一、空白协议做幌子：空白协议是法律明令禁止的，但实践中，拆迁方有时会做出令人心动的口头承诺，然后诱惑被拆迁户签订空白协议，一旦签字，协议就被拆迁方拿走，内容任意填写，与口头承诺相差很大。等被拆迁户看到协议时，恍然大悟但为时已晚。二、证件不全：为了保护被拆迁户的利益，颁布法律明确规定，先安置后搬迁，按照基本建设流程，一个房屋建设项目必须经历立项、规划、土地、建筑工程施工许可等审批，也就是人们常说的五证审批。如果安置地段不能达到五证齐全，则被拆迁户面临极大风险，更不应该签订协议。三、违约责任不明确：一份完整的补偿协议，对被拆迁户而言，越具体越详细则越有利。补偿协议当中明确约定违约金会制衡拆迁方不轻易违约，一旦出现违约情形，被拆迁户也能得到较好的赔偿。但事实是，拆迁方给出的协议文本，一般比较抽象笼统，对于违约条款和损失赔偿条款均为空白。在涉及被拆迁户的重要利益方面，如安置房交付时间、安置房能否办证、安置房质量是否合格，一定要约定违约责任的承担，并明确损失赔偿额的计算方法。协议拆迁圈套很多，作为被拆迁户，改革的红利无法享受却成为直接牺牲者，细思极恐。作为被拆迁人及时关注拆迁法律及政策性规定、及时咨询专业拆迁律师，是目前需要考虑的问题。（采晴整理）
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2019
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一、经验是否丰富：一个专业的处理征地拆迁的律师一定有很丰富的办案经验，尤其是那些去到全国各个城市办理过征地拆迁案件的律师。他们经手的案件多，遇到的实际问题也多，自然，针对各种实际突发情况就可以有很多应对方法，所以，在选择律师时，一定要问一问，他或她都经手过哪些案件，都去过哪些城市办理案件。二、交谈时专业水平的判断：我们在考察一个律师是否专业时还可以通过与他/她交谈时看言谈举止来考察。一名专业的律师一定是有着极高的专业素养的。所以在你问他/她专业的法律知识时他们一定可以流畅地作答，并且，对于征地拆迁方面的法律法规也一定了熟于心，并且及时掌握当下的时事政策，对你所在城市的征地拆迁的法规政策也有深入的了解，这样，才能帮委托人办好案子。三、律师所在行业的口碑：一个好的律师，他所在的律师事务所和他所在的律师团队一定也在业界有着良好的口碑。所以，看一个律师的好坏，也可以从他们所在律所的角度去侧面考察，如果那个律所的口碑很好，那么，那个律所律师的专业性也就可以得到保障了。（采晴整理）
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2019
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长期从事征地拆迁法律工作，接触到很多征地拆迁纠纷当事人前来咨询或委托，这其中或多或少存在一些误区。这些误区往往影响当事人做出正确的维权路径选择，有些误区甚至直接导致当事人维权失败。其中最典型的有几点：总认为补偿标准全国统一：遇到征地拆迁纠纷的当事人咨询到专业律师或者在咨询平台留言往往第一个问题就是：“土地被征收国家标准是多少钱？”或者“房屋要被拆，国家给多少钱？”这个问题要求专业律师直接回答还真不简单，我们理解很多被征收土地的农户或者被拆迁人遇到征地拆迁问题时最关注的就是能得到多少合理的补偿。但是当事人往往陷入一个误区，就是随意在网上或者其他渠道查到一些数据，比对自己地区的补偿标准认为很低或者说不合理，甚至认为全国应该是统一标准。其实，这样的想法是错误的。全国并没有统一的征地拆迁补偿标准，各个省、市、区县处在不同的经济、地域，涉及政府行政性征收土地或者房屋，各个地区都会根据具体的征收项目来制定相应的征收计划和安置补偿方案，具体的补偿标准应当符合我国《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及各个省市发布的事实各项条例的具体通知，各省市制定的土地区位价格、农业土地年产值统计数据等政策文件，综合确定征地补偿标准。因此各个省份的补偿标准都存在差异，应当及时了解自己所在地区相关征地政策和政府公布的补偿标准。当然现实存在的问题是信息不公开、不透明，导致很多当事人根本不清楚自己被征收的土...
