，按照直接损失给予赔偿。最高人民法院第三巡回法庭耿宝建法官继许水云案后于2018年11月8日又作...
2019 . 01 . 09

宅基地“三权分置”后，农房可否自由买卖？

宅基地是农村集体土地分给个农户建房使用。宅基地是集体所有，农民有使用权。未来将探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”。一、什么是宅基地“三权分置”？1、落实宅基地集体所有权2、保障宅基地农户资格权3、适度放活宅基地使用权所有权归村集体，资格权归农户所有，这就是前两权的具体含义也是长期以来的政策。而此次探索宅基地“三权分置”中新的地方在使用权的适度放活。这里我们将适度与放活分开理解。二、宅基地“三权分置”后，农房可以自由买卖吗？“自由买卖”宅基地是不可以的。农村目前允许土地合法流转，其中就包括宅基地。一般情况下，同村户口的村民之间可以相互转让和交易宅基地和房屋，这是很正常的。还有一种情况...
2019 . 01 . 08

征迁过程中提高补偿，能否减少纠纷？

对于提高补偿这个问题，目前基本上分为两种观点：1、土地是农民的，如果征用，就理所当然的给被征收农民足额补偿，这个观点也是一直被压制，因为我国已经取消了土地私有制，农民只有土地的经营权，没有所有权，还有就是现在征用土地是给了征地补偿，土地补偿是根据土地原有用途的价值补偿，并且规定不能超过年产值的30倍。2、另一种观点是，因为征地造成被征收人利益受损，很多农民为了保护自己的权益，进行反抗，造成了各种悲剧发生，也间接说明了，补偿就是太低，才会让农民用生命来捍卫，所以，只有提高补偿才能减少甚至去掉悲剧发生，这个观念也是被压制，近些年来，各地补偿基本都在每年提高，而征地纠纷没有下降，反而增长，为什么拆迁...
2019 . 01 . 08

国有土地上房屋拆迁，强制搬迁主体与责任承担

作者：耿宝建（最高法法官、法学博士）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。实践中，大部分被征收人主动搬离，需要强制搬迁比例极小。但因强制搬迁涉及物权甚至人身自由权并具有不可逆性，故应当严格遵循法律规定和正当程序。一是补偿问题已经得到解决，即已经作出征收补偿决定。征收补偿决定所载明的补偿内容能够实现，或已经实际支付被征收人；被征收人拒绝接受的，已经依法告知并履行了相应的提存等手续，补偿内容能随时实现。二是补偿决定已经人民法院审查，并裁定由行政机关组织实施。根据《征补条例》第28条以及《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地...
2019 . 01 . 08

国有土地上房屋征收拆迁安置补偿不合理问题

作者：耿宝建（最高法法官、法学博士）讨论征收与补偿关系，必然要讨论征收时点、评估时点和补偿时点的关系问题。从一定层面看，国家征收公民私人房屋，本质上是国家对被征收人房屋“强制购买”，补偿是政府强制取得私人不动产的对价。一些国家也的确是以“强制购买”方式进行“征收”。实践中，多数被征收人关注的并不是是否因“公共利益”而征收等“上游”问题，而是更关注补偿标准和补偿金额等“下游”问题。以公平合理市场价格补偿原则确定后，以何时点的市场价格作为补偿基准，就成为较关键的问题。对此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第19条和《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第10...
2019 . 01 . 08

产权调换与货币补偿的选择权问题

作者：耿宝建（最高法法官、法学博士）《征补条例》第21条沿袭《拆迁条例》第23条的规定，重申“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”实践中，主要存在以下难点问题。（一）侵犯选择权的不利后果。实践中，有的市县级政府补偿决定仅明确一种补偿方式。此种做法既侵犯被征收人选择权，也可能导致用地单位付出更高的补偿成本，特别是在房屋价格有较大幅度上涨后，征收单位将可能面临以较高价格购买房屋提供给被征收人选择的境地。陈山河案裁判即指出：“任何人不得从自己的错误行为中获益。拆迁人和相关行政机关违法实施拆迁，导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的，房价上涨时，拆迁人和相关行政机关有义务保证被拆迁人得到...
2019 . 01 . 07

案说：在无主体对强拆行为负责时，最高法这样认定

裁判要旨：行政诉讼的适格被告应当根据“谁行为，谁被告；行为者，能处分”的原则确定。通常情况下，行政行为一经作出，该行为的主体就已确定。但在某些特殊情况下，行政行为的适格主体在起诉时难以确定，只能通过审理并运用举证责任规则作出判断。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“（一）、市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（二）、市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“（一）、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。（二）、房屋征收部门对房屋征...