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2019
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总感觉上访是争取补偿的好方法：现今，老百姓遇到难事想要解决，没有法律意识或者不知道法律程序怎么走，首先想到的就是去政府部门告状，进而想到的就是写材料上访。所谓上访，是群众越过底层相关国家机关到上级机关反映问题并寻求解决的一种途径，也是上层政府了解民意的一个重要途径，是包括中国在内许多国家的表达形式。但是在2014年2月中央中共办公厅、国务院办公厅表示中央和国家机关不受理越级上访。实际上，老百姓常说的上访应当称为信访，《中华人民共和国信访条例》中规定：信访，是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况、提出建议、意见或者投诉请求，依法由有关行政机关处理的活动。各省、市区等地都专门设立有信访局或信访办公室，方便各地群众反映相关问题。涉及到征地拆迁纠纷，当事人认为补偿不合理，政府行为违法，收集很多相关材料一级一级去信访部门反映，劳命伤财、无功而返，甚至成为长期上访户，被地方政府监视。不乏有很多上访过的当事人来找律师，告知他们长时间上访无果，接待的工作人员最终给他们建议是“走司法途径解决”。是的，明明可以通过正当的法律途径解决问题，很多当事人却拐不过这个弯，宁愿去上访也不愿意走司法途径，耽误了诉讼时效，最终找到律师，律师也无力回天，如果在一开始就选择走法律途径或许自己多年的纠纷问题早已妥善解决。（采晴整理）
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行政诉讼案件中，常常存在两个问题：一是拒不履行人民法院生效裁判文书确定的义务；二是拒不履行上级行政机关或同级地方人民政府生效行政复议决定确定的义务。面对这些问题，究竟该如何办？针对法院作出的生效裁判文书，可以向人民法院申请强制执行。具体的法律依据为《行政诉讼法》第95条、第101条的规定，以及《民事诉讼法》中关于强制执行的相关规定。针对行政机关作出的生效裁判文书，可以要求复议机关责令履行复议决定确定的义务。依据《行政复议法》第32条规定，被申请人应当履行行政复议决定。被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的，行政复议机关或者有关上级行政机关应当责令其限期履行。相关的负责人是否需要承担责任？比如行政赔偿案件中，行政机关不履行生效义务的，可否查封行政机关对公银行账户并予以划扣？可否查封行政机关的办公楼、办公设备等有形财产？可否依法给予主管人员和直接责任人降级、撤职、开除的行政处分？可否依据《刑法》拒不执行判决、裁定罪判处刑罚？对此法律及最高人民法院司法解释也部分情况进行了明确，但并不周全。（采晴整理）
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2019
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1、宅基地过户一般有包括了两种：一种是赠与的，一种是买卖交易的。（1）宅基地赠与过户要签订合同的主要内容为：赠与人与受赠人的性别姓名、出生日期和家庭住址;被赠与标的物的名称、数量和基本状况、坐落地点;赠与人与受赠人的关系;赠与的理由;赠与人对赠与行为的意思表示;赠与人在赠与书上签名或盖章、签名日期。（2）宅基地赠与需要办理公证，根据司法部、建设部的规定，房屋赠与必须办理公证。办理赠与公证由赠与人住所地或赠与行为发生地公证处受理。办理房屋所有权转移登记手续房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记。最后赠与人将房屋交付受赠人。（3）宅基地赠与需要交纳的费用：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照'经国务院财政部门确定征税的其他所得'项目缴纳个人所得税，税率为20%，但可以扣除办理房屋过户过程中的相关税费。2、买卖交易的只要交1.5的契税和0.1%的印花税就行了，不管怎么样，在转到名下后想出卖的话，都会有营业税和个税的。《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而与农村宅基地相关的《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从...
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1、农村宅基地征收是有补偿的，补偿款分为土地补偿和地上附着物补偿两部分，这两者之间是分开补偿的，土地补偿归村集体所有，地上附着物补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，村里要分配新的宅基地，以便村民建新房子。2、宅基地征收补偿可以是货币补偿，也可以是置换补偿，货币补偿就是给钱，置换补偿就是置换房子；农村草房补偿1900元/平米，农村砖瓦房补偿2400元/平米，农村砖砼结构房屋补偿2800元/平米，二层及以上楼房补偿3300元/平米，房屋附属物等给予等价的补偿，还有异地安置补偿费、青苗补偿费等。3、如果是违规买卖宅基地的，违规改变宅基地用途的，长期将宅基地处于闲置状态的，房屋倒塌导致宅基地闲置两年以上的，一户多宅的，已经重新分得了新的宅基地的，村民进城退出宅基地的，村民户口迁出农村的，城里人购买宅基地的，不予补偿。（采晴整理）
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2019
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什么是“误拆”呢？通俗的说，就是拆错房子了。房子被拆了，损害的事实就已经形成了，从实践经验来看，法院基于公共利益的考虑，不会支持恢复原状的诉讼请求进行房屋的自建。那么房屋遭到误拆，当事人只能认栽吗？不是的。“误拆”的本质其实就是违法强拆。在误拆的情况下，拆迁方没有履行应有的法定程序，也没有进行严格的事实认定，就进行了拆迁。这种行为明显是违法的。如果征收方以“误拆”为借口，将您的房子进行拆除，您要做的事情是将相关证据留存好，然后及时请专业人士介入，尽快向法院提起诉讼，可以要求确认政府强拆房屋的行为违法。确认强拆房屋的行为违法后，可以通过国家赔偿程序获得补偿，也可以通过和政府协商，从调解中获取补偿。（采晴整理）
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2019
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一、一分为三：1、出嫁后，在新居住地未另行申请宅基地，依法享有征地补偿款。2、出嫁后，在新居住地另行申请宅基地，一般不能分得原来征地补偿款。3、出嫁后，户口迁入城市的，一般不能分得征地补偿款。一般原则上应以尊重集体经济组织习惯和合法两个原则解决。二、相关法条：1、《宪法》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。2、《物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。3、《土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。（采晴整理）
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面临被拆迁的养殖企业或个人要做好准备避免在拆迁过程中利益损失：一、了解拆迁项目的背景：主要包括拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁?拆迁的主体是谁？项目的规划内容是什么？拆迁的期限、规模是否和公共利益相关？拆迁的补偿总额是多少?是否履行了相关征收补偿条例的法律文件等问题。二、清楚各项拆迁安置的补偿政策：虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低，但是在我们确定补偿要求的时候还是具有参考价值的，因此要对具体的政策进行细细的研读，因为只有在充分了解的情况下，才能质疑其中不合理、不合法之处。尤其是大型养殖厂拆迁，一定要在拆迁开始前对自己的资产做到心中有数，不能指望评估公司来解决多少财产的问题，因为我们都清楚，评估公司是拆迁方指定和委托的，评估价格有很大的随意性。因此我们要对自身具有土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等损失做到心中有数。这样才可以让我们在客观事实的基础上争取合理补偿。在此建议养殖户遇到拆迁时一定要提前咨询专业律师，通过司法程序维护自身合法权利。（采晴整理）
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